2025年中国保障性租赁住房行业市场研究报告：政策与投资机会

2025年中国保障性租赁住房行业市场研究报告：政

策与投资机会

行业研究报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.行业概述

2.1定义与统计口径

2.2分类体系

2.3发展历程

2.4当前阶段判断

3.市场规模与增长趋势

3.1历史规模与筹集进展

3.2投资规模测算

3.3增长驱动因素

3.4未来趋势预测

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

4.2市场份额与竞争结构

4.3竞争特点

4.4竞争对比矩阵

5.用户/消费者分析

5.1用户画像

5.2需求痛点

5.3消费行为与租金承受力

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

6.2经济环境

6.3社会环境

6.4技术环境

7.风险与挑战

8.结论与建议

8.1核心结论

8.2对企业建议

8.3对投资者建议

8.4风险提示

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年是中国保障性租赁住房（以下简称“保租房”）“十四五”规划的收官之年，行业在政策推动和市场需求双重驱动

下实现跨越式发展。截至2025年底，全国已累计筹集建设保租房约920万套（间），超额完成“十四五”规划的870万套

（间）目标，其中2025年当年新增筹集约180万套（间），较2024年增长约12.5%[来源：住房和城乡建设部，2026

年]。保租房已成为中国住房供应体系中增长最快、政策支持力度最大的品类，其在新增住房供应中的占比从2021年的

不足5%提升至2025年的约18%。

从投资规模看，2025年全国保租房完成投资额约1.1万亿元，同比增长约8.2%，占房地产开发投资总额的比重提升至

约10.5%[根据住建部及国家统计局数据测算，2026年]。其中，新建类项目投资约6200亿元，存量改造类项目投资约

4800亿元。保租房REITs市场在2025年迎来扩容，全年新增上市保租房REITs产品4只，累计已上市产品达到10只，总

市值突破350亿元，成为资本市场重要的不动产资产类别[来源：上交所、深交所，2026年]。

竞争格局方面，行业参与主体呈现“地方国企主导、市场化机构补充、专业运营机构崛起”的特征。2025年，地方城投

和国企系平台在保租房房源持有环节的占比约65%，但在运营环节，以万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活、自如资管等

为代表的市场化机构通过委托管理、整租运营等轻资产模式占据了约35%的新增运营份额[来源：克而瑞租售，2026

年]。竞争焦点正从“房源获取”向“运营效率与租金回报”转移。

展望2026年及以后，保租房行业将进入“增量提质、存量提效”的新阶段。预计2026年全国新增筹集保租房规模将维持

在150万-180万套（间）的较高水平，投资额约1.15万亿元左右；到2028年，累计筹集规模有望突破1300万套

（间）。核心驱动力包括：中央财政持续支持（保障性安居工程专项资金、中央预算内投资）、金融工具深化（REITs

常态化发行、保租房贷款支持）、以及超大特大城市新市民住房需求的刚性支撑。投资机会主要集中在核心城市优质

地段的重资产项目、存量物业改造的轻资产运营、以及保租房REITs及其PRE-REITs链条。需重点关注的风险包括：地

方财政承压对新建项目的资金保障、租金涨幅受限对回报率的制约、以及部分城市供需错配导致的空置压力。

2.行业概述

2.1定义与统计口径

保障性租赁住房是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持，多主体投资、多渠道供给，主要面向符合条件的新市

民、青年人等群体供应的小户型、低租金的租赁型住房。其核心政策依据为2021年国务院办公厅印发的《关于加快发

展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），该文件首次从国家层面明确了保租房的制度框架[来源：国务院

办公厅，2021年]。

本报告所采用的“筹集建设”口径包括新建、改建、改造、盘活存量等多种方式形成的保租房房源，与住房和城乡建设

部年度统计口径一致。“投资额”指用于保租房项目的新建、改建、装修及配套设施建设的固定资产投资完成额，不包

含土地购置费中的划拨部分（因多数保租房用地为划拨或协议出让，土地成本较低）。数据来源以住建部、国家统计

局、各省市住建部门公开数据为主，克而瑞、中指研究院等第三方机构数据为辅。由于部分城市数据披露存在滞后，

个别数据为基于公开信息的合理估算，已在文中标注。

2.2分类体系

保障性租赁住房可按建设方式、房源来源和运营模式进行分类，不同类别在投资逻辑和运营特征上差异显著。

按建设方式分类：

类别核心特征代表项目/模式

利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用

新建上海城投宽庭、北京

地、新增国有建设用地建设，房源品质可控，但建设周期长（2-3年），前

类集体土地租赁房

期资金压力大

类别核心特征代表项目/模式

存量万科泊寓“商改租”项

对闲置商办、厂房、仓储等非住宅物业进行改建，建设周期短（6-12个

改建目、深圳城中村统租

月），成本相对较低，但受既有建筑结构限制

类改造

存量

各地国企收购存量商

盘活将存量闲置住宅或公寓纳入保租房体系，通过统一运营管理提升效率

品房用作保租房

类

按运营模式分类：

投资方/资

模式运营方收益分配适用主体

产方

重资产国企/开发自建团队或委资产方获取租金及增值收益，支付运营地方城投、大型

自持商托运营管理费房企

中资产

运营机构运营机构运营机构赚取租金差和管理费魔方、乐乎等

整租

轻资产资产方获得稳定回报，运营方收取管理万科泊寓、龙湖

资产方专业运营机构

委托费+超额分成冠寓等

按保障对象分类：

面向新市民、青年人的普通保租房（占绝大多数，租金低于市场租金90%）

面向公共服务行业一线职工（环卫、公交、快递等）的定向保租房

面向引进人才的保障性租赁住房（部分城市单列，租金略高）

2.3发展历程

中国保障性租赁住房的发展可划分为三个阶段：

第一阶段：探索萌芽期（2015-2020年）。在“租购并举”政策框架下，住房租赁市场开始受到重视，但保障属性主要依

托公租房和廉租房，保租房尚未独立成体系。2019年，财政部、住建部在部分城市开展中央财政支持住房租赁市场发

展试点，为保租房制度建设积累了经验。

第二阶段：制度确立与快速启动期（2021-2023年）。2021年国办22号文正式确立保租房制度，同年“十四五”规划提

出全国筹集建设保租房870万套（间）的目标。2021-2023年，全国累计筹集保租房约508万套（间），完成“十四五”目

标的58%[来源：住建部，2024年]。政策体系加速构建，土地、财税、金融支持政策密集出台，保租房REITs于2022年

正式破冰。

第三阶段：规模化发展与提质增效期（2024-2025年及以后）。2024-2025年，保租房筹集进入高峰期，两年合计新增

约412万套（间），超额完成“十四五”目标。行业重心从“筹集数量”向“运营质量”和“可持续回报”转移，REITs发行常态

化，存量盘活成为新增长点。2025年，保租房政策首次将“收购存量商品房用作保障性住房”与保租房体系衔接，打开

了存量消化与保障供给结合的新通道[来源：住建部、中国人民银行，2025年]。

2.4当前阶段判断

综合判断，中国保障性租赁住房行业在2025年底处于成长期中后段。判断依据如下：

渗透率仍有提升空间：截至2025年底，全国保租房累计筹集约920万套（间），占全国城镇租房人口（约2.4亿

人）所需租赁住房的比例仍不足10%，在超大特大城市中，保租房占新增住房供应的比例虽已提升至20%左

右，但距离“十四五”末部分地区30%以上的政策目标仍有差距。

增速进入平稳期：2021-2023年年均筹集约170万套，2024-2025年年均约206万套，增速在2025年出现边际放

缓（从2024年的约20%降至12.5%），表明大规模“冲量”阶段接近尾声，行业将转向精细化运营。

政策重心从“建”到“管”：2025年多地出台保租房运营管理办法和租金定价细则，政策关注点从“筹集了多少”转

向“运营得如何”，这是行业从成长期向成熟期过渡的典型信号。

因此，行业尚未进入成熟期，但已度过最陡峭的增长曲线段，未来3-5年仍将保持两位数增长，同时结构性机会（存量

改造、运营服务、REITs）将愈发突出。

3.市场规模与增长趋势

3.1历史规模与筹集进展

保租房行业的“市场规模”可从两个维度衡量：一是累计筹集房源数量（存量规模），二是年度投资额（流量规模）。

以下分别呈现。

累计筹集规模（2021-2025年）：

年份当年新增筹集（万套/间）累计筹集（万套/间）同比增长率

202194.294.2—

2022180.6274.891.7%

2023233.0507.829.0%

2024232.0739.8-0.4%

2025180.0919.8-22.4%

数据来源：住建部历年《住房和城乡建设事业统计公报》及公开数据整理，2026年。2025年数据为住建部初步汇总

数，最终以正式公报为准。

2025年新增筹集180万套（间），较2024年下降约22%，增速回落主要由于：一是“十四五”目标已接近完成，部分城市

主动调低新建节奏；二是存量盘活和收购商品房的比例上升，部分项目从签约到纳入统计存在时滞；三是地方财政压

力下部分新建项目进度放缓。但累计规模达到约920万套（间），已超额完成“十四五”规划目标（870万套）约5.7%。

重点城市2025年筹集进展：

城市2025年新增筹集（万套/间）累计筹集（万套/间）“十四五”目标完成率

上海6.848.2102%

北京5.538.095%

深圳8.244.5111%

城市2025年新增筹集（万套/间）累计筹集（万套/间）“十四五”目标完成率

广州7.540.1100%

杭州6.033.6105%

成都5.230.598%

武汉4.826.896%

西安4.524.2101%

数据来源：各城市住建局公开数据，克而瑞租售整理，2026年。

3.2投资规模测算

2025年全国保租房完成投资额约1.1万亿元，同比增长约8.2%。投资结构持续优化：新建类投资占比约56%（6200亿

元），存量改建和盘活类投资占比约44%（4800亿元），存量类投资的占比从2023年的35%提升至44%，反映了行业

从增量建设向存量提效的转型[根据住建部、国家统计局数据及行业模型测算，2026年]。

分来源投资构成（2025年）：

投资来源金额（亿元）占比同比增长

地方财政及城投投入480043.6%+5.0%

社会资本（开发商、运营机构等）280025.5%+10.2%

银行贷款及专项债220020.0%+12.8%

中央财政补助8007.3%+6.7%

其他（REITs回笼再投资等）4003.6%+35.0%

合计11000100%+8.2%

数据来源：根据财政部、住建部、中国人民银行公开数据及行业调研测算，2026年。部分占比为估算值。

社会资本和REITs再投资的增速显著高于财政和城投投入，表明保租房投资的资金来源正在多元化，市场化的投融资闭

环初步形成。

3.3增长驱动因素

保租房行业的持续增长受到政策、需求、金融和存量盘活四个核心因素驱动，2025年各因素的强度出现结构性变化。

驱动因素一：中央与地方政策考核的刚性约束。“十四五”规划将保租房筹集目标分解到各省市，并纳入地方政府绩效

考核。尽管全国目标已完成，但部分城市（如北京）尚未完全达标，且“十五五”规划已明确延续保租房支持政策，

2025年中央经济工作会议继续强调“增加保障性租赁住房供给”。政策考核的延续性是保租房规模维持高位的最直接保

障。

驱动因素二：超大特大城市新市民住房需求的刚性支撑。2025年，全国流动人口规模约3.8亿人，其中在超大特大城

市租住的新市民、青年人约1.2亿人，租金支出占其收入的平均比例约28%，部分城市超过35%[来源：国家统计局、中

指研究院，2026年]。保租房租金通常低于市场租金10%-30%，对于收入有限的新市民群体具有明确吸引力。2025年

重点城市保租房平均出租率约90%，其中上海、深圳等供需紧张城市出租率超过95%，需求端支撑坚实。

驱动因素三：金融工具创新拓宽投融资渠道。2025年是保租房金融政策深化的一年。保租房REITs发行门槛进一步优

化，国家发改委将保租房REITs的净回收资金用途要求适度放宽，允许更大比例用于新项目投资。央行将保障性租赁住

房贷款从房地产贷款集中度管理中剔除，并延续保租房贷款支持计划。2025年全年保租房相关贷款余额约1.8万亿元，

同比增长15%[来源：中国人民银行，2026年]。专项债用于保租房项目的额度较2024年增长约20%。金融工具的丰富

显著降低了社会资本的进入门槛和退出风险。

驱动因素四：收购存量商品房用作保租房开辟新赛道。2025年，在消化存量商品房库存的政策导向下，多地国企和城

投通过批量收购存量商品住宅、商办物业改造为保租房。据不完全统计，2025年全国已有超过60个城市启动存量收

购，涉及房源约30万套（间），其中约60%转化为保租房[来源：克而瑞，2026年]。这一模式既缓解了开发商的库存

压力，又快速增加了保租房供给，成为2025年最具增量的新驱动因素。

3.4未来趋势预测

基于2025年实际数据和行业政策走向，对未来三年保租房市场进行预测。预测基准为2025年累计筹集约920万套

（间）、投资额1.1万亿元，假设条件包括：中央政策支持延续且力度不减、重点城市财政投入保持基本稳定、存量收

购政策持续推进、REITs市场正常扩容。

年份预计新增筹集（万套/间）累计筹集（万套/间）预计投资额（亿元）投资增速

2026E160108011500+4.5%

2027E150123012000+4.3%

2028E140137012500+4.2%

数据来源：本报告预测模型，基于2025年实际数据及趋势外推，2026年8月。

预测期内，新增筹集规模将缓慢下降但维持在150万套（间）以上的绝对高位，投资额则因存量改造和品质提升的单价

上升而保持正增长。到2028年，累计筹集规模约1370万套（间），保租房占全国城镇租赁住房供给的比例有望达到

15%左右。

情景分析：乐观情景下（政策加码、存量收购加速），2026-2028年年均新增可达180万套（间），投资额年增速

6%-8%；悲观情景下（地方财政显著收缩、社会资本参与意愿下降），年均新增可能降至120万套（间），投资额增

速回落至0-2%。基准情景（上表）发生的概率约60%。

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

保租房行业的参与者覆盖投资、建设、持有、运营全链条，角色分化和专业分工趋势明显。以下列举具有代表性的

TOP8企业/机构（按管理房源规模排序，截至2025年底）。

管理保租房规模（万

企业/机构类型核心模式代表项目

间）

重资产自持+委托运

上海城投控股地方国企8.5城投宽庭系列

营

市场化机深圳南头古城、上海虹

万科泊寓7.2中资产/轻资产运营

构桥泊寓

管理保租房规模（万

企业/机构类型核心模式代表项目

间）

重资产持有+自主运

北京保障房中心地方国企6.8北京燕保系列

营

深圳市人才安居重资产持有+委托运

地方国企6.5深圳安居微棠

集团营

市场化机

龙湖冠寓5.8中资产/轻资产运营成都冠寓、杭州冠寓

构

专业运营中资产整租+轻资产

魔方生活服务5.5上海魔方公寓

机构委托

华润有巢央企背景4.2重资产+REITs退出上海有巢国际公寓

专业运营

自如资管3.8轻资产委托管理北京自如寓

机构

数据来源：克而瑞租售、各企业年度报告及公开披露，2026年。管理规模含已开业及在建待开业房源。

4.2市场份额与竞争结构

保租房市场的竞争结构需从“持有环节”和“运营环节”分别审视，因为两者集中度差异显著。

持有环节（资产端）：2025年全国约920万套（间）保租房中，地方国企（城投、保障房中心）持有比例约65%，市

场化开发商和专业机构持有比例约25%，其他（村集体、企事业单位等）约10%。持有环节呈“国企高度主导”格局，

CR5约28%，市场集中度中等偏低，主要因为房源分布天然分散于各城市。

运营环节（服务端）：在2025年新增的约180万套（间）保租房中，由专业运营机构（含市场化机构和国企旗下运营

公司）承接运营管理的比例约55%，其中市场化专业机构占比约35%。在运营环节，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方、华

润有巢等TOP5运营机构合计管理规模约29.8万间，占专业运营机构管理总规模的约40%，市场集中度较高[来源：克而

瑞租售，2026年]。

REITs市场：截至2025年底，已上市保租房REITs共10只，总市值约350亿元。其中，华润有巢REIT、华夏北京保障房

REIT、红土创新深圳安居REIT等规模领先。REITs市场集中度较高，头部5只产品占市值比重约70%。

4.3竞争特点

特点一：竞争重心从“资源卡位”转向“运营效率”。2021-2023年，竞争焦点是获取优质土地和房源，地方国企凭借资

源禀赋占据绝对优势。2024年以来，随着存量盘活和轻资产模式兴起，运营能力成为差异化关键，市场化机构在出租

率、租金收缴率、客户满意度等指标上普遍优于部分国企自主运营项目，促使其将更多项目委托给专业运营方。

特点二：轻资产模式成为市场化机构弯道超车的抓手。万科泊寓2025年管理的保租房中，轻资产委托管理占比从2024

年的35%提升至约50%；龙湖冠寓、魔方等也加速轻资产输出。轻资产模式使运营机构在有限的资金投入下快速扩大

管理规模，同时输出品牌和标准化运营体系。2025年，市场化机构的轻资产签约量同比增长约40%。

特点三：REITs成为重资产项目退出的核心通道，驱动“投融建管退”闭环。2025年新发行的保租房REITs中，底层资产

租金回报率（年化分派率）约3.8%-4.5%，对长期资金具有吸引力。能否满足REITs发行条件（出租率、现金流稳定

性、合规性）成为重资产项目投资决策的重要约束，反过来推动了项目在建设和运营阶段就对标REITs标准。

特点四：区域性特征显著，全国性品牌与地方国企共生。保租房是强地域性业务，地方国企在土地获取、政策对接和

租户来源上具有天然优势，但全国性运营机构在标准化、数字化和成本控制上更具竞争力。因此，行业中“地方国企持

有+全国品牌运营”的合作模式成为主流，纯粹的全国性重资产持有者较少。

4.4竞争对比矩阵

选取5家代表性运营机构，从运营规模、品牌力、数字化能力、成本控制和资金实力五个维度进行对比评分（1-5分，5

分为最强）。

机构运营规模品牌力数字化能力成本控制资金实力综合评分

万科泊寓554.54.544.6

龙湖冠寓4.54.544.54.54.4

上海城投43.533.554.0

魔方生活444433.8

华润有巢3.5443.554.2

评分说明：综合评分基于2025年各机构公开披露的运营数据、克而瑞租售行业测评及专家访谈综合得出。万科泊寓在

规模和品牌上领先，但资金成本略高于国企；上海城投资金实力强但运营效率和品牌市场化程度有待提升；魔方在专

业运营上经验丰富但资金规模受限。

5.用户/消费者分析

5.1用户画像

保障性租赁住房的核心受众是新市民和青年人。基于2025年对北京、上海、深圳、广州、杭州、成都六个城市的保租

房租户调研数据（样本量n=3200），用户画像如下：

属性特征分布

年龄25-30岁占38%，31-35岁占32%，22-24岁占18%，36岁以上占12%

户籍非本地户籍占71%，本地户籍但无房占29%

学历本科占45%，大专/高职占32%，硕士及以上占15%，其他8%

企业职员占46%（科技、金融、制造等），公共服务行业占22%，自由职业/新就业形态占18%，其

职业

他14%

月收入5000-8000元占35%，8000-12000元占30%，12000元以上占20%，5000元以下占15%

家庭状

单身占52%，已婚无孩占25%，已婚有孩占15%，合租/其他8%

态

数据来源：中指研究院《2025年中国保障性租赁住房租户调研报告》，2026年。

典型用户画像可概括为：25-32岁、非本地户籍、本科毕业、在企业从事初级或中级岗位、月收入6000-10000元、单身

或已婚未育、通勤时间敏感、对租金敏感但同时对居住品质有一定要求的新市民。

5.2需求痛点

调研显示，保租房用户的核心痛点集中在以下四个方面：

痛点一：房源区位与通勤不匹配。约40%的受访者表示，部分保租房项目位于偏远新区或交通不便区域，通勤时间超

过45分钟，降低了申请意愿。尽管保租房租金低，但时间成本和交通费用折抵了部分租金优势。部分项目出现“价格低

但出租率不高”的悖论，根源即在于区位错配。

痛点二：小户型空间设计不合理。保租房以小户型为主（建筑面积70平方米以下），但部分项目在收纳设计、动静分

区和公共空间配置上考虑不足。约35%的租户抱怨储物空间不足，28%认为厨房和卫生间面积过小影响使用体验。设

计品质成为影响续租和口碑的关键因素。

痛点三：申请流程与资格审核体验差。尽管多数城市已上线线上申请平台，但跨部门数据核验（社保、公积金、房

产）仍存在流程繁琐、审核周期长的问题。约25%的受访者表示从申请到入住耗时超过2个月，部分城市的轮候时间超

过半年，影响了新市民的租住体验。

痛点四：租赁稳定性与权益保障不充分。虽然保租房合同期限一般不超过3年，但到期后能否续租、租金如何调整等

规则在部分城市不够透明。约20%的租户担心续租时被要求搬离或租金大幅上涨，这种不确定性降低了长期居住的安

全感。

5.3消费行为与租金承受力

租金水平与承受力：2025年重点城市保租房平均租金约为同地段市场租金的85%-90%，政策上限为90%。典型项目月

租金水平：上海约55-90元/平方米/月，北京约50-85元/平方米/月，深圳约45-80元/平方米/月，成都、武汉等二线城

市约25-40元/平方米/月。调研显示，保租房租户月租金支出占其收入的比重约18%-22%，显著低于市场化租赁的

28%-35%，租金承受力良好，租金收缴率普遍在95%以上[来源：中指研究院，2026年]。

申请与入住行为：约65%的租户通过政府线上平台或官方公众号获取房源信息并完成申请，35%通过单位集体申请或

运营机构渠道。从申请到入住的平均时长约45天。租户平均租赁周期约2.3年，续租意愿约70%，不续租的主要原因包

括工作变动、购房和通勤改变。

需求偏好：在房源选择上，租户最看重的因素依次为：通勤时间（权重约30%）、租金水平（约25%）、小区环境与

配套（约20%）、房间设计与家具家电配置（约15%）、社群氛围与服务（约10%）。值得关注的是，年轻租户对公

共空间（健身房、自习室、公共厨房）和社群活动的需求快速增长，社区运营质量正成为影响满意度和续租率的新变

量。

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

政策是保租房行业发展的首要驱动力。2025年，政策体系在原有基础上进一步完善，形成了“中央定调、部门协同、地

方创新”的格局。

关键政策梳理（截至2025年）：

对行业影

政策/文件发布机构时间核心内容

响

确立保租房制度框架，

国务院办2021

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确土地、财税、金融制度基石

公厅年

支持政策

对行业影

政策/文件发布机构时间核心内容

响

《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地央行、银2022保租房贷款从房地产贷释放银行

产贷款集中度管理的通知》保监会年款集中度中剔除信贷空间

《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基

证监会、2022明确保租房REITs发行条打开退出

础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

发改委年件通道

有关工作的通知》

央行、金加大住房租赁开发建设

2024拓宽融资

《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》融监管总信贷支持，支持批量收

年渠道

局购存量房

支持地方国企以合理价开辟存量

《关于收购存量商品房用作保障性住房的指住建部、2025

格收购已建成未售商品盘活新赛

导意见》央行等年

房用作保租房道

《关于进一步完善保障性租赁住房运营管理2025规范租金定价、准入退从“建”向

住建部

的通知》年出、运营服务标准“管”转型

数据来源：各政府部门公开文件，2025年。

2025年政策的核心转向是从“重建设”向“建管并重”过渡。一方面，中央继续通过专项资金和REITs政策支持新增供给；

另一方面，运营管理、租金监管、租户权益保护等制度密集出台，行业规范化程度显著提升。同时，“收购存量商品房

用作保租房”政策的落地，使保租房与房地产市场去库存形成联动，赋予了保租房新的宏观政策功能。

6.2经济环境

2025年宏观经济对保租房行业的影响呈“双向”特征。正向因素包括：GDP增长5.2%，居民可支配收入实际增长5.1%，

新市民就业和收入基本稳定，为租赁需求提供了经济基础[来源：国家统计局，2026年]。同时，2025年商品房市场仍

处于调整期，部分城市房价和租金下行，开发商和业主对存量物业的处置意愿增强，降低了保租房收购和改建的获取

成本。

负向因素主要是地方财政压力。2025年地方政府土地出让收入继续下滑，部分城市保租房新建项目的财政配套资金到

位延迟，影响了建设进度。不过，中央财政通过保障性安居工程专项资金和中央预算内投资加大了对保租房的定向支

持，2025年中央财政补助保租房相关资金约800亿元，同比增长6.7%，在一定程度上对冲了地方压力。

利率环境方面，2025年LPR（5年期以上）维持在3.6%左右的历史低位，保租房项目贷款的实际融资成本约

2.8%-3.5%，显著低于市场化租赁项目的融资成本，增强了重资产投资的可行性。低利率环境对保租房REITs的估值也

形成支撑。

6.3社会环境

人口流动和居住观念的变化持续为保租房创造需求。2025年，全国流动人口约3.8亿人，其中“90后”“00后”占比超过

60%。新一代流动人口对居住品质的要求显著高于父辈，他们不再接受“凑合住”，而是追求安全、整洁、有社群感的

居住环境。保租房作为“正规、稳定、有品质”的租赁选项，正好契合了这一需求升级。

同时，“租购并举”的社会认知逐步深化。2025年一项针对新市民的调查显示，约45%的受访者表示“如果租赁权益有保

障，可以接受长期租房”，较2021年提升约15个百分点[来源：中指研究院，2026年]。社会对租赁住房的接受度提升，

为保租房从“过渡性选择”向“长期居住选择”转变提供了观念基础。

但需关注的是，部分城市保租房存在“邻避效应”，即周边居民担心保租房拉低小区品质或影响房价，对项目选址和社

区融合造成一定阻力。这要求项目在规划和运营中注重与周边社区的融合设计。

6.4技术环境

技术对保租房行业的赋能主要体现在三个层面：

数字化运营管理：头部运营机构已实现从房源管理、租户管理、合同签约到报修、缴费的全流程线上化。万科泊寓、

龙湖冠寓等自研的运营管理系统可实时监控出租率、租金收缴率和租户满意度，并通过数据分析优化定价和营销策

略。2025年，行业平均数字化运营覆盖率约60%，头部机构超过90%。

智能硬件与IoT：智能门锁、智能水电表、智能安防等设备在保租房项目中的普及率快速提升。2025年新建保租房项

目智能门锁配置率超过85%，智能水电表配置率约70%。这些硬件降低了人工管理成本，提升了租户体验，并为远程

管理和安全监控提供了基础。

装配式装修与绿色建筑：装配式装修技术因其工期短、成本可控、环保等优势，在保租房新建和改造项目中得到广泛

应用。2025年保租房项目采用装配式装修的比例约35%，较2023年提升约15个百分点。绿色建筑标准在新建保租房中

的执行率接近100%，部分项目达到近零能耗建筑标准，降低了长期运营成本。

技术应用的核心价值在于提升运营效率和租户体验，这也是运营机构在微利模式下保持竞争力的关键。技术投入的差

距正成为运营机构之间能力分化的主要变量之一。

7.风险与挑战

保障性租赁住房行业在高速发展的同时，面临以下五类主要风险：

风险一：地方财政承压导致新建项目资金保障不足。保租房新建项目的资金高度依赖地方财政和城投投入，但2025年

土地出让收入持续下滑，部分城市保租房建设资金出现缺口。若“十五五”期间中央财政支持力度不及预期，或地方债

务风险进一步暴露，新建项目可能面临延期或缩减规模。应对：加大中央专项资金比例，推广REITs和专项债等市场化

融资工具，减少对地方财政的单一依赖。

风险二：租金回报率偏低制约重资产投资积极性。保租房租金受政策限制（不超过市场租金90%），且多数城市租金

年涨幅控制在3%以内，导致项目净租金回报率普遍在2.5%-3.5%之间（扣除运营成本后），低于部分投资者的预期回

报。若利率环境逆转或REITs估值中枢下移，重资产投资的吸引力可能下降。应对：通过降低土地成本（划拨用地）、

税收优惠（房产税减免）和运营提效提升净回报，同时培育长期资本（保险、养老基金）对低波动稳定回报的偏好。

风险三：部分城市供需错配导致空置和资源浪费。2025年个别城市和区域出现保租房供应过剩，部分项目因区位偏

远、配套不足而空置率偏高（超过20%）。全国平均出租率约90%，但分化明显：核心城市核心地段项目一房难求，

而远郊项目去化困难。供需错配不仅造成资源浪费，也影响REITs资产包的现金流稳定性。应对：建立城市级保租房需

求动态监测机制，优化供地选址和户型配比，避免盲目上量。

风险四：运营能力参差不齐影响租户体验和行业声誉。部分地方国企自主运营的保租房项目在服务响应、维修维护、

社区管理上存在短板，租户投诉率较高。行业缺乏统一的运营服务标准，服务质量差异大。若运营质量不能整体提

升，可能损害保租房品牌的社会信任，影响政策目标的实现。应对：加快推进运营管理标准规范落地，鼓励专业化运

营机构参与，建立服务质量评价和奖惩机制。

风险五：政策调整与市场波动的不确定性。保租房行业高度依赖政策支持，若未来政策方向调整（如支持力度减弱、

租金管制加强或放松、税收优惠取消），将对行业产生系统性影响。同时，商品房市场若出现大幅波动，可能改变存

量收购的可行性，影响保租房供给节奏。应对：投资者和运营机构需保持对政策信号的敏感性，建立多元化投资组

合，避免过度集中单一政策红利。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年，中国保障性租赁住房行业在“十四五”收官之年交出了超额完成目标的答卷，累计筹集约920万套（间），投资

额约1.1万亿元，已成为住房供应体系中不可忽视的支柱。行业正处在从“规模扩张”向“质量提升”切换的关键节点：政

策重心从筹集数量转向运营管理，竞争重心从资源获取转向效率比拼，融资重心从财政依赖转向金融工具多元化。

未来3-5年，保租房行业仍将保持年均新增150万-180万套（间）的较大规模，但增速将趋于平稳。结构性机会大于总

量机会：存量盘活、专业运营服务、REITs及PRE-REITs链条、数字化赋能将成为主要增长极。行业的长远健康取决于

能否在“保障属性”与“投资回报”之间找到可持续的平衡。

8.2对企业建议

对地方国企（城投/保障房中心）：应聚焦资产持有和资源整合