2025年中国房地产代建行业市场研究报告：轻资产模式崛起

2025年中国房地产代建行业市场研究报告：轻资产

模式崛起

行业研究报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.行业概述

2.1定义与统计口径

2.2分类体系

2.3发展历程

2.4当前阶段判断

3.市场规模与增长趋势

3.1历史规模与增长数据

3.2增长驱动因素

3.3未来预测

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

4.2市场份额与竞争结构

4.3竞争特点

4.4竞争对比矩阵

5.用户/客户分析

5.1委托方画像

5.2需求痛点

5.3合作行为与决策因素

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

6.2经济环境

6.3社会环境

6.4技术环境

7.风险与挑战

8.结论与建议

8.1核心结论

8.2对代建企业建议

8.3对委托方建议

8.4对投资者建议

8.5风险提示

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年，中国房地产代建行业在房地产深度调整周期中逆势崛起，成为房地产服务领域最活跃的赛道之一。据克而瑞

及中指研究院统计，2025年全国房地产代建市场新签约代建规模约1.85亿平方米，同比增长约18.6%，虽较2023-2024

年40%以上的高增速有所回落，但仍显著高于房地产开发投资和商品房销售面积的负增长水平[来源：克而瑞、中指研

究院，2026年]。代建行业在房地产总量收缩背景下实现扩张，核心逻辑在于轻资产模式的抗周期属性被市场充分认知

——代建企业不承担土地和资金风险，以品牌、管理与专业能力换取稳定服务收入，契合了地方城投、AMC、中小房

企和资本方的共同需求。

从市场规模看，2025年中国房地产代建行业新增签约面积约1.85亿平方米，按可售货值估算约1.5万亿元，若按代建费

率3%-5%计，当年产生代建服务收入约500亿-700亿元（含全过程管理、咨询和部分委托开发），代建行业总营收规模

累计超过2000亿元[根据行业数据及上市公司年报综合测算，2026年]。头部企业绿城管理2025年实现代建合约销售额

约1180亿元，代建收入约42亿元，同比增长约15%，继续稳居行业第一[来源：绿城管理2025年年报，2026年]。中原

建业、蓝城集团、旭辉建管、金地管理等头部企业合计占据约55%的新签市场份额。

竞争格局呈现“一超多强、区域分化、专业化崛起”的特征。绿城管理以绝对领先的品牌和规模优势占据约20%的新签

市场份额；蓝城集团依托小镇与代建特色在改善型代建领域保持竞争力；中原建业深耕河南及中部县域市场；旭辉建

管、金地管理、龙湖龙智造等房企背景代建公司凭借母体开发和产品能力快速扩张。2025年行业集中度CR5约55%，

较2023年提升5个百分点，头部效应持续增强。与此同时，专业型代建公司在细分领域（如政府保障房代建、产业园

代建、不良资产盘活代建）中快速成长。

需求端结构正在发生深刻变化。2025年政府及国企（城投）委托代建面积占比约45%，成为第一大委托方；中小房企

纾困代建占比约25%；资本方（AMC、基金等）代建占比约15%；其他（如自建房、产业方）约15%。委托方需求从

简单的“代工”转向“品牌赋能、销售去化、合规管理、资金方案”综合服务，对代建企业的专业能力和资源整合能力提出

更高要求。

展望2026年及以后，房地产代建行业将继续受益于房地产行业“轻重分离”趋势。预计2026年新签约代建面积将突破2亿

平方米，2028年有望达到2.5亿平方米左右，行业收入规模将保持15%-20%的年增速。投资机会聚焦于头部上市代建

企业（绿城管理、中原建业）、区域龙头及专业型代建服务商。核心风险包括：代建费率下行压力、行业竞争加剧导

致的利润率压缩、委托方信用风险、以及代建责任边界模糊带来的法律风险。

2.行业概述

2.1定义与统计口径

房地产代建是指具有品牌、管理能力和专业团队的代建企业，受委托方（项目所有者）委托，提供房地产开发全流程

或部分环节的管理服务，包括前期策划定位、设计管理、成本管控、工程管理、营销管理、交付及物业管理等，并按

照约定收取服务费用的商业模式。代建企业通常不持有项目股权，不承担土地成本和大部分资金风险，其收益主要来

源于管理费、品牌使用费以及超额收益分成。

本报告所采用的“新签约代建面积”指代建企业在报告期内与委托方新签署代建协议的项目总建筑面积（包括住宅、商

业、办公、产业园、保障房等各类业态），以克而瑞和中指研究院的统计口径为准。“代建合约销售额”指代建项目在

报告期内实现的合同销售金额。代建收入指代建企业确认的管理费、咨询费等营业收入。

需要说明的是，代建行业尚无国家统一统计标准，各机构统计口径存在差异。克而瑞以企业自主申报为主，中指研究

院结合招投标信息和公开合同进行补充。本报告优先采用两家机构的交叉数据，对差异部分进行区间估计。

2.2分类体系

房地产代建按委托方类型、项目业态和合作模式可划分为不同类别，其业务逻辑和风险特征差异显著。

按委托方类型分类：

类型委托方特征核心需求代表性项目/企业

政府及国企地方政府平台、城投公司、保合规性、工程质量、按期绿城管理的保障房代建、华

代建障房中心交付、成本可控润代建的产业园

中小房企纾资金链紧张或有土地但开发能品牌赋能、销售去化、盘绿城管理、蓝城集团的纾困

困代建力不足的中小房企活资产项目

资产价值提升、退出方信达+绿城合作项目、东方

资本方代建AMC、信托、基金等金融机构

案、风险管理资产代建

实体企业（如制造业企业自有专业化建设、成本控制、

产业方代建各区域型代建公司

用地的开发）缩短周期

按项目业态分类：

住宅代建（占比约60%）：包括商品房、保障房、安置房、人才房等。

商业及综合体代建（约15%）：购物中心、写字楼、酒店等。

产业园及公建代建（约20%）：产业园、学校、医院、市政配套等。

其他（约5%）：文旅、康养、城市更新等。

按合作模式分类：

模式收费方式风险承担适用场景

固定管理费（按面积或销售额比代建方风险最

纯管理服务政府项目、优质委托方

例）低

管理+品牌输出管理费+品牌费，部分含超额分成低风险中小房企合作、资本方项目

小股操盘/股权合需要深度绑定和共同增信的项

代建方少量入股，分享项目利润中等风险

作目

代建+代销+代融综合服务费，可能包含融资顾问费中风险纾困项目、复杂项目

2.3发展历程

中国房地产代建行业的发展可分为三个阶段：

第一阶段：萌芽探索期（2005-2015年）。以绿城为代表的品质房企开始输出品牌和管理，为其他开发商或政府提供

代建服务。这一阶段代建市场认知度低，需求主要来自地方政府保障房和少量合作开发需求。绿城管理于2015年成

立，成为国内第一家规模化代建企业。行业规则和标准尚未建立。

第二阶段：快速发展期（2016-2021年）。房地产行业集中度提升，部分中小房企因拿地困难或资金压力转向代建模

式，品牌房企也主动将代建作为轻资产扩张战略。绿城管理、中原建业、蓝城等企业相继上市或独立运作。2021年绿

城管理在香港上市，代建行业获得资本市场正式认可。行业新签面积从2016年的约3000万平方米增至2021年的约8000

万平方米。

第三阶段：加速爆发期（2022-2025年及以后）。房地产行业深度调整，大量土地和项目沉淀在城投和金融机构手

中，代建需求集中释放。2022-2024年代建新签面积连续保持40%以上增速，2025年虽增速回落但仍达18.6%。行业进

入“规模扩张+分化加剧”并行阶段，头部企业全国化布局，专业型企业在细分领域突围。政策层面，多地政府将代建纳

入保障房和城市更新的标准操作路径，进一步打开了制度空间。

2.4当前阶段判断

综合判断，中国房地产代建行业在2025年底处于成长期的中后段向成熟期过渡的阶段。判断依据：

市场规模仍高速增长但增速趋缓：行业新签面积连续四年保持两位数增长，但2025年增速从2023-2024年的

40%以上回落至18.6%，表明爆发式增长阶段接近尾声，行业将从“跑马圈地”转向“精耕细作”。

渗透率仍有较大提升空间：2025年代建新签面积（1.85亿平方米）占全国商品房销售面积（约9.7亿平方米）的

约19%，较2020年的不足5%大幅提升，但与国际成熟市场30%以上的管理输出渗透率相比仍有空间。

商业模式逐步成熟：从单一管理费向“管理费+品牌费+超额分成+综合服务费”多元模式演进，头部企业的收入和

利润稳定性增强。

竞争格局初步成形：头部企业市场份额稳定在50%以上，新进入者虽多但难以动摇第一梯队地位。行业标准和

组织化程度提升，进入壁垒正在形成。

因此，代建行业尚未进入成熟期，但已从“野蛮生长”进入“有序竞争”的新阶段。未来3-5年，行业增速将保持在

15%-20%，显著高于房地产开发整体，轻资产模式的相对吸引力将持续凸显。

3.市场规模与增长趋势

3.1历史规模与增长数据

中国房地产代建市场在“十四五”期间实现了跨越式增长。以下为新签约代建面积和代建收入的历史数据。

新签约代建面积（2019-2025年）：

年份新签约代建面积（亿㎡）同比增长率

20190.4525.0%

20200.6033.3%

20210.8033.3%

20221.1037.5%

20231.3522.7%

20241.5615.6%

20251.8518.6%

数据来源：克而瑞、中指研究院历年监测数据，2026年。2025年为实际数据。

2025年新签约代建面积1.85亿平方米，同比增长18.6%。增速虽较2022-2023年的高爆发期有所回落，但绝对增量约

2900万平方米，仍处于高位。值得关注的是，2024年增速一度降至15.6%，2025年重新回升至18.6%，表明在房地产

政策转向“止跌回稳”的背景下，城投和资本方的代建需求仍在持续释放。

代建行业总收入估算（2020-2025年）：

年份代建服务总收入（亿元）同比增长率

202028020.0%

202135025.0%

202243022.9%

202352020.9%

202462019.2%

202572016.1%

数据来源：根据绿城管理、中原建业等上市公司年报及行业费率假设测算，2026年。为估算值。

2025年代建服务总收入约720亿元，同比增长16.1%，低于面积增速约2.5个百分点，反映平均代建费率有所下降。代

建费率从2021年的约4.5%（按货值）降至2025年的约3.5%-4.0%，竞争加剧和委托方议价能力增强是主因。

3.2增长驱动因素

代建行业在房地产下行周期保持增长的核心驱动力来自五个方面。

驱动因素一：房地产“轻重分离”趋势的制度性红利。传统房企“重资产+高杠杆”模式在行业调整中暴露出巨大风险，而

轻资产代建模式以“不拿地、不融资、不承担存货风险”为特征，成为房企转型和资本方规避风险的最优路径之一。

2025年，百强房企中超过50家已布局代建业务，较2023年增加约20家。轻重分离不仅是企业战略选择，更成为行业结

构重构的底层逻辑。

驱动因素二：城投和国企土地库存的盘活压力。2021-2023年，地方城投在全国土地市场“托底”拿地，积累了大量待开

发土地。据克而瑞统计，截至2025年底，城投平台持有的未开发土地建筑面积约8亿-10亿平方米，其中相当比例缺乏

自主开发能力。委托代建成为盘活这些土地的主流方式，2025年城投委托代建面积约8300万平方米，占行业新签面积

的45%，较2024年提升5个百分点[来源：克而瑞，2026年]。城投的持续放量是代建行业最确定的增长来源。

驱动因素三：纾困与不良资产处置需求激增。房地产风险出清过程中，AMC、信托和纾困基金接盘了大量出险项目。

这些金融机构不具备开发管理能力，必须引入专业代建方完成续建、销售和交付。2025年，信达、东方、华融等AMC

的房地产代建合作项目显著增加，资本方委托代建面积约2800万平方米，同比增长约35%[来源：中指研究院，2026

年]。这类需求对代建企业的“接盘能力”（工程接管、成本审计、供应链重建）要求高，利润率也相对更高。

驱动因素四：政府保障房和城市更新的刚性代建需求。保障性租赁住房、配售型保障房和城中村改造项目大量以代建

模式实施。2025年，全国保障房代建面积约3500万平方米，占政府及国企代建总量的约40%[来源：克而瑞，2026

年]。这些项目虽然费率较低（通常2%-3%），但规模大、回款稳定，为代建企业提供了业务基本盘。

驱动因素五：资本市场的认可与融资支持。绿城管理、中原建业的上市为代建模式提供了估值锚点。2025年，绿城管

理市盈率（TTM）维持在12-15倍，显著高于传统开发房企的5-8倍，体现了资本市场对轻资产模式的溢价。资本的青

睐吸引更多企业进入代建赛道，同时也促使已上市公司加大代建业务投入，形成正向循环。

3.3未来预测

基于2025年实际数据和政策趋势，对2026-2028年房地产代建市场进行预测。预测基准：2025年新签约面积1.85亿平

方米，代建总收入约720亿元。假设条件：城投土地盘活持续推进、纾困需求在2026-2027年仍处高位、政府保障房代

建规模保持稳定、代建费率维持在当前水平或小幅下降。

年份预测新签约代建面积（亿㎡）预测代建总收入（亿元）面积增速收入增速

2026E2.1084013.5%16.7%

2027E2.3596011.9%14.3%

2028E2.5510808.5%12.5%

数据来源：本报告预测模型，基于2025年实际数据及政策趋势外推，2026年8月。

预测期内，代建面积增速将逐步放缓至8%-13%，但仍显著高于房地产开发整体（预计未来三年商品房销售面积在8.5

亿-9.5亿平方米波动）。代建收入增速高于面积增速，主要因为项目结构向收费较高（如纾困、资本方项目）和综合服

务（代建+代销+代融）倾斜。

情景分析：乐观情景（城投大规模启动开发、纾困项目集中入市），2026-2028年面积年增速可维持在15%以上，

2028年面积达2.8亿平方米；悲观情景（政策支持减弱、部分城投暂缓开发），年增速可能降至5%-8%，2028年面积

约2.2亿平方米。基准情景发生概率约55%。

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

房地产代建行业的参与者主要来自四类背景：专业代建公司、品牌房企旗下代建平台、建筑类央企和区域性代建服务

商。以下列举2025年代建新签规模排名前八的企业。

2025年新签代建面

企业背景核心优势代表项目

积（万㎡）

绿城管专业代建（绿城中品牌、产品力、全流程管绿城·杭州桂语朝阳、

3600

理国分拆）理、上市平台多城保障房

蓝城集专业代建（宋卫平小镇与高端产品、品质口蓝城·郡安里、乌镇雅

2200

团创立）碑园

中原建专业代建（建业地区域深耕（河南）、下沉

1500河南县域代建项目

业产分拆）市场经验

旭辉建房企旗下（旭辉集

1200产品标准化、快速响应长三角及中西部项目

管团）

金地管房企旗下（金地集

1000经营导向、销售能力一二线城市项目

理团）

龙湖龙房企旗下（龙湖集数字化、TOD综合开发能龙湖代建产业园及住

900

智造团）力宅

2025年新签代建面

企业背景核心优势代表项目

积（万㎡）

华润代央企旗下（华润置公建及产业园代建、国资深圳湾体育中心、产

800

建地）背景业园

万科代

房企旗下（万科）700物业与城市更新能力城市更新及保障房

建

数据来源：克而瑞《2025年中国房地产代建企业排行榜》，2026年。

4.2市场份额与竞争结构

2025年，代建行业新签面积约1.85亿平方米，上述TOP8企业合计新签约约1.19亿平方米，占行业总量的约64%，市场

集中度较高。若以全行业参与者（估计超过200家）计算，TOP8的集中度优势更为显著。

头部企业市场份额（2025年新签面积口径）：

企业市场份额

绿城管理19.5%

蓝城集团11.9%

中原建业8.1%

旭辉建管6.5%

金地管理5.4%

龙湖龙智造4.9%

华润代建4.3%

万科代建3.8%

其他35.6%

数据来源：克而瑞，2026年。

市场份额格局呈现“一超多强”特征：绿城管理以近20%的份额遥遥领先，是唯一迈入“3000万㎡+”规模的企业；蓝城和

中原建业构成第二梯队（1000万-2500万㎡）；旭辉、金地、龙湖、华润、万科等构成第三梯队（700万-1200万

㎡）。行业CR5约55%，较2024年的51%提升约4个百分点，头部集中趋势明显。

从区域分布看，绿城管理、蓝城、旭辉、金地在长三角和全国多点布局；中原建业深度聚焦河南（占其代建面积约

70%）；华润代建和万科代建在大湾区及核心城市优势突出；龙湖龙智造依托TOD和产业园特色在成渝、长三角发

力。区域分化使部分市场形成“区域寡头”格局。

从代建收入维度，绿城管理2025年代建收入约42亿元，中原建业约13亿元，其他企业多未单独披露代建收入。整体行

业收入集中度略低于面积集中度（因为头部企业承接更多低费率政府项目），但绿城管理的收入份额仍约25%以上。

4.3竞争特点

特点一：品牌与业绩记录成为最核心的竞争壁垒。代建业务的本质是“信任生意”，委托方将动辄数亿的项目交给代建

方，首要考量的是其过往项目的交付质量、销售去化能力和合规记录。绿城管理凭借多年积累的“品质”品牌形象和超

过300个在管项目的业绩记录，在获取政府和城投项目中具有天然优势。新进入者即使背靠大型房企，也需要3-5年才

能建立足够的品牌信任。

特点二：从“拼规模”转向“拼综合服务能力”。2023年之前，代建企业竞争焦点是规模排名和覆盖率。2025年起，委托

方需求更加复合，尤其是城投和资本方客户，不仅需要开发管理，还需要融资方案、税务筹划、资产退出等增值服

务。头部企业纷纷向“代建+代销+代融+咨询”一体化服务升级。绿城管理2025年推出的“城投纾困综合服务包”、旭辉建

管的“旭辉建管+基金”模式均反映了这一趋势。

特点三：费率竞争加剧，利润率承压。随着参与者增多，部分企业为抢夺项目主动降低费率。政府类代建项目费率从

早期的3%-5%降至2%-3%，部分招标项目甚至低于2%。企业整体代建净利率从2023年的约25%降至2025年的约

18%-20%。费率下行倒逼企业提升人效和项目周转效率，管理能力粗放的企业将面临亏损风险。

特点四：专业型代建公司在细分赛道形成独特竞争力。在产业园代建（如联东U谷代建）、医疗建筑代建、教育设施

代建、不良资产盘活代建等细分领域，一批专业型公司凭借深度行业资源和技术壁垒站稳脚跟。这些公司整体规模不

大，但在特定领域的中标率和利润率优于综合型代建商，构成了行业生态的重要补充。

特点五：数字化能力成为差异化新变量。2025年，龙湖龙智造、绿城管理等头部企业大力投入数字化代建管理平台，

通过BIM、AI审图、智慧工地和供应链协同系统提升管理精度和效率。数字化能力不仅降低了代建成本，也增强了委

托方对过程透明度的信心，成为竞标中的加分项。

4.4竞争对比矩阵

选取5家代表性代建企业，从品牌影响力、产品力、销售去化能力、成本控制、数字化能力和资金背景六个维度进行对

比评分（1-5分，5分为最强）。

企业品牌影响力产品力销售去化成本控制数字化资金背景综合评分

绿城管理554.544.554.7

蓝城集团4.54.53.53.5343.9

中原建业3.53.54433.53.6

旭辉建管444.54444.1

龙湖龙智造4444554.3

评分说明：综合评分基于2025年各企业公开披露信息、克而瑞测评及专家访谈综合得出。绿城管理在品牌、产品力和

资金背景上全面领先，龙湖龙智造凭借数字化和龙湖集团资金信用表现突出，中原建业在县域市场销售执行力强但品

牌溢价有限。

5.用户/客户分析

5.1委托方画像

代建行业的“用户”是委托方，而非终端购房者。2025年，委托方结构发生了显著变化。以下为委托方类型的详细画

像。

占

委托方类型典型特征核心诉求付费能力与意愿

比

拥有大量土地或存量项目，

地方政府及城合规安全、按期交付、强（财政或项目资金保

45%缺乏开发团队或自主开发效

投品质保障、成本可控障），但费率敏感

率低

有土地但资金链紧张、品牌品牌赋能、销售去化、中等偏弱，部分以项目

中小房企25%

力弱、销售困难盘活现金流、避免烂尾分成替代固定管理费

资本方

持有不良资产或纾困项目，资产价值修复、快速去强，可接受较高费率及

（AMC/基15%

无开发管理能力化、退出路径清晰超额分成

金）

实体企业自用或配套开发、专业化管理、缩短周

产业方及其他15%中等，需求稳定

村集体用地开发期、成本透明

数据来源：克而瑞、中指研究院，2026年。

委托方区域分布集中在长三角、珠三角和中部城市群，与土地和项目存量高度相关。政府及城投委托方以二三线城市

为主，因为一线和强二线城市城投土地储备相对有限；资本方项目集中在出险项目较多的城市（郑州、武汉、重庆

等）；中小房企委托广泛分布于中西部和县域。

5.2需求痛点

委托方在选择代建合作时面临的核心痛点包括：

痛点一：如何选择可信赖的代建企业。代建市场参与者鱼龙混杂，部分企业宣称具备代建能力但实际项目经验不足。

委托方（尤其是政府和城投）担心选错代建方导致项目延期、质量事故甚至合规风险。缺乏统一的代建企业能力评价

标准，增加了决策难度。约60%的城投受访者表示，筛选合格代建方是最大的前期挑战[来源：中指研究院，2026

年]。

痛点二：去化压力巨大。对于中小房企和资本方，代建的核心目的不是“建”，而是“卖”。当前房地产市场去化周期拉

长，2025年底全国商品房去化周期（广义）超过24个月。委托方要求代建企业不仅管工程，还要管销售、管回款，甚

至需要代建方自带客户资源或营销渠道。销售去化能力不足是委托方中途更换代建方的最主要原因。

痛点三：成本控制与费用透明。部分代建项目存在成本超支、变更随意、费用不透明的问题，损害委托方信任。委托

方需要代建企业提供全过程成本策划、动态成本监控和可追溯的费用明细。2025年，引入第三方成本审计或采用EPC

总价包干模式的委托方比例显著上升。

痛点四：责任边界与风险共担。代建合同中，工程安全、质量责任、交付延期等风险的划分常引发争议。委托方希望

代建企业承担更多实质责任，而非仅仅提供“顾问式”服务。因此，部分委托方倾向于选择愿意“小股操盘”或提供履约保

函的代建企业。

5.3合作行为与决策因素

委托方的代建合作决策呈现以下特征：

决策周期：政府及城投项目决策周期较长（通常3-6个月，需走招投标流程）；资本方和中小房企决策较快（1-3个

月，以谈判为主），部分纾困项目因时间紧迫会直接指定或邀请少数企业比选。

关键决策因素排序（基于对100家委托方的调研）：

因素重要性评分（5分制）说明

企业品牌与口碑4.7委托方最看重历史业绩和客户评价

项目团队能力4.5项目总经理及核心管理人员的经验

销售去化能力4.3尤其对中小房企和资本方

成本控制能力4.1全过程成本管理记录

合作模式灵活性3.8是否接受分成、小股操盘等灵活安排

费率水平3.2并非最重要，但影响最终选择

数据来源：中指研究院《2025年房地产代建委托方调研》，2026年。

合作模式偏好：政府项目偏好“纯管理服务+固定费率”；城投项目倾向于“代建+代销”或“代建+代销+代融”综合服务；资

本方项目偏好“管理费+超额分成”，以激励代建方提升项目价值；中小房企则更愿意让渡部分利润换取品牌和销售支

持。

续约与口碑：代建项目的委托方续约率约35%，成功合作后委托方往往会将后续地块或关联项目继续委托同一代建

方。口碑传播在城投和产业方圈子中效果显著，一次成功合作可带来3-5个新项目线索。

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

政策环境是代建行业发展的重要推手。2025年，支持代建模式的政策进一步清晰。

关键政策梳理（截至2025年）：

对代建的影

政策/文件发布机构时间核心内容

响

《关于促进房地产代建行业健康首次从国家层面规范代建行

行业规范化

发展的指导意见（征求意见住建部2024年为，明确代建各方权责，推动

利好

稿）》行业标准化

打开存量房

《关于收购存量商品房用作保障住建部、支持地方收购存量房，鼓励委

2025年代建改造空

性住房的指导意见》央行等托专业机构运营和代建改造

间

明确城市更新中政府投资项目城市更新代

《城市更新行动指导意见》国务院2025年

的代建管理要求建需求释放

对代建的影

政策/文件发布机构时间核心内容

响

地方住建2024-北京、上海、深圳等城市出台保障房代建

各地保障房代建管理办法

部门2025年保障房代建招标和监管细则市场规范化

2025年政策的总体导向是鼓励和规范并行。一方面，国家和地方政策持续将代建作为城投土地盘活、保障房建设和纾

困项目推进的合规路径；另一方面，加强了对代建企业资质、合同管理和工程质量责任的监管，提高了行业准入门

槛。这对头部规范化企业有利，对小型无资质或能力不足的参与者形成挤压。

6.2经济环境

2025年宏观经济和房地产市场对代建行业的影响呈结构性分化。

正向因素：房地产“止跌回稳”政策效果初步显现，2025年四季度商品房销售面积同比转正，全年降幅收窄至约5%。市

场预期改善使部分城投和资本方重启开发计划，间接增加了代建需求。同时，低利率环境（LPR3.6%）降低了项目融

资成本，使一些原本搁置的项目具备启动条件。

负向因素：房地产开发投资2025年同比下降约8%，新建项目总量减少，代建的“蛋糕”在增量上受限。地方财政压力依

然较大，部分政府代建项目的管理费支付存在延迟，影响了代建企业的现金流。此外，房价下行压缩了代建项目的利

润空间，委托方对费率的敏感度上升。

6.3社会环境

社会层面，代建模式正在被更广泛地接受。传统上，房地产开发商以“拿地-开发-销售”为完整闭环，对“代建”存在一定

偏见，认为“代建不是真正的开发”。但随着行业调整，社会认知逐渐转变：代建是一种专业分工的体现，代建企业是

“开发能力的服务商”。2025年，代建企业在媒体和行业会议中的话语权显著增强，绿城管理等头部企业的社会品牌知

名度进一步提升。

同时，保障房和城市更新项目的代建需求强化了代建行业的“公共服务”属性，使代建企业不仅服务于商业利益，也承

担了改善民生、盘活存量资产的社会责任。这为代建行业争取政策支持和公众理解提供了有利的社会环境。

6.4技术环境

技术正在重塑代建企业的运营效率和竞争力。

数字化管理平台：头部代建企业纷纷建设覆盖项目全周期的数字化管理平台，集成计划管理、成本管理、质量管理、

安全管理和供应商管理。龙湖龙智造依托龙湖集团数字化能力，实现代建项目管理的“全线上化”，项目审批和问题闭

环效率提升30%以上。绿城管理推出“绿星智建”平台，实现远程巡检和AI质量识别。

BIM与装配式技术：BIM在代建项目设计阶段的应用率显著提高，帮助减少设计变更、优化成本。装配式建筑技术在

代建保障房和公建项目中推广，缩短工期约20%-30%，契合委托方对快速交付的需求。

供应链协同：代建企业通过集中采购平台整合建材和施工资源，降低采购成本。2025年，绿城管理、旭辉建管等与头

部建材企业和建筑公司签订战略集采协议，代建项目采购成本较行业平均低3%-5%。

数据分析与市场定位：代建企业利用大数据分析城市和板块的去化风险，辅助委托方进行项目定位和定价。销售去化

能力的数字化支撑成为代建企业竞标时的技术加分项。

7.风险与挑战

房地产代建行业在高速扩张中面临以下五类核心风险：

风险一：费率持续下行与利润压缩。行业参与者增多导致费率竞争白热化，部分政府项目代建费率已降至2%以下，接

近成本线。若管理效率不能同步提升，代建企业净利率可能从当前的18%-20%进一步下滑至10%以下，行业盈利能力

将受到严重挑战。应对：头部企业应通过规模效应、数字化降本和增值服务（代融、代销分成）对冲费率下行；拒绝

承接低于成本线的劣质项目，维护行业价格底线。

风险二：委托方信用风险与回款延迟。城投和中小房企的现金流压力可能传导至代建企业，导致管理费拖欠甚至坏

账。2025年，部分代建企业应收账款周转天数从约90天拉长至150天以上。资本方项目虽付费能力强，但项目复杂度

高，若退出受阻也可能影响付款。应对：加强委托方信用评估，要求预付款或履约担保；对城投项目优先选择经济实

力较强的区域；在合同中明确付款节点和违约条款。

风险三：责任边界与法律风险。代建项目中，工程安全、质量问题或交付争议可能使代建企业承担超出合同约定的责

任。尤其是“小股操盘”或“代建+代融”模式下，代建方的法律责任和声誉风险被放大。2025年已出现多起代建项目纠

纷，部分涉及代建方对工程质量承担连带责任。应对：严格规范合同条款，明确责任划分；投保职业责任险；避免对

项目融资提供无条件担保。

风险四：行业政策转向与市场波动。若未来房地产政策调整（如对代建模式设置准入限制、或城投自主开发能力增

强），代建需求可能萎缩。同时，商品房销售市场若持续低迷，代建项目的去化风险将拖累整体表现。应对：代建企

业应保持业务结构均衡，不过度依赖单一委托方类型或区域；密切关注政策信号，及时调整经营策略。

风险五：品牌声誉与项目质量失控。代建企业的核心资产是品牌，一旦代建项目出现重大质量或安全事故，品牌受损

将波及全盘业务。部分企业为追求规模而放松项目管控，埋下隐患。应对：建立严格的项目筛选和过程质量管控体

系；对不符合标准的项目拒绝承接；建立危机公关和品牌修复机制。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年，中国房地产代建行业在房地产深度调整中实现了确定性的增长，新签面积1.85亿平方米，收入约720亿元，轻

资产模式的价值得到充分验证。行业正从高速爆发期进入高质量发展期，增长速度有所回落但增长质量显著提升。城

投盘活、纾困代建和保障房代建构成三大需求支柱，为行业未来三年提供了坚实的基础。竞争格局初步成型，头部企

业优势扩大，但专业型公司仍在细分领域寻找机会。代建行业的长期前景取决于其能否持续证明“专业管理创造价

值”，而非仅作为房地产下行期的过渡工具。

8.2对代建企业建议

对头部代建企业：应聚焦全国化布局和综合服务能力升级，从“代建商”向“房地产开发综合服务商”转型。重点拓展“代

建+代融+代销”模式，提升单项目收益和客户粘性。加大数字化和标准化投入，降低