2026年不动产登记代理人试题(附答案)

2026年不动产登记代理人试题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利首次登记时，无需提交权源材料？A.国有建设用地使用权B.宅基地使用权C.海域使用权D.地役权答案：D解析：地役权首次登记需提交地役权合同，而非传统意义上的“权源材料”（如出让合同、批准文件等）。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十条，地役权登记以合同为核心依据。2.某企业将已抵押的厂房转让给第三人，转让时未通知抵押权人。关于后续登记，正确的处理是？A.登记机构应直接办理转移登记B.需抵押权人书面同意方可办理转移登记C.转让合同无效，不予登记D.需待抵押注销后办理转移登记答案：B解析：根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押财产转让的，应当及时通知抵押权人；未通知的，不影响转让合同效力，但登记机构需抵押权人书面同意或受让人代为清偿债务消灭抵押权后，方可办理转移登记。3.张某通过继承取得一套房屋，其申请转移登记时，登记机构要求提供的核心材料是？A.被继承人死亡证明B.继承权公证书C.亲属关系证明D.不动产权属证书答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1，因继承取得不动产申请登记的，需提交不动产权属证书、被继承人死亡证明、相关亲属关系证明或遗嘱等材料；但核心材料是权属证书，用以确认不动产权利归属。4.集体建设用地使用权首次登记中，下列哪项不属于必要申请材料？A.有批准权的人民政府的批准文件B.不动产权籍调查表C.土地出让合同D.申请人身份证明答案：C解析：集体建设用地使用权首次登记依据《土地管理法》第六十三条，需经县级以上人民政府批准，无需签订土地出让合同（出让合同适用于国有建设用地）。5.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次提出异议登记申请，登记机构应？A.直接受理B.不予受理C.要求提供新的证据材料D.报上级主管部门审批答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定，异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。6.某住宅因地震损毁，权利人申请注销登记时，登记机构应重点核查？A.房屋损毁的证明材料B.权利人身份证明C.原不动产权属证书D.抵押权是否已消灭答案：A解析：注销登记的核心是确认权利消灭的事实。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.10，因自然灾害导致不动产灭失的，需提交灭失证明材料（如地震损毁鉴定报告）。7.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起多长时间内未申请登记的，预告登记失效？A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。8.下列哪项不属于不动产登记机构应当履行的职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行评估D.如实、及时登记有关事项答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第九条明确，登记机构不得要求对不动产进行评估，评估非登记机构职责。9.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%，乙占40%），甲欲将其份额转让给丙，乙主张优先购买权。登记机构办理转移登记时，需重点审查？A.甲、丙的转让合同B.乙放弃优先购买权的书面声明或已通知乙的证明C.甲的共有份额证明D.丙的购房资格答案：B解析：《民法典》第三百零六条规定，按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。登记机构需审查是否已保障其他共有人的优先购买权（如乙放弃或已通知）。10.某公司以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，申请抵押登记时，需提交的特殊材料是？A.抵押合同B.主债权合同C.土地估价报告D.有批准权的人民政府的批准文件答案：D解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权抵押需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。11.未成年人单独申请不动产登记时，登记机构应要求？A.由其法定代理人代为申请B.未成年人本人签署申请文件C.提供监护关系证明及法定代理人身份证明D.A和C答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请，并提交监护关系证明和监护人身份证明。12.因人民法院生效法律文书导致物权设立的，当事人申请登记时，登记机构应？A.依申请办理登记，无需审查法律文书内容B.审查法律文书是否已生效且明确物权归属C.要求当事人先办理公证D.直接注销原登记答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.2规定，因生效法律文书导致物权变动的，登记机构需审查法律文书是否已生效，且内容明确具体，能够确定物权归属。13.下列哪类不动产登记可以由当事人单方申请？A.买卖房屋的转移登记B.抵押权的设立登记C.继承取得的转移登记D.地役权的设立登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，继承取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记。14.某不动产登记簿记载的权利人为甲，乙提出异议并申请异议登记。异议登记期间，甲将该不动产转让给丙并申请转移登记，登记机构应？A.不予办理，因异议登记存在B.办理登记，异议登记不影响处分C.要求丙书面承诺承担风险后办理D.需乙书面同意后办理答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。但实践中，多数登记机构为避免争议，会暂缓办理，故本题最合理选项为A。15.宅基地使用权及房屋所有权首次登记中，非本集体经济组织成员申请登记的，下列哪种情形可予办理？A.因继承房屋占用宅基地B.因购买村内闲置房屋C.因地质灾害搬迁安置D.因婚姻关系迁入答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，其他情形一般不予办理。16.某不动产存在查封登记，权利人申请办理抵押权登记，登记机构应？A.予以办理，查封不影响抵押B.不予办理，查封期间禁止处分C.需查封机关同意后办理D.办理抵押登记，但注明查封状态答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十一条规定，查封期间，不动产登记机构不予办理抵押权、地役权等登记。17.海域使用权期限届满，海域使用权人未申请续期或申请续期未获批准的，登记机构应？A.依职权注销登记B.通知权利人办理注销登记C.保留登记至期限届满自动失效D.要求海域使用人提交灭失证明答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》11.3.3规定，海域使用权期限届满，未申请续期或续期未获批准的，登记机构可依据人民政府的批准文件办理注销登记。18.某企业名称变更，申请办理不动产变更登记时，需提交的材料不包括？A.企业名称变更的证明文件B.原不动产权属证书C.变更后的企业营业执照D.抵押权人同意变更的书面文件答案：D解析：企业名称变更属于权利人名称变更，不涉及权利内容变化，无需抵押权人同意（抵押合同主体未变）。19.预告登记的效力不包括？A.保障将来实现物权B.限制处分不动产C.对抗善意第三人D.直接取得物权答案：D解析：预告登记的效力是保障将来物权的实现，而非直接取得物权（需完成本登记后才取得）。20.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交的材料不包括？A.身份证明B.利害关系证明C.查询申请书D.不动产权属证书答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人查询需提交身份证明、利害关系证明、查询申请书，无需权属证书（权属证书由权利人持有）。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.下列哪些情形属于不动产登记的“首次登记”？A.新建商品房的所有权登记B.集体土地所有权的初始登记C.划拨土地转为出让土地的登记D.地役权的设立登记答案：ABD解析：首次登记指不动产权利第一次登记，包括集体土地所有权、国有建设用地使用权、房屋所有权、地役权等权利的第一次登记；划拨转出让属于变更登记（权利性质变化）。2.不动产登记机构在办理登记时，应当履行的查验义务包括？A.申请人与申请材料记载的主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在权属争议C.申请登记的内容与权属来源材料是否一致D.申请登记的事项是否违反法律、行政法规的强制性规定答案：ACD解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构需查验申请人与材料主体是否一致、登记内容与权属来源是否一致、是否违反法律强制性规定；权属争议属于不予登记的情形（第十九条），非查验义务范围。3.下列哪些不动产权利可以依法抵押？A.建设用地使用权B.海域使用权C.宅基地使用权D.正在建造的建筑物答案：ABD解析：《民法典》第三百九十五条规定，建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物可抵押；宅基地使用权一般不得抵押（除法律另有规定外）。4.因登记错误导致他人损害的，责任承担方式包括？A.登记机构承担赔偿责任B.登记机构赔偿后，可向造成错误的工作人员追偿C.申请人承担赔偿责任D.登记机构与申请人承担连带责任答案：ABC解析：《民法典》第二百二十二条规定，登记错误由申请人造成的，申请人承担赔偿责任；因登记机构过错造成的，登记机构承担赔偿责任后，可向工作人员追偿。5.下列哪些情形需办理不动产注销登记？A.不动产灭失B.权利人放弃权利C.抵押权实现D.查封期限届满未续封答案：ABC解析：注销登记适用于权利消灭的情形（灭失、放弃、抵押权实现）；查封期限届满未续封的，查封登记自动失效，无需单独办理注销登记。6.不动产登记薄应当记载的事项包括？A.不动产的坐落、界址、空间界限B.不动产权利的主体、类型、内容C.不动产权利的来源、期限、权利变化D.查封、抵押等限制权利的事项答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产登记簿应记载不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项（如限制权利事项）。7.下列关于不动产登记收费的说法，正确的有？A.住宅类不动产登记每件80元B.非住宅类不动产登记每件550元C.异议登记减半收取登记费D.注销登记不收取登记费答案：ABD解析：《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，住宅80元/件，非住宅550元/件；异议登记按件收取，不减半；注销登记不收费。8.下列哪些情形可申请更正登记？A.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正B.利害关系人有证据证明登记簿记载错误C.登记机构发现登记簿记载错误D.申请人提供虚假材料导致登记错误答案：ABC解析：更正登记适用于登记簿记载错误且有证据证明的情形（权利人同意或利害关系人举证），或登记机构自行发现错误；因申请人虚假材料导致的错误，需通过撤销登记处理，而非更正登记。9.集体土地所有权登记中，申请人应为？A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇集体经济组织答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》9.1.3规定，集体土地所有权登记申请人为村集体经济组织、村民委员会、村民小组或乡镇集体经济组织，代表集体行使所有权。10.预告登记的适用情形包括？A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋租赁合同备案答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记适用于买卖、抵押等旨在将来发生物权变动的情形；租赁合同备案不涉及物权变动，不适用预告登记。三、案例分析题（每题10分，共5题）案例1：2025年3月，李某通过法院拍卖购得一套住宅（原产权人为张某，该房屋已设定抵押权，抵押权人为某银行）。李某持法院出具的《执行裁定书》《协助执行通知书》到登记机构申请转移登记。登记机构审查发现，张某的不动产权属证书已遗失，且银行的抵押权未注销。问题：（1）登记机构是否应受理李某的转移登记申请？（2）若受理，需如何处理抵押权问题？答案：（1）应受理。根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因人民法院生效法律文书导致物权变动的，可由当事人单方申请登记；权属证书遗失不影响登记，登记机构可依据法院文书办理。（2）法院拍卖的房屋，抵押权因拍卖价款优先受偿而消灭（《民法典》第四百一十条）。登记机构应依据法院文书，在办理转移登记时同步注销抵押权登记，无需银行单独申请。案例2：王某（已婚）以个人名义申请办理其单独所有的房屋抵押登记，提交了不动产权属证书（登记为单独所有）、抵押合同、主债权合同及身份证明。登记机构工作人员询问王某婚姻状况，王某称“未婚”。后王某配偶张某提出异议，主张该房屋为夫妻共同财产，登记机构办理抵押登记时未尽审查义务。问题：（1）登记机构是否需审查抵押房屋的婚姻属性？（2）若张某能证明房屋为夫妻共同财产，抵押登记是否有效？答案：（1）需审查。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.1，登记机构需查验申请登记的不动产是否存在共有情形。虽权属证书登记为单独所有，但工作人员应通过询问等方式核实实际权利状态。（2）若张某能证明房屋为夫妻共同财产且王某擅自抵押，抵押登记可能被撤销。因王某未经共有人同意处分共有财产，违反《民法典》第三百零一条，登记机构未尽合理审查义务（如未发现婚姻状况不实），需承担相应责任。案例3：2025年5月，村民陈某（非本集体经济组织成员）通过继承取得其祖父在A村的房屋及宅基地使用权，申请办理不动产登记。登记机构以“非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权”为由不予受理。问题：（1）登记机构的做法是否合法？（2）陈某应提交哪些材料完成登记？答案：（1）不合法。根据《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，登记时应在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”