可行性研究报告-外商活动中心改造运营项目

IGDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告 1 11.2项目概况 41.3结论与建议 9第二章项目建设背景及必要性 2.1项目建设背景 102.2项目建设必要性 15 193.1项目建设社会环境分析 193.2广州酒店现状及经营情况分析 3.4价格预测 3.5项目竞争力分析 403.6项目经营模式分析 463.7项目策划 第四章场址介绍与建设条件 4.1场址概况 554.2建设条件 58第五章工程建设方案 5.1基本情况 61 615.3酒店定位 625.4建设方案 62GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告 73 5.8给排水工程 83 865.10消防工程 5.11天然气管道系统 第六章绿色建筑 6.1编制依据 91 91第七章节能分析 1037.1用能标准和节能规范 7.4节水技术与节水措施 7.5结论 第八章环境影响评价 8.1编制依据 8.2环境现状分析 8.3项目建设对环境的影响分析 8.4环境保护措施 第九章劳动安全卫生 9.1劳动安全 9.2环境卫生 第十章组织结构及人员安排 GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告10.1组织机构 第十一章项目实施进度安排 11.1项目实施管理机构 第十二章招标情况 第十三章投资估算与资金筹措 128 第十四章财务评价 14.3营业收入、营业税金及附加 14014.5利润总额及利润估算 141 第十五章社会评价 15.2社会互适性分析 14615.3社会评价结论 第十六章风险分析 148 14816.3防范和降低风险措施 149第十七章结论与建议 152 154 GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告12、单位法定地址：广州科学城科学大道239号A1栋8楼。以下简称“开发区金控”)成立于1998年11月6日，是广州开发区GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2功入选中国综合服务类500强企业。截止2017年底，公司合并总资产294.68亿元，净资产200.09亿元；2017年实现营业收入35.072、资格证书：工咨甲12320070040。1、《投资项目可行性研究指南(试用版)》。2、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》。3、我公司与广州开发区金融控股集团有限公司签订的《广州开根据《投资项目可行性研究指南(试用版)》中“可行性研究GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告3片区、广汕公路萝岗岭头水星水库侧。长岭居规划面积35.3平方公山、黄旗山山麓，居住人口规模26万人。另外2017年广州市、广州开发区与亚洲金融合作协会签署了战亚洲国家和地区的金融机构联合发起于2017年5月11日在北京正式GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告4由此，2018年8月，广州开发区金融控股集团有限公司委托我务平台。中心用地面积133,201m²,其中外商中心主楼建筑面积26076.46m²、员工宿舍楼建筑面积3584.00m²,实训楼建筑面积为列休闲娱乐场所；教学区有教室近20间，电脑室3间，150人以上本项目改造工程主要是在外商中心原建筑的基础上改造以及新项目升级改造成为一座面向全国，充分利用自身现有的资源优水星水库侧，原外商中心原址。项目区位图详见图1-2-1。捷普人才发展南方中英文学校长岭居小学岭南林语万科山景城图1-2-1项目区位图1、原外商活动中心主楼的平面布局、装修和各公用工程的更新改造，外商活动中心主楼地上6层，地下2层，总建筑面积26076.46m²,其中地上建筑面积15809.17m²,地下建筑面积10267.29m²。6对外商中心主楼各楼层建筑进行扩建，新增建筑面积3040.00m²;对外商中心主楼向东面进行延伸扩建，新增建筑面积6124m²。需拆除重建，拆除建筑面积为1583m²。2、新建会议中心，层数地上3层，总建筑面积为13740m²。4、道路、广场、绿化景观的更新改造，面积为93240m²。5、拆除原员工宿舍楼以及实训楼，建筑面积分别为3584m²和表1-2-1序号项目名称原建筑面积原建筑各层积原建筑向外筑面积积改扩建面积总计一外商活动中心主楼一一一一一1总建筑面积地上建筑面积一层二层三层四层五层六层地下建筑面积地下一层地下二层二个停车位)一一一一三会议中心一一一一总计建筑面积四观面积一一一一GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告7五员工宿舍楼拆除工程一六实训楼拆除工程外商活动中心项目建设期为2019年2月~2020年9月，共20个项目新增总投资56509.66万元。其中：建设期利息为1235万元。铺底流动资金155万元。本项目利用原有资产(全部为房屋建筑物)价格按照5634.72万根据项目进度计划，项目建设期为20个月。建设投资于建设期全部投入，资金为56509.66万元。本项目新增固定资产投资总额56509.66万元，申请银行贷款39818.46万元(约占新增固定资产投资的70%),其余16691.20万元(含155万元铺底流动资金)自筹。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告8项目投资财务内部收益率(所得税前):9.66%。项目投资财务内部收益率(所得税后):8.28%。项目自有资金财务内部收益率(所得税后):9.08%。本项目主要经济技术指标见表1-2-4。序号备注1用地面积(m²)2原外商活动中心主楼(m²)原外商活动中心主楼各层新增建筑面积(m²)外商活动中心主楼拆除建筑面积(m²)现外商活动中心主楼总建筑面积(m²)新建会议中心(m²)新建地下停车库(m²)拆除员工宿舍楼(m²)拆除实训楼(m²)道路、广场、绿化景观面积(m²)3新增总投资(万元)4利用原固定资产(万元)5基准收益率(%)8具体财务分析内容详见本可研报告第6总投资税前内部收益率(%)7总投资税前净现值(万元)8总投资税前投资回收期(年)9总投资税后内部收益率(%)GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告9总投资税后净现值(万元)务分析。总投资税后投资回收期(年)资本金税后内部收益率(%)资本金税后净现值(万元)(1)为尽快推动本项目的进展，建议项目业主在可研报政府部(2)建议重点加强对项目施工前与施工过程中的施工组织设计(3)由于建设方公司经营涉及到多个行业，为了更好的对项目GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2.1.1项目具有优越的地理位置长岭居规划面积35.3平方公里，西至广汕路、萝平路，东至永和大道，南至广惠高速，北至水牛山、黄旗山山麓，居住人口规模26万人。40公里，距广州高铁站广州南站55公里，位于广州30分钟生活圈道，地铁21号线等交通路线，可以有效与广州市各高速公路、城市图2-1-1项目区位图镇龙片区区域交通图图2-1-2项目区域交通图GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2.1.2项目所在区域外部环境分析与发展契机1、广州开发区总体发展情况2014年1月，经国务院批复同意，撤销原黄埔区、萝岗区，设立新的黄埔区，2015年9月，黄埔区正式挂牌成立。黄埔区位于广州市东部珠江北岸(入海口),20分钟车程到达广州市中心，2小时486.17平方公里，下辖14街1镇，常住人口89.85万人，全区森林覆盖率达43%。广州经济技术开发区于191/3,世界500强企业投资项目170多个，约占全市60%;上市高企企业超过1600家，约占全市的1/4;高新技术产业产值占全市78%。中新广州知识城是粤新合作的示范性项目，规划面积123平方公里，可开发建设面积60平方公里，重点发展新一代信息技术、文化GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告与健康等产业，大力发展总部经济。2010年6月奠基，目前已累计完成固定资产投资575亿元，累计注册企业327家，8个项目建成投黄埔临港经济区规划面积42平方公里，其中水域面积15平方公邮轮(游艇)经济等现代服务业，是广州市重点建设的第二中央商务区。目前，正在推动44个重点项目建设，总投资约1139亿元，核心广州科学城是广州高新区的主体园区，规划面积37.47平方公里。目前，累计投资超过2000亿元，聚集了3000多家科技企业，500广州国际生物岛是广州国家生物产业基地的核心区，占地面积2017年萝岗长岭居出台了最新的控制性详细规划，规划显示，规划居住人口23万人，建设用地面积17.79平方公里。长岭居规划绿地与广场用地面积为326.36公顷。其中公园绿地面积373.21公顷；防护绿地面积17.9公顷，广场用地面积0.99公内结合自然山体和水体，构建3条南北向生态廊道，接帽峰山和落凤GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告山，人均公园面积达到10.7平方米。(TOD)模式，实现80%的公交出行率，形成绿和地区的金融机构联合发起于2017年5月11日在北京正式注册成立落实十九大精神、推动现代金融发展，对深入实施国家“一带一路”GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告另外近年来随着广州产业转型升级，高新技术产业取得重大发求出发，珍惜土地资源、充分开发利用好外商活动中心200亩土地及同时要做好水声水库资源保护区的环境保护工作，以舒适的生态环2.2项目建设必要性2.2.1项目建设可以有效服务于亚洲金融合作协会2017年广州市、广州开发区与亚洲金融合作协会签署了战略合GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告作协议。战略合作内容主要为：(一)市政府支持亚洲金融合作协会自2018年起，市政府与亚洲金融合作协会每年共同举办金融智库年响力；(三)市政府支持亚洲金融合作协会组织亚金协金融智库资深项目所在地长岭居紧邻新黄埔区区府板块，最近直线距离不到3GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2.2.4项目建设是广州开发区金融控股集团有限公司发展的需要以下简称“开发区金控”)成立于1998年11月6日，是广州开发区GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告第三章需求分析与建设规模3.1项目建设社会环境分析亿元，下降1.0%;第二产业增加值6015.29亿元，增长4.7%;第三的比例为1.09:27.97:70.94。第二、三产业对经济增长的贡献率(亿元)(%)2017年2016年2015年02014年2013年5图3-1-12013-2017年广州地区生产总值及其增长速度民消费价格总水平上升2.3%,其中，消费品价格上升1.6%,服务项目价格上升3.6%。工业生产者出厂价格上升2.3%,其中，能源类上升1.5%,高技术类上升1.5%;轻工业上升1.4%,重工业上升2.8%;生产资料上升3.8%,生活资料上升0.6%。工业生产者购进价格上升GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告8.8%,其中，燃料、动力类上升13.7%,黑色金属材料类上升12.7%,2.52013年2015年2016年2017年图3-1-22013-2017年广州城市居民消费价格涨跌幅度全年社会消费品零售总额9402.59亿元，比上年增长8.0%。分地域看，城镇消费品零售额9147.44亿元，增长8.0%;乡村消费品零售额255.15亿元，增长8.2%。分行业看，批发零售贸易业零售额8259.35亿元，增长8.3%;住宿餐饮业零售额1143.24亿元，增长5.8%。批发零售业商品销售总额62164.66亿元，增长12.0%。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2017年2016年2015年图3-1-32013-2017年广州市社会消费品零售总额及其增长速度全年城市常住居民人均可支配收入55400元，增长8.8%。全年3.2广州酒店现状及经营情况分析作为华南地区政治经济文化中心、中国三大综合性门户城市之品交易会”(即“广交会”),与世界200多个国家和地区建立经贸GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告中国第一家涉外五星级宾馆——广州白天鹅宾馆在1982年10月局的统计，截至2017年8月，广州共有星级酒店181家，其中五星级酒店22家(含白金五星酒店1家),四星级酒店35家，三星级酒店105家，二星级酒店19家，没有一星级酒店。在过去的近10年间，一、二星级酒店供给量逐年下降，以致2014年，一星级酒店退出了广州酒店市场。近年来广州星级酒店数量不断减少，由2014年216家减少到2017年的181家，主要是因为八项规定实施以来，要求控截至2017年8月广州地区星级酒店名录表3-2-1 1 1白金五星花园酒店环市东路368号五星级21家1五白天鹅宾馆2五中国大酒店3五东方宾馆4五环市东路326号之一5五广园东路新塘路段广州碧桂园内6五天河林和中路172号7五嘉逸国际酒店天河北路468号8五白云宾馆9五南沙大酒店五GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告四星级35家123456789广州海航威斯汀酒店铂尔曼大酒店丽思卡尔顿酒店星河湾酒店君悦酒店科尔海悦酒店广东威尔登酒店九龙湖公主酒店广州金叶子酒店广州市圣丰索菲特大酒店广州市海怡星河湾酒店华厦大酒店凯旋华美达大酒店广东迎宾馆(白云楼碧海楼)广州珀丽酒店广信江湾大酒店(停业)远洋宾馆广东胜利宾馆(主楼)广东大厦番禺宾馆新世纪酒店增城宾馆广州大厦百花山庄喜尔宾酒店嘉逸豪庭酒店太阳城大酒店华威达大酒店新港明珠大酒店皇家国际饭店祈福酒店流花宾馆南航明珠大酒店新珠江大酒店广州十甫假日酒店燕岭大厦华厦国际商务酒店广州市夏湾拿酒店科学城华厦国际商务酒店碧水湾度假村越秀宾馆嘉尔登大酒店(停业)广州精益大酒店凤凰山宾馆威尼国际酒店天河林和中路6号白云机场候机楼北侧珠江新城兴安路3号番禺迎宾路珠江新城珠江西路12号番禺清河东路288号永和大道花轮一路1号花都镇九龙湖社区增城白水寨风景区天河区广州大道中988号番禺区南村镇新基村沙滘禺东端海怡花园会所东山明月一路9号解放北路603号江南大道中348号沿江中路298号环市东路412号沙面北街53号东风中路309号市桥大北路130号花都秀全大道43号增城市荔城雁塔大道北京路374号增城市百花林水库内越秀南路208号天河区林和中路148号增城新塘群星路1号黄埔大道西499号广州经济开发区夏港大道721号天河区天河路89号番禺区市广路环市西路194号白云国际机场南工作区空港西路广州滨江东路795号荔湾区第十甫路188号燕岭路29号林乐路39-49号从化太平镇莲塘村东方夏湾拿花园夏湾拿大道1号科学城揽月路1号从化良口镇良明村小北路198号花都区新华街曙光路与宝华路汇处花都区花山坪山南门7号天河区广汕一路332号天河区林和西路167号凯旋假日酒店从化环市东路168号三星级105家广州宾馆起义路2号爱群大酒店沿江西路113号三寓宾馆东山三育路23号湖天宾馆东风西路156号广东华侨友谊酒店天河东路65号东方丝绸大厦东风东路752号上苑世贸大酒店(原湛江大厦)站前路88号广州戴斯酒店白云区机场路云宵路88号(街340号)总统大酒店天河路586号番禺市美丽华大酒店市桥清河中路118号从化市温泉镇温泉东路80号新世界大酒店人民北路520号番禺香江大酒店番禺大石迎宾路538号丽江度假花园酒店番禺石楼镇鲤鱼岗7号花都丽美大酒店花都区商业大道53号天伦大酒店从化街口河滨南路38号新天河宾馆广州市天河路178-188广深公路新塘路段双湖酒店从化吕田小杉丽都大酒店广州市北京路182号莲花山粤海村番禺莲花山旅游区山顶京华酒店花都新华镇云山大道55号海珠北路11-15号中山二路18号广州五羊城酒店人民中路322号冰花酒店天河北路2号星都大酒店海珠区昌岗中路华金盾大酒店中山大道368号龙泉大酒店番禺大北路99号从化湖光度假山庄从化黄竹朗(105国道)江悦酒店滨江西路20号广州华茂中心盘福路63号广东蓄能大厦天河龙口东路32号华辉度假村(从化市)桃园镇云星大道流溪河畔广东蓄能电站专家村从化温泉康复路17号广轩大厦海珠区沥窖振兴大街9号南方毅源大酒店番禺迎宾大道南8号广东省金苑山庄恒福路117号东悦酒店麓景路8号广州石化明珠宾馆黄埔石化路振兴街18号长城酒店东山区寺右新马路西湖苑宾馆天河区五山华南理工大学校内西湖畔银河大酒店沙太路268号广州汇东假日酒店广汕路龙洞村口中华酒店花都区站前路33号广武酒店天河区天河路603号三鼎福休闲酒店天河东圃镇大观南路2号三山西大厦三元里大道瑶泉街6号三怡凯酒店工业大道南石岗路90号三广东南洋长胜酒店天平架兴华路38号三新凤凰酒店花都区迎宾大道大华二路38号三广州大华酒店天河路625号天娱广场东塔三景观酒店花都芙蓉旅游度假区三嘉福利晶酒店天河区长兴路8号三花都区新华镇站前路34号三广州悦海酒店黄埔区海员路39号三广东奥体大酒店(2017.6.12停东圃黄村奥体中心内三广州金之鼎酒店花都新华镇天贸南路横潭公园侧三华悦酒店花都区新华街建设北路128号三锦都商务大酒店花都区新华街滨湖路1号三荣威大酒店花都区新都大道13号三广州金怡酒店番禺区市桥禺山西路333号三三茂大酒店环市东路374号三广东红叶酒店机场西乐嘉路8号三合兴酒店花都建设北路213号三广州红帆酒店海珠区革新路126号之一三合成大酒店花都狮岭大道中1号三黄埔大道西243号三南洲大酒店海珠区南州路188号三八骏酒店花都区三东大道西三琶洲酒店新港东路37号三广州山水时尚酒店黄埔店黄埔东路727号三大唐宾馆赤岗大塘聚德西路汇源新街南大街三从化温泉镇温泉西路20号三银座大酒店番禺区市桥街禺山大道228号三乐涛居酒店三圣玛登酒店中山八路19号三凯利登大酒店花都区天贵路92号三晨悦酒店天河区天源路961号三临海酒店南沙区龙穴大道中25号三清音酒店从化温泉镇温泉西路38-39号三增城华侨酒店增城荔镇城西园南路103号三卓悦商务酒店新市墟萧岗南街33号三亨利酒店新华街宝华路26号三嘉信酒店同泰路98号三广州天豪酒店三广州锦廷商务酒店从化街口街新城东路2号三广州君御酒店三广州天麓马术俱乐部萝岗区天鹿南路联华路三环市东路320号三瀛丰商务酒店东圃旭景西路三永栩酒店三巴登巴登度假酒店三高滩温泉酒店派潭镇高滩村GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告三三三三三三三三三三三天河东路168号三元里大道838号环市西路179号环市东路318号之一人民南路2-6号花都区花东镇朝阳路25号1-12层广州市从化环市东路148号二星级19家合计181家白宫酒店东风宾馆长堤大马路320号人民南路13-17号人民南路10-12号西濠二马路10号长堤大马路294号环市东路329号中山二路40号西堤二马路34号西华路525号西华路523号先烈东路296号广州德政南路48号江南大道北4号龙口西路91号花都区建设北路91号站西路37号芳村区荣兴路19号三元里大道716号根据据国家文旅部监督管理司数据显示，广州2010-2017年度五和产业升级影响今年房价走低，但在2017年开始回暖。相较之下，五星级酒店房价波动较大，变化幅度在700-900元之间；而四星和三星级酒店则相较定价稳定，四星级酒店维持在400-500元，仅为五星级平均房价的一半，三星级酒店保持在250-300元。五星级酒店平均房价在2011年达到最高为889元/晚，四星平均房价则在2012年达GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告到最高478元/晚，三星级酒店平均房价峰值在2013年产生，为302201020112012201图3-2-12010-2017年广州市星级酒店平均房价统计情况在酒店出租率方面，2010-2017年广州星级酒店的入住率整体走势基本一致，在2013-2014年市场入住率达到近年最低，但三星级酒店入住率低谷产生在2016年，仅为56.2%。四星级和五星级酒店的入住率近年稳定保持在60%-70%之间，且四星级酒店平均入住率常年保持市场领先地位，仅在2014年稍低于五星级酒店入住率，也成为几年来最低四星级入住率(62.6%),之后稳步回升，并在2017年达到69.09%;五星级酒店入住率在2013年达到最低后小幅波动上升至2017年的67.87%,稍低于四星级酒店入住率水平，但整体更为稳定，甚至经常低于60%,自2011年入住率持续走低后，仅在2017年有发力迹象，突破60%大关达到61.76%。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告201320142015五星图3-2-12010-2017年广州市星级酒店平均出租率统计情况但广州酒店业的年平均出租率仅在60%左右，而北京、上海却高达70%~80%。同时，广州酒店的盈利率均低于京沪两地，大部分酒店3.3项目市场定位及目标人群分析GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告山，南有萝峰山，海拔均在300米左右，层峦叠嶂，云升雾绕；原始植被郁郁葱葱，森林覆盖率达60%以上。除有若干大小不一的水库、另外长岭居片区内历史文化古迹有16处之多，著名的有位于南GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(2)承接政府和对外商务的高规格接待。(3)开发区企业商务客源。(4)广州开发区金融控股集团有限公司商务客源。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(5)周末度假客源。16处之多，著名的有位于南部萝峰山麓、始建于南宋时期的玉岩书GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(6)会议团组客源。3.3.2市场定位协金融智库年会、亚洲金融博览会等会议，打造成为商务(会议)、休闲(旅游)融为一体的高端酒店。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告根据国家文化与旅游部发布的数据，2017年，广州市五星级酒店平均房价为815元/夜间，平均开房率为67.87%。2017年广州星级酒店经营情况表3-4-1平均开房率(%)平均房价(元)1五星2四星三星2、修正因素的选取外部环境(包括周边自然环境、交通秩序等)、硬件配套设施及商服选取项目周边片区的五星级酒店(广州翡翠皇冠假日酒店、广东GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告威尔登酒店、广州碧桂园凤凰城酒店)作为比较对象，各个酒店所占学院会展中心技术学院新黄村图3-4-2类似酒店位置示意(1)广州翡翠皇冠假日酒店务区，琶洲国际会展中心约25分钟车程。广州新白云国际机场距离酒店50公里；乘出租车正常约50分钟可到酒店，正常约180元/程；另搭乘8C萝岗线机场快线可直接到达酒店。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图3-4-3广州翡翠皇冠假日酒店(2)广东威尔登酒店距离白云机场仅45公里，约需45分钟车程，30分钟可到达琶洲会展中心(20公里)、广州火车东站、天河客运站，交通便利发达。图3-4-4广东威尔登酒店GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告中心、24小时循环活水游泳池、专设VIP区的美发沙龙、网球场、其中包括2,000平方米的大宴会厅。馆与机场分别仅需20分钟与35分钟车程，紧贴广园快速路、广深高面朝翠湖，整体占地面积达20万平方米，建筑面积达7.8万平方米，GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图3-4-5广州碧桂园凤凰城酒店酒店主要综合设施有会议厅、传真/复印、多媒体系统、多功能化管理水平、软件配套及服务以及设计亮点(满足猎奇心理)等客户GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告表3-4-62间套1231212酒店参考项目的修正系数见表3-4-8。日酒店度比较系数度比较系数度比较系数1交通方便程度12外部环境31145116软件配套及服务17设计亮点(满足猎奇心理)518GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告交易交易交易12346综上所述，项目的标准双床房、标准大床房、2间套、3间套可以分别定价为668、808、898、1278元/间夜(门市价)。具体可根648、718、1028元/间夜(门市价)考虑。项目运营期前五年每年价格上涨5%,后期每三年价格上涨5%。3.5项目竞争力分析GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图3-5-1SWOT分析步骤亚洲金融博览会等会议，打造成为商务(会议)、休闲(旅游)融为(1)优越的区位优势，交通便利识城，区域交通便捷，距离白云国际机场40公里，距广州高铁站广州南站55公里，依托广惠高速、广汕公路、长岭路、永和大道等区域性干道，地铁21号线等交通路线，可以城市主干道连接，连通广州市市中心及周边城市，位于广州30分钟GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(2)环境优美，旅游资源丰富(3)“一带一路文化理念”GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(4)商业优势(1)项目为改造项目，受先天结构以及技术影响，对整体改造(2)项目建设单位缺乏酒店经营经验，将会花较大的精力在扩(1)长岭居的开发建设2017年长岭居出版了最新的规划，规划指出长岭居发展定位为广州片区内有轨电车1、2、3号线可以串联起来。开发区规划的两条大道GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(2)广州旅游市场仍在上行，酒店需求在增加确定，广州的国际化趋势在加强，2016年以来接待来穗外国过夜游GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告2005年位于环市东路的亚洲国际大酒店正式挂牌五星，之后广州酒店业市场兴起了建造5五星酒店的热潮，先后涌现了地中海国际量为20多家。而广州开发区内，目前已有五星级酒店，广东威尔登体素质不高，人员流动性很大，流失率达到了30%-40%,普遍一线员工在一家酒店的工作时间为1-2年，甚至一年之内流动的员工也大有GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告表3-5-1内部能力优势(S)劣势(W)1.优越的区位优势，交通便利。2.环境优美，旅游资源丰富。化突出4.依托亚洲金融合作协会、国有公司，商业优势明显1.知名度与国际连锁酒店有差距。一步的提升机会(0(1.长岭居进一步开发2.片区交通基础设施的完善，进一步缩短项目与广州市中心及周升项目覆盖范围。3.广州市旅游市场的上扬，特别是周末自驾游的兴旺，增加项目客源。SO战略：利用长岭居大力开发的时机以及未来高频率的商务交流，通过各种优惠手段吸引一部分客比的服务形成口碑效1.广州酒店市场竞争日趋激烈。ST战略：拢目标客源。充分利用项目区位优势、交通便利、以及良好的生态环境优势以及商业优势，迅速占领市场，抓住先机。3.6项目经营模式分析3.6.1酒店经营模式分类由投资者经营和管理的同时，选择加入诸如世界一流酒店组织(LeadingHotelsofTheWor1d)、世界小型豪华酒店组织(Sma11GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告LuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等酒店联盟的方式获得营销方面模式三：酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许投资者一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营酒店经营模式分类如表3-6-1。表3-6-1类型自主经营与管酒店联酒店管理公司管理权GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告理理公司模式一√一√√√不详√√一模式四√一√√√√Y√√上述各种经营模式的优劣分析见表3-6-2所示。劣势模式一投资者直接管理经营，同时获得营销和预付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。酒店联盟不提供全面的营销支持，此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。模式二投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店酒店管理公司提供专业系统的营销管理服务，提高酒店的知名度，放大酒店客源。投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控投资者没有酒店业管理经验的情况下，选公司管理酒店的选择。模式三酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特方，使用其品牌。仅让渡经营权，对管理公司付出特许经营费用。这个酒店联号的品牌在整个市场上的广泛影响这种酒店由于没有将管公司，投资者对酒店仍可如果自身没有一个良好店的发展会受到很大的自身管理水平很高，但是自主品牌知名度较低，限制了酒店客源进一步扩大模式四营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店。店投资者可以从所有权、面对酒店进行严格的控到酒店经营所产生的所网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了如果酒店投资者有良好的管理团队、知名形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告劣势团的系统。在欧美等酒店降低。模式五合同，酒店管理公司参股酒投资者一些酒店管理公司在订管理合同的同时购买酒店的部分股权。到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划模式六酒店的投资者号签订管理合同的同时又和这家酒店联号经营协议一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两服务和品牌及相关营销服务。酒店投资者根据自身特点选择最有利于自身的组合方式。诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。3.6.2高端酒店管理公司(1)四季饭店集团四季饭店集团的目标想将其所有分支饭店都运作成为世界上最GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告在美国许多市场营销专业的学生最熟悉的市场细分案例之一就的品牌。在高端市场上，rizt-carltno(波特曼/丽嘉)酒店为高档次的顾客提供服务赢得了很高赞誉；renaissnace(新生)作为间接商务和休闲品牌与marriot(万豪)在价格上基本相同，但它面对的是不同(3)喜达屋集团GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(4)君澜酒店集团君澜酒店集团是中国饭店集团10强和全球酒店集团60强，美国酒店权威杂志《hotels》公布最新“全球酒店集团325强”中君澜集团排名59位。成功运营高端酒店已长达20年历史，迄今集团管理业江西、安徽、福建、四川、山西、陕西、广西和贵州等22个省市，投资管理超过115家酒店。君澜酒店集团始终坚持不以豪华材料装饰取胜、以文化内涵取本项目酒店在选择酒店经营模式的时候需考量的是明晰自身优GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告3.6.3本项目酒店经营模式初探本项目酒店可采用自己经营或者是选择某些专业酒店管理公司酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服3.7项目策划本项目拟改造外商活动中心，参考五星级商务、休闲酒店(兼顾餐饮、会议和娱乐)标准，规模体量为中型规模酒店，改造后设置含客房351间，其中标准双床房176间；标准大床房140间；2间套21间；3间套14间。大床房、2间套、3间套四种，各房型价格根据房型面积，结合前面价格预测，各房型初期定价为，标准双床房价格为538元/间·夜、GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告表3-7-1套内面积(m²)价格(元/间.夜)数量(间)标准双床房标准大床房所占比例大床房176间双床房175间小计351间面积/m²多功能厅1间中餐厅宴会中餐厅厨房宴会厅1间宴会前厅会议室(60m²)2间会议室(120m²)2间贵宾室1间GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告衣帽间1间化妆间2间2间操作间2间家具/酒水库2间交通空间及其他设备空间全日餐厅厨房面积(平方米)1SPA/按摩区2PARTY房2间3健身房4室内游泳池区5棋牌区7间6童玩区7西饼屋GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告4.1场址概况项目地理位置示意图见图4-1-1。图4-1-1项目地理位置示意图GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图4-1-2项目装修现状情况外商活动中心主楼消防系统(含消防喷淋、消防栓、消防报警)题，监控系统正常运行(存在多个摄像监控失效),电梯设备已停用，生活水泵运行正常(存在管路部分漏水),中央空调系统已停用，热水锅炉已停用，高低压配电房运行正常(一台变压器损坏需维修，楼层未送电需检测),发电机一台停用，消防风机已停用(未送电),GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图4-1-3项目设备现状情况GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告图4-1-4项目景观绿化现状情况4.2建设条件辐射热量106.7kca1/cm²,年平均日照射时数1906h,日照率43%,热季宜耕的特点。年平均温度为21℃,最冷月1月份平均为13.3℃,最热月7月份平均为28.4℃,气温年际变化很少，气温年较差为15.1℃,日.均≥10℃的年积温7599.3℃,持续日数350天，如以候均温≤10℃为冬季，大于22℃为夏季，黄埔地区夏季长达194天(4月15日至10月25日),小于10℃的日数每年有40多天。冬季强寒潮南下会引起急剧降温，出现低温霜冻天气。小于5℃每年有2—8天，极端最低温可达0℃。典型亚热带作物要注意防寒。夏季虽然气黄埔地区内河流较多，有南岗河、乌涌河2条河流由北向南流入GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告内地下水受地形、地质、降水、植被的影响划分有2种地下水类型：平原第四系松散堆积浅层(厚度10m左右)覆盖区上，为含砂层或残积土层地下裂隙水，平原约30km²,按广州市地下水径流模数27.40万m³/km*y计，孔隙水年径流量为0.08亿m³。岩裂隙水。按广州市丘陵地下水径流模数28.50万m³/km*y计，丘陵地下水年径流量为1.01亿m³。4.2.2工程地质条件埔区区域内的地层仅保存有古生界变质岩(pz1)及第三系中新组成，走向东西，倾向北，倾角较缓，约15—25度。主要分布在茅岗、横沙、庙头、南岗村及广深公路(107国道，下同)附近，呈低GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告4.2.3交通条件心城区仅为20km;距白云国际机场40km;距广州南站55km;距佛山、4.2.5施工条件GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告务平台。中心用地面积133,201m²,外商中心主楼建筑面积26076.46列休闲娱乐场所；教学区有教室近20间，电脑室3间，150人以上设备运行状况：消防系统(含消防喷淋、消防栓、消防报警)因监控系统正常运行(存在多个摄像监控失效),电梯设备已停用，生活水泵运行正常(存在管路部分漏水),中央空调系统已停用，热水锅炉已停用，高低压配电房运行正常(一台变压器损坏需维修，楼层未送电需检测),发电机一台停用，消防风机已停用(未送电),部5.2设计理念GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5.3酒店定位融博览会等会议，打造成为商务(会议)、休闲(旅游)融为一体的5.4建设方案1、原外商活动中心主楼的平面布局、装修和各公用改造，外商活动中心主楼地上6层，地下2层，总建筑面积26076.46m²,其中地上建筑面积15809.17m²,地下建筑面积10267.29m²。对外商中心主楼各楼层建筑进行加建，新增建筑面积3040.00m²;对外商中心主楼向东面进行延伸扩建，新增建筑面积6124m²。2、新建会议中心，层数地上3层，总建筑面积为13740m²。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5、拆除原员工宿舍楼以及实训楼，建筑面积分别为3584m²和表5-4-1序号项目名称原建筑面积原建筑各层积原建筑向外筑面积积改扩建面积总计一外商活动中心主楼-一一一一1总建筑面积地上建筑面积一层二层三层四层五层六层地下建筑面积地下一层地下二层二个停车位)一一一一三会议中心一一一一总计建筑面积四观面积一一一一五员工宿舍楼拆除工程一一一六实训楼拆除工程一一一下停车库及室外道路、绿化景观等，外商中心具体平面布局详见图GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5-4-1所示。酒店主体区酒店主体区会议中心区地下停车场新扩建建筑图5-4-1外商活动中心平面布局图有4个疏散楼梯，分别位于建筑两端和建筑中部，保证每个房间到楼梯间的最小距离；外商活动中心主楼内设有6台电梯，位于建筑内西外商活动中心主楼首层建筑面积为4526.07m²,主要功能用房为GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告三层建筑面积为4815.51m²,主要功能用房为标准双床客房、标准大床房、2间套、3间套等。六层建筑面积为628m²,主要功能用房为3间套、2间套等。间、2间套21间、3间套14间。用房为多功能厅(可容纳1000人)、宴会厅(可容纳500人)、宴会前厅、会议室(60人)、会议室(120人)、贵宾室、衣帽间、化GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告标准管理规定》设有300个停车位。外商活动中心主楼、会议中心各功能用房面积见表5-4-2、表序号功能用房面积(m²)备注一1标准双床房2标准大床房32间套43间套5走道、卫生间、电梯厅等一约占客房总面积二公共区域一1前厅大堂一前厅区域一大堂1城市会客房1操作间112商务一西饼店13一健身房1更衣室2室内游泳池1SPA/按摩12童玩区1棋牌室7仓库14走道、卫生间、电梯厅等一占公共区域总面三一1前厅区域一贵重物品室1行李房1前台办公室1GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告消防监控中心12一总经理及秘书11行政会议室11客房部二级仓库11程控交换机房及电脑房1财务部1市场部办公室(含美工)1预定部、销售部13一员工更衣室2制服房1员工餐厅1员工宿舍8员工厨房111人事部库房11医务室1洗衣房一污衣房与洁净布草库1工程部办公室1工程部维修间及库房3污衣房与洁净布草库14收货区域一收货平台区域1收货部办公室1118粗加工间1酒水库1干货库1高、低温冷库3花房1垃圾房2总仓3管事部仓库25走道、卫生间、电梯厅等一占后勤区域总面6酒店机电设备用房一GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告面积/m²多功能厅1间中餐厅宴会中餐厅厨房宴会厅1间可容纳500人宴会前厅会议室(60m²)2间会议室(120m²)2间贵宾室1间衣帽间1间化妆间2间2间操作间2间家具/酒水库2间交通空间及其他设备空间全日餐厅厨房套内面积(m²)价格(元/间.夜)数量(间)所占比例标准双床房标准大床房本项目定位为商务(会议)、休闲(旅游)融为一体的高端酒店。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告本项目内装修方案主要是对外商活动中心主楼及会议中心的地灯光等各专业要求同步进行，在满足结构及设备埋藏(优化布局)的点。酒店大堂应该比其他地方更能给人第一(通常也是最难忘的)印总台长度8米，按坐式或立式设计。隐蔽处设置报警按钮。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告明设计很有讲究，从灯光选择上说，为了更好地显示饭菜的色泽美，(1)房间隔墙为甲级防火标准，隔音要求50db,房间层高不低于2.7米，小过道、卫生间层高不低于2.3米，客房层走道宽度2米高度不低于2.4米。(3)房间内按活动区和睡眠区设计舒适方便。有符合要求的目的照明和氛围照明，灯光色温2700-3000K。(5)设置茶台，不能设于电视下方，配置咖啡机茶具，多用途园(方)桌，床垫(寝具总高不低于60公分),42寸电视，音乐播(6)房间地面睡眠区铺设木地板或羊毛尼龙混纺圈绒或麻编织(7)客房天花不低于3米，走道、卫生间不低于2.4米。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告度完成面不低于3.3米。所用材料标准要求：所有材料优选省内、国内优质产品(结合建筑声学要求标准),符合环保节能要求，且便于清洁、维护，兼具耐各用房详细装修标准见表5-4-5。一外商活动中心主楼一一一一1大堂原地面石材清9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆原有天面重2前厅、办公、原地毯清洗更换9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆3西饼屋原有地面清洗9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆4大堂吧更换地毯原有石膏板面GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5棋牌室原天花油白色6健身房毯饰面、更换损原天花油白色7厅原有地面不变作天花重新油白色乳胶漆饰面8SPA/按摩区石膏板白色乳9健身房、游泳区原地面不变石膏板白色乳童玩区原有地面不变9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆客房原有地毯更换，板9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆卫生间原有地面瓷砖保持不变，只是清洗600X600铝扣板持不变设备用房保持原有不变，只是清洗保持原有不变公共走廊原地面石材清9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆二会议中心一一一一19mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆一2多功能厅9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆一3宴会厅9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆-4贵宾室9mm厚纸面石膏板面刷乳胶漆一5中餐厅6天花油白色乳木饰面造型局部为波浪三地下停车库自流坪本项目应须充分考虑为残障人士及老年人等行动不便者创造便GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5.4.6室外工程本项目室外道路、室外停车场、广场、绿化用地面积约为932405.5结构方案根据《建筑结构可靠度设计统一标准》,本项目会议中心主体结GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告构的设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。本项目的建筑结构荷载根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012)取值，建筑结构考虑的可变荷载包括风荷载、楼面基本风压：Wo=0.50KN/m²,按50年一遇；楼面、屋面均布活荷载按《建筑结构荷载规范》第4.1.1条及参楼梯结构体系：根据《建筑结构可靠度设计统一标准》,本工程结构GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告本项目位于广东省广州市，根据《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2010)(2016年版)抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。会议中心抗震设防类别为乙类建筑，框架抗震5.4.5基础型式5.6电气工程5.6.2用电设备及其负荷等级据《工业与民用配电设计手册》(第三版)中关于负荷等级的划分，5.6.3供电电源GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告本项目综合考虑各用电负荷，用电负荷估算见表5-6-1。表5-6-1项目数量(m²)1外商活动中心主楼2会议中心3地下车库3本项目年用电量按每年每天使用24小时计算，得本项目年用电量为3334.64万kwh。外商活动中心主楼柴油发电机按配电变压器总容量的10%～20%项目外商活动中心主楼拟在变配电房设置1台600kW的柴油发电机，会议中心拟在变配电房设置1台200kW的柴油发电机组作为应急备用电源(主要考虑消防用电和应急照明)。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告各功能用房照度参考值见表5-5-2所示。照度标准值(1x)12大堂吧34大堂5多功能厅6棋牌室7健身房8餐厅9GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告偿，功率因数不低于0.9。照明，其地面最低照度不应低于1.51ux。配电室以及发生火灾时仍5.7弱电系统本项目外商活动中心主楼弱电系统包含安防系统、客房控制系布系统、集成系统、通信网络系统(包含有线、无线网络及设备)、灯光控制系统、机房工程(含UPS不间断电源)、程控电话系统。(1)视频监控系统GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(2)门禁管理系统(3)防盗报警系统(4)电子巡更系统其基本的原理就是在巡查线路上安装一系列代表不同点的射频卡(又称感应卡，信息钮，有固定的不同卡号),巡查到各点时巡查GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告件处理，就可以对巡查情况(人员、地点、时间、情况等)进行记录(5)无线电对讲系统酒店客房控制系统(简称客房控制系统，客控系统),是利用计智能灯光系统、服务系统、背景音乐系统等4、多媒体会议系统。多媒体会议系统是一种让身处异地的人们通过某种传输介质实GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告控制会议场所内的所有设备，包括各种子系统及各种设备电源的开一卡通系统的基础硬件平台是高校和企事业单位的内部网络设作系统和数据库管理系统(数据中心),建立在基础技术平台上的是GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告(1)有线网络系统技术进行压缩、编码、传输、存储，实时发送、广播，供观众接收/播放的视听系统。也就是说，这是一个从节目采集、制作到节目传(2)无线网络系统11、机房工程(含UPS不间断电源)。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告UPS即不间断电源，是将蓄电池(多为铅酸免维护蓄电池)与主供应220V交流电，使负载维持正常工作并保护负载接续动作。它的控制方式叫做“存储程序控制”(简称“程控”)。1、《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)(2009年版)。3、《室外排水设计规范》(GB50014-2006)(2016年版)。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告供水。本用水量估算详见表5-8-1。表5-8-1用水项目日用水量(m³/d)1527床2员工用水236人小计3综上所得：项目的日用水量约为187.52m³,不可预见用水约为利用空气源热泵热水器加热热水。根据酒店用热水性质，系统实现GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告24小时供热水。供水管路采用循环供水方式，并采用加水温度自动本项目的排水系统采用雨污分流制。排水系统分为厨房含油污d.地面集水时间：t=10mine.汇水面积：57637.0平方米f.地面综合径流系数：0.7g.雨水量Q=1780.89L/SGDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5.9暖通工程4、《公共建筑节能设计标准》广东省实施细则(DBJ15-51-6、《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调动力20096次/h换气，补风量不小于5次/h换气。GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告5.10消防工程5.10.1设计依据水柱同时达到每一个位置，每支水枪的最小流量为5L/s,每根竖管最小流量为15L/s,灭火水枪充实水柱不小于13m。室内消火栓用水量为15L/s,火灾持续时间为2h。消防用水量为108m³。除不宜用水扑救区域及面积小于5m²的卫生间等，其余区域均设GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告灭火系统设计按《七氟丙烷(HFC—227ea)洁净气体灭火系统设计规5.10.3消防报警系统总线制控制中心报警系统。根据需要在建筑物内设置消防泵破玻按5.11.1设计依据GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告4、《压力管道安全管理与监察规定》(劳动部发[1996]40号)。5.11.2天然气管道输配系统(1)与水管、热力管道、燃油管道及不燃气体管道在同一支柱(2)地下燃气管道与建筑物、铁路、道路和其它管线间的最小水平间距见表5-1-1和表4-10-2。地下燃气管道与建筑物、构筑物或相邻管道之间的水平净距表表5-1-1项目地下燃气管道(Mpa)中压次高压建筑物基础外墙面(出地面处)一GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告给水管污水、雨水排水管电力电缆(含电车电缆)在导管内在导管内热力管在管沟内(至外壁)电杆(塔)的基础通讯照明电杆(至电杆中心)铁路路堤坡脚街树(至树中心)表4-10-2单位：m地下燃气管道(当有套管时，以套管计)热力管的管沟底(或顶)电缆在导管内GDIECC广州开发区外商活动中心改造运营项目可行性研究报告1、《关于加快发展绿色建筑的通告》(穗府[2012]1号文)。告>有关事项的通知》(穗建技[2012]229号文)。3、《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》(广州市人民政府令2013年第92号)。6.2绿色建筑评价指标节材与材料资源利用、室内环境质量、施工管理、运营管理7类指标以及提高与创新(加分项)组成。每类指标均包括控制项和评分项。GDIECC