沈阳博荣置业奉天街地块前期策划思路60

05九月2026沈阳博荣置业奉天街地块前期策划思路60PPTXX第一部分市场扫描第二部分宗地分析第三部分项目定位第四部分规划建议第一部分市场扫描一、沈城发展核心——金廊金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

规划范围北至北陵公园南至浑河北岸东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街西至黄河大街-二经街-三好街。全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里

金廊定位金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。

金廊布局结构总体结构为“一轴、四区、九节点”。一轴—北陵大街—青年大街是金廊的中轴，是最重要的功能轴、景观轴、交通轴。四区—1）省级行政文化中心区；（2）中央商务区；（3）文体、展示中心区；（4）城市新都心区。九节点—沿沈阳金廊，由北向南，重点建设九处节点，具体区域分别为：（1）北陵公园周边地区；（2）北站北出口地区；（3）北站地区；（4）市府广场地区；（5）彩电塔地区；（6）展览馆地区；（7）五里河体育场地区；（8）滨河地区；（9）浑南中心区。小结1、政府着力发展金廊，对房地产行业起到了巨大的推动作用。2、金廊本就是沈阳城市中轴，随着金廊各项工程的竣工，其城市核心地位将进一步确立。3、金廊区域作为沈阳重要的经济带、行政区，蕴藏着大量的高端客户，高端市场潜力巨大。4、金廊沿线可供开发的土地逐渐减少，资源的稀缺性愈加明显，供求关系的不平衡，将促使区域价格的上涨。二、金廊沿线项目整体情况沈阳天地华府天地卓展万德项目恒隆市府广场裕景中心领先国际华润中心华丰文化广场世茂五里河皇朝万鑫金廊沿线典型项目分布图已经入住项目开始销售，但尚未入住项目尚未销售项目五爱韩国城

泊岸华庭项目名称地址开发商占地面积(万平）建筑面积（万平）容积率规划用途住宅公寓写字间商业酒店沈阳天地皇姑区北陵大街17号沈阳华汇11.3857.5√√√√×85华府天地沈河区哈尔滨路128号沈阳华锐世纪1719011.2×√√√×190卓展万德沈河区哈尔滨路原万德小区沈阳正汇2.3923.910×××√√23.9恒隆市府广场市府广场南侧沈阳恒隆9.2808.7××√√√242432裕景中心沈河区青年大街27号裕景地产9.412012.7××

√√√120领先国际青年大街55号沈阳新拓33010√√√√×3.862.887.110华润中心和平区原辽宁体育馆华润置地（沈阳）8.5607.1√×√√√1171824华丰文化广场和平区五里河街沈阳华丰44010√√√√×128812五爱韩国城五爱市场西区对面

中屹置业2.8207.1××

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×137泊岸华庭沈河区文艺路

中星置业

3

15

5

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×132世贸五里河和平区文体西路25号沈阳世贸181608.9√×√√√7060625皇朝万鑫和平区青年大街390号皇朝万鑫1.0922.720.8×√√√√22.7项目基本情况项目名称住宅公寓商业现状项目整体现状产品形态上市时间规划套数面积区间（平）主力面积（平）单价范围（元/平）领先国际住宅/公寓2008-5760余套46-31153、1508700-13000商业5000平，写字间整体出售7亿已入住华府天地公寓2007-81630余套44-14650-804500-12000购物中心于2007-11使用已入住皇朝万鑫公寓2009-6400余套35-6005013000-31000五层底商正式营业已入住沈阳天地住宅2009-9592套103-157103-1577500-9080规划中在建世贸五里河住宅2008-9124495-248100-1607980-13500购物中心正在装修在建五爱韩国城X写字间均价1.5万商铺均价4万商铺已开业泊岸华庭住宅认购阶段500套90—150100—1207000—9000商铺均价19800在建华丰文化广场住宅/公寓预计2010未定40-12040-120未定12万平购物中心在规划中在建华润中心住宅未定未定100-300未定未定招商中在建恒隆市府广场X规划中在建裕景中心X规划中待建卓展万德X规划中待建项目销售情况1、金廊沿线以大型开发商所开发的综合体项目为主。2、区域内项目均追求高端，是沈阳高端项目开发的集中地。3、区域内住宅与公寓的销售均价在1万元左右，是沈阳均价较高的区域之一。4、大部分项目都有较大比例的商业配套建设。5、区域住宅公寓产品面积差别较大，既有600㎡的豪宅，又有35㎡的小户型，产品种类丰富。6、在建项目的住宅产品，100平米以上大户型所占比重较大。三、个案分析项目名称世贸五里河楼盘地点沈阳市和平区文体路25号开发商沈阳世贸新发展置业有限公司代理商沈阳世贸新纪元置业有限公司物业管理公司（香港）戴德梁行景观设计单位上海复旦规划设计研究院规划用途世贸百货、5A写字间、超五星级酒店、高档住宅占地面积18万平方米建筑面积160万平方米建筑类别高层/塔楼（285米高）容积率8.89绿化率50%项目现状目前项目一期在做主体施工；世茂百货在做内部装修均价住宅8500、商铺40000去化率住宅85%、商铺60%其中，住宅面积区间为98-248㎡，清水，二房到四房；写字间的面积区间是80-300㎡；商业百货的面积区间是10-1000㎡。1#一单元二单元1层-34层户型A1（东山）A2A3A4A5A6（西山）2#一单元二单元1层-34层户型B1（东山）B2B2B1（西山）6#一单元二单元1层-52层户型F1（东山）F2F3F4F5F6（西山）世贸五里河住宅项目由12栋34-58层超高层建筑组成，分2期开发。2008年9月，推出1#、2#、3#，均34层，面积区间98-248㎡。2009年9月，推出6#，52层，面积区间82-142㎡。楼宇内户型分布图A1149平二室二厅二卫A3/4169平三室二厅二卫A6197平三室二厅二卫B2248平四室二厅三卫B1216平四室二厅三卫C1213平四室二厅三卫C4237平四室二厅三卫C3162平三室二厅二卫C2197平三室二厅二卫F1/6137-142平三室二厅二卫F2/582-84平二室二厅一卫F3/4108-111平二室二厅一卫3#一单元二单元1层-34层户型C1（东山）C2C3C4（西山）A2/597平二室二厅二卫个案分析项目名称华润中心楼盘地点沈阳市和平区投资商华润（集团）有限公司建筑设计公司美国RTKL建筑事务所

规划用途购物中心、5A级写字间、悦府住宅、君悦酒店占地面积8.05万平方米建筑面积70万平方米建筑类别超高层（220米）容积率8.7项目现状项目目前商业部分主体工程进入到装修阶段项目一期项目二期业态购物中心写字间住宅酒店预上市时间2011年初182011-62012年后2012年后预上市量（万平）18181124预计均价未定只租不售，价格未定未定未定个案分析项目名称恒隆市府广场楼盘地点沈阳市和平区市府广场南投资商恒隆地产有限公司建筑设计公司美国KohnPedersenFoxAssociates

规划用途商业、办公楼、五星级酒店占地面积9.2万平方米建筑面积80万平方米建筑类别超高层，塔式大楼(300余米）容积率9.16项目现状项目现在已经开始打地基项目规划业态购物中心写字间酒店预上市时间暂定2011年暂定2012年未定预上市量（万平）242432预计价格（元/㎡）未定未定未定

以上三个项目是金廊沿线较为典型的综合体项目。产品主要为大户型豪宅、写字间、摩尔购物中心等。体量大，定位高端，是区域市场的领导者。金廊沿线在建和规划中的综合体项目共11个，这些综合体项目以高端的定位进入市场，拥有极佳的地段和完善的自身配套，在区域内有较强的竞争力。个案分析项目名称皇朝万鑫国际大厦楼盘地点沈阳市和平区青年大街390号开发商沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司品牌推广西格玛物业管理公司中一集团规划用途写字间、酒店、公寓占地面积1.09万平方米建筑面积22.7万平方米建筑类别高层/塔楼容积率20.8绿化率——项目现状全部封顶，已经入住写字间公寓酒店及写字间

皇朝万豪酒店旁，包含3栋塔楼，一栋临近万豪酒店的塔楼为写字间，中间的塔楼为酒店及写字间，紧邻浑河的为精装豪华公寓。其中，红、绿色标记的塔楼为37层，高达152米；中间塔楼为48层，最高达到267米，1-10层为公建商业，1-5层招商，作为高档特色餐饮等使用，6-10层酒店会议室及会所，11-29层五星级酒店，30层以上为写字间出租。公寓起价15000元/平，最高价30000元/平，精装修标准4000-5000元/平。写字间起价13000元/平，最高价30000元/平。中间塔楼写字间租住的价格在1400元/平/年，现出租率达70%以上，大部分为世界500强企业，例如：ISK，新浪等。公寓及写字间于10月交房入住，现销售率达到70-80%。物业费：公寓物业费3元/平写字间物业费17元/平（包括中央空调等费用）公寓产品A户型约40平一室一厅一卫ACDFLMF-1CCEEEADD-1H-1GC户型约40平一室一厅一卫公寓户型分布图公寓户型图D户型约45平一室一厅一卫D-1户型约45平一室一厅一卫公寓户型图G户型约130平三室二厅二卫一储L户型约90平二室二厅二卫一储公寓户型图H-1户型跃层约180平三室二厅二卫二储公寓户型图M户型约110平二室二厅二卫一储E户型约35平一室一卫一厨公寓户型图皇朝万鑫是区域在售项目的一个标杆，无论是产品、服务，还是价格，都称得上区域内的领导者。拥有高端的城市配套，顶级的商务设施，尖端的智能化管理，世界级的奢华装修。其甲A级写字楼在全世界金融海啸的情况下仍取得了较高的租售率。项目名称泊岸华庭楼盘地点沈河区文艺路54号

开发商辽宁中星置业有限公司物业管理公司待定规划用途住宅占地面积3万平方米建筑面积15万平方米建筑类别高层容积率5绿化率32%项目现状部分封顶泊岸华庭是区域内鲜有的住宅项目，原为部队用地。此项目占据了名校、水岸、青年公园等诸多优越的资源。项目产品为90㎡以上的大户型，共500户，目前认购了300余户。泊岸华庭依靠其优越的地段优势，吸引了沈河、和平乃至沈阳市的客户。以学区房作为购买目的的客户占有一定的比例，其便捷的生活和舒适的环境也是客户主要购买因素，有部分的投资客户。第二部分宗地分析一、地块概况本地块位于沈阳市沈河区奉天街，沈阳市第七中学旁。地块面积约2000㎡。该地块现为动脑礼品工厂，具备三通条件。本地块二、地块四至宗地奉天街七中七中正门旧居民区三、宗地配套公交线路501：五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-二零二医院-中华路-太原街-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-铁西广场-铁西百货-勋望街-兴顺街-南八中路-卫工南街-启工机械学校-肇工南街-重工南街-南十西路-轻工街-于洪南里-于洪广场-于洪区委-渤海路巢湖街(沈新路)-沈新路-张士屯-天津汽贸-连云塔机-共和社区-高明台-金威橡胶公司-兰胜台-粮旺集团-沙岭街道-沙岭小区-沙岭老市场-家具园管委会(雅枫地板)-永森竹业-辽宁大成公司-沙岭客运站

103：五爱市场-五爱市场服装城-五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-马路湾-中华路-太原街-沈阳站-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-云峰街-铁西广场-铁西百货-兴华公园-南十东路-沈阳工业大学东门-艳粉街-齐贤街-西部货运中心-肇工南街(仙女湖公园)-长客西站126：通利汽车公司(上园路)-上园路-上园小区-联合路-东辽街-北海街-辽沈二街-洮昌小区-沈阳大学南门-小北边门-市物价局-房产超市-天后宫(令闻街)-令闻街(朱剪炉)-市信访大厅-小西门-大西门-房地产大厦-热闹路-五爱市场西区(第七中学)-交通执法支队-地王国际花园-陆军总院-文萃路-彩电中心-五里河-夏宫-五里河公园-浦江苑-浑南大道-奥体中心公交枢纽

156：河北街-万和花园-砂山街-南京南街(砂山货运站)-省妇婴医院-市第六医院南-市第六医院-南湖公园西门-方型广场-回民中学-光荣街-五经街-十三纬路-大西菜行-顺通路-第七中学-房地产大厦-小西路-清真寺-市信访大厅-甘泉路-八王寺-大北关街-小什字街(鸿基园小区)-中学堂路256：五爱市场西区-五爱市场西区(第七中学)-热闹路-房地产大厦-小西路-清真寺-太清宫-天后宫-市物价局-沈阳大学南门-洮昌小区-辽沈二街-有机玻璃厂-上园小区-上园路-北大营街-辽宁美术印刷厂

207：大悦城-小津桥-大北门-小北门-中街-小西门-大西门-沈州路-五爱市场西区-第七中学-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-中山公园东门-马路湾-中华路-太原街-沈阳站-南五马路-兴工街-云峰街-铁西广场-兴顺街-南八中路-第五医院-沈阳工业大学

223：南一马路(民主路)-太原街-体育广场-和平大街-光荣街-五经街-十三纬路-大西菜行-顺通路-第七中学-五爱市场西区-五爱市场-大南街-翠园小区-东方宾馆-万泉实业公司-泉园一路-长青街-汽车制造厂-万科花园新城-和泰东方园297：万柳塘公园北门-轻机研究所-翠园小区-大南街-五爱市场-五爱市场西区-第七中学-大西菜行-十三纬路-南五经街-省水利厅-回民中学-方型广场-振兴街-(城中花园正门)中兴街-和平广场-铁路中学-民族街-胜利南大街-建设东路-北四东路-云峰北街-北四东路-兴华北街-北四东路(铁西区人大)-贵和街-陶林居-新北方装饰建材城-香江大市场-南八中路-市工人文化宫

523：文萃路(丰乐二街)-摩托车城-黄金学院-富民-出租汽车公司-东陵区政府-南塔鞋城-省医院东门-大南边门-建设大厦-南关小区-小南街(南关路)-辽宁奉天中医院-五爱市场西区公交总站-五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-和平大街-体育广场-中山公园-市文化宫-南一马路(民主路)

宗地周边公交线路四通八达，出行十分方便医疗：奉天中医院、沈河八院、沈河区红十字会医院等购物：五爱市场、家乐福、顺通商业街等教育：第七中学、八十六中学、沈阳实验学校、顺通小学、文艺一小、热闹路第二小学、东旭高中等其他：希尔顿酒店（在建）、沈河区图书馆、新兴台球、少博桌球会馆、建设银行、中信银行、招商银行等四、SWOT分析优势位于城市中心，地理位置优越紧邻七中，周边数所中小学，教育资源丰富临近五爱市场，商业配套完善多条公交线路，交通便捷地块方正平整，利于施工劣势地处旧居民区腹地，项目形象较差地块邻街，过往车辆较多，有一定的车辆噪音污染

机会市中心土地稀缺政府大力发展金廊沿线，城市配套与功能更加完善本区域已形成沈阳的经济、文化中心，有大量的潜在客户良好的学区使得本地块具有较大的升值空间五爱市场数百万的客流将给本案带来巨大的投资潜力威胁金廊沿线十余个大型综合体项目使区域形成了一个激烈的竞争环境沈阳投资市场还处于发展阶段，市场部成熟海南房地产市场火爆，分流了部分沈阳的投资型客户全国房地产市场还处于调整阶段，部分有经济实力的消费者仍在观望第三部分项目定位一、整体定位策略以居住配套和商业配套，共同打造沈阳市——“第一商住两用高端公寓”；跳出产品供应类型与需求不符现状，弥补金廊区域小户型供应不足；形成以主要满足市中心高端居住需求为表现的高端整体投资、自用的实用形象二、本项目功能定位策略以自身公寓为需求出发点，结合区域需求特征满足市场需求在整体环境、配套、品质的共同作用下，提升项目整体形象休闲业态生活业态高端公寓商务业态高端配套奉天钻石我们的项目将以挺拔的姿态屹立于奉天街的门户，它将以毫无瑕疵的内质使本项目绽放出璀璨的光芒奉天街上一颗璀璨的宝石三、形象定位四、客户定位：本地投资：以沈阳市及沈河区区久居客户及有较长期业缘关系，并长期看好金廊发展的客户为主；已实现多套置业，希望在家庭投资中购买稳妥、保值、高回报的物业产品，但投资金额不宜过大外地投资：以外地（东三省为主）短住客户为主；被沈阳市及金廊的城市建设、发展潜力、度假资源吸引，希望收藏城市的同时，进行资产投资；本地高端：以受工作限制，驻留或定居本地的产业高端人群为主；对生活品质有要求，强调被重视、被关怀的舒适生活模式，同时强调高效、便捷的生活方式五、产品定位以三种不同客群定位的精装修公寓实现本案公寓产品；为方便本案客群分级供应形成内部升级，建议三种产品供应相对区隔；且受三类客群数量限制，建议本案尽量吸引：本地投资型客户：50%

→投资型服务公寓：以完善的酒店式服务为依托提高产品居住品质，从而拉升物业实用价值，使之具备高投资回报的公寓产品；外地投资型客户：30%

→舒适型投资公寓：因自身品质、服务水平、完善配套组合而形成项目的独特价值，并且具备实用性和长期投资回报的公寓产品；本地高端自住型客户：20%→舒适型自住公寓：因所提供的舒适居住环境，有效率、有品质的生活方式，有档次的居住品质，而形成的项目商务配套专属公寓产品。第四部分规划建议一、形象建议回到我们讨论形象定位的初衷

——核心是要打造区域地标性建筑打造地标性常用的3种手段：超高层：以鹤立鸡群的形象第一时间抓住人的眼球；异形建筑体：以独特的空间构造形成标志性符号；醒目立面：常规建筑体，单在立面打造上下功夫，取得同样的效果;。地标惯例项目应该打造具有地标性的形象。超高层——上海中心：优势：城市建筑中最醒目、最具地标性的建筑方式，极易形成标杆；风险：成本不易控制；相比普通高层建筑，使用率有所降低，触及购房者敏感点。醒目立面——北京设计师广场：优势：更易控制成本，用较少的代价取得显著的效果；风险：对设计师审美要求较高。异形建筑体——北京三里屯SOHO：优势：容易形成独一无二的项目形象；风险：对设计师审美要求较高。除了物理形态的手法之外：精神领域的标志性也是地标建筑常用的手法之一。世界级的地标建筑常常是多重手法共用。级别越高的地标建筑，其打造手段就越综合。精神地标——北京长城脚下的公社：吸引点：这一类形式的地标建筑通常由建筑界的大师设计，同时代表一定的文化理念及倡导的特有的主义精神；劣势：操作难度大，成本很高。世界级地标——北京央视大楼：大师设计：荷兰著名建筑师让·库哈斯；超高层：主楼达243米；异形结构：被民众戏称为“大裤衩”。世界级地标——迪拜帆船酒店：大师设计：英国著名建筑师W.S.Atkins；超高层：321米高；异形结构：形如船帆。地标惯例拥有极具设计感的醒目立面已足够。对于本项目各个层面各个细节的建议，都遵循打造最具城市阶段标志，最具性价比的定位，遵循以经济性和市场关注点为核心价值导向的原则。在本项目总体定位的条件下，迎合当地市场考虑，我们认为——风格建议：现代风格+后现代主义：这里所指的现代风格并不是单调、呆板的代名词，而是特指经过后现代主义装饰之后的具备醒目立面特征的建筑形象。本项目整体形象建议本项目首推采用醒目立面的手法树立项目地标性，兼顾效果与经济性。采用瓷釉玻璃打造独具装饰特色的醒目立面。强调建筑体的色彩搭配的强烈设计感通过设计风格和材质，重点强调立面效果陶板幕墙做法示意由市场数据推导，本项目的产品的假设方案如下表所示；应避免正北布局，防止纯北滞销户型的出现户型布局上可分可合，满足不同客户的需求二、户型配比建议户型结构户型面积总建面比备注零居30-4530%一居50-6045%

两居70-8020%占据标准层朝向采光条件好的位置两居半90-1005%较高楼层位置，南北通透合计

100%

车位按1：0.7配给，全地下停车。三、标准层选型从市场上看，标准层选型与档次无直接关系。但是从经济性的角度看，单核心筒式的标准层设计最具合理性。北京建外SOHO：使用率74%北京SOHO现代城：使用率75%选型建议：单核心筒式使用率相对较高，结构经济性也更为合理；其产生的朝向问题可通过布局手法解决。北京苹果社区：使用率73%北京朗琴国际：使用率71%

共享中庭为每隔4层挑空，化解中心部位无法采光不适合布置户型的劣势，创造出本项目独特的亮点。共享中庭内可以按照室内庭院打造，用绿化景观手段创造绿意融融的舒适居住品质。将北侧的不利面宽通过共享空间化解中庭中庭0居，30—45㎡。0居设计最大的优势就是能够实现使用功能自由化，在不强调传统生活方式的新市场条件下具有良好的适应性；一般在该户型中会偏重强调卫浴、睡眠或者会客等功能中的单一某项；同时创新型的提出采用自由隔断的概念，满足业主的个性化需求，使居住时尚起来。30—45平米户型设计建议偏重强调个性功能，营造时尚的生活概念北京悠乐汇：借家具建立空间秩序北京公元1872：阳光工作室、与交通面积结合的厨房北京MASTER领寓：强调享受概念的户型设计四、户型设计建议紧凑1居，50-60㎡。纯东或纯西向采光，4.5-5米面宽。卧室和起居厅合理利用有限的采光面，餐厨结合，布局紧凑合理。放大了卫生间的功能，设计干湿分离4件套，将衣橱等储藏空间合理集合，使得小户型内也能实现舒适的居家品质。50—60平米户型设计建议偏重强调全功能、居住特性的小户型概念70—80平米户型设计建议抓住目标客群心理，强调居住的可变性。户型格局可随着不同的业主使用要求而变化；在最低成本的条件下，提供最多的选择，满足不同业主的需求;用可变性的户内格局作为最大卖点，客户只需要通过简单的DIY就能实现普通住宅所实现不了的升级梦想。舒适2居半；所谓“半居”的设计即一个小面积的多功能房，在面积上不足以满足一个次卧室的大小。但是对于二居的少居室户型，这样的小房间可以成为居室功能不足的一个补充。位于楼座的“金角”、“银角”，双向采光。主卧室及起居全南向，次卧朝东或朝西。动静分区明确，追求居住舒适性。重点强调附加功能空间，如书房。90—100平米户型设计建议书房卧室卧室五、本项目精装修建议酒店式公寓精装修建议：装修套餐升级：直