2026综合类-房地产经纪业务操作-新建商品房销售代理历年真题摘选带答案详解

2026综合类-房地产经纪业务操作-新建商品房销售代理历年真题摘选带答案详解一、选择题从给出的选项中选择正确答案（共100题）1、城市维护建设税的教育费附加与城市维护建设税的关系，下列说法正确的是哪一项？A.教育费附加是独立税种，与城市维护建设税互不影响B.教育费附加以实际缴纳的增值税、消费税为计征依据，与城市维护建设税计税依据相同C.城市维护建设税纳税人不缴纳教育费附加D.教育费附加税率为7%2、某市区企业2025年8月因偷税被税务机关查处，补缴增值税50万元、消费税10万元，同时加收滞纳金2万元、罚款5万元。该企业应补缴城市维护建设税多少万元？A.4.2B.4.9C.3.5D.5.63、下列关于城市维护建设税减免优惠的说法，错误的是哪一项？A.对增值税、消费税实行先征后返、即征即退办法的，除另有规定外，对随增值税、消费税附征的城市维护建设税，一律不予退（返）还B.对出口产品退还增值税、消费税的，同时退还已缴纳的城市维护建设税C.对重大水利工程的建设资金缴纳增值税的，可以减征城市维护建设税D.城市维护建设税可以与增值税、消费税同时减免4、烟叶收购金额中的价外补贴统一按烟叶收购价款的百分之多少计算？A.5%B.10%C.15%D.20%5、某镇企业2025年12月实际缴纳增值税20万元、消费税5万元，该企业享受增值税即征即退政策，退还增值税3万元。该企业当月应缴纳城市维护建设税多少万元？A.1.75B.1.4C.1.05D.2.16、某市企业委托位于县城的另一企业代销一批货物，代销过程中产生应纳增值税10万元。已知委托方适用7%税率，受托方适用5%税率。该笔增值税应纳城市维护建设税应由谁缴纳、在何处缴纳？A.委托方在其所在地缴纳城建税B.受托方在其所在地缴纳城建税C.委托方和受托方分别缴纳D.由税务机关指定一方缴纳7、烟叶税的纳税期限是多长时间？A.一个月B.一个季度C.纳税义务发生之日起15日内申报缴纳D.纳税义务发生之日起30日内申报缴纳8、某企业2025年6月取得海关代征增值税120万元、消费税30万元，该企业2025年6月应缴纳城市维护建设税多少万元？A.10.5B.8.4C.7.0D.09、下列关于城市维护建设税的说法，正确的是哪一项？A.城市维护建设税属于中央税B.城市维护建设税可以与增值税、消费税分别申报缴纳C.城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致D.城市维护建设税的纳税期限为每月1日至15日10、某县烟草公司2025年收购烟叶，实际支付收购价款300万元，另支付价外补贴30万元，该烟草公司应缴纳烟叶税多少万元？A.60B.66C.54D.7211、城市维护建设税的税率共有几档？A.2档B.3档C.4档D.5档12、某企业2025年4月销售货物，开具增值税专用发票注明税额15万元，本月还收到上期留抵退税3万元。该企业4月应缴纳城市维护建设税多少万元（该企业所在地适用7%税率）？A.1.05B.1.26C.0.84D.0.2113、下列关于烟叶税的说法，正确的是哪一项？A.烟叶税的纳税人是烟叶种植者B.烟叶税的计税依据是烟叶的销售价格C.烟叶税的纳税地点是烟叶收购地D.烟叶税实行从价定率计征，税率为10%14、新建商品房销售代理业务中，开发商委托销售代理公司的前提条件不包括以下哪项？A.开发商已取得商品房预售许可证或现售备案证明B.开发商对项目拥有合法的处分权C.开发商已完成项目的全部竣工验收备案D.开发商与代理机构签订书面委托合同15、在商品房销售代理合同中，关于代理权限的约定，下列说法正确的是：A.代理机构可擅自以开发商名义签订商品房买卖合同B.代理机构应在授权范围内开展销售活动，重大事项需经开发商确认C.代理机构可自行决定销售价格浮动范围，无需开发商同意D.代理机构可将代理权转委托给第三方，无需开发商同意16、新建商品房销售代理业务流程中，最核心的前期工作环节是：A.制定销售方案与定价策略B.项目现场接待与认购C.房源销控与合同签约D.办理按揭贷款及产权登记17、新建商品房在取得预售许可证前，代理机构是否可以收取客户认购定金？A.可以，只要开发商书面同意即可B.可以，但需由代理机构直接收取C.不可以，未取得预售许可前不得收取任何形式的预订款项D.可以，但金额不得超过总房款的5%18、商品房销售代理中，关于"一房一价"公示的要求，下列说法正确的是：A.只需公示整体均价，无需逐户公示B.应在销售现场醒目位置公示每套房屋的标价及收费明细C.仅在网签系统公示，销售现场无需展示D.仅需公示样板间价格，其他房源可不公示19、在商品房销售代理业务中，代理商对客户的虚假宣传行为，法律责任主要由谁承担？A.仅由代理商承担B.仅由开发商承担C.由开发商和代理商承担连带赔偿责任D.由购房客户自行承担20、新建商品房销售代理中，关于房源信息共享的说法，正确的是：A.代理机构可隐瞒部分房源不对外发布B.所有可售房源应在约定时间内如实录入交易系统并公开C.仅公示已签约房源信息D.代理机构可自行决定是否公开房源信息21、商品房销售代理业务中，销售现场展示的内容不包括以下哪项？A.商品房买卖合同示范文本B.项目预售许可证及相关资料C.代理机构内部绩效考核方案D.一房一价表及收费明细22、关于新建商品房销售代理中的客户信息保护，下列说法正确的是：A.客户信息可随意提供给其他合作方用于营销B.客户信息仅供本次销售业务使用，不得非法泄露或滥用C.客户信息可在代理服务结束后永久保留并自由使用D.客户信息可上传至第三方平台进行推广23、商品房销售代理合同中，关于代理期限的约定，下列说法正确的是：A.代理期限越长越好，以确保销售稳定B.代理期限应由双方协商约定，一般以项目开发周期为参考C.代理期限法定最长不得超过1年D.代理期限由代理机构单方确定24、新建商品房销售代理业务中，销售价格的确定方式正确的是：A.由代理机构单方定价，开发商无权干预B.由开发商根据市场行情和成本合理确定，代理机构执行C.由购房客户竞价决定D.由政府部门统一定价25、在商品房销售代理过程中，发现项目存在重大规划变更，代理机构应当：A.继续销售，待签约时再告知客户B.立即暂停销售，及时报告开发商并协商处理C.自行向客户承诺变更后的方案D.隐瞒不报，避免影响销售进度26、新建商品房销售代理业务中，关于广告发布的要求，正确的是：A.广告内容可夸大宣传以吸引客户B.广告内容应真实、合法，不得含有虚假或引人误解的内容C.广告发布无需审核，代理机构自行决定D.仅可使用效果图，无需标注实景照片27、商品房销售代理业务中，认购书的法律效力正确的是：A.认购书等同于商品房买卖合同，具有完全法律效力B.认购书是预约合同，约定双方在未来签订正式合同C.认购书无法律效力，可以随意撤销D.认购书必须经公证才生效28、新建商品房销售代理中，关于签约环节的表述，正确的是：A.代理机构可代开发商签署商品房买卖合同B.签约应由开发商或其授权的代理人现场办理C.客户可自行与其他中介机构签约D.代理机构无需参与签约过程29、在商品房销售代理业务中，关于退房处理的说法，正确的是：A.客户提出退房，代理机构可自行决定同意B.退房需经开发商审核确认，按合同约定及法律规定处理C.退房无需任何手续，直接退还房款即可D.代理机构不得介入退房事宜30、新建商品房销售代理业务中，资金监管的要求正确的是：A.销售款项可由代理机构直接收取和管理B.购房款应存入政府指定的资金监管账户，专款专用C.销售款项可转入代理机构一般账户D.资金监管由开发商自行管理，无需外部监管31、商品房销售代理业务中，代理机构与开发商之间的关系属于：A.劳动关系B.委托代理关系C.合伙关系D.债权债务关系32、新建商品房销售代理业务中，关于样板间的管理规定，正确的是：A.样板间无需任何说明，客户自行理解B.样板间应明确标注是否非交付标准，不得误导客户C.样板间可随意改变装修标准以展示效果D.样板间设置无需相关部门审批33、商品房销售代理业务中，代理佣金结算的依据通常是：A.按代理机构驻场人员数量结算B.按实际签约成交房屋套数或成交额结算C.按广告宣传投入金额结算D.按固定时间周期结算，与销售业绩无关34、某房地产开发企业委托A房地产经纪机构代理销售新建商品房项目。在项目开盘前，代理机构需要完成一系列准备工作。根据《房地产经纪管理办法》及相关规定，下列关于新建商品房销售代理业务准备工作的说法，正确的是。A.代理机构只需持有开发企业出具的委托书即可开始销售B.代理机构应当查验开发企业的营业执照和房地产开发企业资质证书C.代理机构可以不公示商品房销售有关文件D.代理机构不需要进行项目现场勘查35、在某新建商品房销售代理业务中，房地产经纪人员向购房客户讲解项目区位价值时，下列做法正确的是。A.承诺该项目三公里内将建设地铁站，吸引更多客户B.客观介绍项目周边已有的交通、教育、商业配套情况C.隐瞒项目附近的垃圾中转站信息D.夸大项目与市中心距离以突出安静宜居特点36、甲房地产经纪机构接受开发商委托代理销售某商品房项目，在与购房人签订房屋买卖合同前，下列做法正确的是。A.由购房人与甲机构直接签订买卖合同B.由购房人与开发商直接签订买卖合同，甲机构作为居间方提供servicesC.由甲机构代开发商签订买卖合同，无需购房人认可D.甲机构自行拟定合同条款并单方面执行37、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在签订销售代理合同后，下列工作内容排序正确的是。一、开展房源推广；二、进行销售人员培训；三、制定销售方案；四、开展认购和签约服务；五、进行现场勘察。A.五→三→二→一→四B.三→五→二→一→四C.五→二→三→一→四D.三→二→五→一→四38、某新建商品房项目在销售过程中，购房人张某对房屋面积产生异议，认为实测面积与预测面积存在差异。根据相关规定，下列关于面积误差处理的说法，正确的是。A.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款B.面积误差比超过3%时，购房人无权退房C.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，购房人可以要求退房D.无论面积误差多大，房价款均不调整39、某房地产经纪机构在代理销售新建商品房时，关于佣金的收取，下列说法正确的是。A.经纪机构可在合同约定之外另行收取看房费B.经纪机构应在交易完成后，按照代理合同约定的标准和方式收取佣金C.经纪机构可向购房人收取双倍佣金以获取更高收益D.经纪机构无需开具收费凭证即可收取佣金40、某新建商品房项目在销售代理过程中，房地产经纪人员发现该楼盘已取得预售许可证，但在推销时故意隐瞒了项目东侧临近高压线的事实。该行为违反了房地产经纪的原则。A.公平B.诚实信用C.自愿D.等价有偿41、某房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售新建商品房，下列关于销售代理合同的说法，错误的是。A.销售代理合同应当采用书面形式B.合同中应明确代理期限和代理方式C.合同中可以不约定佣金标准，事后协商确定D.合同中应明确双方的权利和义务42、在某新建商品房销售代理业务中，客户李某通过经纪机构看中一套房源并缴纳了定金，但在签订正式买卖合同前反悔。下列关于定金的处理，正确的是。A.定金应全额退还给李某，经纪机构不承担责任B.定金归经纪机构所有，作为服务报酬C.定金归开发商所有，按照定金罚则处理D.定金应退还一半给李某43、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在房源推广环节，下列做法符合规范的是。A.虚构房源吸引客户咨询B.在项目售楼处张贴真实、准确的项目宣传海报C.擅自使用其他品牌商标进行宣传D.夸大装修标准，将普通装修说成精装修44、某新建商品房项目在销售过程中，关于样板间展示，下列做法正确的是。A.在样板间内设置隐蔽空间用于存放杂物B.样板间展示时应明确标注是否为交付标准C.以样板间实际面积代替房屋实测面积进行宣传D.将样板间家具尺寸缩小以显得房间更大45、某房地产经纪机构在代理新建商品房销售时，关于购房资格核查的说法，正确的是。A.经纪机构无需核查购房人资格，由购房人自行负责B.经纪机构应协助购房人核实当地购房政策，提示相关资格要求和限制条件C.经纪机构可以代为伪造购房资格证明材料D.经纪机构只需核查购房人的身份信息，无需了解购房目的46、某新建商品房销售代理项目中，关于销售价格策略的制定，下列说法正确的是。A.销售价格由经纪机构单方面确定，无需开发商确认B.销售价格应基于市场调研，结合项目定位和开发商目标制定C.销售价格可以随意定价，不存在合理性要求D.销售价格只需参考周边二手房价格，无需考虑本项目特点47、在某新建商品房销售代理业务中，经纪人员王某向客户张某推介房源时，下列行为正确的是。A.为了促成交易，隐瞒房屋存在抵押的事实B.如实告知房屋基本信息，包括是否存在抵押、查封等情况C.虚构他人竞价场景，制造紧张气氛促使客户快速决策D.夸大房屋升值空间，承诺投资回报48、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在签订居间服务合同时，关于佣金承担的约定，下列说法正确的是。A.佣金只能由购房人一方承担B.佣金只能由开发商一方承担C.佣金承担方式可由双方协商约定，可在合同中明确D.法律规定佣金必须由经纪机构自行承担49、某新建商品房项目进入尾盘销售阶段时，下列经纪策略正确的是。A.不再进行任何营销活动，等待自然成交B.根据剩余房源特点，制定针对性促销方案，如特价房源、团购优惠等C.停止对尾盘的宣传，只接待上门客户D.降低服务标准，减少人员投入50、某房地产经纪机构代理销售新建商品房，在接待客户时，关于客户信息管理的做法，正确的是。A.将客户个人信息提供给无关第三方B.严格保密客户信息，仅用于本次交易服务C.在公开场合大声讨论客户隐私信息D.将客户联系方式公开发布在网上51、某新建商品房销售代理业务中，关于认购书与正式买卖合同关系的说法，正确的是。A.认购书与正式买卖合同具有同等法律效力B.认购书是预约合同，正式买卖合同是本约合同，二者性质不同C.签订认购书后无需再签订正式买卖合同D.认购书可以替代正式买卖合同的所有功能52、某房地产经纪机构在代理新建商品房销售时，关于价格谈判的策略，下列说法正确的是。A.代表开发商开出远高于市场价的底价，迫使客户接受B.充分了解双方诉求，寻找价格契合点，促成合理交易C.隐瞒开发商底价，让客户不断加价D.一味满足客户砍价要求，不考虑开发商利益53、某新建商品房项目竣工后进入现房销售阶段，经纪机构在开展代理业务时，应当特别注意的事项是。A.现房销售无需任何特别注意事项，流程与期房相同B.重点核查房屋的实际现状与宣传资料是否一致，以及产权登记情况C.现房销售不需要了解房屋质量状况D.现房销售只需关注价格，无需关注房屋实际情况54、新建商品房销售代理业务中，开发商委托房地产经纪机构代理销售商品房时，双方应签订的合同是A.房地产居间合同B.房地产代理合同C.房地产经纪服务合同D.商品房买卖合同55、新建商品房销售代理业务流程一般不包括A.项目信息推介B.项目洽谈与签约C.方案策划与准备D.房屋交付使用56、下列关于新建商品房销售代理特点的说法，正确的是A.经纪机构承担房屋销售的全部风险B.经纪机构以开发商名义进行销售活动C.经纪机构可以获得较高的佣金回报D.开发商不需要对销售人员进行培训57、新建商品房销售代理业务中，选择代理方式时，若开发商希望委托一家经纪机构独家代理，该方式称为A.普通代理B.独家代理C.共同代理D.总代理58、新建商品房销售代理项目中，销售现场通常设置在A.开发商办公地点B.商品房项目附近或项目所在地C.房地产经纪机构门店D.政府行政服务中心59、在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构对销售人员进行管理的主要内容不包括A.制定销售计划B.进行业务培训C.确定房屋售价D.监督销售过程60、新建商品房销售代理业务中，房源信息的核心要素不包括A.房屋坐落位置B.房屋建筑面积C.购房人家庭收入D.房屋户型结构61、关于新建商品房预售条件，下列说法正确的是A.已交付全部土地使用权出让金B.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的100%C.已取得房屋所有权证D.不需要取得预售许可证即可销售62、新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构接受委托后首先应当进行的工作是A.发布销售广告B.项目调研与分析C.招聘销售人员D.签订认购书63、新建商品房销售代理业务中，销售人员的着装要求是A.穿着便装即可B.统一穿着工装或正装C.穿着随意但整洁D.穿着品牌服装64、新建商品房销售代理业务中，沙盘模型的主要作用是A.展示小区绿化情况B.帮助购房人直观了解项目整体布局C.替代实地考察D.作为法律依据65、新建商品房销售代理业务中，关于样板间设置的说法，正确的是A.样板间必须与实际交付房屋完全一致B.样板间可以作为交付标准的唯一依据C.样板间应真实反映房屋的户型特点和空间感受D.样板间可以不设置任何家具66、新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构在销售过程中应当如实向购房人告知的事项不包括A.房屋是否存在抵押情况B.房屋是否存在查封情况C.购房人工作单位D.房屋是否存在租赁情况67、新建商品房销售代理业务中，认购书的主要作用是A.确立房屋买卖法律关系B.锁定购房人与开发商的交易意向C.办理房屋产权登记D.缴纳契税68、新建商品房销售代理业务中，关于商品房买卖合同签订的说法，正确的是A.经纪机构可以代替开发商与购房人签订合同B.商品房买卖合同应当采用书面形式C.合同签订后可以随意变更D.合同签订不需要购房人亲自到场69、新建商品房销售代理业务中，销售数据的统计主要用于A.计算销售人员工资B.分析销售形势和指导销售策略C.向税务部门报税D.制作企业宣传材料70、新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构协助购房人办理贷款的主要工作是A.代购房人决定贷款金额B.协助准备贷款所需材料并联系银行C.代替购房人签署贷款合同D.为购房人提供贷款担保71、新建商品房销售代理业务中，关于售后服务阶段的说法，正确的是A.销售代理业务在签订认购书后结束B.售后服务包括协助办理产权登记和物业交接C.房地产经纪机构需承担房屋质量保修责任D.售后服务不属于销售代理业务范围72、新建商品房销售代理业务中，定价策略的制定应当由A.房地产经纪机构独立确定B.开发商与房地产经纪机构协商确定C.政府部门统一规定D.购房人集体决定73、新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构在承接代理业务前应当查验开发商的A.购房人信用报告B.开发商资质证书和项目的合法销售文件C.销售人员身份证明D.竞争对手经营状况74、某房地产开发企业委托A房地产经纪公司销售其新建商品房项目，双方签订的销售代理合同约定代理期限为12个月。若第8个月时开发商因资金问题单方面终止合同，根据《城市房地产管理法》及相关规定，下列关于合同解除的说法正确的是：A.开发商有权随时解除合同但无需承担违约责任B.开发商解除合同需提前30日书面通知经纪公司即可C.开发商单方面解除合同应支付合理的补偿费用D.合同解除后经纪公司无权追索已产生佣金75、甲房地产经纪机构受乙开发商委托销售新建商品住宅项目，该楼盘已取得预售许可证，计划以3500元/平方米起价对外销售。下列关于销售代理中广告发布要求的说法，错误的是：A.广告中必须载明经纪机构名称B.广告中可以承诺购房后可办理抵押贷款C.广告价格标注3500元/平方米起即可，无需注明是建筑面积价格D.广告内容应当真实、合法，不得含有升值或投资回报承诺76、某新建商品房项目委托房地产经纪机构代理销售，在销售现场设置认购书时，关于认购书的性质及效力下列说法正确的是：A.认购书是具有法律约束力的正式买卖合同B.认购书属于预约合同，当事人应在约定时间内订立正式合同C.认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力D.认购书不需要明确房屋具体信息只需标记意向即可77、某开发商委托房地产经纪机构代理销售新建商品房，约定采取"包销"模式。下列关于包销模式的说法正确的是：A.包销期内包销商自行定价销售，超出部分归开发商所有B.包销商须按约定底价购买未售出房屋C.包销模式下风险由开发商全部承担D.包销期届满后未售出的房屋自动退还包销商78、在某新建商品房销售代理项目中，房地产经纪人员向购房者出示的《商品房买卖合同》示范文本，关于合同必备条款下列说法错误的是：A.必须载明房屋的位置、面积、单价等基本信息B.可以约定交房时间及交付条件C.无需约定违约责任及争议解决方式D.应明确付款方式及付款时间79、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，销售人员在带客看房过程中，应当向购房者明示的事项不包括：A.项目的预售许可证编号及房屋坐落B.销售人员本人的姓名及执业信息C.周边二手房的成交价格明细D.房屋的抵押状况及产权情况80、某新建商品房项目在销售代理过程中，关于价格制定策略，下列说法正确的是：A.开发商可以直接口头告知销售人员一房一价表B.销售价格应当明码标价并在销售现场公示C.为了促进销售可以虚报原价再进行折扣D.价格调整无需告知购房者只需内部通知销售人员81、某房地产经纪机构接受开发商委托代理销售新建商品房，下列关于销售代理服务合同中经纪人权利和义务的说法正确的是：A.经纪人可以超越授权范围与客户签订合同B.经纪人应当妥善保管客户资料及交易信息C.经纪人可以自行决定房屋销售价格D.经纪人可以将代理权转委托给其他机构82、某新建商品房项目采用"全民营销"模式进行销售推广，房地产开发企业委托房地产经纪机构配合执行。关于全民营销模式下的佣金分配，下列说法正确的是：A.内部员工推荐成交无需支付任何佣金B.全民营销推荐人成交后可按约定比例获得奖励C.全民营销模式下无需签订正式买卖合同D.全民营销推荐人不提供身份信息也可成交83、某房地产经纪机构代理销售新建商品房，销售过程中发现该楼盘存在重大不利因素，关于信息披露下列说法正确的是：A.仅当购房者主动询问时才告知不利因素B.重大不利因素无需披露由开发商自行决定C.应当在销售现场显著位置公示重大不利因素D.不利因素告知书可由购房者事后补签84、某新建商品房项目委托房地产经纪机构代理销售，约定按成交价的一定比例计算佣金。下列关于佣金结算的说法正确的是：A.佣金只能在交房后结算B.购房者签订买卖合同并支付定金后即可申请佣金结算C.佣金结算与房屋是否交付无关，按合同约定执行D.如购房者退房则已结算的佣金无需退回85、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在项目推广阶段编制了宣传手册。关于宣传材料的内容要求，下列说法错误的是：A.可以使用"学区房"等表述来吸引购房者B.宣传内容应与规划审批文件一致C.不得使用绝对化用语如"最佳最优质"等D.效果图应当注明"示意图，仅供参考"86、某新建商品房项目在销售代理过程中，销售人员进行客户登记管理。下列关于客户信息管理说法正确的是：A.客户信息可以随意分享给其他经纪机构B.客户信息应当分类管理并严格保密C.客户电话记录无需保存可随时删除D.成交客户信息可以不存档87、某房地产经纪机构代理销售新建商品房，购房者在签订认购书后支付了定金。关于定金的相关法律规定，下列说法正确的是：A.定金数额不得超过主合同标的额的30%B.购房者反悔不签正式合同可全额返还定金C.开发商违约不出售房屋应当双倍返还定金D.定金与订金具有相同的法律含义88、某开发商委托房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在尾盘销售阶段，下列关于尾盘销售的說法正确的是：A.尾盘销售无需继续公示项目证件B.尾盘阶段可以简化销售流程提高效率C.尾盘仍需按照合同约定完成签约及备案手续D.尾盘销售价格可以由销售人员自行决定89、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在销售过程中购房者申请商业贷款。下列关于贷款代办服务的说法正确的是：A.经纪机构可以强制要求购房者使用指定银行B.应当尊重购房者选择贷款银行的自主权C.贷款手续必须由经纪机构代办不可自行办理D.经纪机构不得协助购房者办理贷款90、某新建商品房项目在销售代理合同到期前，开发商拟更换销售代理公司。关于合同续签及交接下列说法正确的是：A.原代理公司不得干预新房东的销售工作B.原代理公司应当配合完成客户资料及房源信息交接C.新房东无需通知已成交客户代理公司的变更D.原代理公司可拒绝交接客户信息91、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，销售人员在介绍项目时提及该楼盘附近将规划建设地铁站。关于此类信息的表述，下列说法正确的是：A.可以口头承诺地铁站一定会在某时间点开通B.应当以政府官方公布的信息为准并提醒购房者注意风险C.规划中的设施可以当作已建成设施进行宣传D.地铁站信息无需核实可直接向客户推介92、某开发商委托房地产经纪机构代理销售新建商品房，在销售代理合同中约定了独家代理条款。关于独家代理的说法正确的是：A.独家代理意味着开发商不得再委托其他经纪机构B.独家代理期间开发商仍可自行销售房屋C.独家代理不需要支付任何费用D.独家代理期限内经纪人无需完成销售任务93、某房地产经纪机构代理销售新建商品房项目，在交付阶段配合开发商进行验房交接工作。关于交付流程下列说法正确的是：A.交付前无需查验房屋质量合格文件B.应当向购房者出示竣工验收备案表等交付文件C.购房者签署交付文件后即丧失维权权利D.交付环节与经纪机构无关无需参与94、新建商品房销售代理关系中，代理人与委托人的法律关系性质属于A.行政隶属关系B.民事委托代理关系C.劳动雇佣关系D.合伙经营关系95、根据《城市商品房预售管理办法》，房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向县级以上人民政府房产管理部门提交的文件不包括A.营业执照和资质证书B.土地使用权证书C.建设工程规划许可证D.物业管理方案96、新建商品房销售代理合同中，关于代理权限的约定，下列说法正确的是A.代理人可以自行决定商品房销售价格浮动幅度B.代理人有权代为签订商品房买卖合同C.代理人无权代收购房款D.代理人可随意承诺购房优惠政策97、新建商品房销售实行"一房一价"制度，房地产开发企业应当在销售场所公示的内容不包括A.每套房屋的标价B.商品房预售许可证C.代收代办收费标准D.购房者个人隐私信息98、关于新建商品房销售代理佣金，下列说法正确的是A.佣金比例由代理人单方确定B.佣金支付时间在销售代理合同中有明确约定C.佣金只能在房屋交付后支付D.佣金标准不受行业指导价约束99、商品房现售条件中，concerning物业管理方案落实情况，以下表述正确的是A.物业管理方案可以在现房销售后补充制定B.已确定物业管理方案并已落实C.物业管理方案由购房者自行选择实施主体D.物业管理方案无需书面载明100、新建商品房销售代理中，代理人向购房者提供的资料不包括A.商品房买卖合同示范文本B.商品房销售有关法律规定C.购房者的银行征信报告D.商品房预售或现售许可证

参考答案及解析1.【参考答案】B【解析】教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计征依据，与城市维护建设税的计税依据相同，选项B正确。教育费附加不是独立税种，而是一项政府性基金。其附征率通常为3%。2.【参考答案】A【解析】城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，不包括滞纳金和罚款。应补缴城建税=（50+10）×7%=4.2万元，选项A正确。3.【参考答案】B【解析】对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城市维护建设税，选项B错误。城建税遵循"进口不征、出口不退"原则。选项A、C、D表述正确。4.【参考答案】B【解析】根据税法规定，烟叶收购金额中的价外补贴统一按烟叶收购价款的10%计算。这是烟叶税计算中的重要参数，选项B正确。5.【参考答案】A【解析】对增值税、消费税实行即征即退办法的，除另有规定外，随增值税、消费税附征的城市维护建设税不予退还。应纳城建税=（20+5）×5%=1.25万元。但注意此题设问应纳城建税，退还的增值税不影响城建税计税依据。应纳城建税=（20+5）×5%=1.25万元，选项A（1.75）有误，重新计算：如退3万后实纳17万+5万=22万×5%=1.1万。但按标准答案逻辑，即征即退不影响计税依据，应为25×5%=1.25。此处选最接近合理的1.75存疑，按税法规定应为1.25万元，选项C正确。6.【参考答案】A【解析】委托代销业务中，增值税纳税义务人为委托方，城市维护建设税由委托方在其所在地缴纳。受托方仅为代销方，不承担城建税纳税义务，选项A正确。7.【参考答案】C【解析】烟叶税的纳税期限为主管税务机关核定的纳税期限，一般为按次申报缴纳，纳税义务发生之日起15日内申报缴纳，选项C正确。8.【参考答案】A【解析】城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。该企业位于市区，适用7%税率。应纳城建税=（120+30）×7%=10.5万元，选项A正确。9.【参考答案】C【解析】城市维护建设税应与增值税、消费税同时申报缴纳，选项B错误。城建税属于地方税，选项A错误。城建税纳税义务发生时间与增值税、消费税一致，选项C正确。选项D表述不准确，应按税法规定执行。10.【参考答案】B【解析】烟叶税应纳税额=（收购价款+价外补贴）×20%=（300+30）×20%=66万元，选项B正确。11.【参考答案】B【解析】城市维护建设税税率分为三档：纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，选项B正确。12.【参考答案】A【解析】城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税为计税依据。留抵退税不减少城建税计税依据。应纳城建税=15×7%=1.05万元，选项A正确。13.【参考答案】C【解析】烟叶税纳税人为收购烟叶的单位，选项A错误。计税依据为收购价款总额，非销售价格，选项B错误。烟叶税纳税地点为烟叶收购地，选项C正确。烟叶税税率为20%，选项D错误。14.【参考答案】C【解析】新建商品房销售代理业务中，开发商在取得预售许可证后即可委托销售代理，并非必须完成全部竣工验收备案。预售阶段也可委托代理销售，故C项不属于前提条件。预售许可是核心条件之一，现售项目需备案证明。15.【参考答案】B【解析】销售代理中，代理机构应在授权范围内开展销售活动，涉及价格调整、合同签订等重大事项需经开发商确认。代理机构不得超越代理权限行事，转委托也需开发商同意，故B正确。16.【参考答案】A【解析】销售代理前期最核心工作为制定销售方案与定价策略，包括市场分析、产品定位、价格体系、推盘节奏等，直接影响后续销售成效。接待、签约等属于执行环节，需在方案确定后开展。17.【参考答案】C【解析】根据《城市商品房预售管理办法》等相关规定，未取得预售许可证前，开发商及其代理机构不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取预订款性质费用，故C正确。18.【参考答案】B【解析】根据相关规定，新建商品房销售应实行一房一价制度，在销售现场醒目位置公示每套房屋的标价及收费明细，接受社会监督，故B正确。19.【参考答案】C【解析】代理机构在代理权限内从事的活动，法律后果由被代理人即开发商承担。若存在虚假宣传，开发商与代理商对外承担连带赔偿责任，对内可按过错程度追偿。20.【参考答案】B【解析】房源信息共享制度要求所有可售房源应在规定时间内如实录入政府交易系统并向社会公开，不得隐瞒已售房源或保留房源不公示，确保信息透明，故B正确。21.【参考答案】C【解析】销售现场应公示预售许可证、一房一价表、合同示范文本、不利因素提示等与交易相关的内容。代理机构内部绩效考核方案属于内部管理信息，无需也不应对外公示。22.【参考答案】B【解析】代理机构对客户信息负有保密义务，应仅用于本次销售业务，不得非法泄露、滥用或提供给无关第三方，符合个人信息保护相关法律法规要求。23.【参考答案】B【解析】代理期限由委托双方协商确定，通常结合项目开发周期、销售计划等综合考量，既不宜过短影响销售连续性，也不宜过长导致市场风险，故B正确。24.【参考答案】B【解析】销售价格应由开发商根据市场情况、项目定位、成本等因素合理确定，代理机构负责按既定价格体系执行销售。代理机构无权擅自定价，故B正确。25.【参考答案】B【解析】发现项目存在重大规划变更等可能影响交易的信息，代理机构应及时报告开发商并协商处理方案，必要时暂停销售，保障客户知情权，避免产生纠纷和法律风险。26.【参考答案】B【解析】商品房销售广告内容必须真实、合法，不得含有虚假或引人误解的内容，应显著标明预售许可证号等信息。夸大宣传和虚假承诺均属违规行为。27.【参考答案】B【解析】认购书属于预约合同，是双方约定在未来一定期限内签订正式商品房买卖合同的协议。其法律效力区别于正式买卖合同，违约方应承担预约合同项下的违约责任。28.【参考答案】B【解析】商品房买卖合同应由开发商或其授权代理人签署。代理机构可在开发商授权范围内协助签约，但不得越权代签。签约是确立房屋买卖法律关系的关键环节，须严谨规范。29.【参考答案】B【解析】退房涉及合同解除及款项退还，需经开发商审核确认，按照合同约定及相关法律法规妥善处理。代理机构可协助沟通，但无权擅自决定退房事宜。30.【参考答案】B【解析】商品房预售资金应存入政府指定的监管账户，实行专款专用，用于项目建设，防止资金挪用风险。这是保障购房者权益和项目顺利交付的重要制度安排。31.【参考答案】B【解析】销售代理中，开发商委托代理机构以开发商名义销售商品房，双方构成委托代理关系。代理机构在授权范围内开展活动，法律后果由开发商承担，符合民法委托代理制度。32.【参考答案】B【解析】设置样板间应明确标注是否为交付标准，对非交付标准的装修装饰应予明示，不得以样板间误导客户对实际交付标准的认知，保障消费者知情权。33.【参考答案】B【解析】代理佣金通常以实际签约成交的房屋数量或成交额为计算依据，与销售业绩挂钩，体现多劳多得原则。结算方式和比例应在代理合同中明确约定。34.【参考答案】B【解析】根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务，应当查验委托人的营业执照、身份证明及房地产开发企业资质证书等文件，核实房屋权属状况。同时应当在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、内容、标准及收费标准等。选项A错误，仅有委托书不够；选项C错误，必须公示相关文件；选项D错误，必须进行项目现场勘查了解项目情况。35.【参考答案】B【解析】房地产经纪人员应当如实介绍房源信息，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。选项B正确，客观介绍配套情况是合规行为。选项A错误，规划中的地铁站若未确定属于虚假宣传；选项C错误，垃圾中转站属于影响购房决策的重要信息，应当如实告知；选项D错误，故意夸大距离误导客户。房地产经纪人员应遵循诚实信用原则。36.【参考答案】B【解析】在新建商品房销售代理业务中，房屋买卖合同的签订主体应是购房人与房地产开发企业。经纪机构作为代理方，其职责是协助交易双方促成交易，而非代替任何一方签订合同。选项B正确，购房人与开发商签订买卖合同，经纪机构提供代理服务。选项A错误，经纪机构不能成为买卖合同当事人；选项C错误，代签合同需有明确授权且需购房人认可；选项D错误，合同条款需双方协商确定。37.【参考答案】A【解析】新建商品房销售代理业务的一般流程为：首先进行现场勘察，全面了解项目情况；然后制定销售方案，明确定价策略和推广计划；接着进行销售人员培训，确保团队掌握项目知识和销售技能；随后开展房源推广，吸引潜在客户；最后开展认购和签约服务，完成交易。选项A排序正确。正确的顺序应为：现场勘察→制定销售方案→销售人员培训→房源推广→认购签约。38.【参考答案】A【解析】根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付利息。选项A正确。选项B错误，超过3%可以退房；选项C错误，3%以内不能以此为由退房；选项D错误，应按约定调整。39.【参考答案】B【解析】根据《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。佣金应当在代理合同中明确约定收费标准和支付方式，在交易完成后按约定收取。选项B正确。选项A错误，不得收取合同约定之外的费用；选项C错误，佣金标准由合同约定，不得随意加收；选项D错误，收取佣金应当开具合法收费凭证。40.【参考答案】B【解析】诚实信用原则要求房地产经纪人员在执业活动中诚实守信，不隐瞒重要事实，不提供虚假信息。高压线属于可能影响购房决策的重要信息，经纪人员故意隐瞒违反了诚实信用原则。选项B正确。公平原则强调交易各方地位平等；自愿原则强调交易双方意思自治；等价有偿原则强调权利义务对等，均与题意不符。房地产经纪人员应当如实披露影响交易的重要信息。41.【参考答案】C【解析】根据《房地产经纪管理办法》第十五条规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。合同内容应包括服务内容、服务标准、佣金标准及支付方式、服务期限、双方权利义务等。选项C错误，佣金标准必须在合同中明确约定，不能事后协商。选项A正确，应当采用书面形式；选项B正确，应明确代理期限和方式；选项D正确，应明确权利义务。42.【参考答案】C【解析】在新建商品房销售代理业务中，购房人缴纳的定金通常存入开发商指定账户或共管账户。当购房人反悔不买时，适用定金罚则，定金由开发商没收不予退还。经纪机构只是居间或代理方，无权占有定金。选项C正确。选项A错误，购房人违约定金不予退还；选项B错误，经纪机构无权取得定金；选项D错误，定金罚则通常为全部没收。43.【参考答案】B【解析】房地产经纪机构在房源推广时应当遵守法律法规，真实准确发布信息。选项B正确，在售楼处张贴真实宣传海报是合规推广方式。选项A错误，虚构房源属于违法行为；选项C错误，未经授权使用他人商标侵犯知识产权；选项D错误，夸大装修标准属于虚假宣传。房地产经纪人员应如实介绍房源信息，不得作虚假或者引人误解的宣传。44.【参考答案】B【解析】根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售商品房时设置的样板间，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修是否与样板间一致。选项B正确，明确标注是否交付标准是合规要求。选项A错误，样板间应保持整洁规范；选项C错误，样板间面积不能替代实测面积；选项D错误，缩小家具尺寸属于误导性展示。45.【参考答案】B【解析】房地产经纪机构在售前服务中，应当了解当地房地产调控政策，协助购房人核实购房资格，提示限购、限贷等相关政策要求。选项B正确。选项A错误，经纪机构有协助核查的义务；选项C错误，伪造材料属于违法行为；选项D错误，购房目的与资格审核相关，应当了解。这体现了经纪机构的专业服务价值。46.【参考答案】B【解析】新建商品房销售价格策略的制定应建立在充分市场调研基础上，综合考虑项目区位、产品特点、市场供求关系、竞品情况以及开发商的经营目标和利润预期等因素。选项B正确。选项A错误，定价权属于开发商，经纪机构提供建议；选项C错误，定价应有合理依据；选项D错误，还需综合考虑本项目自身特点。科学定价是销售成功的基础。47.【参考答案】B【解析】房地产经纪人员应当如实向购房人披露房源信息，包括房屋的权属状况、是否存在抵押、查封等权利限制情况。选项B正确，如实告知是法定义务。选项A错误，隐瞒抵押信息违反法律规定；选项C错误，虚构竞价场景属于不正当手段；选项D错误，承诺投资回报属于违规行为。经纪人员应客观介绍房源，让客户自主决策。48.【参考答案】C【解析】根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务实行明码标价，收费项目和标准应当在经营场所醒目位置公示。佣金承担方式可以由房地产经纪服务合同双方协商约定，可以在合同中明确约定由哪一方或哪些方承担佣金。选项C正确。选项A和B过于绝对；选项D错误，经纪机构有权收取约定佣金。合理约定佣金承担方式是保障各方权益的基础。49.【参考答案】B【解析】尾盘销售阶段仍需要积极营销。经纪人应根据剩余房源的特点，如楼层、户型、朝向等因素，制定针对性促销策略，可以通过特价房源、团购优惠、附加服务等方式促进成交。选项B正确。选项A错误，尾盘仍需营销推广；选项C错误，宣传不能停止；选项D错误，服务标准不应降低。良好的尾盘策略可以加速去化，提升项目整体效益。50.【参考答案】B【解析】房地产经纪机构应当对客户的个人信息严格保密，未经客户同意不得向他人泄露或用于本次交易以外的用途。这是《民法典》和《房地产经纪管理办法》的基本要求。选项B正确。选项A错误，泄露客户信息违法；选项C错误，公开讨论客户隐私不当；选项D错误，公开发布联系方式侵犯客户权益。保护客户信息安全是经纪机构的基本职业操守。51.【参考答案】B【解析】认购书是买卖双方就将来签订正式买卖合同达成的预约协议，性质上属于预约合同。正式买卖合同才是确立双方权利义务的本约合同。选项B正确。选项A错误，二者法律效力不同；选项C错误，认购后仍需签订正式合同完成交易；选项D错误，认购书不能替代正式合同。认购书主要约定定金条款和未来签订正式合同的义务。52.【参考答案】B【解析】价格谈判是销售代理业务的核心环节。优秀的经纪人员应当充分了解买卖双方诉求，分析市场行情，找到价格契合点，在维护开发商利益的同时满足客户合理需求，促成交易。选项B正确。选项A错误，虚高报价损害信誉；选项C错误，隐瞒底价属于不诚信行为；选项D错误，只顾客户不顾开发商利益不可取。合理的价格谈判应追求双赢。53.【参考答案】B【解析】现房销售与期房销售不同，房屋已建成，客户可以实地查看。经纪机构应当特别注意核查房屋实际现状与宣传资料是否一致，包括户型、面积、朝向、采光、装修等，同时核实产权登记情况，确保房屋权属清晰无争议。选项B正确。选项A错误，现房销售有特殊要求；选项C错误，质量状况是重要信息；选项D错误，必须全面了解房屋实际情况。54.【参考答案】C【解析】新建商品房销售代理业务中，开发商与房地产经纪机构之间建立的是经纪关系，双方应当签订房地产经纪服务合同，明确双方的权利义务、代理期限、代理方式、佣金标准等内容。房地产居间合同适用于居间业务，房地产代理合同表述不准确，商品房买卖合同是开发商与购房人之间的合同。55.【参考答案】D【解析】新建商品房销售代理业务流程主要包括项目信息推介、项目洽谈与签约、方案策划与准备、销售代理实施等阶段。房屋交付使用属于开发商的交付义务环节，不属于销售代理业务流程范畴，而是商品房买卖交易的后续环节。56.【参考答案】C【解析】新建商品房销售代理业务中，经纪机构以自己的名义开展销售活动，不承担销售的全部风险，因此可以获取相对较高的佣金回报作为报酬。开发商需要对销售人员进行必要培训，确保其了解项目情况。销售风险主要由开发商承担，经纪机构主要承担履约风险。57.【参考答案】B【解析】独家代理是指开发商仅委托一家经纪机构代理销售，在约定区域内和期限内，开发商不得再委托其他经纪机构代理，自己也不得直接销售。普通代理是开发商可同时委托多家经纪机构。共同代理是多家经纪机构共同代理同一项目。总代理是接受开发商委托享有全面代理权的代理方式。58.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理项目的销售现场通常设置在商品房项目附近或项目所在地，便于购房人实地查看项目实景、了解项目周边环境及配套设施。设置在开发商办公地点或经纪机构门店不利于展示项目实物，设置在政府行政服务中心不符合业务需求。59.【参考答案】C【解析】房地产经纪机构对销售人员的日常管理包括制定销售计划、进行业务培训、监督销售过程等，但房屋售价应由开发商确定，经纪机构不得擅自定价。销售人员需要按照开发商确定的价格区间和优惠政策进行销售，不得随意承诺价格调整。60.【参考答案】C【解析】房源信息的核心要素包括房屋坐落位置、房屋建筑面积、房屋户型结构、房屋价格、房屋朝向、楼层等基本信息。购房人家庭收入属于购房人的个人财务信息，不是房源信息的核心要素，而是在购房资格审核阶段需要核实的内容。61.【参考答案】A【解析】新建商品房预售条件包括已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期、已取得商品房预售许可证。选项B应为25%而非100%，选项C应在交房后取得，选项D错误。62.【参考答案】B【解析】房地产经纪机构接受新建商品房销售代理委托后，首先应当进行项目调研与分析工作，了解项目基本情况、市场环境、竞品情况等，为后续制定销售方案和策略提供依据。发布销售广告、招聘销售人员应在调研分析后进行，签订认购书是销售过程中的环节。63.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，销售人员代表经纪机构和开发商的形象，应当统一穿着工装或正装，展现专业形象，给购房人留下良好的第一印象。穿着便装或随意着装会影响企业形象，穿着品牌服装并非着装规范要求。64.【参考答案】B【解析】沙盘模型是新建商品房销售现场的重要展示工具，其主要作用是帮助购房人直观了解项目的整体布局、楼栋分布、周边配套等情况，增强购房人对项目的感性认识。沙盘模型不能替代实地考察，也不能作为法律依据，只是辅助销售的展示工具。65.【参考答案】C【解析】新建商品房销售代理业务中，样板间应当真实反映房屋的户型特点和空间感受，帮助购房人直观了解房屋的居住效果。样板间不需要与实际交付房屋完全一致，可以设置装饰性物品，但不能误导购房人。样板间不能作为交付标准的唯一依据，交付标准应以合同约定为准。66.【参考答案】C【解析】新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构应当如实向购房人告知房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况，这些属于影响购房人决策的重要信息。购房人工作单位属于个人隐私信息，不在应当主动告知的范围内。67.【参考答案】B【解析】认购书是购房人与开发商之间确立交易意向的协议，主要用于锁定购房人的购买意向和房屋位置，通常为正式商品房买卖合同的签订做铺垫。认购书本身不能确立完整的房屋买卖法律关系，正式买卖关系以商品房买卖合同为准。办理产权登记和缴纳契税是后续环节。68.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，商品房买卖合同应当采用书面形式，这是法律明确要求。经纪机构不能代替开发商签订合同，只能协助办理相关手续。合同签订后应当按照约定履行，变更需要双方协商一致。购房人原则上应当亲自到场签订，特殊情况可依法委托他人代办。69.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，销售数据的统计主要用于分析销售形势、评估销售效果、指导销售策略调整。通过数据统计可以了解不同房源的去化情况、价格接受度、客户来源等信息，为销售决策提供依据。数据也用于薪酬计算和其他管理用途，但核心目的是指导销售。70.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构协助购房人办理贷款的主要工作是协助准备贷款所需材料、介绍贷款流程、联系银行等，但不能代替购房人决定贷款金额、签署贷款合同或提供贷款担保。贷款审批由银行独立进行，经纪机构仅提供协助服务。71.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务的售后服务阶段主要包括协助购房人办理产权登记、物业交接等工作。销售代理业务通常在房屋交付使用后结束，但协助办理产权等后续服务是业务组成部分。房屋质量保修责任由开发商承担，不是经纪机构的义务。72.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，定价策略的制定应当由开发商与房地产经纪机构协商确定。经纪机构根据市场调研和项目定位提出定价建议，最终定价由开发商确定。定价既不能由经纪机构独立确定，也不能由政府统一规定或由购房人决定。73.【参考答案】B【解析】新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构在承接代理业务前应当查验开发商的资质证书和项目的合法销售文件，包括营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、预售许可证等，确保开发商和项目合法合规。这是防范业务风险的重要环节。74.【参考答案】C【解析】根据《民法典》关于委托合同的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，但因解除造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。新建商品房销售代理合同属于委托合同范畴，开发商单方面终止合同应给予经纪公司合理补偿，包括已完成工作量的报酬及预期利益损失。选项C正确。75.【参考答案】C【解析】根据《房地产广告发布规定》，房地产广告中涉及价格的内容应当明示为成交价格还是参考价，并注明有效期限。涉及面积的应当标明是建筑面积还是套内建筑面积。仅标注"3500元/平方米起"而不注明价格类型和面积类型不符合规定。选项C说法错误，符合题意。76.【参考答案】B【解析】认购书在法律性质上属于预约合同，是当事人为将来订立正式商品房买卖合同而达成的协议。根据《民法典》第四百九十五条规定，预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立合同的合同。认购书不同于正式的商品房买卖合同，不具有本约的完整效力。选项B正确。77.【参考答案】B【解析】商品房包销是指房地产经纪机构或销售人员与开发商约定，在包销期内以开发商名义销售房屋，包销期届满后未售出的房屋由包销商按约定价格购买的模式。包销模式的核心特征是包销商承担销售风险并按约定底价购买剩余房源。选项B正确。78.【参考答案】C【解析】根据《商品房销售管理办法》及合同示范文本要求，《商品房买卖合同》必须包含房屋基本情况、价款及支付方式、交付条件及时间、基础设施和公共配套建筑承诺、面积差异处理方式、违约责任、争议解决方式等条款。违约责任和争议解决方式是合同必备条款，选项C说法错误。79.【参考答案】C【解析】根据房地产经纪业务操作规范，销售人员应当向购房者明示项目预售许可证信息、房屋产权状况、抵押情况、销售人员执业信息等与交易直接相关的内容。周边二手房成交价格不属于本项目必须明示的事项，且涉及第三方隐私信息。选项C不属于应当明示的事项。80.【参考答案】B【解析】根据《明码标价和禁止价格欺诈规定》及房地产市场管理要求