资产评估-第六章 房地产评估

资产评估第六章

房地产评估学习目标01基础认知全面了解房地产的基本概念、核心特点及主要分类方式，构建系统的认知框架。02方法掌握熟练掌握房地产评估的三大核心方法：成本法、市场比较法和收益法的原理与应用。03实务规范熟悉房地产评估的标准操作程序，明确评估过程中的关键注意事项与风险把控要点。知识框架案例导入E公司于2021年12月以有偿出让方式取得一块土地40年的使用权，并于2023年12月在该土地上建成了一栋写字楼，建筑面积为10000平方米，经济耐用年限为50年。目前该写字楼用于出租，实际收取的租金为200万元/年。根据评估师的调查，当地同类写字楼出租的平均租金为300元/（年·平方米），一般空置率为15%。此类写字楼每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为年租金的1%，各类税费合计为20元/（年·平方米），保险费为年租金的1%。假设折现率为10%，不考虑所得税的影响。思考题：（1）房地产由建筑物和土地使用权两项资产构成，因此，影响房地产价值的个别因素包括建筑物价值和土地价值。请详细说明影响房地产价值的个别因素具体有哪些。（2）收益性资产的收益分为实际收益和客观收益两类，请解释这两类收益的区别，并计算该写字楼每年的客观收益。（3）确定房地产的收益期限需要同时考虑土地使用权年限和建筑物的经济耐用年限。那么，该写字楼的收益期限是多少年？请详细说明计算思路。第一节概述房地产的概念与特点一、土地的概念、特性及土地使用权（一）土地的自然特性与经济特性1．土地的自然特性（1）土地位置的固定性。（2）土地效用的永久性。（3）土地资源的不可再生性。（4）土地质量的个体差异性。2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。（2）土地产权的可垄断性。（3）土地用途的多样性。（4）土地效益级差性。（5）土地经济地理位置的可变性。二、建筑物的概念及分类

通常所说的建筑物包括房屋和构筑物两大类。房地产的概念与特点三、房地产的特征（一）供求区域性房地产位置固定、不能移动，市场、价格、需求等都被地域框定，不同区域的房产市场相互独立、差异明显。因此，在评估房地产价值时，必须把建筑物与地产综合起来考虑，仔细分析其区域性因素对房地产价值的影响。（二）投资大量性

房地产投资往往数额巨大，其总量占国民经济总量的比例相当大，因此，加强对房地产市场的调控与监管对稳定国民经济有着重大的意义。了解房地产的这一特征，对深化土地使用制度改革、加速实现从土地实物管理向价值管理的转变也有着很大的现实意义。房地产的概念与特点三、房地产的特征（三）保值增值性

一般物品在使用过程中，由于老化、变旧、损耗、毁坏等原因，其价值会逐渐减少。与此相反，在正常的市场条件下，从长期来看，房地产由于土地面积不能增加，土地的价值呈上升走势。土地资源的有限性和固定性，制约了人们对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段的需求，导致房地产价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，也会使土地增值，从而使房地产增值。（四）使用长期性土地可以永续使用，建筑物的寿命通常可达数十年甚至上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断翻修，延长其使用期。

房地产的概念与特点三、房地产的特征（五）投资风险性房地产的使用长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，但同时房地产投资风险也比较大。房地产的投资风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压；其次，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3～5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，会对房地产的投资效果产生影响；最后，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。房地产的概念与特点三、房地产的特征（六）难以变现性房地产由于其独一无二、价值较大、易受限制等特征，加上交易手续较复杂，一旦需要出售，通常需要很长时间才能脱手。若要将房地产快速变现，通常要以一定的降价为代价才能实现。（七）政策限制性房地产受国家和地区政策的影响大。政府可以对房地产的使用做出限制，如通过规划对建筑高度、建筑密度、容积率、绿地做出规定，或限制在居住区内建设某些工业或商业设施；政府可以为了公共利益，如修建公共设施，强制取得公民或法人的房地产，但同时会给予当事人公正补偿；政府可以对房地产征税以提高财政收入。第二节房地产价值及其影响因素房地产价值及其影响因素一、房地产价值的种类（一）按实物形态划分1．土地价值：土地价值主要包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价及转让价格。2．建筑物价格：建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价值。3．房地产价值：房地产价值，是指建筑物连同其占用土地的价格。（二）按表示单位划分1．总价格：总价格是指房地产的总体价格，可以是土地的总价格，也可以是建筑物的总价格，或建筑物与土地合一的房地产整体价格。2．单位价格：单位价格是指分摊到单位面积的价格。

3．楼面地价：楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价值。房地产价值及其影响因素二、房地产价值的影响因素（一）一般因素（1）国际因素（2）社会因素（3）经济因素（4）政治因素（5）心理因素（二）区域因素（1）商服繁华因素（2）道路通达因素（3）交通便捷因素（4）城市设施状况因素（5）环境状况因素（三）个别因素影响土地价值的个别因素：土地位置、面积与形状、地形与地势、地质条件、气候条件、临街深度、容积率限制、土地利用状况、土地产权权属状况等。影响建筑物价值的个别因素：建筑物的造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量，房屋装修标准，房屋设备及附属设施，物业管理水平，房屋的折旧和完好程度、规模及高度、用途等。第三节房地产评估成本法的应用成本法的基本原理用成本法评估房地产的适用范围

用成本法评估房地产的适用范围如下。（1）既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公用、公益房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。如化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等。（3）无须计算损耗的新建房地产。（4）单纯的建筑物。（5）在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中的房地产。用成本法评估房地产的方法（一）新开发土地评估新开发土地价值=土地取得费+土地开发费（包括管理费用）+利息+税费+利润+土地增值收益（二）新建房地产评估新建房地产价值＝土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费+利润（三）旧建筑物评估建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限

第四节房地产评估市场法的应用用市场法评估房地产的步骤（一）搜集交易实例尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场法的先决条件，如果交易实例太少，不仅会影响评估结果的准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。搜集的交易实例的内容主要包括：①双方交易情况与交易目的；②交易实例的房地产状况；③成交价格；④付款方式。用市场法评估房地产的步骤（二）选取可比实例

虽然评估人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但对某一具体的评估对象、评估目的和评估时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要选择符合一定条件的交易实例作为评估中用于比较的交易实例。这些用于比较的交易实例，称为可比实例。可比实例选取得恰当与否，会直接影响评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应尽量满足以下前提：①区位、权益和实物状况均与评估对象相同或相近，即为评估对象的类似房地产；②交易类型与评估目的吻合；③成交日期与评估时点接近；④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。用市场法评估房地产的步骤（三）建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其口径一致、相互可比，并统一单位，为进行后续的操作建立基础。建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

用市场法评估房地产的步骤（四）参数修正1．交易时间修正2．土地使用年限修正3．容积率修正第五节房地产评估收益法的应用收益法的基本原理房地产评估收益法是指通过估算被评估房地产未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估房地产价值的一种资产评估方法。运用收益法进行房地产评估必须具备的前提条件是：被评估房地产必须能用货币来衡量未来期望收益；被评估房地产所承担的风险是可以预测并能用货币衡量的；被评估房地产预期获利的年限可以预测。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，不适用于公益性房地产。评估参数（一）净收益1．出租型房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用=潜在收入-空置等造成的收入损失-营运费用2．商业经营型房地产3．生产型房地产4．自用或未使用的房地产净收益的核算（二）折现率折现率的本质是期望投资收益率，而期望投资收益率的大小与投资项目的风险（系统风险和个别风险）大小直接相关。评估参数（三）收益年限1．对单独土地和单独建筑物的评估对单独土地和单独建筑物，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。2．对土地与建筑物合一的房地产的评估（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限中土地价值的折现值。（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。评估模型1．房地合一评估房地产价值2．单独评估土地价值3．由房地产收益评估土地价值第六节其他房地产评估方法其他房地产评估方法一、假设开发法（一）基本概念及理论依据假设开发法，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除未来房地产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税金等税费后，以剩余之数来确定评估对象价值的一种方法，又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。假设开发法的理论依据类似于地租原理，但它的计算基础不是每年的租金剩余，而是一次性的价格剩余。其他房地产评估方法一、假设开发法（二）适用范围（1）待开发土地的评估（生地、熟地、毛地）；（2）整理、复垦土地的评估；（3）待拆迁改造的再开发房地产的评估；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估；（5）在建工程（包括停建工程）的评估；（6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等的评估。其他房地产评估方法二、路线价法（一）基本概念及理论依据

路线价法是根据土地价值随与街道距离的增大而递减的原理，对面临特定街道、可及性相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（此单价称为路线价）并附设于该特定街道上，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出同一街道各宗土地价值的一种评估方法。路线价法实质上是一种市场比较法。路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度有很大关系，土地价值随着临街深度的增加而递减，一宗土地越临街价值越高，与街道距离越远价值越低。路线价法评估结果的可信度取决于路线价、深度指数及各种修正率。其他房地产评估方法二、路线价法（二）适用范围应用路线价法的前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。路线价法主要适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行评估的场合。其他房地产评估方法三、基准地价调整法（一）基本概念及理论依据基准地价调整法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基准地价调整法利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的各宗地的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日的价格。基准地价调整法的理论依据是替代原理。（二）适用范围基准地价调整法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估，特别适用于土地出让、土地抵押、课税和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。课堂练习课堂练习一、名词解释1.房地产2.房屋3.房地产评估成本法4.房地产评估市场法课堂练习1.房地产答案：房地产是指土地、建筑物、土地附着物及其他附属物等，由于其位置固定和不可移动，又称不动产。土地是指土地物质及附属的各种权利；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；土地附着物是指附着于土地，且在与土地不分离状态下才不会破坏原始使用性能的各种房屋、构筑物等。2.房屋答案：房屋是指供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。建筑物包括房屋和构筑物两大类，构筑物是指房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。课堂练习3.房地产评估成本法答案：房地产评估成本法是以假设重置待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置与待估房地产可以产生同等效用的房地产所需投入的各项费用之和为依据，再加上合理的利润和应纳税金来确定房地产重新购建价格，对于旧有房地产，要在重新购建价格的基础上扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值。适用对象包括：不产生收益又少有交易案例的公用公益房地产、有独特设计的房地产、新建房地产、单纯建筑物等。4.房地产评估市场法答案：房地产评估市场法的理论依据是房地产评估的替代原理，具有相同使用价值或效用的房地产价格应该相近，因此在评估房地产价格时可以采用类似房地产的交易价格，比较求得被评估房地产的价格。在房地产市场较为发达、类似房地产交易较多时市场法才是有效方法。步骤包括：搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、参数修正（交易时间、土地使用年限、容积率等修正）。课堂练习二、不定项选择题1．运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的（）。A．实际总收益B．正常总收益C．实际收益D．客观收益课堂练习二、不定项选择题1．运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的（）。A．实际总收益B．正常总收益C．实际收益D．客观收益答案：D.客观收益解析：净收益即除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。客观收益是在正常市场条件下，用于法律允许的最佳利用方向上的收益，是排除了实际总收益中属于特殊的、偶然的收益后所能得到的一般正常总收益。课堂练习二、不定项选择题2．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）。A．整个开发期B．整个销售期C．整个开发期和销售期D．整个开发期和销售期的一半课堂练习二、不定项选择题2．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）。A．整个开发期B．整个销售期C．整个开发期和销售期D．整个开发期和销售期的一半答案：A.整个开发期解析：计算利息时，无论是自有资金还是借入资金均应计算利息。土地取得费是一次性投入的，计息期为整个开发期；土地开发费如果均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。课堂练习二、不定项选择题3．下列关于假设开发法的表述中，正确的是（）。A．假设开发法是用评估对象预期开发完成后的价值，减去未来开发过程中将会发生的各项成本、利润和税费等，以其余值作为评估对象价值的方法B