房地产-同策咨询2022年盐城市区房地产市场年报

2022年盐城市区房地产市场年报让置业体验更美好同策▶Part1国家宏观政策涵盖降准降息、债务担保、专项基金、利率下调等多维度救市政策频发强刺激房地产市场，总体着重于纾困房企提供融资，需求端降低利率降息(1.20)人民银行1年期LPR从3.8%降至3.7%5年期LPR从4.65%降至4.6%鼓励并购贷款(3.16)银保监鼓励优质房企兼并重组困难房企，收购困难项目降准(4.25)人民银行下调存款准备金率0.25%降息(5.20)人民银行5年期LPR从4.6%降至4.45%全担保债权(8.19)银行间交易商协会支持民企发债，中债担保首张债券落地龙湖降息(8.20)1年期LPR从3.7%降至3.65%5年期LPR从4.45%降至4.3%2千亿保交楼基金(8.29)人民银行、国开行、农行2千亿纾困保交楼专项基金，央行指导，国开行与农行从现有额度中安排首贷利率下调(9.29)人民银行、银保监符合条件的政府，可以下调当地首套房住房贷款利率下限换房退税，利率下调(9.30)税务总局、人民银行22年10月至23年12月，出售自有住房1年内购新房享受退税优惠，首套房公积下调0.15%6千亿房地产融资(9.30)国有六大行年内对房地产融资六大行各自至少提供1000亿，不限于开发贷及其他按揭贷款金融支持16条(11.11)人民银行、银保监涉及开发贷、保交楼、房企纾困、租赁融资、个人贷款和征信等房地产上下游多方面融资2500亿民企债券融资(11.8)银行间交易协会房地产在内民企，可支持2500亿债券融资支持民企发债融资(11.23)人民银行提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资降准(11.25)人民银行全面降准0.25个百分点，释放长期资金约5000亿支持股权融资(11.28)证监会支持涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资放松楼市调控，信贷、政策环境改善，促进楼市健康发展2022年5月20日房贷利率下调5月20日央行发布最新5月20日央行发布最新一期的LPR,5年期以上LPR从之前的4.6%降至4.45%,随之盐城多家银行房贷利率再次迎来全面下调，首套房利率调整至央行规定的下限标准LPR减20个基点4.25%,二套房利率5.05%,放款时间缩短至1周内。2022年4月15日2022年4月15日公积金贷款提额2022年6月11日调整公积金提高最高额度、恢复二贷，调整公积金贷款保底贷款额度；增强了政府对商品房销售的支持力度，提升了缴存职工的购房能力，对房地产市场良性循环和健康发展起到了积极调整公积金提高最高额度、恢复二贷，调整公积金贷款保底贷款额度；增强了政府对商品房销售的支持力度，提升了缴存职工的购房能力，对房地产市场良性循环和健康发展起到了积极的促进作用。围绕购房补贴、助企纾困解难等方面推出八项政策，促进市区房地产业健康、稳定、高质量发展。2022年7月-9月东台市及各县区东台市、阜宁县、大丰区、射阳县纷纷参照盐城市区“盐八条”政策，结合各地实际情况制定房地产政策内容；降低首付门槛提高征迁户购置新房意愿，吸纳周边乡镇客户来城区置业。同策苏北区域盐城公司市场政策：2022年房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调市场政策：2022年房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。盐城市区提升公积金贷款额度、房贷利率下调至4.25%,降低购房者置业成本，提高购房者的置业意愿，围绕购房补贴、帮助房企纾困解难等方面推出八项政策，东台市、大丰区等县区在此政策上加码，增强了政府对新房销售的支持力度，对房地产市场良性循环和健康发展起到了积极的促进作用。同策解读：2022年中央密集出台稳楼市政策，盐城地方政府遵循全国大方针积极救市，表明了政府维持房地产市场稳定的决心，从政策松绑上支持刚性和改善性需求的释放，但在疫情反复冲击以及行业基本面偏弱的情况下，楼市尚未得到明显修复；市区补贴政策年底结束，预计明年在“房住不炒”主基调下，供需两端政策有继续优化空间。小结同策苏北区台Part2城建规划大事记事件回顾：2021年，盐城实施城建重点项目793个，完成投资1986亿元，完成年度预定目标任务；2022年，盐城继续发力，计划实施城建重点项目948个。截至10月底，全市城乡建设重点项目已开工建设819个，完成投资1325亿元，占年度计划的89%。6月27日全市城乡建设第二批重点项目开工，9月27日第三批重点项目开工，11月17日全市城乡建设第四批重点项目开工，涉及公共配套、住房建设、市政公用、水利设施、综合交通、镇村建设、园林绿化、城市管理等多个领域。同策观点：各区域城乡基础设施建设不断加快，民生补短板和基础设同策观点：各区域城乡基础设施建设不断加快，民生补短板和基础设施项目顺利开工建设，构筑起美好盐城图景。2交通路网大事记盐泰锡常宜铁路今年全面开工!事件回顾：1月18日，全省交通运输工作会议上提出今年江苏将确保完成交通建设投资1809亿元；其中涉及盐城的有：持续加密全省铁路网络，全面开工建设北沿江高铁、盐泰锡常宜铁路；持续提高公路网络综合效能，建成射阳至盐城高速公路项目；力争实现运输结构调整更大突破，加快推进滨海港、大丰港等铁路专支线建设；▶着力打通农村物流“毛细血管”,完成盐都国家级城乡交通运输一体化创建县完善公路服务设施，在228国道盐城条子泥等服务区，积极探索打造“服务区+”融合发展示范；加速运输装备产业发展，推进盐城超级虚拟轨道基地建设。2教育资源大事记教育资源集中爆发，多所学校今年建成启用事件回顾：2022年，盐城教育再次扩建，还有一系列新校区规划新建，逐渐呈现教育均衡化趋势。以下的学校今年已建成启用：城西南：吴抬路小学5轨30个班，初中规模为10轨30个班；科创城小学规模9轨54班，初中12轨36班；城东：亭湖区第一小学9轨54班、青年路初级中学规划新建16轨初中、长江路学校城中：惠民路实验小学6轨36个班级、盐城师范学院附属学校为原市八中，小学办学规模6轨36班，初中办学规模7轨21班；城西：智创小镇学校，小学6轨36班，初中6轨18班；城北：潮声路小学8轨48班。除此之外，城南六合路实验学校正式动工、串东片区希文小学和新河初中分别纳入市聚亨路小学教育集团和鹿鸣路初中教育集团、人民路小学扩建、解放路实验学校北校区、景山初中北校区、康居路初中南校区(扩建)、盐渎小学、西城高级中学、城东一号小学、毓秀小学等，教育资源还在源源不断的扩充。同策观点：近些年来，盐城的教育版图不断扩张，教育均衡化趋势愈加明显；随着多所学校启用，教育格局也将随之变动，教育均衡化将会是接下来的发展主流。同策苏北区域盐城公司Part2医疗资源大事记医疗卫生体系全面升级事件回顾：为了让医疗服务更加贴近群众，近几年政府陆续公布新增医疗配套规划，缓解就医压力，提升居住便利性发挥重要作用。南附医二期扩建：2020年10月正式开工，预计于2023年4月竣工，规划定位为苏北地区最大的医疗综合体。市二院扩建：改扩建工程项目总投资约15.4亿元，计划2021年7月开工，2025年7月竣工。市三院南院二期：市、区两级政府的重点民生工程，总投资5.5亿元；2020年南院二期工程启动，项目总建筑面积约7.2万方。市中医院扩建：2019年1月底市中医院南扩工程开工，总投资11.97亿元，目前工程主体部分已经完工，剩余部分正在有序推进。亭湖区人民医院扩建：二期扩建工程总投资约3.57亿元，计划于2023年9月建成并投入使用。市四院迁址：2021年8月公告迁址便仓镇，异地新建项目规划总建筑面积70500万平方米，建设资金约6.87亿元。中韩友好医院：以三甲标准规划定位，已经正式动工，预计2023年5月完工。Part2商业文化大事记事件回顾：2022年盐城新开数梦小镇、KK-PARK商业街区，高新区近10万方商业综合体开工、南海未来城首个商业项目进驻等，各板块商业资源均衡发展，全面开花。数梦小镇D·A艺术街区：盐南高新区继盐立方、欧风花街、新弄里、中华海棠园等文旅项目之后深耕艺术与文化打造的全市首个艺术主题街区，5月20日盛大启幕。位于韩风国际文化名城规划的核心区域，总投资额约20亿元，对原卡迪欢乐世界载体进行资产盘活，创新打造盐城首个集游乐场与商业场景相结合的“沉浸式国际娱乐街区”,6月11日在中韩文化客厅举行发布会。南海未来城首个商业项目进驻：3月24日，盐南高新区城建项目招标公告正式公布，南海未来城将迎来第一座商业综合体——喜马拉雅生活广场。南海体育公园：计划打造成为一个集篮球、足球、网球、攀岩等运动为一体的都市运动健身聚集地燕舞广场：6月18日，在盐城文化和旅游产业发展大会上，燕舞广场正式签约仁恒商业，或将打造苏北首个仁恒商业体。乐库1968:总投资约3.5亿，打造盐城冰雪主题融入旧改项目的文体MALL,预计今年年底竣工交付。同策观点：盐城各种商业地标不断崛起，商业种类持同策观点：盐城各种商业地标不断崛起，商业种类持续增多，产品也更加齐全，给盐城市民带来更多体验。城城建规划：2022年新一轮的基建投入，在住房建设、市政公用、综合交通、镇村发展、园林绿化等多个领域实施城乡建设；彰显了盐城加快推进城乡重点项目建设、加快改变城乡面貌、持续提升百姓福祉的决心和定力。交通路网：盐泰锡常宜铁路、宁盐高速等交通网的建设，进一步完善省内交通路网布局，盐丰、盐阜快速通道及盐射高速有效促进盐城市区与各县区的联动发展，不仅便捷了居民的出行，也加快了盐城整体更好地融入长三角经济圈。公共教育医疗：教育资源集中爆发，多所学校启用，教育持续升级，版图不断扩张；南附医、市二院等医疗资源升级，未来将有效缓解周边居民就医压力，提升居住便利性。同策解读：2022年盐城积极策应国家发展战略，全力推动长三角一体化发展，城市建设规划逐渐完善，各方面城建项目持续稳定建设，不断提升居民生活幸福指数。小结深耕地产二十三年供应面积(万m)■成交面积(万m)楼面价(元/m)供应面积(万m)12022成交商品住宅用地(万方)城南城西南城西城东城中城北 2022年一共成交23幅土地，8幅涉宅用地、15幅商业用地1998-2021挂牌编号占地面积(m)容积率起始价(元/m²)成交总价(万元)商业商务金融用地化产业有限公司西侧地块(亭)商业商务金融用地发投资有限公司厂地块(亭)商业商务金融用地发投资有限公司北侧地块商业商务金融用地创投资有限公司北侧地块商业商务金融用地创投资有限公司北侧地块商业商务金融用地3创投资有限公司北侧地块商业商务金融用地创投资有限公司国税局北地块商住公司北地块2发有限公司盐城限公司北侧地块商业商务金融用地公司北侧地块商业商务金融用地3公司数据来源：苏北同策锐迪咨询域盐城么司东地块商住2公司限公司东侧地块商业商务金融用地限公司商业商务金融用地限公司商业商务金融用地限公司商住设有限公司商业商务金融用地2股份有限公司业有限公司2限公司公司南侧地块商业商务金融用地团(江苏)产投有限公司北侧地块商业商务金融用地公司土地市场：2022年一共成交21幅土地：13幅商业用地、8幅涉宅用地，城中两幅13.32万方，城东三幅25.36万方，城西三幅61.31万方。上半年土地市场依旧处于空窗期，到下半年9月份开始有涉宅用地供应，但因市场环境影响，房企参拍意愿低，大多以平台托底成交。同策解读：今年土地市场依旧持续了较为低迷的状态，虽有土地在年底集中供应成交，但因整体市场环境原因导致房企拿地信心减弱，基本为平台托底，在政策方面下半年也不断的放松，为房地产市场持续不断的提供支持，促进市场回暖，但效果较不明显，预计后续土地市场或将持续目前态势，整体市场热度也将延续低位运行。深耕地产二十三年深耕地产二十三年0成交量(万m)85151060611625002017年成交均价突飞猛进；2018、2019年市场理性发展，2020年楼市火爆，延续至2021年上半年，供不应求，2021年下半年楼市下行，成交供应逐月下降，2022年市场依旧处于冷淡期，供求量价环比2021年下降幅度较大。2022年整体市场冷淡，成交均价环比2021年下降6.49%。数据来源：苏北同策锐迪咨询C同策苏北区域盐城公司Part4商品住宅-一月度供求深耕地产二十三年深耕地产二十三年506.957.457.417.320.577.743.819.854.278.534.954.376.958.56盐城市2022年成交7617套，月均去化7.85万m²;>2022年整体市场依旧较为冷淡，今年虽有多个利好楼市政策出台，促进市场回暖，但市场回暖迹象较不明显。数据来源：苏北同策锐迪咨询数据来源：苏北同策锐迪咨询排名板块1中海华樾城西南2万科悦达聚珑东方城南3凤麟府城西南4合景汇悦城城西5招商雍华府城西6卓越中心城南7凤樾府城东8君启城南9龙湖天奕城南圣桦宝龙世家城东数据来源：苏北同策锐迪咨询数据来源：苏北同策锐迪咨询住宅市场：2022年整体市场依旧处于冷淡状态，供求量住宅市场：2022年整体市场依旧处于冷淡状态，供求量价齐跌，今年虽有多个利好楼市政策出台，促进楼市健康发展，但市场回暖迹象较弱，市场依旧处于盘整期；各板块成交量两极分化，城东、城西成交量位于各板块前列；市场依旧以刚需、刚改型为市场主流。同策解读：城东板块目前在售项目较多，且优惠力度大，价格较低，从而导致区域竞争压力大，该区域也是刚需刚改客的首选。2022年受市场大环境及疫情反复等因素影响，供求量价对比去年大幅度下降，截止年底库存依旧维持高位，去化周期逐月延长，今年虽楼市利好政策频出，来稳定楼市健康发展，但效果甚微，预计明年为稳定楼市健康发展，促进市场回暖，利好政策将持续出台，来保障楼市稳定发展。小结Part5企业篇—成交排名(流量金额)TOP10房企市场集中度高，弘阳总金额第一2022年盐城房企住宅成交流量金额排名排名房企成交金额(亿元)1弘阳2新城3碧桂园456通银78悦达9招商腾达住宅销售总额前十名房企中，弘阳总销11.47亿，位居榜首，新城总销10.78亿，位居第二，碧桂园总销10.72亿，位居第三。成交排名(权益金额)品牌房企引领全市，中海位居榜首排名房企成交金额(亿元)1中海2碧桂园3新城4世纪新城5弘阳6合景泰富7悦达8万科9卓越龙湖住宅权益销售总额前十名房企中，中海总销8.93亿，位居榜首，碧桂园总销7.44亿，位居第二，新城总销5.78亿，位列第三。数据来源：苏北同策锐迪咨询同策苏北区域盐城公司数据来源：苏北同策锐迪咨询▶Part5企业篇一品牌房企进入盐城市场年份2015以前中南中海碧桂园恒大绿地华润金辉宝龙中梁万达融创万科世茂新城仁恒奥园佳源绿地香港宝能金地合景泰富卓越金茂龙湖儒辰温州时代旭辉招商朗诗数据来源：苏北同策锐迪咨询数据来源：苏北同策锐迪咨询品牌房企：2022年由于盐城土拍市场的停滞，本年度仅朗诗在年末以合作形式拿地首进盐城市场。本年度各品牌房企仅7个项目首开，竞争格局未发生重大改变。2022年全年品牌房企整体贡献了一半的市场销售额，大房企，大品牌将逐渐成为主流。同策解读：伴随人们生活观念和美好生活的追求价值期望的变化，产品力成为房企品牌价值的核心。各大品牌房企应加快升级产品体系、提升创新能力，深度把握客户更深层次的需求，拥抱房地产行业发展新趋势。品牌、产品发布会品牌、产品发布会项目首开暖场活动地点：线上2022年9月20日兴邦蓝海公园2.0作品发布会地点：港府洲际酒店