2026不动产登记代理人-不动产登记代理实务考试历年参考题库含答案详解

2026不动产登记代理人-不动产登记代理实务考试历年参考题库含答案详解一、选择题从给出的选项中选择正确答案（共100题）1、下列关于不动产登记代理机构设立条件的说法，正确的是。A.注册资本不得低于50万元B.应当有5名以上具备不动产登记代理资质的专职人员C.应当有固定的办公场所和完善的组织机构D.法定代表人必须是注册房地产估价师2、不动产登记代理业务中，代理委托人申请地役权登记时，应提交的材料不包括。A.地役权合同B.需役地和供役地的不动产权属证书C.地役权登记申请书D.地役权价值评估报告3、关于不动产登记档案的管理，下列说法错误的是。A.登记档案应当采用电子档案和纸质档案两种形式并存B.登记档案的保管期限一般为永久或长期C.登记档案可以随意向任何人提供查阅D.登记档案应当采取安全措施防止损毁和丢失4、代理委托人办理在建建筑物抵押权首次登记时，不需要提交的材料是。A.主债权合同B.在建建筑物抵押合同C.建设工程规划许可证D.房屋预售许可证5、不动产登记代理从业人员继续教育，每年累计学时不得低于。A.10学时B.20学时C.30学时D.40学时6、甲公司将一栋厂房抵押给乙银行并办理了抵押登记。后因甲公司违约，乙银行实现抵押权。此时，该厂房占用范围内的建设用地使用权。A.不属于抵押财产B.视为一并抵押C.由乙银行重新协商确定D.归甲公司所有，不随厂房转移7、关于预告登记的说法，下列正确的是。A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记的有效期为十年C.预告登记只能由不动产权利人单方申请D.预告登记后可以自由转让不动产8、不动产登记代理合同中，委托人的义务不包括。A.如实提供相关材料B.支付代理费用C.独立完成登记手续D.配合代理人开展工作9、下列关于异议登记的说法，正确的是。A.异议登记的申请人为利害关系人B.异议登记后，申请人可以在任何时候直接申请更正登记C.异议登记的效力为永久D.异议登记期间，不动产不得进行交易10、代理委托人申请不动产查封登记的，应当提交的材料是。A.人民法院的协助执行通知书B.不动产登记申请书C.代理人的身份证明D.委托人的婚姻状况证明11、不动产登记代理人员应当遵守的职业道德不包括。A.诚实守信B.维护委托人合法权益C.泄露委托人商业秘密D.保守工作中知悉的秘密12、关于抵押权登记的法律效力，下列说法正确的是。A.抵押权自抵押合同签订时设立B.抵押权自抵押登记时设立C.抵押权自抵押物交付时设立D.抵押权自主债权成立时设立13、代理机构接受委托后，发现委托人提供的材料存在虚假情形，应当。A.继续办理登记以完成委托B.向登记机关报告并终止代理C.自行修改材料后继续办理D.要求委托人追加费用后继续办理14、不动产登记代理业务中，代理委托人申请宅基地使用权及房屋所有权登记的，属于登记类型。A.转移登记B.首次登记C.变更登记D.注销登记15、下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是。A.任何人都可以查询任意不动产登记资料B.权利人可以查询、复制其不动产的登记资料C.利害关系人无需提供证明材料即可查询D.仅权利人可以查询，利害关系人无权查询16、代理委托人办理不动产继承登记时，以下说法错误的是。A.需要提交被继承人的死亡证明B.需要提交继承权公证书或法院生效法律文书C.需要提交继承人的身份证明D.可以不经其他继承人同意直接办理17、不动产登记代理服务的收费方式，正确的是。A.必须采用固定收费模式B.由代理人与委托人协商确定C.只能按件收费D.收费标准由代理机构自行决定18、关于不动产登记机构不予受理的情形，下列说法错误的是。A.申请登记事项不在本机构登记职责范围B.申请材料齐全但存在瑕疵C.申请登记的不动产已被依法征收D.申请人未能补正申请材料19、代理机构在代理过程中，因过错给委托人造成损失的，应当承担。A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.道德责任20、下列关于不动产登记受理回执的说法，正确的是。A.受理回执仅在申请人要求时出具B.登记机构受理后应当向申请人出具受理回执C.受理回执与登记簿具有同等法律效力D.受理回执可以代替不动产权证书21、不动产登记代理中，代理人在接受委托时，首先应当审查的是。A.委托人是否为产权人或其代理人B.代理事项是否属于本机构业务范围C.委托事项是否属于不动产登记范围D.代理人是否具备相应执业资格22、在不动产登记代理实务中，关于代理委托书签署的说法，正确的是。A.自然人委托他人代理的，可由代理人代为签署委托书B.法人委托他人代理的，只需加盖单位公章即可C.共有不动产由部分共有人代理的，需提供其他共有人书面同意D.境外委托人的授权委托书无需公证23、不动产登记代理业务中，代理期限一般不得超过年。A.1B.2C.3D.524、下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是。A.任何单位和个人均可查询全部不动产登记资料B.权利人可申请查询其名下不动产的登记结果C.利害关系人不得查询不动产的自然状况D.登记代理机构可随意查询他人登记信息25、不动产登记代理中，关于查验不动产权属证书的说法，错误的是。A.应核对证书原件与复印件是否一致B.应查验证书的真实性及有效性C.可仅凭复印件办理全部代理手续D.应确认证书记载内容与实际情况相符26、在办理转移登记代理业务时，代理人应当重点核查的内容不包括。A.买卖合同的真实性B.纳税凭证的有效性C.房屋装修合同D.双方身份证明的一致性27、关于不动产登记代理中的尽职调查，下列说法正确的是。A.仅需调查标的物的权属状况B.无需调查标的物是否存在权利负担C.应全面调查权属、查封、抵押等权利限制情况D.仅依靠申请人提供的材料即可28、在不动产登记代理中，代理费用由承担，另有约定的除外。A.登记机构B.委托人C.代理人单方D.政府财政29、下列情形中，不动产登记代理人可以拒绝接受委托的是。A.委托事项属于登记范围B.委托人有合法授权C.委托事项违反法律法规强制性规定D.委托费用高于市场均价30、不动产登记代理档案保存期限一般不少于年。A.3B.5C.10D.1531、办理抵押登记代理业务时，代理人应重点核实的内容是。A.抵押物的市场评估价格B.抵押合同条款的合理性C.主债权及抵押物权属状况D.抵押权人的信用记录32、在变更登记代理中，因企业合并导致权利人名称变更的，应当提交的材料不包括。A.企业合并协议B.原权利证书C.合并后的新营业执照D.合并前所有员工的劳动合同33、不动产登记代理中，关于委托人撤回委托的说法，正确的是。A.委托一旦签订不得撤回B.委托人可随时书面通知撤回C.需经代理人同意方可撤回D.只能向法院申请撤回34、在预告登记代理业务中，代理人的主要职责是。A.代替买受人签署购房合同B.协助办理预告登记申请及后续注销C.对房屋质量承担保证责任D.代为支付购房款35、下列不动产权利中，可以办理预告登记的是。A.土地承包经营权B.地役权C.预购商品房预告登记D.宅基地使用权36、不动产登记代理中，代理人发现登记事项存在异议的，应当。A.隐瞒异议继续办理B.及时告知委托人并建议申请异议登记C.自行修改登记内容D.直接向登记机构举报委托人37、在办理在建建筑物抵押登记代理时，下列材料中必需提交的是。A.施工进度报告B.建设工程规划许可证C.监理日志D.建筑材料采购清单38、不动产登记代理中，关于保密义务的说法，正确的是。A.保密义务仅限于代理期间B.代理结束后保密义务自动终止C.保密义务延伸至代理关系终止后D.可将委托信息用于个人商业宣传39、在登记代理业务中，因代理人过错导致登记错误造成委托人损失的，应承担。A.行政责任B.民事赔偿责任C.刑事责任D.无责任40、下列关于不动产登记代理服务范围的说法，正确的是。A.可代办登记审批决定B.可提供法律咨询、材料准备、程序指导等服务C.可代替登记机构作出登记决定D.可代为行使登记机构的审核权41、不动产首次登记，是指不动产权利第一次发生登记。下列关于首次登记的说法中，正确的是哪一项？A.首次登记仅指所有权的首次登记B.首次登记包括建设用地使用权、房屋所有权的首次登记C.在建建筑物不得办理首次登记D.首次登记不需要提交权属来源材料42、不动产登记机构在受理登记申请时，应当重点审查的内容不包括哪一项？A.申请登记事项是否与权属来源材料一致B.申请登记事项是否涉及共有不动产C.申请登记的不动产权利是否存在争议D.申请人是否已依法缴纳相关税费43、甲将自有房屋赠与给乙，双方签订了赠与合同。办理房屋转移登记时，应当提交的申请材料不包括哪一项？A.房屋所有权证书B.赠与合同C.契税完税凭证D.房屋买卖合同44、不动产登记申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记的，登记机构应当如何处理？A.应当予以登记，但可事后撤销B.不予登记，并依法给予行政处罚C.予以登记，但须追究刑事责任D.不予登记，但可酌情处理45、下列关于不动产登记资料查询的说法中，错误的是哪一项？A.权利人可以申请查询、复制其不动产登记的原始资料B.利害关系人可以查询不动产的自然状况C.查询人可以将查询结果用于诉讼以外的其他用途D.登记机构应当提供查询服务并当场答复46、不动产登记簿记载的事项与权属证书不一致的，应当以哪一项为准？A.权属证书B.不动产登记簿C.当事人协商确定D.房屋买卖合同47、某地块存在抵押登记，现抵押权人与抵押人协议解除抵押。办理抵押注销登记时，应当提交的申请材料包括哪一项？A.抵押权解除协议B.房屋所有权证书C.建设用地使用权证D.抵押权人身份证明48、不动产登记机构在审查过程中发现申请材料不齐全或不符合法定形式的，应当如何处理？A.直接不予受理B.一次性告知需要补正的全部内容C.要求申请人自行修改D.转交其他部门处理49、共有不动产申请登记时，下列说法正确的是哪一项？A.共有不动产必须由全体共有人共同申请B.按份共有人可以单独申请登记C.共同共有不动产可由部分共有人申请D.共有性质无需在登记簿中记载50、下列哪种情形下，不动产登记机构可以依职权直接办理注销登记？A.权利人主动申请注销B.不动产权利因自然灾害灭失C.法院判决撤销原登记D.抵押权实现后申请注销51、不动产登记代理人在接受委托后，应当首先进行哪项工作？A.立即前往登记机构提交申请B.核实委托人提供的材料真实性C.签订书面委托代理合同D.计算应缴纳的登记费用52、下列关于不动产登记收费的说法，错误的是哪一项？A.不动产登记费按件收取B.住宅类不动产登记免收登记费C.非住宅类不动产登记按件收费D.登记机构不得收取其他费用53、甲乙二人共同购买一套房屋，登记为按份共有，甲占60%，乙占40%。后甲死亡，其份额应由谁继承？A.全部由乙继承B.全部由甲的法定继承人继承C.甲的60%份额由法定继承人继承D.甲乙各继承一半54、不动产登记机构受理申请后，应当在多少个工作日内完成登记审查？A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.10个工作日55、抵押登记完成后，抵押权人转让债权的，抵押权如何处理？A.抵押权随之转让B.抵押权消灭C.需重新办理抵押登记D.抵押权仍归原抵押权人56、不动产登记代理人为委托人提供咨询服务时，应当注意哪一项？A.可以代替委托人做出法律决定B.应当如实告知登记程序和所需材料C.可以承诺一定办理成功D.可以不告知不利因素57、下列哪种不动产权利不需要办理登记即可设立？A.建设用地使用权B.地役权C.土地承包经营权D.房屋所有权58、不动产登记代理人在代理过程中发现申请登记事项存在违法情形的，应当如何处理？A.继续代理并告知后果B.拒绝代理并说明理由C.隐瞒违法情形协助办理D.建议委托人自行办理59、甲将房屋出售给乙，双方签订合同后未办理过户登记。乙是否取得房屋所有权？A.乙取得房屋所有权B.乙未取得房屋所有权C.乙取得房屋使用权D.乙取得房屋抵押权60、不动产登记机构在完成登记后，应当向申请人颁发什么证件？A.不动产权属证明B.不动产登记证明C.不动产权证书D.不动产登记申请书61、根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记遵循的基本原则不包括以下哪项？A.严格管理原则B.稳定连续原则C.便捷高效原则D.公开透明原则62、不动产首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，以下哪种情形应当申请首次登记？A.房屋所有权转让B.建设用地使用权出租C.合法建造房屋D.不动产抵押权设立63、甲某将其房屋出售给乙某，双方签订了房屋买卖合同，乙某已付清全部房款但尚未办理过户登记。此时房屋所有权归属于：A.甲某B.乙某C.甲某和乙某共有D.由双方协商确定64、下列关于预告登记的说法，错误的是：A.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记适用于房屋等不动产物权的预售C.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效D.预告登记的有效期为五年65、异议登记申请人自异议登记之日起一定期限内不起诉的，异议登记失效。该期限为：A.十五日B.三十日C.六十日D.九十日66、不动产登记机构应当履行多项职责，以下哪项不属于登记机构的法定职责？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.要求对不动产进行评估D.法律、行政法规规定的其他职责67、关于不动产登记簿，下列说法正确的是：A.不动产登记簿由权利人自行保管B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产登记簿可以随意涂改D.不动产登记簿仅记录土地信息，不包括房屋信息68、甲将自有房屋设定抵押向银行借款，以下说法正确的是：A.抵押权自抵押合同生效时设立B.抵押权自办理抵押登记时设立C.未办理抵押登记的，抵押合同无效D.抵押登记费用由借款人承担，与抵押权人无关69、地役权登记中，需役地和供役地分别位于不同登记辖区的，应当如何办理登记？A.由需役地所在地的登记机构办理登记B.由供役地所在地的登记机构办理登记C.分别向两地登记机构申请登记D.由当事人协商选择一个登记机构办理70、下列关于查封登记的说法，正确的是：A.查封登记可以由当事人自行申请B.查封登记由人民法院或其他有权机关嘱托登记机构办理C.查封期间查封登记的不动产可以自由转让D.查封登记的效力仅及于不动产本身，不及于孳息71、居住权自何时设立？A.居住权合同签订时B.居住权登记时C.居住权公证时D.交付使用时72、不动产登记机构在受理登记申请后，应当在多长时间内将申请事项记载于不动产登记簿？A.当日B.三个工作日内C.五个工作日内D.十五个工作日内73、因继承取得不动产物权的，自何时发生效力？A.办理继承登记时B.被继承人死亡时C.遗产分割协议签订时D.公证继承文书出具时74、下列情形中，不属于可以申请注销登记的是：A.不动产灭失B.不动产权利放弃C.依法没收不动产D.不动产转让75、下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是：A.任何人可以查询任何人的不动产登记资料B.权利人可以查询、复制其不动产的登记资料C.利害关系人不得查询不动产登记资料D.不动产登记资料仅供行政机关内部使用76、甲乙二人按份共有一栋房屋，甲占三分之二份额，乙占三分之一份额。甲未经乙同意将该房屋整体出售给丙并办理过户登记。乙可以采取的法律救济途径不包括：A.请求确认甲丙之间的买卖合同无效B.请求损害赔偿C.请求丙返还房屋D.主张优先购买权77、关于不动产登记代理人的执业行为，下列说法正确的是：A.代理人可以代替申请人做出是否申请登记的决定B.代理人应当忠实维护委托人的合法权益C.代理人可以同时代理买卖双方办理同一不动产的登记D.代理人可以不审查申请材料的真实性78、下列不动产登记类型中，不需要缴纳登记费的是：A.房屋所有权转移登记B.不动产权利人姓名变更登记C.抵押权登记D.预告登记79、甲与乙签订房屋买卖合同，合同约定乙先支付定金，甲随后办理过户手续。在甲办理过户前，甲又与丙签订了同一房屋的买卖合同并办理了过户登记。乙可以主张的权利是：A.请求确认甲丙之间的合同无效B.请求甲承担违约责任C.请求丙腾退房屋D.请求登记机构撤销甲丙的过户登记80、根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记的基本类型？A.首次登记B.变更登记C.转让登记D.注销登记81、因合法建造房屋申请不动产权属首次登记的，申请人应当提交的申请材料不包括：A.土地使用权材料B.建设工程规划许可证C.房屋竣工验收材料D.购房合同82、甲将自有房屋出售给乙，双方签订买卖合同后，乙申请房屋所有权转移登记。关于该转移登记，下列说法正确的是：A.只能由甲单方申请B.只能由乙单方申请C.应由甲乙共同申请D.可由中介机构代为申请83、某小区业主将住宅改变为经营性用房，申请不动产用途变更登记，除常规材料外，还应当提交：A.规划部门批准文件B.利害关系人书面同意证明C.税务部门完税证明D.消防部门验收意见84、不动产登记机构审核登记申请时，发现申请登记事项存在下列哪种情形，应当不予登记？A.申请材料形式不完备B.申请登记的不动产不存在C.申请人需补充材料D.申请事项尚在审核期限内85、关于预告登记，下列说法正确的是：A.预告登记有效期为一年B.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力C.预告登记仅限于商品房预售D.预告登记可由单方申请86、甲公司以其厂房设定抵押，向银行借款。关于抵押权设立及登记，下列说法正确的是：A.抵押权自抵押合同生效时设立B.抵押权自抵押登记时设立C.未办理抵押登记的，抵押合同无效D.厂房抵押无需办理登记87、张某申请房屋所有权转移登记，登记机构在审核过程中发现房屋存在权属争议，应当：A.直接不予登记B.中止登记并告知当事人C.继续办理登记D.要求双方重新签订合同88、下列关于不动产登记簿效力的说法，正确的是：A.不动产登记簿仅具有证据效力B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产登记簿可随意变更D.不动产登记簿与权属证书效力相同89、李某对不动产登记簿记载的事项有异议，申请异议登记。异议登记后，权利人处分该不动产的：A.不得处分B.处分行为无效C.可以处分，但第三人不能善意取得D.处分行为效力待定90、关于不动产登记资料的查询，下列说法错误的是：A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其利害关系范围内的不动产登记资料C.anyone可以随意查询他人不动产登记资料D.有关机关可以依法查询不动产登记资料91、甲、乙二人共同共有一套房屋，现申请转移登记，下列说法正确的是：A.可由甲单方申请B.可由乙单方申请C.应由甲乙共同申请D.需经公证后方可申请92、下列哪种情形可以申请撤销登记？A.登记机构工作人员徇私舞弊B.申请人以欺诈手段骗取登记C.登记材料遗失D.登记簿记载有误93、王某继承其父遗留的房屋，申请继承登记。关于该登记申请，下列说法正确的是：A.需全体继承人共同申请B.只能由王某单方申请C.继承登记不能由代理人代为申请D.无需提交继承权证明材料94、关于不动产登记机构受理登记申请后的审核时限，下列说法正确的是：A.应当在三十个工作日内完成审核B.应当在五个工作日内完成审核C.应当在受理之日起三十日内办结D.审核时限由各地自行确定95、赵某将房屋抵押给银行并办理抵押登记后，又将该房屋出租给钱某。关于该租赁关系，下列说法正确的是：A.抵押登记后不得出租B.租赁关系不受抵押权影响C.抵押权实现时，租赁关系不再约束受让人D.租赁合同无效96、某不动产登记申请被受理后，申请人主动撤回申请。关于撤回申请的处理，下列说法正确的是：A.登记机构应当拒绝撤回B.登记机构应当终止办理C.需经审批后方可撤回D.撤回后不得再次申请97、关于不动产登记代理人的执业规范，下列说法正确的是：A.代理人可以同时代理双方当事人B.代理人可以隐瞒重要事实C.代理人应当诚实守信，勤勉尽责D.代理人可以对虚假材料予以认可98、不动产登记机构在办理登记时，发现申请人与不动产实际状况不符，应当：A.直接按申请材料登记B.拒绝受理C.实地查看或要求申请人补充证明材料D.要求申请人支付额外费用99、下列关于不动产登记的表述，正确的是哪一项？A.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府自然资源主管部门办理B.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结C.依法属于国家所有的不动产可以登记在单位名下D.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估100、关于不动产首次登记，下列说法正确的是哪一项？A.首次登记是指不动产权利第一次发生转移时进行的登记B.合法建造房屋申请首次登记的，应当提交建设工程符合规划的证明C.首次登记必须在不动产登记机构设立后6个月内申请D.因法院判决导致不动产物权设立申请首次登记的，无需提交权属来源材料

参考答案及解析1.【参考答案】C【解析】根据相关规定，不动产登记代理机构应当有固定的办公场所和完善的组织机构，这是设立的基本条件之一。注册资本和专职人员数量并无统一硬性规定，法定代表人也不限于特定职业资格，故C项正确。2.【参考答案】D【解析】申请地役权登记需要提交地役权合同、需役地和供役地的不动产权属证书以及登记申请书。法律并未强制要求提交地役权价值评估报告，故D项不应作为必须提交的材料。3.【参考答案】C【解析】不动产登记档案的管理有严格的查阅规定，并非可以向任何人随意查阅，需要符合法定条件和程序。其他选项均符合档案管理的相关要求。4.【参考答案】D【解析】在建建筑物抵押权首次登记需要提交主债权合同、抵押合同以及建设工程规划许可证等材料，用以证明抵押物的合法性。房屋预售许可证与在建建筑物抵押无关，故不需要提交。5.【参考答案】C【解析】根据相关管理规定，不动产登记代理从业人员每年应当完成不少于30学时的继续教育，以保证专业能力的持续提升。6.【参考答案】B【解析】根据"房地一体"原则，建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。即使仅办理了厂房抵押登记，其占用范围内的建设用地使用权也视为一并抵押。7.【参考答案】A【解析】预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记有效期为债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内，并非十年，且不能自由转让，故A项正确。8.【参考答案】C【解析】委托人的主要义务包括如实提供材料、支付代理费用和配合代理人工作等。独立完成登记手续是代理人受托完成的工作内容，不属于委托人的义务。9.【参考答案】A【解析】异议登记的申请人应当是不动产权属证书记载的权利人之外的利害关系人。异议登记有有效期限制，并非永久有效，也不是禁止交易，只是限制处分。故A项正确。10.【参考答案】A【解析】查封登记属于依申请登记以外的特殊登记类型，主要依据人民法院等有权机关的协助执行通知书办理。不动产登记申请书和代理人身份证明是一般登记所需材料，婚姻状况证明与查封登记无关。11.【参考答案】C【解析】不动产登记代理人员应当诚实守信、维护委托人合法权益、保守工作中知悉的秘密。泄露委托人商业秘密严重违反职业道德，故C项不属于应遵守的职业道德。12.【参考答案】B【解析】不动产抵押权自登记时设立。抵押合同签订仅产生债权效力，抵押权的设立以登记为要件，这是不动产物权变动的基本规则。13.【参考答案】B【解析】代理机构发现材料虚假时，应当如实告知并向有关部门报告，同时可以终止代理关系。继续办理、自行修改或追加费用等做法均违反法律规定和职业道德。14.【参考答案】B【解析】宅基地使用权及房屋所有权属于农民集体所有土地上的不动产，首次取得时应申请首次登记。转移登记适用于权利主体变更，变更登记适用于权利内容变更，注销登记适用于权利消灭。15.【参考答案】B【解析】权利人有权查询、复制其不动产的登记资料。利害关系人需要提供证明材料并经权利人同意方可查询，并非任何人都可以随意查询。故B项表述正确。16.【参考答案】D【解析】继承登记涉及多名继承人时，应当经全体继承人协商一致或提供法律文书确认继承份额。不能不经其他继承人同意直接办理，故D项说法错误。17.【参考答案】B【解析】不动产登记代理服务的收费应当由代理人与委托人协商确定，可以参照市场价格。固定收费或单一按件收费均不符合实际情况，收费标准也不由代理机构单方决定。18.【参考答案】B【解析】申请材料齐全但存在瑕疵时，登记机构应当一次性告知申请人需要补正的内容，而非直接不予受理。其他选项均属于不予受理的法定情形，故B项说法错误。19.【参考答案】C【解析】代理机构因过错给委托人造成损失的，应当依法承担民事赔偿责任。这属于民事侵权责任的范畴，而非行政或刑事责任。20.【参考答案】B【解析】登记机构受理登记申请后，应当向申请人出具受理回执。受理回执仅是受理的证明，不具有不动产权证书的效力，也不与登记簿同等效力，且在申请人要求时才有必要出具的说法不准确。21.【参考答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例》及相关规定，登记代理业务的前提是委托事项必须属于不动产登记法定范围。若事项不属于登记范围，即使委托人是产权人，代理人也无权代理。此为代理受理的首要审查内容，决定了后续工作是否可开展。22.【参考答案】C【解析】共有不动产处分涉及全体共有人权益，部分共有人代理时须提供其他共有人书面同意，以保障交易安全和权利完整。A项不得代签；B项法人还需法定代表人签字或授权；D项境外委托需经公证认证。23.【参考答案】B【解析】依据不动产登记代理实务规范，代理期限一般不超过2年，以防授权长期悬置引发权属争议。超过期限需重新签订委托书并办理相关手续，确保代理关系的合法性和时效性。24.【参考答案】B【解析】权利人有权查询本人名下不动产的登记结果，包括权属来源、权利内容等信息。A项错误，查询需符合法定条件；C项错误，利害关系人可依法查询自然状况；D项错误，代理机构须依法依约查询。25.【参考答案】C【解析】代理实务要求必须核验原件，复印件不足以作为唯一依据，以避免伪造、变造证书风险。A、B、D均为正确做法，体现了审慎核查原则，保障登记代理业务的合规性。26.【参考答案】C【解析】转移登记涉及权属变更，需核查合同真实性、纳税凭证及身份证明，而装修合同与权属转移无直接关联，不属于登记代理的核心审查范围。27.【参考答案】C【解析】尽职调查应全面覆盖权属状态及查封、抵押等权利负担，确保代理事项合法性。A、B过于片面；D忽视了独立核查义务，可能遗漏潜在风险。28.【参考答案】B【解析】按照代理惯例，代理费用原则上由委托人承担，除非当事人另有约定。此举体现权利义务对等原则，保障代理服务正常开展，避免利益冲突。29.【参考答案】C【解析】违反法律法规强制性规定的委托事项，代理人应当拒绝，这是职业底线要求。A、B为可受理条件；D费用问题可通过协商解决，不构成拒绝理由。30.【参考答案】C【解析】代理档案是业务追溯和责任认定的重要依据，保存期限不少于10年，以满足纠纷处理、行政检查等需要，确保代理行为全程可查。31.【参考答案】C【解析】抵押登记核心在于主债权有效性及抵押物权属清晰，这是登记机构审核的重点，也是代理人核实的关键，直接关系到登记能否成功。32.【参考答案】D【解析】名称变更涉及主体资格延续，需提供合并协议、原证书和新执照等主体证明，员工劳动合同与权属变更无直接关系，无需提交。33.【参考答案】B【解析】委托关系基于意思自治，委托人有权随时书面通知撤回，但应承担由此产生的合理费用，体现契约自由与责任承担相统一的原则。34.【参考答案】B【解析】预告登记旨在保障将来实现物权，代理人职责是协助申请登记及条件成就后办理注销，不涉及合同签署、质量担保或资金代缴等越权行为。35.【参考答案】C【解析】预告登记适用于未来物权变动请求权，如预购商品房转让。土地承包经营权、地役权、宅基地使用权为用益物权，适用首次登记而非预告登记。36.【参考答案】B【解析】异议可能存在权属争议，代理人有义务及时告知委托人，建议其申请异议登记以维护权益，此为勤勉尽责的体现，避免代理风险扩大。37.【参考答案】B【解析】建设工程规划许可证是建筑物合法性的基础证明，抵押登记必备；施工进度、监理日志、采购清单与权属确认无直接关系，非法定必需材料。38.【参考答案】C【解析】保密义务不因代理关系终止而免除，涉及委托人隐私和商业秘密，必须持续保密，体现职业操守和法律要求，维护委托人合法权益。39.【参考答案】B【解析】代理人因过错造成损失，应依法承担民事赔偿责任，这是侵权责任的基本规则。行政或刑事责任需视情节严重程度另行认定，不必然适用。40.【参考答案】B【解析】代理服务范围限于咨询、材料准备、程序指导等辅助性工作，不能替代行政机关行使审批、审核等公权力，以确保权力边界清晰合法。41.【参考答案】B【解析】首次登记是不动产权利第一次发生登记的统称，包括建设用地使用权、房屋所有权等权利的首次登记。在建建筑物符合规划许可等条件时可以办理首次登记。申请首次登记应当提交权属来源证明材料，因此B正确，A、C、D均错误。42.【参考答案】B【解析】不动产登记机构的审查重点在于登记事项与权属材料的关联性、权利是否存在争议以及税费缴纳情况。是否涉及共有不动产属于申请材料审查的一部分，并非重点审查的独立事项，故B不属于重点审查内容。43.【参考答案】D【解析】房屋赠与转移登记需要提交房屋所有权证书、赠与合同和契税完税凭证。房屋买卖合同适用于买卖过户情形，赠与情形无需提供，故D不应提交。44.【参考答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料申请登记的，登记机构应当不予登记，并依法追究相应法律责任，情节严重的可给予行政处罚。45.【参考答案】C【解析】权利人可查询复制其登记资料，利害关系人可查询自然状况，登记机构应提供查询并当场答复。但查询结果通常不得用于诉讼以外的其他商业或无关用途，因此C错误。46.【参考答案】B【解析】根据不动产登记制度的基本原则，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，其效力优先于权属证书。当二者不一致时，以不动产登记簿记载为准。47.【参考答案】A【解析】抵押注销登记需要提交抵押权解除协议，证明抵押权已消灭。权属证书和身份证明不是注销登记的必要材料，故A正确。48.【参考答案】B【解析】依据《不动产登记暂行条例》规定，申请材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当一次性告知需要补正的全部内容，不得分次或反复要求，以提高办事效率。49.【参考答案】A【解析】共有不动产申请登记原则上需全体共有人共同申请，以确保权利处分的一致性和合法性。按份共有或共同共有均需在登记簿中明确记载，故A正确，B、C、D错误。50.【参考答案】B【解析】当不动产权利因自然灾害等不可抗力灭失时，登记机构可依职权办理注销登记，无需当事人申请。其他情形通常需要当事人申请或依据司法文书办理，故B正确。51.【参考答案】C【解析】登记代理人接受委托后，首先应与委托人签订书面委托代理合同，明确双方权利义务及代理范围，这是开展后续代理工作的基础法律文件。52.【参考答案】B【解析】不动产登记费一般按件收取，非住宅类按件收费，登记机构不得另行收费。住宅类不动产登记目前并非全部免费，部分情形仍按规定收取费用，故B错误。53.【参考答案】C【解析】按份共有中，共有人死亡后，其享有的份额作为遗产由法定继承人或遗嘱继承人继承，其他共有人不当然继承死亡共有人的份额，故C正确。54.【参考答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例》规定，登记机构受理申请后，一般应在5个工作日内完成审查并作出登记决定，特殊情况可延长，故C正确。55.【参考答案】A【解析】根据《民法典》规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，除非法律另有规定或当事人另有约定，故抵押权随债权转让而自动转移。56.【参考答案】B【解析】登记代理人提供咨询时应如实告知登记程序、所需材料及可能风险，不得承诺办理结果或代替委托人决策，因此B正确。57.【参考答案】C【解析】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记仅为对抗要件而非生效要件。建设用地使用权、房屋所有权等均以登记为设立要件，故C正确。58.【参考答案】B【解析】代理人发现申请事项违法时，应当拒绝代理并向委托人说明理由，不得协助办理违法登记行为，以维护登记秩序和法律尊严，故B正确。59.【参考答案】B【解析】房屋所有权转移以登记为生效要件，仅签订合同未办理过户登记的，买受人不能取得房屋所有权，故B正确。60.【参考答案】C【解析】登记机构完成登记后应向申请人颁发不动产权证书，作为不动产权属的法定凭证。登记证明适用于抵押登记等特定情形，故C正确。61.【参考答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记应当遵循严格管理、稳定连续、便捷高效的原则。公开透明并非该条例明确列举的基本原则，因此选D。62.【参考答案】C【解析】合法建造房屋属于因合法建造事实设立物权的情形，应当申请首次登记。A项属于转移登记，B项属于使用方式的变更，D项属于抵押权首次登记也属设立登记范畴，但题目问的是不动产首次登记，故选C最为准确。63.【参考答案】A【解析】根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房屋虽已交付且款项已付清，但未办理过户登记，所有权仍归甲某所有。故选A。64.【参考答案】D【解析】根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。法律并未规定预告登记的有效期为五年，D项错误。A、B、C三项均符合法律规定。故选D。65.【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百二十条规定，异议登记申请人自异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。注意此处为十五日而非其他选项。若申请人已起诉，则异议登记持续有效直至诉讼终结。故选A。66.【参考答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构的职责包括查验材料、询问申请人、如实及时登记等。法律并未规定登记机构有权要求对不动产进行评估，评估属于市场行为，应由当事人自主决定。故选C。67.【参考答案】B【解析】《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记簿由登记机构管理而非权利人保管，A错误。登记簿不得擅自涂改，C错误。登记簿同时记载土地和房屋等不动产信息，D错误。故选B。68.【参考答案】B【解析】根据《民法典》第四百零二条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。A项错误在于抵押合同生效不等于抵押权设立。C项错误在于未登记仅影响抵押权设立，不影响合同效力。D项费用承担可由双方约定。故选B。69.【参考答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，地役权登记应当向供役地所在地的不动产登记机构申请办理。需役地和供役地位于不同辖区时，仍以供役地登记机构为主管。故选B。70.【参考答案】B【解析】查封登记系公权力行为，由人民法院等有权机关嘱托登记机构办理，当事人无权自行申请，A错误。查封期间不动产不得自由转让，C错误。查封效力及于不动产及其孳息，D错误。故选B。71.【参考答案】B【解析】根据《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。故选B。72.【参考答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》及相关规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十个工作日内办结登记手续，但对符合要求的登记申请应当及时记载于登记簿，实践中一般要求在三个工作日内完成记载。故选B。73.【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承开始的时间为被继承人死亡之时。此后处分该不动产时应当办理登记，未经登记不发生物权效力。故选B。74.【参考答案】D【解析】不动产灭失、权利放弃、依法没收均属于导致不动产权利消灭的情形，应当申请注销登记。不动产转让属于转移登记情形，转让后原权利消灭的同时新权利产生，应办理转移登记而非单纯注销登记。故选D。75.【参考答案】B【解析】根据《不动产登记资料查询暂行办法》规定，权利人可以查询、复制其不动产的登记资料。利害关系人也可以依法查询，AC错误。登记资料并非仅供内部使用，D错误。故选B。76.【参考答案】C【解析】丙若为善意第三人且已办理过户登记，则丙依法取得房屋所有权，乙不能请求丙返还房屋。乙可以主张优先购买权受侵害要求赔偿（D可行），也可以请求损害赔偿（B可行）。但确认合同无效（A）需符合法定情形，实践中较为困难。就题目而言，C项救济途径明显不可行。故选C。77.【参考答案】B【解析】不动产登记代理人应当忠实维护委托人的合法权益，B正确。代理人不能代替委托人做出实质性决定，A错误。代理人存在利益冲突时不得同时代理双方当事人，C错误。代理人有义务审查申请材料的基本真实性和完整性，D错误。故选B。78.【参考答案】B【解析】根据相关规定，权利人姓名、名称变更等不涉及不动产权利转移的变更登记，登记费免征。房屋转移登记、抵押权登记和预告登记均需按规定缴纳登记费。故选B。79.【参考答案】B【解析】甲一房二卖，丙已办理过户登记取得房屋所有权，乙无法取得房屋。乙可以依据买卖合同请求甲承担违约责任，B正确。丙若为善意第三人，乙不能主张甲丙合同无效（A错误）。丙合法取得所有权，乙不能请求丙腾退（C错误）。登记机构无权随意撤销合法登记（D错误）。故选B。80.【参考答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。转让登记并非法定登记类型，转移登记才是规范表述。本题正确答案为C选项。81.【参考答案】D【解析】合法建造房屋申请首次登记，需提交土地使用权证明材料、建设工程规划许可证、房屋竣工验收材料等。购房合同是转移登记时需提交的材料，非首次登记所需。本题正确答案为D选项。82.【参考答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，因买卖申请转移登记的，应由当事人双方共同申请。只有特定情形下才可由一方申请，如继承、生效法律文书等。本题正确答案为C选项。83.【参考答案】B【解析】业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。申请变更登记时，需提交利害关系人书面同意证明。本题正确答案为B选项。84.【参考答案】B【解析】申请登记的不动产不存在，属于根本性权属瑕疵，应不予登记。材料不完备或需补充的，可要求补正。审核期限内的申请属于正常流程。本题正确答案为B选项。85.【参考答案】B【解析】根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记有效期为债权消灭或自能够进行登