维修改造工程计价规则

维修改造工程计价规则我从事工程造价行业快十年了，这些年随着城市更新的推进，维修改造项目越来越多，接触下来最大的感受就是，很多刚入行的同行甚至不少甲方、施工方的管理人员，都容易把维修改造的计价和新建工程混为一谈，要么漏项错算，要么各说各话闹纠纷。实际上维修改造因为自身的特殊性，有一套完整独立的计价规则，从基础定义到具体执行都有明确要求，吃透这套规则，不仅能把造价做准，还能省去后期无数麻烦。接下来我就结合自己的实际经验，把维修改造工程计价规则的相关内容梳理清楚。1维修改造工程计价规则的基础认知要谈具体计价规则，首先得把最基础的概念和适用范围理清楚，这是所有工作的前提，我刚入行的时候就在这里栽过小跟头，至今印象深刻。1.1维修改造工程的定义与边界维修改造工程指的是对已经投入使用的既有建筑、市政设施、工业设备等进行修缮、加固、功能升级、局部翻新的工程，它和两类工程有明确边界：第一是和新建、扩建工程区分，新建是从无到有，扩建是在原有基础上扩大规模，而维修改造不改变原有项目的主要主体结构和整体规模，核心是修旧或者改旧升级；第二是和日常零星维修区分，日常零星维修是为了维持正常使用的小修小补，比如补一块墙面、换一个水龙头，单次造价低、工序简单，而维修改造一般是整体或者大范围的功能调整，造价更高、工序更复杂，需要单独走完整的计价流程。1.2计价规则的核心作用维修改造工程单独制定计价规则，核心作用有三个：第一是统一计价口径，不管是甲方、施工方还是造价咨询单位，都按同一个标准算量组价，避免了“你说你的价，我算我的数”的矛盾；第二是合理控制造价，维修改造不确定因素多，规则把所有可能涉及的费用项都列清楚，能最大程度避免漏项缺项，防止造价失控；第三是降低纠纷风险，后期出现争议的时候，直接按规则界定，不用扯来扯去耽误进度。1.3计价规则的适用范围目前国内的计价规则明确要求，凡是投资额达到规定标准的维修、加固、改造、翻新、保护性修缮工程，都必须执行这套专门的计价规则，具体包括老旧小区改造、既有建筑功能升级、历史建筑保护性修缮、市政设施改造、工业厂房设备改造等各类项目。而物业日常的零星维修、几百块几千块的小修小补，可以参照规则简化计算，不需要完全走完整流程。我刚入行那会，曾把物业不到一万块的墙面补修项目，按完整的改造计价规则做了几十页的预算，被甲方笑了好久，说我小题大做，那时候才明白，先把适用范围摸对，才谈得上做对计价。弄清楚基础认知之后，接下来我们再深入到核心内容，看看现行维修改造工程计价规则的具体框架，所有的计价工作都要在这个框架内开展。2维修改造工程计价规则的核心内容现行维修改造计价规则的核心框架，主要分为计价方式适用规则、分部分项工程计价规则、措施及其他项目计价规则三个部分，每个部分都有区别于新建工程的特殊要求。2.1计价方式的分类适用规则目前国内主流的计价方式分为工程量清单计价和定额计价两种，不同类型的项目适用不同的规则，不能混用。2.1.1清单计价规则的适用要求规则明确要求，所有国有资金投资的维修改造项目，比如政府主导的老旧小区改造、国企事业单位的办公楼改造，都必须采用工程量清单计价。和新建工程的清单计价规则相比，维修改造有两个特殊要求：第一，因为很多维修改造的工序在标准清单里没有对应项目，规则允许编制补充清单项目，补充项目只要明确标注项目编码、项目特征、工作内容和计量单位，报当地造价管理部门备案即可，我上个月做的老旧小区加装电梯项目，原有楼梯间旧保温层铲除，标准清单里就没有完全对应的项目，我按规则补了项目，把铲除厚度、垃圾清运都写进了项目特征，各方都顺利认可了；第二，规则要求清单计量必须结合现场实际丈量，不能完全依赖设计图纸，因为很多老旧建筑的实际情况和原始图纸对不上，这点和新建工程按图纸算量有本质区别。2.1.2定额计价规则的适用要求定额计价一般适用于小规模的非国有投资改造项目，比如私人商铺改造、单位内部小范围的局部改造。规则明确要求，这类项目必须套用当地最新的维修工程专用定额，不能直接套用新建工程定额，因为维修定额已经提前考虑了改造施工场地狭小、工序零散、作业面受限这些特点，人工消耗量都做了调整，比如拆除工序的人工消耗量就比新建工程的拆除定额高，毕竟空间小施展不开，干活本来就慢，要是直接套新建定额，施工方肯定要亏。2.2分部分项工程的具体计价规则分部分项工程是造价的核心，维修改造的分部分项分为拆除、新建改造、旧料利用三类，每一类都有明确的计价规则。2.2.1拆除工程的计价规则拆除是维修改造的第一步，也是最容易出错的环节。首先计量规则有明确要求，不同拆除对象用不同的计量方式：拆除混凝土、砖石结构按体积计量，拆除墙面、地面面层按面积计量，拆除管线按延长米计量，拆除旧门窗按樘或者面积计量，不能随便换计量方式乱算。最容易漏的就是旧料残值的计算，规则明确规定：如果拆除下来的旧料归甲方所有，造价里不用扣减残值；如果旧料归施工方所有，就必须按规则计算旧料的可回收残值，从总造价里扣除。我之前接触过一个办公楼改造项目，施工方拆了近百扇旧铝合金窗，一开始计价的时候没提旧料残值，也没做扣除，最后甲方审价的时候按规则扣了近五万块，施工方觉得委屈但也只能认，谁让一开始没按规则算清楚呢，这个教训真的要记牢。2.2.2新建改造部分的计价规则维修改造大多是局部改、局部留，所以规则有两个特殊要求：第一，原有需要保留的设施设备，防护费用要单独列项计价，不能混在措施费里含糊过去，比如我之前做银行网点改造，原有防弹玻璃和ATM机柜要保留，施工的时候必须做全封闭防护防止碰坏落灰，这笔费用我按规则单独列了项，甲方也顺利认可，要是漏了，这笔钱就得施工方自己承担；第二，新旧结构衔接的费用，规则规定小于规定规模的接茬处理包含在综合单价里，但是超出规模的大面积衔接，就要单独计量计价，毕竟新旧衔接耗工耗料比全新施工多很多。2.2.3旧料利用的计价规则旧料利用是维修改造独有的内容，新建工程基本不会涉及，规则也有明确规定：如果甲方要求利用原有旧料，只计算旧料的整理、加工、安装费用，不需要计算旧料本身的原价，只需要计合理的损耗费用；如果是施工方主动提出利用旧料，经甲方同意后，也可以按规则计取相应的加工和管理费用。前几年我做过一个历史街区的建筑修缮项目，甲方要求尽量保留原有旧木料、旧砖石，我们按规则计价之后，光材料费就比全部用新材料省了两百多万，既符合文物保护的要求，又帮甲方省了钱，当时甲方负责人一个劲说我们专业，这就是按规则计价的好处，把账算得明明白白，大家都舒服。2.3措施项目和其他项目的计价规则维修改造的措施项目和新建工程区别很大，很多费用都是特有的，规则也做了明确区分。2.3.1安全文明施工费的计价规则规则明确规定，如果维修改造是在人员密集的既有区域施工，比如还在运营的商场、正常居住的老旧小区，安全文明施工费可以在规定费率基础上上浮一定比例，因为比新建工程多了人流疏导、隔离围挡、降噪防尘这些额外工作，本来就多花了成本，按规则计取完全合规。2.3.2特殊措施费的计价规则像夜间施工增加费、二次搬运费、施工协调费这些费用，在新建工程里很多是包干计算的，但维修改造里规则允许按实际发生计取。我刚入行的时候就在这里吃过亏，当时做市中心商业街的路面改造，规定只能夜里十点到凌晨六点施工，我图省事没按规则单独计取夜间施工增加费，以为包含在总价里了，结果施工的时候工人要给双倍工资，还有夜间照明、降噪的费用，一下子超了近十万成本，最后项目奖金全扣了，我蹲在工地吃了一个月泡面，现在还记得这个教训，规则给的保障该用就要用，不能漏。2.3.3其他项目的计价规则这里最关键的就是暂列金额，维修改造不确定因素太多了，拆了墙才发现钢筋锈蚀、地基下沉，拆了路面才发现地下管线和图纸对不上，这些都是设计图看不到的，所以规则要求维修改造的暂列金额比例要比新建工程高，新建工程一般留总造价的5%到10%，维修改造一般要留15%到20%，就是为了应对这些突发情况，避免做到一半加钱，大家都尴尬。说完了规则的核心内容，最后我们再聊聊实际工作里执行规则容易踩的坑，还有几个需要注意的关键点，毕竟规则是死的，人用对了才能发挥作用。3维修改造工程计价规则执行的常见误区和注意事项3.1常见的执行误区3.1.1直接套用新建工程计价规则这是刚入行的朋友最容易犯的错，手里有新建工程的模板，图省事直接拿来用，结果很多维修改造特有的费用项没算，取费标准也不对，最终造价误差能到百分之十几，差几十万都是常有的事，所以千万不能图省事乱套用。3.1.2忽略旧料相关的计价要么漏扣旧料残值让甲方吃亏，要么漏算旧料利用的加工费让施工方吃亏，最后扯来扯去闹纠纷，原本好好的项目弄的不愉快。3.1.3暂列金额预留不足很多甲方觉得没必要留这么多暂列金额，我们做造价的也要按规则提醒甲方，不然做到一半出了额外工程，没钱付还要走审批改造价，耽误好几个月的进度，得不偿失。3.2执行规则的核心注意事项3.2.1计价前必须做详细的现场踏勘千万不能拿着图纸就算价，维修改造很多原有情况图纸上根本没标，你不去现场铲开看看墙面有几层旧涂料，摸摸原有结构的腐蚀情况，量量实际尺寸，算出来的工程量肯定不准，我之前就碰到过图纸写一层涂料，实际有三层旧瓷砖加两层涂料，差了一倍的工程量，提前现场看完改了，后期就不用补签证扯皮。3.2.2所有约定都要落实到纸面上旧料归谁、要不要利用、哪些额外费用要计取，都按规则写进计价文件里，别口头约定，真出了问题口说无凭，按规则写清楚，大家都有依据。3.2.3灵活运用规则不要死搬硬套规则不是冷冰冰的条文，是给我们做依据的，碰到特殊工艺定额里没有，就按规则做补充定额，结合实际耗工耗料算，别硬套不合适的定额凑数，那样算出来的价肯定不对。总的来说