2026年房管理试题(附答案)

2026年房管理试题(附答案)一、单项选择题（每题1分，共10分）1.根据2025年修订的《物业管理条例》，业主大会作出筹集住宅专项维修资金的决定，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.4/5；4/52.某小区物业服务合同约定“公共区域广告收益的70%用于补充维修资金，30%用于提升物业服务”，该约定的合法性依据是（）。A.《民法典》第282条B.《物业管理条例》第54条C.《住宅专项维修资金管理办法》第18条D.《物业服务收费管理办法》第11条3.某小区电梯因维保单位未按合同要求定期检修导致故障，造成业主受伤。根据《特种设备安全法》，承担主要赔偿责任的主体是（）。A.物业服务企业B.电梯维保单位C.电梯制造单位D.业主委员会4.业主未按约定缴纳物业费，物业服务企业通过书面催缴后仍未支付，提起诉讼的诉讼时效为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年5.某小区拟利用公共绿地增设电动车充电桩，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积1/2以上且人数1/2以上的业主B.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主C.专有部分占建筑物总面积3/4以上且人数3/4以上的业主D.全体业主6.物业服务企业在装修管理中发现业主擅自拆除承重墙，正确的处理流程是（）。A.直接要求业主恢复原状，否则停水停电B.立即报告业主委员会，由业委会处理C.制止并报告建设行政主管部门，同时留存证据D.拍摄照片后口头提醒，不采取其他措施7.某小区公共收益账户年度结余50万元，业主委员会要求公开收支明细，物业服务企业拒绝。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主可通过（）途径维权。A.向街道办事处申请调解B.直接提起行政诉讼C.要求物业服务企业赔偿损失D.联合业主拒交物业费8.台风预警期间，物业服务企业未及时固定小区内广告牌，导致广告牌坠落砸伤行人。责任承担主体是（）。A.行人自己（未注意安全）B.广告牌设置单位C.物业服务企业D.业主委员会9.业主将住宅改为棋牌室对外经营，未取得有利害关系业主同意。根据《民法典》，受影响业主可主张（）。A.要求棋牌室停止经营B.分享经营收益C.要求物业服务企业承担连带责任D.向市场监管部门举报其无照经营10.智慧物业平台的核心功能不包括（）。A.业主线上缴费B.设施设备智能监测C.业主隐私信息交易D.物业工单自动派发二、多项选择题（每题2分，共20分，少选、错选均不得分）1.物业服务企业的义务包括（）。A.维护小区公共秩序B.定期公布公共收益收支C.对业主专有部分进行维修（业主未委托）D.配合社区开展垃圾分类E.保管业主私人信件2.下列行为中，物业服务企业有权制止并报告相关部门的有（）。A.业主在楼道内堆放易燃物品B.业主违规饲养大型犬只C.业主在阳台种植花卉D.装修时损坏共用排水管道E.业主占用公共停车位私装地锁3.住宅专项维修资金可用于（）。A.小区围墙倒塌修复B.业主家空调外机维修C.电梯控制系统升级D.公共区域绿化改造E.物业服务企业办公设备采购4.业主委员会的职责包括（）。A.制定物业服务合同草案B.监督物业服务企业履行合同C.决定解聘物业服务企业D.管理业主共有资金E.组织业主参与社区活动5.物业服务合同终止时，原物业服务企业应履行的义务有（）。A.移交业主档案资料B.撤出小区并停止服务C.结算未收物业费D.配合新物业进行设施查验E.销毁业主信息避免泄露6.关于高空抛物纠纷，物业需履行的义务有（）。A.安装高空抛物监控B.定期巡查可能坠落的物品C.协助警方调查责任人D.对所有业主进行经济追偿E.在醒目位置张贴警示标语7.下列情况中，业主可拒交物业费的有（）。A.物业服务企业未按合同约定提供绿化养护B.房屋质量问题导致漏水（建设单位责任）C.未实际入住房屋D.物业服务企业挪用公共收益E.邻居装修噪音影响生活8.智慧物业的应用场景包括（）。A.智能门禁系统B.消防设施物联网监测C.业主满意度大数据分析D.物业人员人脸识别考勤E.业主家庭用电量实时监控9.物业服务收费的原则包括（）。A.合理公开B.质价相符C.政府定价D.市场调节E.业主免费10.物业纠纷调解的途径有（）。A.业主委员会调解B.社区人民调解委员会调解C.向法院提起诉讼D.向物业主管部门投诉E.通过新闻媒体曝光施压三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：老旧小区改造后的物业费争议2025年，某老城区5栋6层住宅（共120户）完成政府主导的老旧小区改造，新增电梯、停车位、监控系统等设施。改造前，小区未引入专业物业，由业主自治管理，物业费0.3元/㎡·月。改造后，街道办牵头引入A物业服务企业，约定物业费1.2元/㎡·月，并在《临时管理规约》中明确“改造后新增设施的维护费用计入物业费”。部分业主以“改造是政府出资，不应提高物业费”“未签物业服务合同”“电梯从未使用过”为由拒交物业费，A企业多次催缴未果，拟提起诉讼。问题：1.业主提出的拒交理由是否成立？请逐一分析。（10分）2.A企业提起诉讼需准备哪些证据？（5分）3.若法院判决业主缴纳物业费，业主可通过哪些途径监督物业对新增设施的维护？（5分）案例二：新小区电梯故障频发的责任认定2024年12月，某新建小区（200户）交付，B物业服务企业与开发商签订《前期物业服务合同》，约定电梯维保由B企业委托第三方C公司负责，费用从物业费中列支。2025年6月起，小区3部电梯频繁故障，业主多次投诉“困人”“突然坠落”。经市场监管部门检测，电梯故障原因为“维保单位未按规范更换老化部件”。业主要求B企业赔偿损失、更换维保单位，并公开电梯维保记录；B企业称“故障是C公司责任，与己无关”，拒绝公开记录。问题：1.电梯故障的责任主体是谁？为什么？（8分）2.B企业拒绝公开电梯维保记录是否合法？法律依据是什么？（6分）3.业主可通过哪些程序更换电梯维保单位？（6分）案例三：高空抛物致人损害的处理2025年9月，某小区7楼业主王某在阳台放置的花盆被风刮落，砸中楼下散步的儿童李某（5岁），造成李某头部重伤。事发时，小区监控因故障未记录具体楼层。物业在事后调查中发现：（1）小区2年前已安装高空抛物监控，但因未定期维护，案发时监控失效；（2）王某曾因在阳台放置重物被物业口头提醒，但未整改；（3）李某家长当时未全程看护，孩子在非公共活动区域玩耍。问题：1.李某的损害赔偿责任应由谁承担？说明理由。（10分）2.物业在此次事件中存在哪些过错？应承担什么责任？（6分）3.若无法确定具体侵权人（如花盆非王某所有），法律对责任划分有何规定？（4分）参考答案一、单项选择题1.C（根据2025年修订的《物业管理条例》第12条，筹集维修资金需参与表决“双四分之三”同意）2.A（《民法典》第282条规定，业主共有部分产生的收益归业主共有，可约定用途）3.B（《特种设备安全法》第45条规定，维保单位对电梯安全性能负责）4.C（《民法典》第188条规定，普通诉讼时效为3年）5.B（《民法典》第278条规定，改变共有部分用途需“双三分之二”业主同意）6.C（《住宅室内装饰装修管理办法》第17条规定，物业应制止并报告主管部门）7.A（《业主大会和业主委员会指导规则》第59条规定，可向街道申请调解）8.C（《民法典》第1253条规定，物业未履行安全保障义务需担责）9.A（《民法典》第279条规定，住改商需有利害关系业主一致同意）10.C（智慧物业禁止泄露业主隐私，信息交易属违法行为）二、多项选择题1.ABD（C为业主专有部分，物业无义务；E属邮政法禁止行为）2.ABDE（C为合法行为，物业无权制止）3.ACD（B为业主专有部分；E为企业自用，不得使用维修资金）4.ABDE（解聘物业需业主大会决定，业委会无此权限）5.ABD（C为企业自主行为；E需依法移交而非销毁）6.ABCE（D错误，物业无追偿权，由受害人主张）7.AD（B为开发商责任；C、E不构成拒交理由）8.ABCD（E属侵犯隐私，非合法应用场景）9.ABD（物业费以市场调节为主，政府指导价为辅）10.ABCD（E非法定调解途径，可能激化矛盾）三、案例分析题案例一1.拒交理由分析：（1）“政府出资改造不应提高物业费”不成立。老旧小区改造是改善基础设施，后续维护需通过物业费保障，符合“谁受益谁付费”原则（《物业管理条例》第41条）。（2）“未签物业服务合同”不成立。街道办牵头引入物业属前期物业阶段，《临时管理规约》对全体业主具有约束力（《民法典》第944条）。（3）“未使用电梯”不成立。电梯属共有设施，维护费用由全体业主分担，与是否使用无关（《民法典》第283条）。2.A企业需准备的证据：（1）《临时管理规约》及公示记录；（2）物业费催交通知（书面或短信、邮件）；（3）提供物业服务的证明（如保洁、安保记录、设施维护台账）；（4）小区改造后设施维护的费用支出凭证；（5）业主欠费明细及计算依据。3.业主监督途径：（1）要求物业定期公开电梯、监控等设施的维护记录（《物业管理条例》第6条）；（2）通过业主大会选举业主监督委员会，核查维护情况；（3）向街道办或物业主管部门投诉物业不作为；（4）在业主大会上提出对物业的考核意见，决定是否续聘。案例二1.责任主体：B企业与C公司承担连带责任。理由：B企业作为物业服务提供方，对电梯安全负有管理义务（《民法典》第942条）；虽委托C公司维保，但B企业未履行监督职责（《物业管理条例》第35条），应对业主损失承担责任；C公司因未按规范维保直接导致故障，需与B企业连带赔偿（《民法典》第1168条）。2.不合法。法律依据：《物业管理条例》第6条规定，业主有权要求物业公开共有设施的维护记录；《物业服务收费管理办法》第12条规定，物业需定期公布共用设施设备的运行、维护费用。3.更换维保单位的程序：（1）业主委员会（或10%以上业主）提议召开业主大会；（2）业主大会表决通过“更换电梯维保单位”的决议（需双过半业主同意）；（3）B企业根据业主大会决议，重新招标或协商选定新维保单位；（4）签订新维保合同后，向业主公示合同内容及服务标准；（5）监督新维保单位履行合同，定期检查维保记录。案例三1.赔偿责任主体：（1）王某承担主要责任。其作为花盆所有人，未采取安全措施防止坠落（《民法典》第1253条）。（2）李某家长承担次要责任。未尽到监护义务，让孩子在非公共区域玩耍（《民法典》第1189条）。2.物业