北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告

北京天健兴业资产评估有限公司 资产评估报告摘要 资产评估报告 一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况 二、评估目的 三、评估对象和评估范围 6四、价值类型 8五、评估基准日 8六、评估依据 七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 九、评估假设 十、评估结论 20十一、特别事项说明 20十二、资产评估报告的使用限制说明 2十三、资产评估报告日 22十四、资产评估师签名和资产评估机构印章 23评估报告附件 24北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第2北京天健兴业资产评估有限公司一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第3页北京天健兴业资产评估有限公司天兴评报字[2026]第1118号北京天健兴业资产评估有限公司接受北汽福田汽车股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产所涉及的房屋建筑物、机器设备以及无形资产-土地使用权，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2026年3月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：一、评估目的：因北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产的需要，对所三、评估范围：北汽福田汽车股份有限公司的房屋建筑物、机器设备以及无形资产-土地使用权，账面价值94,101.22万元，详见下项目名称账面价值(万元)固定资产-房屋建筑物类固定资产-设备类无形资产-土地使用权五、评估基准日：2026年3月31日。七、评估结论经评估，至评估基准日2026年3月31日北汽福田汽车股份有限公司委估资北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第4页北京天健兴业资产评估有限公司单位：万元账面价值设备类注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2026年3月31日起，至2027年3月30日止。北京天健兴业资产评估有限公司(一)委托人暨产权持有单位概况注册地址：北京市昌平区沙河镇沙阳路老牛湾村北公司类型：其他股份有限公司(上市)成立时间：1996年08月28日统一社会信用代码：911100001012029043经营范围：制造汽车(不含小轿车)、模具、冲压件、发动机、机械电器设备、智能车载设备；销售汽车、模具、冲压件、发动机、机械电器设备、计算机、软件及辅助设备、钢材、通讯设备；环境机械及清洁设备的制造(限外埠地北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第6页北京天健兴业资产评估有限公司区经营);互联网信息服务业务；数据处理；软件开发；计算机系统集成服务；仓储服务；技术开发、技术转让、技术估值、技术培训、技术服务；经营本企业和成员企业自产产品及技术出口业务；本企业和成员企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外);经营进料加工和“三来一补”业务；营销策划、营销估值、产品推广服务；普通货物运输；商标转让与代理服务；版权转让与代理服用电子仪器设备、6854手术室、急救室、诊疗室设备及器具、6845体外循环及血液处理设备；专利代理。(企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售医疗器械Ⅲ类：6821医用电子仪器设备、6854手术室、急救室、诊疗室设备及器部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)(二)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人根据资产评估委托合同的约定，本报告其他报告使用人为北汽福田汽车股份(一)评估对象北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第7页北京天健兴业资产评估有限公司评估对象为北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产，包括房屋建筑物、(二)评估范围评估范围为北汽福田汽车股份有限公司拟转让的部分资产，账面价值项目名称账面价值(元)固定资产-房屋建筑物类固定资产-设备类1.固定资产-房屋建筑物类机器设备共计315台(套),生产设备包括淋雨二线、检测线、轮胎分装线、轮胎分装线，大部分在2010年后购置启用，目前设备处于正常使用状态。生产辅助设备主要包括厂区高压配电设备、离心式冷水机组、离心空气压缩机、螺杆式空压机、污水处理系统、空气压缩机、厂区管网工程等，设备在2011年后陆续购3.无形资产-土地使用权地使用权类型为出让，使用年限50年，终止日期为2059年12月20日，土地面4.账面价值情况本次委估资产存在账面净值入账、评估价值入账及计提减值准备的情况，资产账面价值未经专项审计。本次委估资产位于北汽福田汽车股份有限公司密云厂区，该厂区最早为北汽北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第8页北京天健兴业资产评估有限公司福田多功能汽车厂，主要建设于2011年。2016年北京宝沃成立，北汽福田随后以密云固定资产及无形资产土地出资至北京宝沃。2019年北汽福田转让北京宝沃控股股权，北京市国资委未能批准股权交割方案中北汽福田丧失对北京宝沃房屋土地资产控制权。在北汽福田转让股权交割前，北汽福田以现金置换了房屋建筑物委托人和产权持有单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常评估基准日是2026年3月31日。评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资(一)经济行为依据1.北汽福田汽车股份有限公司总经理办公会会议纪要(第12号)。1.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);2.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第9页北京天健兴业资产评估有限公司会第三次会议通过);3.《国有资产评估管理办法》(2020年国务院令第732号，1991年11月16日国务院令第91号公布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分4.《国有资产评估管理办法实施细则》(原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号);5.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号);6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令);7.北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知(京国资发[2008]5号);年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订，根据2019年39.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部32号令);[2006]274号);12.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号);13.《中华人民共和国增值税法》(2024年12月25日第十四届全国人民代15.《关于深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的通知》(京国资发〔2019〕2号文);北京天健兴业资产评估有限公司理办法》的意见(京国资发[2017]10号);18.中国资产评估协会关于印发《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》的通知(中评协[2021]30号);19.北京市人民政府国有资产监督管理委员关于印发《北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定》的通知(京国资发[2012]32号);月2日通过，自2016年12月1日起施行；项的通知》(京国资发[2020]9号);22.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次修正);(三)评估准则依据1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);6.《资产评估执业准则-资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);8.《资产评估执业准则-不动产》(中评协[2017]38号);北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第11页北京天健兴业资产评估有限公司9.《资产评估执业准则——机器设备》(中评协[2017]39号);11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号);12.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);13.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);14.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。(四)资产权属依据2.不动产权证；(五)评估取价依据3.《北京市建设工程预算定额》(2012);4.《北京市建设工程费用定额》(2012);7.《房屋完损等级及评定标准》城乡建设环境保护部；10.北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知(京政发[2022]12号);北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第12页北京天健兴业资产评估有限公司14.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料评估人员收集的(一)房屋建筑物重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+评估工作中，评估人员可通过查勘待估建(构)筑物的的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取(构)筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标重编预算法：以待估建筑物的工程竣工资料、图纸合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建准计算出评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的评估基准日现行的国家及各地对建设项目收取的各项工程决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建(构)北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第13页北京天健兴业资产评估有限公司筑物，评估人员通过对待估建(构)筑物的现场实地查勘，在对建(构)筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，将待估建(构)筑物按结构分类。从各主要结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建(构)筑物做为典型工程案例，运用决算调整法，以待估建(构)筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析已决算建(构)筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建(构)筑物建安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建(构)筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建(构)筑物可使用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程案例层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与评估对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建(构)筑物的建安重置价值时将委托评估的建(构)筑物进行分为三大类：A类为大型、价值高、北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第14页北京天健兴业资产评估有限公司与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调(2)前期费用及其它费用确定前期费用及其它费用主要包括勘察设计费、项目名称费率取费依据1建设单位管理费财建[2016]504号2工程招标及投标费3工程建设监理费4工程勘查设计费5工程前期咨询费6(3)资金成本(4)可抵扣增值税2.综合成新率的评定综合成新率=勘察成新率×60%+年限成新率×40%年限成新率(%)=剩余使用年限÷(已使用年限+剩余使用年限)×100%北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第15页北京天健兴业资产评估有限公司现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑(2)对于单价价值小、结构相对简单的建(构)筑物，采用年限法并根据具年限成新率(%)=剩余使用年限÷(已使用年限+剩余使用年限)×100%评估值=重置全价×综合成新率(二)机器设备据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为本次资产评机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值，同时确定其市场价值的评估方法。设备的重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和评估价值=重置全价×综合成新率1.机器设备重置全价的确定重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费一可抵扣的增值税(1)设备购置价对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购(2)运杂费对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用。北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第16页北京天健兴业资产评估有限公司(3)安装调试费对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。2.综合成新率的确定1)对大型、关键设备，采用勘察成新率和年限成新率按权重确定：综合成新率=勘察成新率×0.6+年限成新率×0.4①勘察成新率勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确②年限成新率年限成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚评估价值=重置全价×综合成新率(三)土地使用权北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第17页北京天健兴业资产评估有限公司土地使用权评估方法通常有市场比较法、成本逼法、收益法、剩余法，评估对象位于密云区西统路，区实例，无法采用市场比较法评估；区域内工租金，因此无法采用收益法进行评估；北京市征地补市基准地价文件于2022年公布实施，地价修正体系完善，因此可采用基准地价系数修正法评估；经评估人员综合分析，本次采用基准1.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成查、收集得到的评估对象各宗地的区域因素和个别楼面熟地价=(适用的基准地价±开发程度修正)×用途修正系数×期日修正2.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”,运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益(其实质来源于土地增值),土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数北汽福田汽车股份有限公司拟转让部分资产项目资产评估报告第18页北京天健兴业资产评估有限公司根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估约定函所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的1.接受委托及准备阶段目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产(3)评估方案的设计(4)评估资料的准备2.现场清查阶段(1)评估对象真实性和合法性的查证(2)资产实际状态的调查对委托评估的资产进行现场勘查，了解项目坐落位置、建设情况、使用情况 北京天健兴业资产评估有限公司(3)实物资产价值构成的调查根据产权持有单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的(1)评估结果的确定(3)工作底稿的整理归档2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自3.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这 北京天健兴业资产评估有限公司经评估，至评估基准日2026年3月31日北汽福田汽车股份有限公司委估资账面价值设备类十一、特别事项说明以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确(二)报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应北汽福田汽车股份有限公司拟转