房地产行业板块2026年中期业绩点评：板块缩表延续龙头韧性显现

目 录1、板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降 4、业绩端：利润降幅收窄，毛利率边际企稳 4、资产端：总资产和总负债进一步下降 5、现金流：经营性现金净流入增加 62、头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑 7、经营端：销售表现分化，拿地规模继续收缩 7、业绩端：延续缩表趋势，利润承压 8、财务端：有息负债和融资成本均压降 103、投资建议 4、风险提示 图表目录图1：2026H1房地产板块营收同比-23% 4图2：2026H1房地产板块归母净亏损降幅收窄 4图3：2026H1房地产板块整体毛利率同比-0.2pct 4图4：2026H1房地产板块ROE为-2.66% 4图5：2026H1房地产板块期间费用率同比提高1.4pct 5图6：2026H1房地产板块总资产规模同比-3.0% 5图7：2026H1房地产板块总负债规模同比-12.8% 5图8：2026H1房地产板块存货规模同比-19% 6图9：2026H1房地产板块资产减值占存货比例0.5% 6图10：2026H1房地产板块经营性现金流净流入增加（亿元） 7图11：2026上半年14头部房企销售额整体下降12.0% 7图12：2026上半年头部房企中仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元 8图13：2026上半年14房企整体营业收入同比下降20.2% 8图14：2026上半年14房企整体归母净利润同比下降67.8% 9图15：2026上半年14房企平均毛利率仍降 9图16：2026上半年滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平 10图17：2026上半年14头部房企上半年有息负债同比下降4.0% 10图18：2026上半年14房企超半数融资成本降至3%以内 1、板块业绩：收入收缩，资产和负债进一步下降2026A1.1、业绩端：利润降幅收窄，毛利率边际企稳2026H1房地产板块营收5472亿元，同比-23%，归母净亏损313亿元，同比少65图1：2026H1房地产板块营收比-23% 图2：2026H1房地产板块归母亏损降幅收窄50000

营业收入（亿元） 同比(%)

151050-5-10-15-20-25

0

归母净利润（亿元） 同比

5000-500-1000-1500-2000-2500-3000-35002026H17842026H114.3%，同比-0.2pct，高于202513.4%-5.7%-0.4pctROE2022年起转负，2026H1为-2.66%2025-15.47%图3：2026H1房地产板块整体利率同比-0.2pct 图4：2026H1房地产板块ROE为-2.66%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%

50-5 毛利率 归母净利率 净资产收益率(%) 资产收益率(%)2026H1++3.7%，基本为近年来最高水平；财务费用率2.7%，控制良好，主要由于房企融资成本普遍下降，央国企基本降至3%以内。图5：2026H1房地产板块期间费用率同比提高1.4pct6.0%3.0%6.0%3.0%3.5%5.0%4.3%5.4%3.0%4.1%3.4%3.1%2.7%2.9%3.2%3.2%3.2%3.7%2.9% 2.8% 2.7% 2.8% 2.8%2.6% 2.5% 2.7%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2021 2022 2023 2024 2025 2024H12025H12026H1销售费率 管理费率 财务费率、资产端：总资产和总负债进一步下降2026H18.03.0202H10.pc6.012，图6：2026H1房地产板块总资规模同比-3.0% 图7：2026H1房地产板块总负规模同比-12.8%0

资产总计（亿元） 同比(%)

1050-5-10-15

0

负债合计（亿元） 同比(%)

1050-5-10-15-202026H13.42021年15620（2025全39图8：2026H1房地产板块存货规模同比-19%(103)(176) (103)(176) (156)(941)(852)(978)(1167)(1397)2021 2022 2023 2024 2025 2024H12025H12026H1资产减值（亿元）图9：2026H1房地产板块资产减值占存货比例0.5%0

1.3%

1.7%

2.2%

3.9%

0.2%

4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.4% 0.0%2021 2022 2023 2024 2025 2024H12025H12026H1存货（亿元） 资产减值/存货、现金流：经营性现金净流入增加6422989792326年净流出，虽然融资成本降低，但房企融资依然存在压力。图10：2026H1房地产板块经营性现金流净流入增加（亿元）6,0004,0002,0000-2,000-4,000-6,0002021 2022 2023 2024 2025 2024H12025H12026H1经营性现金流净额 投资性现金流净筹资性现金流净额 现金净增加额2、头部房企：销售分化拿地谨慎，整体盈利下滑2.1、经营端：销售表现分化，拿地规模继续收缩20261-819.0%14120+15.+.8+8.中国金茂（+.8+56）（55.9（-52.7%）和万科（-48.2%）降幅较大。图11：2026上半年14家头部房企销售额整体下降12.0%160014001200

11.8%-6.9%

5.6%

8.3%

-9.8%

7.8%

15.2%

20.0%10.0%0.0%10000

-22.5%

-17.9-18.2%-48.2%-55.9%

-38.4%-52.7%

-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%2026H1销售金额(亿元) 同比各公司公告1817.83000（46.45.2.6图12：2026上半年头部房企中仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元46.6%34.9%19.9%15.6%10.9%8.8%18.3%5.9%8.5%0.0%5002026H1拿地金额(亿元) 拿地强度

50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%各公司公告2.2、业绩端：延续缩表趋势，利润承压1420.，+7.3+64图13：2026上半年14家房企整体营业收入同比下降20.2%1200100002026H1营业收入（亿元） 同比

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%147.8+15.94（6461）图14：2026上半年14家房企整体归母净利润同比下降67.8%5002026H1年归母净利润（亿元） 同比

40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%4（63P+2BP+1BP+1P）图15：2026上半年14家房企平均毛利率仍降40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%2025H1毛利率 2026H1毛利率 净利率2.9%3.1%，图16：2026上半年滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平19.9%11.3%19.9%11.3%11.6%12.1%13.0%9.2%6.0%6.1%6.8%6.9%7.3%2.9%3.1%4.9%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%销售费率 管理费率 财务费率 期间费率水平2.3、财务端：有息负债和融资成本均压降60%60%-80%。图17：2026上半年14家头部房企上半年有息负债同比下降4.0%40003500300025002000150010000

0.0%2025H1有息负债（亿元） 2026H1有息负债（亿元） 资产负债率各公司公告3%2.61%。图18：2026上半年14家房企超半数融资成本降至3%以内4.34%2.61%2.61%4.34%2.61