城市花都桃花岭项目投资价值分析

城市花都、桃花岭项目投资价值分析

（预可行性研究）

一、项目概况

（见项目调研报告）

二、项目公司基本情况

（见项目调研报告）

三、国内政策环境及当地房地产市场现状

（见项目调研报告）

四、财务测算及经济评价

（一）基础条件

1.本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。

2.本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。

3.本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保

持连续，并保证其获利能力。

4.未来的税率将在正常范围内变化。

5.建设期内，全部建没所使用的原材料价格不出现异常波动。

6.资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现

7.无其它人力不可抗军的重大影响。

（二）项目计算期

项目计算期包括建设期和销售期，两者时间二有重叠。预计城市花都项目总

周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分城市花都项目财务测算

（三）主要技术指标

项目主要技术指标一览表

（城市花都）

项目用地面积（万犷）建筑面积（万寸）容积率

小高层

多层

独立别墅

联排别里

公建

绿地

道路广场

（四）项目总投资估算

项目总投资估算表

（城市花都）单位；万元

序号项目总投资占总投资比例单位成本（元/平方米）

1开发建设投资165,672.48100.00%1,960.62

土地开发费57,231.5834.55%677.30

前期工程费14,427.238.71%170.74

建筑安装工程费48,550.0029.30%574.56

公用配套设施及非营业性公建费用12,675.007.65%150.00

管理费用1.500.000.91%17.75

销售费用5,949.003.59%70.40

贷款利息11,901.297.18%140.84

不可预见费13,438.388.11%159.03

注：具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》

（五）销售收入与经营柳金及附加

1、销售定价:小高层2200元/平米,多层公寓2800元/平米,联排别墅3300元/平米，独立别堂4200元/平米。别室周边花园长沙按

80（）元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑

2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

3、所有税贽全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。

销售收入与经营税金及附加估算表

（城市花都）单位：万元

序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五怎

—•销售收入237945.000594869517847589

1销售建筑面积8450000126750211250338000169000

2销售比例100%015%25%40%20%

经营税金及附加3400.0000003400.00

1营业税0.000000

2城市维护建设费0.000000

3教育费附加0.000000

（六）项目盈利测算

利润测算表

（城市花都）单位：万元

序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年

1销售收入237945.0009517847589

2经营税金及附加3400.0000003400

3开发建设总费用164106.3940987.2543720.7632924.6840795.105678.60

4利润总额70438.6140987.258029.0126561.5754382.9038510.40

5所得税（33%）23244.670.000.000.0010536.2412708.43

6税后利润47193.9440987.258029.0126561.5743846.6625801.97

（七）项目总体财务测算

城市花都项目总体财务测算表

（城市花都）单位：万元

占地亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率（其中小高层，多层，别墅）

项目投资金额说明备注

一

土地费用57231.58七通一平

1750亩苗网补偿费20250.0027万/亩

2711亩农场、88亩学校补偿费23970.0030万/亩

3750亩的㈣出让金6000.008刀7亩，具中4力7亩返证给项目公司，返证时向未定

4711亩农场、88亩学校出让金6392.008万/亩，可抵扣建路、桥投资

5防洪保安资金123.90800元/亩，可抵扣建路、桥投资

6土地契税495.684%,可抵扣建路、桥投资

用799亩土地出让金、全部的土地税

费和报建费逐步抵扣，经计算及后仅

二火星北路、浏阳河大桥建设资金0.00

应缴纳可抵扣项目中的营业税3400

万元

二前期费用14427.23

1工程设计费3000.00

2工程勘察费139.650.30%

3工程监理费302.580.65%

4报建些10985.00130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资

四房屋建设费48550.00

小高层700元/平米（框架结构.外堵涂料局部墙砖、含电梯、

户门、一般塑钢窗理多层500元/平米（砖混结构标准同上不

1建安贽46550.00

含电梯）：别甦500元/平米（旃混结构标准同k）室内全部为

毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。

2绿化工程费2000.00

五公用配套设篦及非营业性公建费用12675150元；平方米含托幼、中小学、医疗中心

六管理费1500.00300万元/年

七不可预见费13438.3810%

八资金成本11901.29

750由土地费用、前期费用，部分建设开发期3年，号虑货金浓动开发，部分钱款，货款利率5.49%,

17205.78

投资资金成本复利

因投资成本逐步回收，考虑时向因素，做保守估计，3年，更

2建火星北路、浏阳河大桥资金成本4695.50

利

九销售费用59492.50%

总成本（不含两税一费）165672.09

小高层2200元/平米,多层公寓2800元/平米，联排别堂3300

销售收入237945.00元/平米，独立利费4200元/平米。（独立别堂周边花园长沙按

800元/平米山告，考虑花园面积难以估算留不考虑）

两税一费13086.98

销售毛利3

单方成本0.1961

总建筑面枳84.5万平方米

单方成本（含税费）0.2115

成本利润率36%

（八）现金流量

全部投资现金流量表

（城市花都）单位：万元

第一年

序号项目合计第二年第三年第四年第五年

一季度二季度三季度四季度

1现金流入240945000038692594869517847589

出让金返还300000003000000

销售收入23794500009517847589

2现金流出19089469481009791241481943721329255133121930

开发建设投资1643206948100979124148154372132925407955893

750而土地费用2025049488096.6712481.40000

711+88亩土地费用239700000.0719110786.55992.50

建造桥路投资27000200020002(XX)200019000000

建设费用6122500093101163813964.0263130

其他费用1568000034272988329029882988

销售费用616300001232154021581233

财务费用1003200001672334433441672

经营税金及附加340000000003400

所得税2317400000.000.0010536.2412637.81

3净现金流址500516948100979124148195029265624384725659

4累计净现金流量694817045261694098746()1619455243925(X)51

第二部分桃花岭项目财务测算

（九）主要技术指标

项目主要技术指标一览表

（桃花岭）

项目用地面积（万bf）建筑面积（万M?）容积率

生态住宅项目总用地

住宅建设用地49100

公共设施用地1022

绿化率

道路广场用地20

高尔夫球场项目总用地20

休闲农业示范园建设建设用地158

公共设施用地5

绿地

道路广场用地10

（十）总投资估算

项目总投资估算表

（桃花岭）单位：万元

序号项目总投资占总投资比例单位成本（元/平方米）

1开发建设投资303,321.33100.00%2,022.14

土地开发费98,700.0032.54%658.00

前期工程费24,892.408.21%165.95

建筑安装工程费106,700.0035.18%711.33

公用配套设施及非营业性公建费用22.500.007.42%150.00

管理费用1.800.000.59%12.00

销售费用10,305.003.40%68.70

资金成本12,964.694.27%86.43

不可预见费25,459.248.39%169.73

（十一）销售收入与经营税金及附加

1、镉售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边

花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑

2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

销售收入与经营税金及附加估算表

（桃花岭）单位：万元

序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年

—•销售收入412200412201030501442706183061830

1销售建筑面积1530000150000375000525000225000225000

2销售比例100%10%25%35%15%15%

二经营税金及附加

1营业税2061

2城市维护建设费

3教育费附加

（十二）盈利预测

利润测算表

（桃花岭）单位：万元

序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年

销售收入

10041220103050.00144270.0061830.0061830.00

经营税金及附加

222671.0005667.757934.853400.653400.65

3开发建设总费用314657.6046539.6066644.0060338.0068341.0066203.006592.00

4利润总额74871.4046539.6027691.1037044.2567994.157773.6551837.35

5所得税（33%）22142.2615358.079138.0612224.6022438.072565.3014541.02

6税后利润52729.1431181.5318553.0424819.6545556.085208.3537296.33

注：高尔夫球场的收益未计算在内

（十二）总体财务测算表

项目总体财务测算表

（桃花岭）单位：万元

占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28万平米

编

项目投资金额说所备注

号

一土地费用98700.00七通一平

1600亩补偿费12000.0020万瓶

2600亩出让金3600.006万，亩，可抵扣世二环路投资

33150亩补偿费63000.0020万加

43150亩出让金18900.006万/亩,可抵扣建二环路投资

5防洪保安资金300.00800元/亩，可抵在电路、桥投资

6土地契税900.004%,可抵扣建路、桥投资

用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐

二二环路西侧建设资金0.00

步抵扣

三前期费用24892.40

1工程设计钳4500.00

2工程勘察费271.600.35%

3工程监理费620.800.80%

130元/平米（含长沙当地建设冬项收费），可抵扣建二

4报建步19500.00抵扣后应缴纳报建裁12000

环路投资

四房屋建设费106700.00

1建安究77600.00生态住宅600元/平米，配奏商业性设施800元砰米

高尔夫5000万元，高尔夫设“300万元，

2商尔夫休闲、农业配套建筑29100.00

休闲农业配套850元/平米

五公用配套设掩及非营业性公建费用22500150元/平方米含托幼、中小学、医疗中心

六管理费1800.00300万元/年

七不可预见费25459.2410%

A费金成本12964.69

600亩土地费用、前期费用，部分建设投资开发期3年，考虑资金濠动开发，部分贷款，

17747.46

资金成本贷款利率5.49%,宓利

因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，

2建二环西侧资金成本5217.22

3年，复利

九销售费用103052.50%

总成本（不含两税一费）30332133

生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/

平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。（独

销辔收入412200.00

立别整周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面

积雄以估算暂不考虑）

两税一费22671.00可抵扣建路、桥投资全额缴纳

销售毛利86207.67

单方成本0.2022

总建筑面枳151万平方米

单方成本（含税费）0.2173

成本利润率28%

（十四）现金流量

全部投资现金流量表

（桃花岭）单位：万元

第一年

序号项目合计第二年第三年第四年第五年第六年

一季度二季度三季度四季度

1现金流入412200000041220IO3O5O1442706183061830

销售收入412200000041220IO3O5O1442706183061830

2现金流出362036650065404772287286891166()0686442696M24534

开发建设投资31465865006540477228728666446033868341662036592

600亩工地费用15600400045404000306000000

3150亩土地费用819000000122852()47528665204750

建造桥路投资255002500200002000190000000

建设班用12920000016005213402667526675385050

其他费用5215300772766311158111581115956994544

销售费用10305000023612030184215242048

经营税金及附加22671000022675668793534013401

所得税2470800000.000.0010166.540.0314541.02

3净现金流量5016465006540477228728276913704457828777437296

4累计净现金流量65(K)1304017812465407<23137186206411286850164

（十五）总体经济评价

从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈

利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将

近5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值3.3亿元，

内部收益率高达29.8乐动态投资回收期3.8年；桃花岭项目投资方需投入资金

7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入己

算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%,动态投资回收期4.06年。

若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因

此，上述项目在经济上是可行的。

五、项目优劣势及风险分析

（一）项目优势分析

1、项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和

开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本

可保证了项目的顺利实施；

2、合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行

业五百强企业”，具备•定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较

多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；

3、长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市,

其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使

得项目的销售前景较好；

4、长沙市的房地产市为目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国

34个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会

迅速向成熟市场靠龙，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期；

5、项目地块独立完整，规模较大,生态环境较好，地理位置优越，原生景观优美，

具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。

6、项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后,

项目利润空间极大。

（二）项目劣势分析

1、由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可