建筑工程合同管理风险研究

建筑工程合同管理风险研究1总则我从事建筑工程合同管理工作快十二年了，从基层的项目资料员一步步干到公司合同部主管，大大小小跟进过近二十个不同规模的项目，踩过的坑、见过的风险真的数不过来。写这篇研究的初衷，就是想结合我自己的亲身经历，把建筑工程合同管理全流程里藏的风险扒出来，再讲讲我踩坑踩出来的应对办法，给刚入行的同行提个醒，也和老同事交流交流经验。所有内容都来自我实际经手的项目，没有瞎编的空道理，都是实打实的教训和总结。本研究覆盖合同从前期订立到中期履行再到后期争议解决的全流程，所有风险点和应对方法都紧扣建筑工程的实际场景，保证大家能看懂能用。接下来我就先拆解不同阶段的具体风险，再对应讲怎么防控，一步步说清楚。2建筑工程合同管理的主要风险类型及表现2.1合同订立前期的风险合同订立是风险防控的第一道关口，很多大隐患其实都是签合同的时候埋下的，我自己吃过好几次大亏。2.1.1合同文本的条款陷阱风险很多甲方现在都会自己改示范文本的条款，一些陷阱藏在几百页的文本里，不仔细看根本发现不了。前年我跟进近郊一个住宅项目的总包合同，甲方给的招标文件有一百二十多页，当时赶投标截止时间，我粗粗扫了通用条款，重点只看了总价、工期这些大内容，居然漏了一条被修改过的不可抗力条款。原来国家示范文本里，不可抗力的费用是各自承担各自损失，工期可以顺延，结果甲方偷偷改成了“所有不可抗力导致的工期延误、财产损失、费用增加全部由承包人承担，发包人仅有权视情况决定是否顺延工期”，我当时真没注意到这个改动，投标的时候直接响应了条款。结果开工没三个月，遇上连续半个多月的极端暴雨，现场临时板房冲垮了，堆在现场的几十吨钢筋泡了水不能用，光重新采购和修临时设施就花了快五十万，我们提索赔的时候才翻出来这条，一下子就傻了，甲方拿着条款压我们，最后五十多万全是我们自己扛，那个心疼劲我到现在都忘不掉。2.1.2合作主体资格审核不到位的风险我刚入行的时候，公司接了一个办公楼项目，要分包弱电工程，当时来投标的队说自己是国内某大弱电公司的队伍，给了我们资质复印件，我们那时候没经验，既没看原件也没去核实，直接就签了合同。结果进场干了不到一个月，出了安全事故，工人踩空从脚手架摔下来成了重伤，我们一查才发现，这个队伍就是个包工头挂靠的，资质都是伪造的，包工头本身没多少钱赔，最后我们总包作为发包方，负连带责任赔了快八十万，我那时候作为经办人，扣了大半年的奖金，这个教训真的刻进骨子里了。2.1.3工程范围和计价约定模糊的风险很多合同为了快点签，很多内容写得模棱两可，最后结算的时候全是扯不完的皮。我之前碰到过一个项目，合同里写“总包配合费按分包总价的百分之二计取”，但是没写清楚配合费到底包含什么，是不是包含脚手架使用、临时用电、垂直运输这些内容，结果干到一半，分包说我们没提供垂直运输，要求我们减配合费，我们说垂直运输的费用本来就包含在他们报价里，扯了三个多月，最后还是各让一步，我们少收了五万块，还耽误了整个项目的结算时间，亏了钱又费精力。2.2合同履行过程中的风险合同签完不是锁进档案柜就完事了，履行过程里才是风险最多的环节，我见过很多项目，合同签得没问题，最后栽在履行的细节里。2.2.1变更签证管理不规范的风险我刚当合同主管的时候，经手一个商业楼项目，当时现场赶开业工期，甲方的现场代表说要改一楼大堂的隔墙位置，说回头补变更单，让我们先干，我们想着对方是业主，不好驳面子，就安排工人改了，前后花了十二万多的成本。结果没半个月那个现场代表调走了，新来的负责人不认这个事，说没有书面变更就是我们私自改的，我们拿不出证据，最后这个钱只能我们项目自己消化，还扣了整个项目组的奖金，大家都有情绪，我那时候特别难受，从那以后我就定了死规矩，没有书面签字的变更，说什么都不能先干活。2.2.2工程款支付的条款风险现在很多总包对分包都喜欢加“背靠背”条款，就是写“只有总包收到建设单位的工程款，才会给分包付对应工程款”，很多人觉得这个条款能把风险全转出去，我之前也这么想，直到去年我们吃了亏。去年有个分包把我们告了，我们拿背靠背条款抗辩，结果法院说我们拿不出证据证明建设单位确实没给钱，而且背靠背条款是我们和建设单位的约定，不能对抗分包的付款请求权，最后还是判我们给分包付钱，还付了十几万的逾期利息，原来背靠背条款不是万能挡箭牌，这里面的坑太深了。2.2.3索赔管理不及时的风险几乎所有建筑工程合同都会约定索赔时效，一般都是28天，就是说发生索赔事件之后，28天之内要提出索赔，超过时间就丧失索赔权利了。我之前有个同事负责一个市政项目，甲方改了管线走向，增加了一百多万的工程量，我同事觉得大家平时关系不错，想着等结算的时候一起算，结果拖了三个多月才提，甲方直接拿合同条款说过了时效，一口就驳回了，一百多万打了水漂，真的太可惜了，这个就是不重视时效的后果。2.3合同争议解决阶段的风险要是前面的环节没做好，最后走到争议解决，这里面也藏着不少坑，一不小心就吃大亏。2.3.1管辖条款约定不利的风险之前我们接了一个外地项目，甲方在合同里写“所有争议由甲方所在地仲裁委员会解决”，我们那时候没当回事，觉得去哪说理都一样，结果后来真闹了争议，我们跑过去人生地不熟，仲裁结果出来我们赔了六十多万，后来找专业律师看，律师说要是当初约定工程所在地法院管辖，结果肯定不一样，而且仲裁是一裁终局，想上诉都没机会，这个就是当初没重视管辖条款的亏。2.3.2证据留存不到位的风险很多项目做的时候，大家不注意存证据，往来函件随便放，变更签证丢了签字，聊天记录换手机就没了，真到争议的时候，明明你有理，拿不出证据，最后还是输。我之前见过别的公司一个项目，原始合同文本丢了，只能拿复印件，对方不认可，最后亏了二十多万，所以说证据就是合同管理的命根子，一点都不能马虎。3建筑工程合同管理风险的防控应对措施讲完了所有我见过的风险，接下来就说说我这些年总结出来的应对办法，都是踩坑踩出来的经验，实用性很强。3.1合同订立阶段的防控措施3.1.1建立多级会审制度，逐条审核合同条款我们公司现在不管合同金额大小，都要走多级会审，首先是现场工程部门核对工程范围、工期、质量要求对不对，然后合同管理岗逐字逐句过条款，凡是和示范文本不一样的修改，全部标红，一条一条抠，然后法务部门审核有没有违法陷阱，财务部门核对付款条款、发票条款、质保金比例对不对，每个人会审完都要签字，谁漏了问题谁负责，这套流程走下来，这几年我们再也没漏过那种隐藏的陷阱条款，之前那个不可抗力的坑放到现在，法务一眼就能看出来问题，绝对不会再犯。3.1.2严格落实合作主体尽职调查不管对方说的多好听，关系有多硬，资质证书必须看原件，还要去官方平台查资质的真伪和有效期，还要查对方有没有被列为失信被执行人、有没有重大行政处罚，百万以上的大额合同，我们必须派人去对方的办公场地或者在建项目实地看看，确认对方是真的有实力干活，不是挂靠或者假资质，这些年我们做尽调已经排查出好几个失信、假资质的合作方，直接排除，避免了几百万的潜在损失。3.1.3细化条款，不留模糊空间不管是工程范围、计价方式还是责任分担，能写多细就写多细，绝对不能留活话。比如说总包配合费，就一条一条写清楚包含什么服务，不包含什么内容，什么情况可以调整价格，调整的规则是什么，全部写得明明白白，从根上避免后面扯不清的麻烦。3.2合同履行阶段的防控措施3.2.1严格规范变更签证流程我们现在定的死规矩就是：没有书面签字盖章的变更指令，任何人打招呼都不能先干活，哪怕是甲方公司的大老板来了也不行，必须拿到正规变更单才能动工。而且签证必须在十天之内办完，附上完整的资料，现场对比照片、工程量计算式、验收记录一样都不能少，办完之后原件存公司档案，电子档存云端，谁逾期不办谁负责，这套规矩执行这么多年，我们现在的签证结算通过率几乎是百分之百，很少有甲方不认的情况。3.2.2动态管控工程款风险对甲方的工程款，我们每个月更新一次应收账款台账，逾期一个月就发正式催款函，逾期两个月就直接暂停施工，绝不盲目垫资把自己拖死。对分包的付款，我们不会用模糊的背靠背条款，就算要约定，也会加上“如果建设单位逾期付款超过六个月，双方可以协商延期付款，或者按已收到的工程款比例支付”，不会把所有压力都自己扛，而且付款严格按进度走，留足百分之三到百分之五的质保金，绝对不超付，避免分包拿钱跑路。3.2.3强化索赔时效意识我们现在专门做了索赔预警台账，只要现场发生符合索赔条件的事件，三天之内就要登记到台账里，十天之内必须发出正式的书面索赔函，留好对方的签收记录或者邮寄凭证，沟通的微信、邮件记录全部存档，绝不拖到结算再一起算，这么多年下来，我们的合理索赔成功率比以前高了不止一倍，很多该拿的钱都拿到了。3.3争议解决阶段的防控措施签合同的时候我们就尽量争取对双方都公平的管辖条款，优先争取工程所在地法院管辖，尽量不选甲方所在地的仲裁机构，如果必须选仲裁，也要选双方都认可的中立机构，绝不随便同意甲方指定的机构。整个合同履行过程中，所有资料都做三备份，原件放公司档案库，复印件放项目现场，电子档存公司云端，哪怕丢了一份还有备份，真出了争议，完整的证据链就是最大的底气。争议出来之后我们也优先协商，能协商解决就不走法律程序，毕竟打官司耗时间又耗钱，协商不成的话，提前找专业的建工律师准备材料，最大限度维护自己的权益。4研究总结总的来说，建筑工程合同管理的风险从来都不是什么抽象的大问题，就是藏在每一个条款、每一次变更、每一份资料里的小细节，你稍微松一口气，不注意，就可能引出几十万甚至