成本控制要点应用指南

成本控制要点应用指南

（试用本）

编者

按

我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成

这本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：

第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选

出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。

第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我

们以〈控制什么一一What〉、〈怎样控制一一How＞和〈谁来

控制------Who＞的编写形式，仅提供一本应用指南。

第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在

实践中不断完善。希望它矩在工作中为大家带来便利。

总部人事部培训基地、2000、6

目

2

目录

第一项............文项成本控制要点应用指南

第二^............规划环节成本控制要点应用指南

第三项............招投标环节成本控制要点应用指南

第四项............施工环节成本控制要点应用指南

第五项............材料及设备采购环节成本控制要点应用指南

第六项............销售环节成本控制要点应用指南

第七项............工程预决算环节成本控制要点应用指南

第,包............期间费用的成本控制要点应用指南

第九项............物业管理成本控制要点应用指南

附件............北京公司规范化管理系列文件

3

编号：

3间：2C21年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共29页

J明确验收标准J工程部、项目部成本构成

三通或七通

J明细负责

一平的标准

。与项目付款时

。手续风险。项目部负责

间直接挂钩。

一符合集团要

一合作方式一项目部负责

求，有利于北京

详见项目立项

公司；

成本控制要点

分成比例双嬴原则；项巨部负责

TTT说明中项目开

合作一尽可能地延后

一交房时间一工程部负责发成本构或表、

开发殳房，

附表一、附表二

交房标准。不低于合同中项巨部负责

JJ及合作开发的

殳房标准

成本构成

。付款总额。士选择有利于公。项目部负责

士付款时间同利益的方式土项目部负责

［规划环节成本控制要点应用指南i

规划环节的成本控制所占权重最大,

具有“一锤定音”的地位和作用：在

规划环节进行成本控制是实现事前

控制的关键，可以最大限度的减少事

后变动带来的成本。所以该环节控制

要点和控制内容相当复杂，基本原则

是，周密规划，科学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节

承担主要的职能。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

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编号：

3间：2C21年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共29页

一市场信息搜集和

分析

f市政状况信息分

设计部负责，暂缺相应可

(1)可行性规析

项目、审算、操作参考文

划设计一规划要点确立

销售部配合件，以卜同

J可行性研究设计

任务书。可行性设

计变更

由项目、设

一组成可行性规划

计、工程、审

评审委员会，对方

算、财务、销

规划方案案进行评审、确定。

(2)方案评比售等各部门

T未通过的方案进

组成评审委

入可行性设计变更

员会，总经理

环节，再重新评审。

负责

一对可行性规划设

计根据实际情况进

设计部负责，

行细节调整

工程部配合

(3)设计成果T设备选型方案提

前确定

一根据提交的设计审算部负责，

成果进行投资估算设计部配合

一根据项目前期运设计部负责，

营的情况和市场分项目部、销售

析制订设计任务书部协作

(1)设计九案

T方案设计招投标设计部

、报批设

2招投标评审

计-方案设计评审

委员会

一注思市政设计

T注意相关法规，完项目部负责,

(2)报批

善自身报批规范设计部配合

性，材料完整

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一对报批设计进一

(1)扩初设计步调整设计部负责，

戢"殳计要求知会各部门

-内部审核

一根据扩初设计招

投标方案和设备选

设计部与工

型、实体研究、环

、扩初设成本概算程部位责

3(2)境方案等囚素对总

计

成本作出概算

f制订经营指导书审算部负责

一根据扩初设计要

求招标招投标评审

(3)扩初设计

T专家评审委员会

图

一内部评审

，设计调整设计部负责

一搜集权威地质资

料

(1)地质勘察

T自己专业人员勘

察

一桩基设计2种以

、桩基设设计部负责，

4上形式

计设计方案工程部协助

(2)个由专家进行桩基

评审

形式和桩基结构评

审

桩基施工

(3)一设计调整

图

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一根据销售包装设

计、桩基设计、功

能设计及配套设施

等因素，在扩初图

基础上确立施工图

设计部和工

施工图设计要设计要求

程部负责，其

求个建安施工图中结

他部门协助

构造价、建筑造价

和环境设施费等约

占总造价70%的部

5、施工图分属于设计方可控

设计部分，应严格审核。

政府部门报批费，

报建按政府白关政策交项目部

纳。

报施图

设计部负责，

审图互审互签，明确修

工程协助，知

施工配合改意见，设计洽商

会销售部

设计图纸测算与实

设计部负责，

面积测算际施工时检验相结

工程部协助

合

一结合营销费用控

6、销售包

制

装设计

1施_1_招投标

根据扩初设计图、

经营指导书和实体设计部负责，

方案设计要求

研究的结果确定万销售部协助

、装修方

7案设计要求

案设计

一市场信息调研

材料设备选型

T根据设计要求确设计部份责

成本方案

定装修材料和设备

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-制订装修设计目

标成本计划明细表参见深圳公

J装饰综合价格拆司文件

分分析

设计部负责，

制订设计任务书

销售部协助

招投标

招投标评审

评审

委员会

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

一市场调研销售部负责

(1)小区建筑

设计部负责，

物功能的经济T有针对性丁充建

销售、工程部

评估筑物功能

协助

一市政状况调研

(2)市政配套

T争取政府有利条项目部负责

方案

件

・根据投资估算和

报批标准确立环境设计部负责，

(3)环境方案设计方案目标成本项目部协助

设计总额

8、功能设

招投标评审

计f招投标

委员会

一市场现状分析，

智能化必要性分析销售部负责

(4)智能化设T智能化内容控制

计招投标小组

一招投标，寻找外

组织，总经理

部合作，争取双赢

负责

保持各部门与销售

部的信息畅通，保设计部负责,

(5)销售承诺

障销售承诺与实际工程部协助

功能的一致性

9、设计变(1)设计调整

更费用

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设计部负责，详见《工程现

(2)设计变更严格按照设计变更

工程、销售部场斐更管理

洽商洽商流程进行

协助规范》

在扩初图确定前确

(1)选型定材料设备，使设

设计部负责，

(2)方案确定计在图纸阶段就考

10、材料设工程部协助

时间虑了材料设备的安

备

装

招投标评审详见《设备材

(3)采购招投标

委员会料采购规范》

物业管理完善

其他费用限额设计审算部

费

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I招投标环节晨第^点应用指南j

招投标环节的成本控制涉及到工程、

设计、审算、销售等多个部门的实际

运作，在程序上没有太多变数，但具

体内容特别是招投标评审委员的选

择则须有很强的针对性。这个环节成

本控制的难点在于标书制订，重点在

于评标。

控制要控制什么怎么控制谁来控制参考文件

点

工程部负责

・建立承建商、工工程监理招

程监理、材料及设投标合同；

备供货商名册及资设计部负责

详见招投

料库。设计、环境、

标管理规

T从公司认可名册装修招投标

范第8条至

中的承建商、供货合同。

资质15条和招

(1)商、监理公司中选审算部负责

(2)管理水平投标管理

1、投标择投标单位。材料设备招

(3)技术力量程序

单位的一主办部门推荐±1投标合同。

(4)历史记录

选择家投标单位报招投销售部负责

(5)资金实力

标工作组。营销、包装招

(6)合作经历

投标合同。

J招投标工作小详见招投

组审核、考察、评招投标评审标管理规

估、筛选三家以上委员会审核范第8条至

投标单位报招投标主管领导批15条和招

评审委员会及主管准。投标管理

领导程序

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1、工程部负

各类合同的招投标责工程监理

书内容应包含：招投标合同；

（1）工期；2、设计部负详见招投

（2）工程造价或取责设计、环标管理规

费标准；境、装修招投范第6条、

主办部门起草、制

（3）质量要求：标合同。第16条至

定招投标标）隹又本

（4）付款方式；3、审算部负20条、和招

（5）招标范围；责材料设备投标管理

（6）结算方式；招投标合同。程序

（7）验收标准；4、销售部负

（8）投标注意事责营销、包装

2、招投项；招投标合同。

标文件（9）废标条件（投

标书必须加盖投标

单位法人印章）；

（10）接标时间；详见招投

（11）开标时间；标管理规

招投标评审

（12）定标方法;范第6条、

委员会审核；

（13）投标单位补招投标工作组审核第16条至

主管领导批

充意见；20条、和招

准；

（14）标准合同条投标管理

文；程序

（15）图纸、其他

要求等。

控制要控制什么怎么控制谁来控制参考文件

点

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1、技术部门

负责技术评

详见招投

标

优先顺序标管理规

2、审算部负

1、技术评标范第21条

责经济标书

2、经济评标至33条、

的评标

3、合作经历和招投标

(1)技术性评标和定3、财务部负

3、评标管理程序

标责审核广告

和定标

(2)经济性评标定标包装费

详见招投

招投标评审

标管理规

委员会审核、

综合审核投标单范第21条

评定。

位；评定中标单位至33条、

主管领导批

和招投标

准

管理程序

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词间：2c21年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页共29页

I施工环节成本控制要点金用

施工环节的成本控制主要应注意两大方

面，一个是因各种变更带来的费用，另

一个是材料、工程款的支付。由于市场

变化与市场把握的原因，施工阶段不可

避免由于各种情况而要对施工计划和内

容进行改动，而在变更时明确目的和遵

循程序都是必须的。这一阶段进行成本

控制时要注意各部门的及时沟通和良好

合作。

控制要

控制什么怎么控制谁来控制参考文件

点

一项目前期规划、定

位要全面、准确，尽一审算部负责

量避免在施工中的计算变更费用

重大设计调整。（含可能引起

T加强施工前的审核的索赔）。

详见《工程变更管

工作。全面考虑工程T甲方项目代

（1）变更评理办法》一一“工

造价，对可能发生变表执行修改的

估程变更的控制办

1、设计更的地方有预见性，工期评估。

法”？？？？

变更环并予以事先约定。一审算部成本

节7各部门全面评估管理员负责计

变更带来的各种变算变更后的成

化，为审批提供参考本现状。

依据。

一根据变更原因将

详见《工程现场签

（2）变更的设计变更分成四类，

经办部门？证管理规范》第二

审核签认不同类别按相应的

条、第十三条。

审核签认流程进行。

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详见《工程现场签

发生变更项目

T没计变更通知单。证管理规范》第5

的负责人

到第8条。

7变更必须有设计

单位、设计部、工程详见《工程现场签

部、监理单位和施工经办部门证管理规范》第九

单位共同签字后，才到第十二条。

能有效。

详见《工程现场签

(3)变更的一主管总经理审批

主管总经理证管理规范》第十

审批后方可进行变更。

三条。

一现场签证的确认

(1)签证的应严格按照合同中

必要性所约定的条款执

经办部门(设

^亍。

施工现计部或工程

一现场签证确需发

场签证部)详见《工程现场签

(2)签证的生，应坚持当时发

证管理规范》第十

时限生当时签证的原

条。

则。

控制要

控制什么怎么控制谁来控制参考文件

点

一认真核对签证的

工程量准确。

T签证的内容、原详见《工程变更管

经办部门(设

(1)签证的因、工程量应清楚理办法》一一“工

计部或工程

(续)2、工程量准确、无涂改、编程变更的控制办

部)

施工现号准、全，并有监法”？？？？

场签证理工程师的签字确

认。

详见《工程现场签

(2)签证的发生变更项目

一施工洽商通知单证管理规范》第5

审批的负责人

到第8条。

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T必须遵循“先洽后

干”的原则。在确认

详见《工程现场签

签证前，应按相应

主管总经理证管理规范》第十

审批程序报审，通

四条。

过后方可正式签

证。

一对工程变更应定

期进行分类汇总统详见《工程现场签

(3)签证的

计分析，并根据统计资料工程师证管理规范》第十

反馈

资料对控制工程变八、十九条。

更提出改进意见。

(1)扩初图

会审一图纸多层次会审

(2)施工图会签及审批制度。

会审T各专业互审互签详见《施工环节成

甲方技术负

3、审图(3)分项、制度。本控制要点》三、

责人

分部图会审—力争在开工前把“审图”

(4)各专业图纸中的问题修改

技术图纸会完。

审

一通过投标确定配

(1)分包方

合辨。

式

4、总分T应避免在施工过详见《施工环节成

(2)分包内

包配合程中修改分包方甲方代表本控制要点》四、

容

费式、分包内容、范“总分包配合费”

(3)分包的

围而增加工程成

责任界定

本。

(1)选型一施工所用的各项主要解决的是材

(2)材料供材料的选型应在材设计部料供应对施工环

5、材料应方式料招标前确定C节成本的影响,详

供应(3)材料计，先确定材料供应见《施工环巧成本

审算部组织

划方式，通过招标确控制要点》五、“材

工程部参加

(4)预留时定相关费用。料供应”

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间一限时编制材料计

划。甲方代表

J材料计划签认。

J要考虑可能出现

的问题，留出相应经办部门

的时间。

一甲方代表

一按合同约定执行与监理工程

(5)付款进

付款。师审核完成

度

T按进度付款。的形象部位详见《付款审批程

6、工程(6)工程进

T多层次多角度审个预算人员审序规范》附件2:

款的支度

核工程进度。核工程价值“工程款付款流

付

量程，，

J根据情况由不同

付款的主管副总或

(1)级别人员最终审

审批总经理

批。

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［材料及设备采购环节成本控制要点应用

材料及设备采购环节成本控制的核心

要素是计划和信息，通过明确而科学

的流程，就可以最大限度的减少在该

环节出现损失的概率，达到成本控制

的目的。

控制要

控制什么怎么控制谁来控制参考文件

点

一采购招投

招投标规范中

标及订立合暂缺

未提及

同时间

与工程进度相配

T生产周期

1、材料合

进场计具体与采购点远工程部

-运输周期

划近相对应具体参照标准

J安装、验收与工程进度相配暂缺

周期合

。交叉作业时与工序安排相联

间系

日常搜集市场信

《~市场彳日息息，建立材料市场审算部

2、材料

的性能o

材料设备的技术

价格比

T技术参数参数由设计部确设计部

定或封样。

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必须招投标的材

详见《招投标管

料设备要制定招