【《运用假设开发法的某房地产项目估价分析案例》4100字】

运用假设开发法的某房地产项目估价分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u32088运用假设开发法的某房地产项目估价分析案例 1245651.1假设开发法的概述 1263521.2选择具体的估价方法 1288591.3估价前提 2137171.4最佳开发经营方式 2176751.5计算开发完成后的总价值 2119171.5.1都会星宸项目地块基本情况 2216401.5.2运用比较法估算土地开发完成后的总价值 3318741.6计算都会星宸项目开发的必要支出 7129321.7计算都会星宸项目开发得到的利润 8214091.8计算都会星宸项目的土地价格 91.1假设开发法的概述运用假设开发法对都会星宸地块土地价格进行估算，需要假设对土地进行后续开发，计算其开发完成后的价值，开发过程中的成本和利润，最后将这两结果相减，得到都会星宸地块的价格。计算公式：土地价格=开发完成后的房地产价格－开发成本－税费－管理销售费用－利息利润图6-1假设开发法的估价过程1.2选择具体的估价方法采用假设开发法时有两种估价方法，即动态分析法和静态分析法。（1）动态分析法动态分析法的土地开发完成后的价格和开发中的成本支出需要折现到估价时点，计算方法比较难，需要估价人员对未来市场能够有准确的预测。（2）静态分析法静态分析法是将土地开发完成后的价值和开发中的成本支出定为估价时点时的价值，计算方法比较简单。结合都会星宸项目地块的实际情况，对土地在估价时点2021年3月进行估价。由于2020年受疫情影响，下半年市场虽回归活跃，且日渐稳定，短期内的市场能够预测，但开发周期两年内的市场难以预测，运用动态分析法估价比较困难，因此本设计选用静态分析法。1.3估价前提都会星宸地块的估价前提为业主自行开发。1.4最佳开发经营方式都会星宸地块选择的最佳开发经营方式为住宅用地。1.5计算开发完成后的总价值1.5.1都会星宸项目地块基本情况表6-1都会星宸项目信息表地块名称桃花源武警支队西地块地块位置徐商公路北，原武警支队西所属行政区320301规划用途城镇住宅出让年限70年容积率2.4绿化率30%建筑密度24%土地面积170958.31平方米建筑类型高层、小高层规划户数2770户车位3373个物业公司融创物业服务有限公司徐州分公司项目周边交通便利，距地铁一号线有2.5公里，地铁站有杏子山和韩山地铁站，公交有4路、8路、77路和4路等16个公交站；周边购物中心有雨润新城邻里中心和嘉润购物中心等；学校有群英中心幼儿园、徐州市史庄小学和徐州市第三十八中学等22所；医院有徐州市矿山医院和三处医院等8所，公园有桃花源湿地公园和公园天下等。结合都会星宸的实际情况，项目地块周边市场成熟，可选的房地产实例众多，因此在选择静态分析法的基础上可以通过比较法选取三个房地产项目来估算该项目地块开发完成后的价值。1.5.2运用比较法估算土地开发完成后的总价值（1）可比实例选取比较实例A：中海·淮海世家，位于泉山区新淮海路西，为城镇住宅用地，产权年限70年，建筑类型为高层、小高层，容积率为2.5，绿地率为35%，共计1144户，物业公司为中海物业。最新成交时间为2021年3月，均价13500元/平方米。周边交通出行便利，紧邻地铁一号线，有杏子山4号地铁口等3条地铁站和25个公交站，项目离荣盛广场仅有一公里，周边的医院有徐矿总医院等11个，学校有徐州幼师雨润新城幼儿园、少华街第三小学和锦绣中学等25所，公园还有桃花源湿地公园和公园天下等。图6-2中海·淮海世家位置交通图比较实例B：云澜天境，位于泉山区三环西路与徐商路交汇处，为城镇住宅用地，产权年限为70年，建筑类型为小高层。项目容积率为2，绿化率35%。项目由洋房、小高层、高层组成，共计1574户，物业公司为美的物业。最新成交时间为2020年12月，均价为15000元/平方米。项目周边交通便利，公交有西城汽车市场和火花农贸市场等25个公交站，项目距地铁一号线25公里，周边有韩山地铁站。商业配套齐全，购物有嘉润购物中心和雨润新城邻里中心等；学校有新时代幼儿园、少华街第三小学和新教育实验中学等25所，医院有徐矿总医院和徐州市矿山医院等7家，公园有桃花源湿地公园和公园天下等。图6-3云澜天境位置交通图比较实例C：融创工润淮海壹号，位于泉山区西三环与矿山路交口向北约400米处，为城镇住宅用地，产权年限为70年，建筑类型为小高层，高层。项目容积率为2.7，绿化率为30%，物业公司为融创物业服务集团有限公司。最新成交时间为2020年9月，均价为14500元/平方米。项目周围交通发达，距地铁一号线1.6公里，周边有韩山地铁站和工农路地铁站等6条地铁站，公交有8路、65路、60路和4路等25个站台；周边的配套设施比较齐全，购物和餐饮较为便利，有苏果生活超市和荣盛广场等；学校有徐州市西苑幼儿园、科技实验小学和徐州市西苑中学等25所；医院有徐矿总医院，徐州市矿山医院、徐州医科大学附属医院和徐州市第六人民医院等19所；公园有西苑体育休闲公园等。图6-4融创工润淮海壹号位置交通图（2）比较因素的确定和修正结合上文对都会星宸项目和三个比较实例的对比，选择如下比较因素。表6-2比较因素情况可比实例都会星宸项目比较实例A比较实例B比较实例C交易日期2021年3月2021年3月2020年12月2020年9月成交均价—135001500014500容积率2.42.522.7环境状况较好好好较好小区配套较好好较好好物业管理较好好好较好交通条件便捷便捷便捷便捷周边配套好好好好对上表因素进行系数修正，方法同第五章比较法。交易日期系数修正：徐州自然资源规划局查询得知2020年下半年徐州市的房价环比增长率为1.2%，2020年第一季度的房价环比增长率也是1.2%,以2020年9月为指数100，得房价指数表。表6-3房价指数表日期2020.92020.102020.122021.12021.3指数100101.2103.64104.88107.41计算得修正系数：比较实例A=107.41/107.41=1比较实例B=107.41/103.64=1.036比较实例C=107.41/100=1.074结合分析情况作比较因素条件指数表。表6-4比较因素条件指数表可比实例都会星宸项目比较实例A比较实例B比较实例C交易日期修正系数—11.0361.074成交均价待估135001500014500容积率10010196103环境状况100102102100小区配套100102100102物业管理100102102100交通条件100100100100周边配套100100100100（3）修正系数表并计算都会星宸项目单价表6-5修正系数表可比实例比较实例A比较实例B比较实例C交易日期修正系数11.0361.074成交均价135001500014500容积率100/101100/96100/103环境状况100/102100/102100/100小区配套100/102100/100100/102物业管理100/102100/102100/100交通条件100/100100/100100/100周边配套100/100100/100100/100比较价值125951555914823都会星宸项目完成后的单价=（12595+15559+14823）÷3=14326（元/平方米）（4）计算都会星宸项目开发完成后的价格计算都会星宸项目开发完成后的价格需要估算其居住面积。都会星宸项目总建筑面积为570000㎡，分为套内建筑面积和公摊建筑面积。网上查询得知，高层建筑的公摊面积一般占房地产项目面积的15%至25%之间，本项目属于高层，小高层建筑，估算其公摊面积为15%，即套内面积为85%，假设都会星宸项目的居住面积为套内面积的95%，就可以估算出本项目开发完成后的价格。套内建筑面积=570000×85%=484500（㎡）居住面积=484500×95%=460275（㎡）都会星宸项目开发完成后的价格=460275×14326=659390（万元）（5）都会星宸项目开发完成后的总价值总价值=开发完成后的价格＋停车位的收入通过对近两年徐州停车位价格的调查，泉山区的停车位价格在10万至16万之间，结合都会星宸项目实际情况估取停车位价格在15万元/个。都会星宸项目停车位共有3373个，停车位收入=3373×15=50595（万元）。都会星宸项目开发完成后的总价值=659390＋50595=709985（万元）。1.6计算都会星宸项目开发的必要支出（1）建造安装工程费的估算建造安装工程费包括建造工程费用和安装工程费用。徐州市自然资源规划局网站上公布徐州市高层建筑造假成本平均在3000元/平方米，结合都会星宸项目实际情况来看，项目位于泉山区，泉山区的房地产市场较徐州各县市相对较成熟，住宅市场在2020年非常火爆，所以本项目每平方米的造假成本应该高于3000元。结合实际情况，估算都会星宸项目的建筑安装工程费如下图。图6-5建筑安装工程费估算都会星宸项目的建筑安装工程费用为3500元/平方米。都会星宸项目的总建筑面积为570000㎡。所以该项目的建筑安装工程费=570000×3500=199500（万元）。（2）管理费用的估算都会星宸项目的管理费用估取建筑安装工程费用的3%。管理费用=199500×3%=5985（万元）。（3）销售费用的估算都会星宸项目的销售费用估取项目开发完成后总价值的3%。销售费用=709985×3%=21300（万元）。（4）专业费用的估算都会星宸项目的专业费用估取项目建筑安装工程费用的4%。专业费用=199500×4%=7980（万元）。（5）不可预见费用的估算项目建设过程中会产生一些不可预知的事情，结合项目实际情况和市场状况，估取不可预见费用为建设过程费用的2%。不可预见费用=（199500+7980+5985）×2%=4269（万元）。（6）土地取得税费设土地费用为V万元，土地取得税费一般包括土地取得税费和印花税等，在这里共取土地费用的4%。土地取得税费=V×4%=0.04V。（7）税金都会星宸项目开发过程中的税金有土地使用税，增值税，土地增值税和城市建设维护税。土地使用税：查询《关于徐州市城镇土地使用税税额调整方案的批复》得下表。表6-6土地使用税表土地等级一级二级三级四级五级税费16元/㎡12元/㎡8元/㎡5元/㎡3元/㎡都会星宸项目地块属于五级土地，土地面积为170958㎡，土地使用税为3元/㎡。土地使用税=170958×3=51（万元）。增值税：查询2020年增值税税率表得都会星宸项目的增值税取开发完成后总价值的9%。土地增值税：查询《徐州市土地增值税税率表》得都会星宸项目的土地增值税取开发完成后总价值的2%。城市建设维护税：查询《徐州市城市维护建设税税率表》得都会星宸项目的城市建设维护税取开发完成后总价值的7%。计算税金总额=709985×（9%＋2%＋7%）＋51=127848（万元）。统计以上估算价格，计算都会星宸项目开发的必要支出为366882＋0.04V万元。1.7计算都会星宸项目开发得到的利润（1）投资利息的估算查询中国人民银行2020年的发布的贷款利率可知2020年的贷款利率为4.75%。运用投资利息的计算公式：投资利息=（土地价格及税费）×[（1+贷款利率）^周期-1]+土地总开发成本×[（1+贷款利率）^周期/2-1]（假设都会星宸项目土地开发周期为2年）土地价格及税费=V＋0.04V贷款利率=4.75%土地总开发成本=建造安装工程费＋专业费用＋管理费用＋不可预见费=199500+7980+5985+4269=217734（万元）。开发周期=2年带入数据计算投资利息得0.1V+10342万元。（2）投资利