棚户区改造实施技术指南（试行）

棚户区改造实施技术指南（试行）1前期技术准备1.1基础资料收集改造实施前需完成改造范围及周边区域全要素基础资料归集，具体要求：①收集覆盖改造范围及周边500m防护区域的1:500（核心改造区）或1:2000（外围控制区）比例尺现状地形图，精度满足规划编制、工程设计要求；②归集改造范围内所有房屋的不动产权属登记档案、规划审批档案，公有住房需额外归集公房管理单位的产权清册、租赁台账；③收集区域工程地质勘察成果、地下管线综合规划资料、现有市政配套接口参数；④提取国土空间总体规划、详细规划及相关专项规划对改造地块的指标管控要求，明确改造目标、管控边界；⑤统计改造片区常住人口、户数、住房需求台账，所有资料需由提供单位加盖公章确认，电子文档同步归档，资料完整率达到100%。1.2工程地质勘察改造地块需开展针对性工程地质勘察，技术要求符合《城市规划工程地质勘察规范》CJJ57规定：①一般性改造地块勘探点间距控制在80-100m，勘探深度不小于15m；②存在软弱土层、建筑垃圾回填区、暗河暗浜等不良地质的地块，勘探点间距加密至30-50m，勘探深度不小于25m；③原址改建保留建筑的地块，需对每栋保留建筑开展地基承载力专项检测，检测点每栋不少于2个，地基承载力特征值检测误差不大于±10%。勘察报告需明确地基处理建议、不良地质处置方案，满足工程设计深度要求。1.3前期联合技术交底由改造实施主体组织规划、住建、自然资源、征收、属地街道、管线权属单位开展联合技术交底，明确改造核心目标、公众诉求、特殊保护要求，形成技术交底纪要，作为后续方案编制的法定依据；涉及文物保护单位、历史建筑、古树名木的地块，需提前邀请文物、林业部门明确保护范围和管控要求。2现状调查与测绘技术要求2.1建筑现状调查遵循逐户逐栋调查原则，建立“一栋一档、一户一卡”现状档案，调查内容：①标注每栋建筑的结构类型（砖混、砖木、框架、简易结构）、建成年代、层数、总建筑面积、使用性质；②记录每户实际居住人口、使用面积、居住条件，区分自住、出租、空置状态；③依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125开展房屋安全等级鉴定，逐栋标注A（安全）、B（基本安全）、C（局部危险）、D（整体危险）级，D级危房100%标注定位坐标，纳入优先拆除范围；④标注改造范围内的文物保护单位、历史建筑、传统院落、古树名木，明确保护等级和保护范围。调查结果需由调查人员、住户、属地街道三方签字确认，档案准确率不低于99%。2.2地下管线现状调查对改造范围内及周边接口区域所有地下管线开展全覆盖探测，探测对象覆盖给水、排水、雨水、电力、通信、燃气、热力、工业管线共8类，技术要求：①采用地下管线探测仪结合开挖验证方式探测，平面位置测量误差不大于±15cm，埋深测量误差不大于±5cm；②逐管线记录管径、材质、权属、运行年限、压力等级，运行年限超过30年的老化管线、腐蚀严重管线100%标注；③形成地下管线综合现状图，误差率不超过1%，满足后续管线改造设计要求。2.3公共配套现状调查按照《城市居住区规划设计标准》GB50180开展配套缺口调查，统计改造范围内现有教育、医疗、养老、托育、社区服务、停车、公共活动空间、垃圾收集设施的规模、服务半径，核算核心指标缺口：①人均公共活动面积缺口；②停车位缺口（按1个/100㎡建筑面积基准核算）；③教育、养老、托育设施的服务人口缺口；④排水防涝能力缺口。调查结果作为改造方案配套设施配置的核心依据。2.4测绘精度要求分户房屋测绘需满足不动产登记要求，核心技术指标：①分户建筑面积测量误差不超过±0.5%；②界址点坐标测量误差不大于±5cm；③高程测量误差不大于±2cm。所有测绘成果需由具备甲级测绘资质的单位出具，加盖测绘成果专用章，符合不动产登记入库标准。3改造方案编制技术规范3.1改造分类管控要求棚户区改造分为拆除新建类和留改提升类两类，分别执行不同管控标准：3.1.1拆除新建类改造（适用于集中成片D级危房、地质灾害隐患区、城市核心功能疏解区的棚户区）①指标管控：符合国土空间详细规划指标要求，旧城区改造项目容积率原则上控制在2.0-3.5，最高不超过4.5；绿地率不低于25%，新建安置区人均公共绿地面积不小于1㎡；停车位配置标准不低于1个/100㎡建筑面积，公共停车位占总停车位比例不低于15%，配建充电桩比例不低于10%，预留充电桩安装条件的车位比例达到100%。②配套设施配置：1000户以上新建安置区需配建1处不小于12班的幼儿园，2000户以上需配建建筑面积不低于1000㎡的社区服务中心、不小于500㎡的便民菜市场、不小于200㎡的社区养老服务站；公共厕所配置密度不低于1座/平方公里，垃圾收集点服务半径不大于70m。③户型配置：以满足中低收入安置家庭需求为核心，60-90㎡小户型占比不低于40%，90-120㎡中户型占比不超过45%，120㎡以上大户型占比不超过15%，最小套型建筑面积不小于45㎡，满足基本居住需求。3.1.2留改提升类改造（适用于建筑质量整体合格、历史文化保护区域的棚户区）坚持“留改拆并举、以保留利用提升为主”，严格控制大拆大建，拆除建筑面积不超过改造范围内总建筑面积的20%；对C级危房开展加固改造，D级危房依法拆除；完善配套设施，优化公共空间，核心指标管控要求：①加装电梯、扩建配套新增建筑面积不超过原改造范围内总建筑面积的10%，符合政策要求的不调整原有地块容积率指标；②改造后人均公共活动面积不低于1.5㎡，停车位缺口补齐率不低于80%；③排水防涝能力达到30年一遇降雨标准，消除空中飞线，全面实现雨污分流。3.2方案公众参与与报批要求改造方案编制完成后，需在改造范围内所有出入口、单元楼门口显著位置公示，公示期不少于30天，征得改造范围内90%以上住户同意后方可履行报批程序；涉及控制性详细规划调整的，需按程序开展规划调整公示，公示期不少于30天，公示无异议后方可获批实施。4房屋征收与补偿安置技术管理4.1未登记建筑认定技术标准对改造范围内未办理不动产登记的房屋，由自然资源、规划、住建部门联合开展认定：①1990年《中华人民共和国城市规划法》实施前建成、符合居住安全要求、长期用于居住的无登记房屋，可按实际测绘面积给予补偿；②1990年之后建成、未取得合法规划审批手续的违法建设，不予补偿；③认定结果需在改造范围内公示，公示期不少于7天，接受公众监督，异议成立的重新开展认定。4.2补偿安置核心技术标准①货币补偿：由具备二级以上资质的房地产评估机构按照类似房地产市场价格评估，评估结果误差不超过±3%，补偿款包含房屋价值补偿、装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿，协议签订后30日内全额拨付到位。②产权调换：实行“拆一还一、差价结算”，按照被征收房屋和安置房屋的评估价值结算差价，结构差价指导标准：被征收房屋为砖木结构的，调换砖混结构单价差不超过800元/㎡，调换框架结构单价差不超过1200元/㎡；被征收房屋为砖混结构的，调换框架结构单价差不超过500元/㎡。③过渡安置：期房安置过渡期限原则上不超过36个月，超过过渡期限未交付安置房屋的，过渡补助费按原标准的2倍发放；现房安置一次性发放3个月过渡补助费。4.3安置房源技术要求安置房源需达到竣工验收合格标准，水、电、气、暖、通信全接通，满足直接入住条件；保障性安置房源满足人均建筑面积不低于15㎡的最低标准，优先配租配售给低保、低收入住房困难家庭。5工程施工技术管控5.1拆除工程施工技术要求①拆除施工前需编制专项施工方案，拆除规模超过5000㎡的需组织专家论证，对周边保留建筑、管线设置防护隔离设施，沿保留建筑每20m布设1个沉降监测点，每天监测不少于1次，沉降速率超过2mm/d时立即停工，采取加固防护措施后方可复工。②拆除作业全程采取湿法作业，施工场地扬尘PM10小时平均浓度控制在160μg/m³以内，符合《施工场地扬尘排放标准》要求；建筑垃圾采取封闭运输，资源化利用率不低于80%。③涉及爆破拆除的，需控制冲击波超压不大于0.02MPa，地表振动速度不超过2cm/s，避免对周边建筑、管线造成结构性损坏。5.2新建工程施工技术要求①地基基础：老城区建筑垃圾回填区需采取强夯或换填法处理，地基压实系数不小于0.97，地基承载力特征值满足设计要求，不良地质区域处理后需做承载力检测，检测合格后方可进行主体施工。②主体结构：新建住宅抗震设防烈度不低于7度，位于重点抗震设防区域的按提高一度设防，符合《建筑抗震设计规范》GB50011要求；主体结构混凝土强度合格率100%，钢筋保护层厚度误差不超过±5mm。③管线工程：新建给水管道采用PE或PPR环保管材，干管管径不小于DN100；全面实行雨污分流，雨水干管管径不小于DN300，污水干管管径不小于DN200；燃气管道采用无缝钢管，埋深不小于0.9m，电力电缆埋深不小于0.7m；通信管线预留50%以上冗余管孔，满足未来10年扩容需求；给水管道压力试验压力不低于1.0MPa，保压24小时压力降不超过0.05MPa为合格；燃气管道严密性试验压力不小于0.1MPa，保压24小时压力降不超过0.01MPa为合格。5.3留改提升工程施工技术要求①危房加固：砌体结构C级危房采用钢筋网水泥砂浆面层加固，面层厚度不小于35mm，钢筋网网格间距不大于200mm，加固后砌体承载力提高不低于30%；混凝土框架结构C级危房采用碳纤维布加固，碳纤维强度等级不低于二级，厚度不小于0.167mm，加固后构件承载力满足设计要求。②加装电梯：加装电梯基础需做专项沉降计算，基础不均匀沉降差不大于1/500，满足《既有居住建筑加装电梯工程技术标准》要求，电梯井道与原有建筑之间设置变形缝，避免结构受力相互影响。③配套改造：原有架空管线全部下地，改造消除安全隐患；排水系统完成雨污分流改造，提升排水能力，解决老旧棚户区内涝问题；公共活动空间硬质铺装率不低于60%，配套建设健身设施、无障碍设施，满足全年龄段使用需求。6质量安全管控与竣工验收6.1过程质量管控所有进场材料需见证取样检测，检测合格后方可使用，分部分项工程验收合格率达到100%，地基基础、主体结构验收合格率100%；新建建筑布设沉降观测点，每栋建筑观测点不少于4个，第一年观测不少于4次，第二年不少于2次，沉降速率小于0.01mm/d方可认定为沉降稳定。6.2施工安全管控施工现场市区主要路段围挡高度不低于2.5m，一般路段围挡高度不低于1.8m，施工区与公共通行区域完全隔离，消防通道宽度不小于4m，满足消防疏散要求；高空作业、拆除作业需落实分级安全防护措施，特种作业人员100%持证上岗。6.3竣工验收技术要求①分户验收：交付前逐户开展分户验收，验收内容包括墙面平整度、地面平整度、门窗密封性、水电气暖连通情况，墙面、地面平整度误差不超过4mm为合格，分户验收合格率100%方可组织综合竣工验收。②专项验收：完成规划核实、消防验收、人防验收、环保验收、地下管线竣工验收等专项验收，所有专项验收合格后方可开展综合竣工验收。③综合竣工验收：由建设单位组织五方责任主体（建设、勘察、设计、施工、监理）开展综合竣工验收，验收合格后出具竣工验收报告，方可交付使用；改造项目竣工验收合格后6个月内完成工程档案归档，移交城建档案管理部门。6.4不动产权登记完全产权安置住房竣工验收合格后，建设单位需在6个月内协助住户办理不动产权登记，提供齐全的登记资料；分户建筑面积误差在3%以内的，按购房合同价格多退少补，误差超过3%的，超出部分房价由建设单位承担，不足部分由建设单位按双倍房价向住户退款。7改造后运维衔接技术要求7.1物业管理衔接新建安置区、改造后的留改提升小区，需在交付使用前3个月完成业主大会筹备，选聘物业服务企业，或由街道引入社区兜底物业服务，明确物业服务标准和收费标准，公共收益（停车费、广告位租金等）归全