建筑工程法律法规汇编-含建筑法-招标投标法-合同法

建筑工程法律法规汇编

建筑法·招标投标法·民法典合同编（建设工程合同）

适用对象：建设单位/施工企业/项目经理/造价人员/法务人员

核心依据：建筑法（2019修正）/招标投标法（2017修正）/民法典（2021施行）/建工解释二

（2026施行）

2026年9月

目录

一、建筑法核心条款精解六、三部法律交叉适用与冲突处理

二、招标投标法核心条款精解七、实务操作指引与合规流程

三、民法典合同编建设工程合同精解八、最高人民法院典型案例解析

四、建设工程司法解释（二）深度解读九、法律风险速查表与应对策略

五、配套法规与部门规章要点十、常见问题解答

一、建筑法核心条款精解

1.1建筑法概述与立法沿革

《中华人民共和国建筑法》于1997年11月1日由第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，历经2011年4月

22日第一次修正和2019年4月23日第二次修正。该法共八章八十五条，是我国建筑活动领域的基本法律，对建筑许可、工

程发包与承包、工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理及法律责任等作出了系统性规定。[reference:0]

第一条为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进

建筑业健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。

本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装

活动。

建筑法所称“建筑活动”仅限于房屋建筑及其附属设施的建造和安装活动，不包括市政基础设施工程、公路工程、水利工程

等专业工程。专业工程适用相应的专门法律法规，但在没有特别规定的情况下，可参照建筑法的原则执行。理解这一适用范

围对于判断某一工程是否适用建筑法至关重要。

建筑法确立了六项基本制度：建筑许可制度、从业资格制度、发包承包制度、工程监理制度、安全生产管理制度和工程质量

管理制度。这六项制度构成了我国建筑市场监管的基本框架，各项配套法规和部门规章均在此基础上展开。

1.2施工许可制度

1.2.1施工许可证的申领条件

第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

上述六项条件缺一不可。实务中，第五项“资金安排”是审查重点，建设单位需提供银行出具的资金证明或第三方担保。根

据《建筑工程施工许可管理办法》，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理

施工许可证；省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地实际情况对限额进行调整。[reference:1]

1.2.2施工许可证的时间效力

事项法定期限法律后果

开工期限领取施工许可证之日起3个月内逾期未开工需申请延期，否则许可证自行废止

延期次数与期限延期以2次为限，每次不超过3个月既不开工又不申请延期，许可证自行废止

中止施工报告中止施工之日起1个月内向发证机关报告，做好工程维护管理

恢复施工恢复施工时报告发证机关中止施工满1年，恢复前须核验施工许可证

发证期限收到申请之日起7日内符合条件的颁发许可证

未取得施工许可证擅自开工的法律后果

根据建筑法第六十四条，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符

合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。根据《建筑工程施工许可管理办法》第十二条，对建

设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款，对施工单位处3万元以下罚款。此外，未取得施工许

可证的工程，还可能影响后续的竣工验收备案和产权登记，建设单位在办理房屋产权登记时将面临

障碍。

1.2.3实务操作要点

施工许可证的申领时间节点应严格把控。实务中，部分建设单位在施工合同签订后即组织施工单位进场进行“三通一平”等

前期工作，认为这些工作不属于正式施工。但根据监管实践，实质性开工行为（如基础开挖、桩基施工）均被视为正式施

工，需在开工前取得施工许可证。建议建设单位在施工合同签订后立即启动许可申领程序，避免因审批周期导致工期延误或

违规开工。

1.3从业资格管理

1.3.1单位资质管理

第十三条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注

册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，

经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

根据《建筑业企业资质管理规定》（住房城乡建设部第22号令），建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、

施工劳务资质三个序列。[reference:2]施工总承包资质设有12个类别，一般分为特级、一级、二级、三级；专业承包资质

设有36个类别，一般分为一级、二级、三级；施工劳务资质不分类别与等级。

资质类别主要等级划分承接范围资质条件核心要素

施工总承包特级、一级、二级、三级各类房屋建筑工程注册资本、净资产、技术人员、业绩

专业承包一级、二级、三级地基基础、钢结构、装饰装修等专业技术人员、技术装备、专项业绩

劳务分包不分类别与等级砌筑、抹灰、钢筋等劳务作业注册资本、技术工人数量

勘察资质综合、专业、劳务岩土工程、水文地质勘察等注册人员、技术装备、业绩

设计资质综合、行业、专业、专项各行业建设工程设计注册建筑师、结构师、业绩

监理资质综合、专业、事务所各类工程监理注册监理工程师、业绩

1.3.2人员执业资格管理

第十四条从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书

许可的范围内从事建筑活动。

建筑领域的执业资格制度涵盖注册建筑师、注册结构工程师、注册建造师、注册监理工程师、注册造价工程师等。其中，注

册建造师分为一级建造师和二级建造师，一级建造师可在全国范围内执业，二级建造师在所在省级行政区域内执业。专业技

术人员必须在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动，超出范围执业将承担相应法律责任。

资质动态核查

住房城乡建设主管部门通过全国建筑市场监管公共服务平台对建筑业企业资质进行数据动态核查。

企业资产、技术装备、注册人员等条件不再满足资质标准要求的，将被责令限期整改；整改后仍不

达标的，将面临资质撤回的风险。[reference:3]企业应建立资质维护台账，定期自查资质条件是否

持续满足标准要求。

1.4发包与承包制度

1.4.1发包方式与限制

第十五条建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。

发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责

任。

建筑工程发包可以采用招标发包或直接发包两种方式。依法必须招标的工程必须通过招标方式发包，不得直接发包。发包单

位不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程支解成若干部分发包给几个承包单位。

1.4.2禁止转包与违法分包

第二十八条禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建

筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

第二十九条建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单

位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结

构的施工必须由总承包单位自行完成。

根据《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》，发包与承包违法行为具体包括违法发包、转包、违法分包及

挂靠等四种类型。[reference:4]

违法行为类型主要认定情形法律后果

建设单位将工程发包给不具有相应资质的单位；肢解发包；应当招

违法发包合同无效，责令改正，罚款

标而未招标

承包单位不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程转给合同无效，没收违法所得，罚款，降低资

转包

他人质等级

违法分包分包给不具备资质的单位；主体结构分包；分包单位再分包合同无效，没收违法所得，罚款

挂靠（借用资

无资质单位或个人借用有资质企业名义承揽工程合同无效，罚款，停业整顿，吊销资质

质）

转包与违法分包的认定要点

转包的核心特征：承包单位不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程转给他人，或者将

其承包的全部工程肢解后以分包名义分别转给其他单位或个人。转包行为一律无效，且不因发包人

是否同意而改变性质。

违法分包的典型情形：包括总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位；施工总承包单位

将主体结构施工分包给其他单位；分包单位将其承包的工程再分包。违法分包导致分包合同无效。

法律后果：转包、违法分包的，合同无效；已完成的工程质量合格的，可参照合同约定折价补偿；

质量不合格的，按民法典第七百九十三条规定处理。同时面临责令改正、没收违法所得、罚款、停

业整顿、降低资质等级甚至吊销资质证书等行政处罚。

1.5建筑安全生产管理

1.5.1安全生产管理核心制度

建筑法第五章对建筑安全生产管理作出了专章规定，确立了安全生产责任制、安全技术措施、施工现场安全管理、安全事故

应急救援等核心制度。根据《建设工程安全生产管理条例》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位及

其他与建设工程安全生产有关的单位，必须遵守安全生产法律、法规的规定，保证建设工程安全生产，依法承担建设工程安

全生产责任。[reference:5]

制度名称核心要求责任主体

安全生产责任制企业负责人对本企业安全生产全面负责建筑施工企业

安全技术措施编制施工组织设计时制定安全技术措施施工企业技术负责人

施工现场安全管理实行封闭管理，设置安全警示标志项目经理

安全事故应急救援制定应急预案，配备应急器材施工企业

意外伤害保险鼓励为从事危险作业人员办理意外伤害保险建筑施工企业

特种作业人员管理建筑施工特种作业人员须经考核合格取得资格证书施工企业、作业人员

1.5.2建筑施工特种作业人员管理

根据《建筑施工特种作业人员管理规定》（住房和城乡建设部令第60号，自2026年6月1日起施行），建筑施工特种作业包

括建筑电工、建筑架子工、建筑起重信号司索工、建筑起重机械司机、建筑起重机械安装拆卸工、高处作业吊篮安装拆卸工

等。特种作业人员必须经专门的安全技术培训并考核合格，取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。[reference:6]

1.6建筑工程质量管理

建筑法确立了建筑工程质量终身责任制。建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负

责。根据《建设工程质量管理条例》（2019年修订），建设工程实行质量保修制度，保修范围和最低保修期限依照该条例

第四十条规定执行。[reference:7]

保修项目最低保修期限起算时间

地基基础工程、主体结构工程设计文件规定的合理使用年限

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年

供热与供冷系统2个采暖期、供冷期自竣工验收合格之日起计算

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程2年

其他项目由发包方与承包方约定

隐蔽工程质量缺陷的“潜伏期”问题

部分建设工程质量缺陷具有隐蔽性，尤其是地基基础、防水等隐蔽工程的质量缺陷具有“潜伏

期”，在工程竣工验收时难以发现，但在后续使用过程中逐渐暴露。最高人民法院发布的建设工程

质量保护典型案例明确，建设工程竣工验收合格后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷的，施

工人仍然应当履行保修义务。这一裁判规则纠正了“工程一旦通过竣工验收，质量责任就已经转

移”的错误观念。[reference:8]

二、招标投标法核心条款精解

2.1必须招标的项目范围与规模标准

2.1.1必须招标的项目范围

招标投标法第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、

监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

2.1.2必须招标的规模标准

《必须招标的工程项目规定》（国家发展和改革委员会令第16号）第五条明确了必须招标的具体规模标准，这是判断项目

是否必须招标的核心依据。[reference:9]

采购类型单项合同估算价门槛说明

施工400万元人民币以上含土建、安装、装饰装修等

重要设备、材料等货物200万元人民币以上构成工程不可分割组成部分的设备材料

勘察、设计、监理等服务100万元人民币以上与工程建设有关的服务

合并采购规则与常见误区

同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采

购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。这一规则防止通过拆分采购规避招标。

常见误区：造价咨询服务是否属于必须招标范围？根据国家发展改革委办公厅的答复，没有法律、

行政法规或者国务院规定依据的，对16号令第五条第一款第（三）项中没有明确列举规定的服务事

项，不得强制要求招标。造价咨询服务不在列举规定之列，不属于必须招标范围。[reference:10]

2.2招标方式与程序

2.2.1公开招标与邀请招标

招标方式适用条件主要程序

公开招发布招标公告→资格预审→发售招标文件→开标→评

依法必须招标的项目原则上应采用

标标→定标→签订合同

邀请招技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投标人；采用公开招标费向3个以上特定法人或组织发出投标邀请书→后续程序

标用占合同金额比例过大同公开招标

2.2.2可以不进行招标的特殊情形

根据《招标投标法实施条例》第九条，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，

可以不进行招标：

需要采用不可替代的专利或者专有技术

采购人依法能够自行建设、生产或者提供

已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供

需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求

国家规定的其他特殊情形

2.3投标与评标规则

2.3.1投标保证金与履约保证金

项目规定

投标保证金上限不得超过招标项目估算价的2%

退还期限招标人最迟应在书面合同签订后5日内退还

退还内容投标保证金及银行同期存款利息

履约保证金上限不得超过中标合同金额的10%

2.3.2评标委员会与评标规则

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5

人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会成员不得与投标人有利害关系。根据

《评标专家和评标专家库管理办法》（2025年1月1日起施行），评标专家实行入库管理，评标专家的抽取应当在开标前进

行，抽取记录应当存档备查。[reference:11]

招标投标中的违法行为与法律责任

串通投标：投标人相互串通投标报价，或投标人与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益

或他人合法权益的，中标无效，处中标项目金额5‰以上10‰以下罚款。

弄虚作假：投标人以他人名义投标或以其他方式弄虚作假骗取中标的，中标无效，处中标项目金额

5‰以上10‰以下罚款。

泄露标底：招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或可能影响公平竞争的有

关招标投标其他情况的，给予警告，可以并处1万元以上10万元以下罚款。

评标委员会成员收受财物：评标委员会成员收受投标人的财物或其他好处的，给予警告，没收收受

的财物，可以并处3000元以上5万元以下罚款。

三、民法典合同编建设工程合同精解

3.1建设工程合同的基本规定

民法典第三编合同第二分编第十八章“建设工程合同”共21条（第788条至第808条），是在原合同法第十六章基础上修订

而成，条文措辞更加规范，并新增了实质性内容。

第七百八十八条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

第七百八十九条建设工程合同应当采用书面形式。

民法典明确建设工程合同为要式合同，必须采用书面形式。未采用书面形式订立的建设工程合同，在效力认定上存在瑕疵。

同时，建设工程的招标投标活动应当依照有关法律的规定公开、公平、公正进行。

3.2建设工程合同的订立与效力

3.2.1合同订立方式

第七百九十一条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工

人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部

分发包给数个承包人。

总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完

成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。

承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的

名义分别转包给第三人。

禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设

工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

3.2.2合同无效的处理规则

第七百九十三条建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价

款的约定折价补偿承包人。

建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补

偿。

发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

合同效力状态工程质量处理方式

验收合格参照合同约定折价补偿承包人

合同无效

验收不合格修复后合格→发包人可请求修复费用；修复后仍不合格→承包人无权请求折价补偿

合同有效验收合格按合同约定支付价款

合同有效验收不合格按违约责任处理

3.3施工合同主要条款

第七百九十五条施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时

间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质

量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。

施工合同条款的完整性直接关系到工程实施过程中权利义务的确定。缺少关键条款的合同容易引发争议，建议参照住房城乡

建设部制定的《建设工程施工合同（示范文本）》订立合同。实务中，以下条款应特别关注：工程价款的计价方式（固定总

价、固定单价、可调价格）、工程变更的计价规则、工程进度款的支付比例和期限、竣工结算的审核期限、逾期付款的违约

责任等。

3.4工程价款优先受偿权

第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发

包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程

折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先

受偿。

工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一项法定担保物权，其核心功能在于保障工程款债权的实现。根据《最高人民法院

关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，优先受偿权的行使规则在以下方面作出了细化规定：

事项规则

权利主体与发包人订立建设工程施工合同的承包人

行使期限自发包人应当给付建设工程价款之日起18个月内

行使方式协议折价、请求法院拍卖、在执行程序中主张等

优先范围承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用

限制消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，优先权不得对抗买受人

3.5合同解除与违约责任

第八百零六条承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。

发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包

人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完

成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

解除情形解除权人法律后果

承包人转包、违法分包发包人解除合同，已完工程质量合格支付相应价款

发包人提供材料设备不符合强制性标准承包人经催告后合理期限内仍未履行，可解除

发包人不履行协助义务致使无法施工承包人经催告后合理期限内仍未履行，可解除

四、建设工程司法解释（二）深度解读

4.1司法解释（二）的制定背景与意义

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）已于2026年3月

17日由最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，自2026年6月30日起施行。[reference:12]该解释共二十三条，除第

二十三条是关于施行时间的规定外，其余二十二个条文针对司法实践中争议较多的问题作出规定，主要包括七个方面：维护

公平竞争招标投标秩序、规范资质借用和转包违法分包、保障农民工工资支付、工程价款结算与调整、工程质量责任、工程

价款优先受偿权、以及代位权行使等。[reference:13]

4.2招标投标与合同效力的新规则

建工解释二第一条建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合

同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

第二条在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、

工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合

同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止

串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。

上述两条规则体现了司法实践中的两个重要变化。第一，合同效力的判断以“起诉时”而非“订立时”为基准。这一规则体

现了鼓励交易和维护合同稳定的司法理念，避免了因招标范围政策调整而导致大量合同被追溯无效的后果。第二，“先定后

招”和“先招后定”两种情形均被明确认定为无效。实务中，发包人与承包人协商订立施工合同后又通过招标投标程序与承

包人订立建设工程施工合同的做法，属于典型的串通投标行为，中标合同应认定无效。

4.3资质借用与转包违法分包的新规则

建工解释二第三条建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民

法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、

使用费的，人民法院不予支持。

建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建

筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

该条明确了三个核心规则：一是出借资质合同无效；二是出借资质的企业无权主张约定的资质借用费或使用费；三是借用资

质的单位或个人在工程质量合格的情况下，可以参照与出借资质企业的约定主张折价补偿款。

建工解释二第四条借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工

程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该

合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。

借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施

工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人

参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人

施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

该条区分了发包人“善意”和“恶意”两种情形。发包人不知道且不应当知道资质借用情形的，借用资质的单位或个人不能

直接向发包人主张权利；发包人知道或应当知道资质借用情形的，借用资质的单位或个人可以就其施工的工程向发包人主张

折价补偿款，但法院应通知出借资质的企业作为第三人参加诉讼。

4.4代位权与农民工工资保护

建工解释二第七条借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典

第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使

到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法

院依法予以支持。

建工解释二第八条参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十

条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、

分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

代位权规则的明确是建工解释二的重要亮点。借用资质的单位或个人、接受转包或违法分包的单位或个人，可以通过行使代

位权直接向发包人主张权利，突破了合同相对性的限制。这为解决实际施工人权益保护问题提供了新的法律路径。同时，农

民工工资保护条款直接援引《保障农民工工资支付条例》的相关规定，为农民工追索工资提供了更加明确的请求权基础。

4.5工程价款调整与固定价格合同

建工解释二第九条建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期

内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但符合

民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。

该条明确了固定价格合同中价款调整的基本原则：以不支持为原则，以支持为例外。例外情形即民法典第五百三十三条规定

的情势变更，即合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履

行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。实务中，主张情势变更需要满足以下条

件：变化发生在合同成立后、变化无法预见、变化不属于商业风险、继续履行明显不公平。举证责任由主张调价的一方承

担。

五、配套法规与部门规章要点

5.1建设工程质量管理条例

《建设工程质量管理条例》于2000年1月30日以国务院令第279号发布，历经2017年和2019年两次修订。该条例是建筑法

在质量管理方面的配套行政法规，对建设单位的质量责任和义务、勘察设计单位的质量责任和义务、施工单位的质量责任和

义务、工程监理单位的质量责任和义务、工程质量保修、监督管理及罚则等作出了全面规定。[reference:14]

责任主体核心质量责任

不得肢解发包；不得迫使承包方以低于成本的价格竞标；不得任意压缩合理工期；施工图设计文件未经审查批准的

建设单位

不得使用

勘察、设计单

必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计；注册执业人员应在设计文件上签字

位

施工单位对建设工程的施工质量负责；建立质量责任制；实行总承包的，总承包单位对全部建设工程质量负责

监理单位依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理

5.2建设工程安全生产管理条例

《建设工程安全生产管理条例》于2003年11月12日以国务院令第393号公布，是建筑法在安全生产管理方面的配套行政法

规。该条例确立了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位及其他与建设工程安全生产有关的单位的安全

生产责任，并明确了各自的安全责任和义务。[reference:15]

责任主体安全生产核心责任

建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求

施工单位主要负责人依法对本单位的安全生产工作全面负责；建立健全安全生产责任制和安全生产教育培训制度

监理单位审查施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案是否符合工程建设强制性标准

勘察设计单位勘察文件应满足建设工程安全生产的需要；设计文件应满足施工安全操作和防护的需要

5.3工程总承包管理办法

《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》由住房和城乡建设部、国家发展改革委联合制定，自2020年3月1日

起施行。该办法是推进工程总承包模式的重要规范性文件，明确了工程总承包的定义、发包方式、承包主体要求、合同形

式、风险分担机制等内容。[reference:16]

核心事项规定内容

工程总承包定义承包单位按照与建设单位签订的合同，对工程设计、采购、施工或者设计、施工等阶段实行总承包

发包方式原则上采用招标方式，可以采用总价合同或者成本加酬金合同

承包主体具有相应资质的工程设计或施工企业；鼓励设计、施工企业组成联合体

风险分担建设单位承担的风险包括不可抗力、法律变化、主要材料价格重大变化等

5.4建筑市场信用管理

根据《建筑市场信用管理暂行办法》，建筑市场信用管理是指在房屋建筑和市政基础设施工程建设活动中，对建筑市场各方

主体信用信息的认定、采集、交换、公开、评价、使用及监督管理。[reference:17]信用信息由基本信息、优良信用信息和

不良信用信息构成。各级住房城乡建设主管部门应当自优良信用信息和不良信用信息产生之日起7个工作日内，通过省级建

筑市场监管一体化工作平台依法对社会公开，并推送至全国建筑市场监管公共服务平台。[reference:18]

2026年，国家发展改革委等8部门联合印发了《招标投标领域信用管理暂行办法》（2026年第44号令），自2027年1月1日

起施行。该办法进一步细化了招标投标领域的信用信息分类、信用评价、信用修复等制度，建立了跨部门的信用信息共享和

联合惩戒机制。[reference:19]

六、三部法律交叉适用与冲突处理

6.1三部法律的适用范围对比

法律调整对象核心内容适用优先级

建筑法建筑活动的监督管理施工许可、从业资格、发包承包、安全生产、质量管理行政管理层面优先适用

招标投标法招标投标活动的规范招标范围、招标方式、投标程序、评标规则、法律责任招标投标环节优先适用

民法典合同编建设工程合同关系合同订立、效力、履行、变更解除、违约责任合同效力与民事责任优先适用

6.2典型冲突场景与处理规则

冲突场景涉及法律处理规则

中标合同与备案合同实质性内容不一致招标投标法+民法典以中标合同为准，背离中标合同实质性内容的另行协议无效

未取得施工许可证但已签订合同建筑法+民法典合同效力不受施工许可证影响，但面临行政处罚

必须招标项目未招标即签订合同招标投标法+民法典合同无效，但工程质量合格的参照合同折价补偿

转包合同效力与工程款支付建筑法+民法典转包合同无效，但实际施工人可主张折价补偿

中标后招标人拒签合同招标投标法+民法典承担缔约过失责任，赔偿投标人损失

七、实务操作指引与合规流程

7.1建设单位合规流程

1项目立项与用地审批

办理项目立项审批或备案手续，取得用地批准文件。涉及国有资金投资的项目，需履行相应

的审批程序。使用政府投资的项目，需按照《政府投资条例》的规定履行项目建议书、可行

性研究报告、初步设计等审批程序。

2规划许可办理

向规划主管部门申请建设工程规划许可证。取得规划许可证是申领施工许可证的前置条件。

涉及消防设计的特殊建设工程，还需申请消防设计审查。

3招标或直接发包

判断项目是否属于必须招标范围。属于必须招标的，依法组织招标；不属于的，可直接发包

给具有相应资质的承包单位。招标时应合理划分标段，不得利用划分标段限制或排斥潜在投

标人。

4施工许可证申领

在开工前向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请施工许可证，提交用地批准手续、规

划许可证、施工合同、资金证明、施工图设计文件审查合格书等材料。建设行政主管部门应

当自收到申请之日起七日内作出决定。

5施工过程管理

委托监理单位进行工程监理，组织工程质量安全检查，督促施工单位落实安全生产责任。建

立工程款支付担保制度，全面推行工程款支付担保，鼓励优先采用保证保险或银行保函。严

格落实过程结算制度，防范工程款拖欠风险。[reference:20]

6竣工验收与联合验收

组织竣工验收，验收合格后15日内向备案机关办理竣工验收备案。根据住房城乡建设部等五

部门发布的《关于深入推进建设项目联合验收“一件事”的实施意见》，2026年10月底前

实现建设工程联合验收“一窗受理”“联合勘验”“一网通办”。[reference:21]建设单位

应积极利用联合验收机制，提高验收效率。

7.2施工企业合规要点

环节合规要点风险提示

资质管理在资质等级许可范围内承揽工程，不得出借资质超越资质承揽导致合同无效，面临行政处罚

投标管理独立编制投标文件，不得串通投标串通投标中标无效，罚款5‰-10‰

合同签订采用书面形式，明确工程范围、价款、工期、质量等条款条款不完整易引发结算争议

分包管理分包须经发包人同意，分包单位须有相应资质违法分包导致合同无效，承担连带责任

安全生产落实安全生产责任制，编制安全技术措施安全事故面临行政处罚乃至刑事责任

工程款结算及时提交结算文件，保留完整施工资料资料不全影响工程款回收和优先受偿权行使

农民工工资落实农民工工资专用账户、实名制管理、工资保证金制度拖欠农民工工资面临先行清偿责任

八、最高人民法院典型案例解析

8.1工程质量修复与工程款结算的协调处理

案基本案情

某资源公司与李某签订施工合同，由李某承建特定工程项目。工程未完工时，因某资源公司

未按约定支付工程款，李某中途退场。某资源公司以工程存在质量缺陷、李某未履行修复义

务为由拒绝支付剩余款项；李某起诉要求支付46万元工程欠款及利息，双方陷入僵局。法院

审理中认定李某不具备相应施工资质，案涉施工合同无效，但明确即便合同无效，施工方交

付质量合格的建设工程后仍有权请求发包人折价补偿。[reference:22]

判裁判结果

法院秉持“质量优先、实质解纷”理念，认为工程修复后再结算工程款既能保障工程质量安

全、实现物尽其用，也能根本化解矛盾。据此组织双方调解，就工程质量缺陷的修复范围、

标准、期限及验收流程等达成一致。李某按约完成工程缺陷修复后，案涉工程经竣工验收合

格，最终判决某资源公司支付李某39万元工程款及相应利息。

析实务启示

工程质量安全是建设工程的生命线，是处理建设工程施工合同纠纷的首要价值导向。本案

中，人民法院在维护施工人权益的同时，也督促其严格履行质量责任。实务中，发包人与承

包人在面对质量争议时，应优先考虑通过修复方式解决质量问题，而非简单拒付工程款或诉

诸诉讼。修复后再结算的处理模式既保障了工程质量安全，也兼顾了双方的合法权益。

8.2主体结构质量缺陷的保修责任

案基本案情

某汽车公司诉某建设公司建设工程施工合同纠纷案中，涉案工程主体结构出现质量缺陷。施

工方以“工程已竣工验收合格”为由拒绝承担保修责任。[reference:23]

判裁判结果

法院认为，工程主体结构存在质量缺陷，主体结构的保修期为工程的合理使用期限，因工程

未超出合同约定的合理使用期限，故判令某建设公司承担保修义务。判决明确了工程质量责

任主体和责任期限，对于保护工程质量安全具有积极意义。

析实务启示

“百年大计，质量第一”是建筑行业的铁律。本案明确了主体结构工程的保修期为工程的合

理使用期限，施工方不能以“工程已竣工验收合格”为由推卸保修责任。施工企业应建立质

量回访和保修服务制度，在保修期内及时响应和处理质量缺陷，避免因拖延处理而扩大损失

和法律责任。

8.3资质借用情形下折价补偿款请求权

案基本案情

葛某以某建设公司名义与某房地产公司签订建设工程施工合同。合同洽商、签订由某房地产

公司与葛某直接对接，房地产公司明知葛某借用建设公司资质。葛某组织施工，建设公司收

到工程款后扣除管理费支付给葛某。因房地产公司拖欠工程价款，葛某起诉请求支付工程价

款。

判裁判结果

法院认为，发包人在订立合同时明知资质借用情形的，借用资质的人可以向发包人请求支付

折价补偿款。判决房地产公司向葛某支付折价补偿款。该裁判规则与建工解释二第四条的规

定一致，明确了发包人明知资质借用情形时借用人的直接请求权。

析实务启示

资质借用行为扰乱建筑市场秩序，合同无效。但在发包人明知资质借用的情况下，为实质化

解矛盾纠纷，法院可以一揽子处理发包人、出借资质企业与借用资质人之间的债务关系。施

工企业在出借资质时需充分评估法律风险，出借资质不仅导致合同无效，还面临行政处罚和

无法主张管理费的风险。

8.4分包单位拖欠农民工工资的连带责任

案基本案情

某建设公司系施工总承包单位，某工程公司系园林工程分包单位。工程已竣工验收并投入使

用，但总包与分包一直未结算。分包单位招用的何某等人被拖欠工资13万余元，起诉请求分

包单位和总承包单位支付工资。

判裁判结果

法院支持何某等人的请求，判决分包单位和施工总承包单位支付工资。分包单位承担直接支

付责任，施工总承包单位承担连带清偿责任。

析实务启示

施工总承包单位对分包单位招用的农民工工资负有监督责任，分包单位拖欠工资的，总承包

单位需承担连带责任。总包单位应加强对分包单位的用工管理，落实农民工工资专用账户和

实名制管理制度。建工解释二第八条进一步明确了农民工请求建设单位和施工总承包单位先

行垫付、先行清偿或清偿拖欠工资的权利基础。

九、法律风险速查表与应对策略

9.1建设单位法律风险速查

风险类型具体表现法律后果应对策略

未取得施工许可证擅自责令停止施工，处合同价款开工前完成许可申领，确保证件

开工前未申领施工许可证

开工1%-2%罚款齐全

合同无效，处项目金额5‰-10‰

必须招标项目未招标应招标而未招标或规避招标准确判断是否属于必须招标范围

罚款

将应由一个承包人完成的工程支合理划分发包标段，避免支解发

支解发包合同无效，责令改正，罚款

解发包包

未按约定支付工程进度款或结算承担违约责任，面临优先受偿权行按合同约定及时支付，建立资金

拖欠工程款

款使保障

未办理竣工验收备案验收合格后15日内未备案责令限期改正，处20万-50万罚款验收合格后及时办理备案手续

建设单位直接指定分包工程承包通过总承包单位依法确定分包单

直接指定分包单位责令改正，处20万-50万罚款

人位

9.2施工企业法律风险速查

风险类型具体表现法律后果应对策略

无资质或超越资质承未取得资质或超越资质等级承接工合同无效，罚款、停业整顿、降低资

在资质等级许可范围内承接工程

揽程质

转包或违法分包将工程全部转包或违法分包合同无效，没收违法所得，罚款严禁转包，分包须经发包人同意

独立编制投标文件，遵守投标规

串通投标与其他投标人串通投标报价中标无效，罚款5‰-10‰

则

合同无效，罚款、停业整顿、吊销资

出借资质允许他人以本企业名义承揽工程加强资质管理，严禁出借

质

安全生产事故未落实安全生产责任导致事故行政处罚，重大事故追究刑事责任落实安全责任