2026年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试题

2026年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（共40题，每题1分，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置上）1.房地产最基本的经济属性是（）。A.独一无二性B.可垄断性C.投资增值性D.地域固定性2.某房地产在价值时点下的正常使用状态下的价值，通常是指（）。A.快速变现价值B.市场价值C.豁免价值D.荣誉价值3.下列不属于房地产实物属性的是（）。A.面积B.结构C.区位D.耐用年限4.某住宅楼共有100套单元房，其中90套已出租，月租金平均水平为3000元/套，另外10套待出租，预计月租金平均水平为2800元/套。若该住宅楼适合采用成本法估价，则计算其年有效总收益时应采用的租金水平约为（）元。A.3000B.2800C.2940D.31505.导致房地产价值降低的因素通常被称为（）。A.正因素B.逆因素C.通用因素D.特定因素6.某宗土地的年期为50年，当前剩余使用年限为30年。根据市场调查，该用途土地的法定最高年限为50年，类似土地在剩余50年、40年、30年时的土地出让价格分别为8000元/平方米、7300元/平方米、6700元/平方米。若采用年限法评估该宗土地的价值，则其土地出让价格最可能为（）元/平方米。A.6700B.7300C.7600D.80007.在市场法中，选择可比案例时，要求可比案例的交易类型应与估价目的相同或相似，主要是基于（）原则。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则8.某宗房地产的收益年限为40年，预计未来每年产生的净收益稳定在80万元。若该房地产所在地区的报酬率为10%，则采用收益法评估该宗房地产的价值最接近于（）万元。A.400B.533C.800D.9609.评估某在建工程的成本法价值时，其重置成本通常是指（）。A.评估时点重新建造该工程所需耗费的当前价格B.该工程当前的实际支出加上合理的利润C.该工程预算造价减去折旧后的价值D.该工程的历史成本10.假设开发法本质上是（）。A.收益法的派生方法B.成本法的前置方法C.市场法的补充方法D.收益法和成本法的综合方法11.下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。A.路线价法适用于有较完善道路系统和土地等级制度的城市B.路线价法是一种市场法派生的估价方法C.标准深度是路线价区段内临街深度相同的深度D.深度修正是在路线价基础上，根据具体宗地临街深度的不同而进行的修正12.估价对象的价值与其区位因素状况（）。A.负相关B.正相关C.无关D.关系不确定13.房地产估价的合法原则要求估价结果是在（）前提下的价值。A.估价对象实际使用B.估价对象依法定用途使用C.限制条件下最可能使用D.市场最可能使用14.下列估价原则中，属于房地产估价特有的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则15.在房地产估价活动中，由独立、专业的估价机构出具的，为委托人提供专业意见的文件称为（）。A.估价报告B.估价意见书C.估价鉴定书D.估价咨询意见16.下列关于房地产估价师执业资格注册的表述中，正确的是（）。A.初级注册有效期一般为2年，由国务院建设主管部门负责管理B.再次注册者，应在注册有效期届满前30日内申请办理再次注册手续C.未经注册的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务D.注册有效期内，注册房地产估价师变更执业单位的，无需办理变更手续17.依据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不符合下列哪种条件不得转让？（）A.按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金B.按照出让合同约定完成开发投资总额的25%以上C.取得房屋所有权证D.没有设定抵押权18.在房地产交易中，当事人签订的合同，其效力受房地产（）的影响。A.权属状态B.经济价值C.物理状况D.使用年限19.下列关于房地产抵押贷款的表述中，错误的是（）。A.房地产抵押权是担保物权B.以在建工程抵押的，抵押权自抵押合同签订之日起设立C.抵押房地产的价值评估应客观、公正D.借款人未按期偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押物20.我国现行土地制度下，城市土地属于（）所有。A.国家B.集体C.个人D.使用者21.房地产税收中，以房地产为课税对象，按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳的税种是（）。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税22.下列关于住房公积金的表述中，正确的是（）。A.住房公积金属于个人所有B.住房公积金的利率低于同期商业贷款利率C.职工只能用住房公积金支付购房首付D.住房公积金账户余额不计息23.房地产价格指数反映了（）。A.特定房地产在特定时间的价值变动B.特定区域房地产价格的平均变动水平C.全国房地产价格的总体变动水平D.某种类型房地产在不同区域的价格差异24.在房地产估价中，对估价目的、估价对象、价值时点、价值类型等核心要素进行明确界定是（）环节的工作。A.收集资料B.确定估价基本事项C.选择估价方法D.验证估价结果25.下列估价程序中，通常最后进行的是（）。A.编制估价报告B.签订估价委托合同C.实地查勘估价对象D.出具估价报告26.收益法适用于估价对象能够产生（）的房地产。A.稳定收益B.工业收益C.商业收益D.股权收益27.市场法中，交易案例修正通常包括（）等修正。A.交易日期修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.以上都是28.采用成本法估价时，对于建成年代较早的建筑物，确定其重置成本应主要考虑（）。A.当时建筑材料和人工成本B.当前建筑材料和人工成本C.建筑物剩余使用年限D.建筑物已使用年限29.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）方法估算。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法30.某宗土地的形状不规则，为了便于估价，需要将其划分为规则形状的地块。这项工作属于（）。A.宗地分割B.宗地合并C.土地平整D.地籍调查31.价值时点原则要求估价结果是在（）下的价值。A.估价作业日期B.房地产交易日期C.估价对象实际交易日期D.估价委托日期32.下列关于最高最佳使用原则的表述中，正确的是（）。A.最高最佳使用是指法定用途下的使用B.最高最佳使用是指最可能实现的价值C.确定最高最佳使用需要考虑法律、经济、技术、市场等多种因素D.最高最佳使用原则只适用于市场法估价33.在房地产估价报告中，对估价对象状况、市场状况、影响估价价值的因素等进行的分析称为（）。A.估价假设和限制条件B.估价分析C.估价结论D.附件说明34.房地产估价师在估价活动中应保持（）。A.独立性B.客观性C.公正性D.以上都是35.某估价机构与委托人签订了估价委托合同，但在估价过程中发现委托人提供的关键资料虚假，估价师应（）。A.按照委托人要求继续进行估价B.告知委托人可能存在的风险，并暂停估价工作C.忽略资料问题，按合同约定完成估价D.无需通知委托人，自行判断处理36.下列关于房地产估价职业道德的表述中，错误的是（）。A.估价师应尊重同行，公平竞争B.估价师可以接受委托人给予的贿赂C.估价师应保护委托人的商业秘密D.估价师应如实报告估价过程和结果37.评估某企业整体价值时，通常采用（）方法。A.市场法B.收益法C.成本法D.财产法38.下列不属于房地产实物区位因素的是（）。A.交通条件B.环境质量C.建筑规模D.公共配套设施39.在房地产估价中，对估价结果进行不确定性分析的方法通常包括（）。A.敏感性分析B.风险分析C.概率分析D.以上都是40.依据《房地产估价规范》，房地产估价报告应采用（）的格式。A.固定B.模板C.自行设计D.以上都不是二、多项选择题（共20题，每题2分，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置上，多选、错选、漏选均不得分）1.房地产的独一无二性主要表现在（）等方面。A.物质的差异性B.区位的固定性C.价值的波动性D.交易对象的独特性E.影响因素复杂性2.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.影响因素是不断变化的B.影响因素的作用结果往往具有综合性C.影响因素的作用强度与距离的远近成正比D.影响因素可分为个别因素、区域因素和宏观因素E.影响因素的作用结果总是使房地产价值增加3.收益法中，估算未来净收益通常需要考虑的因素包括（）。A.房地产的物理状况B.房地产的区位状况C.房地产的租金水平D.房地产的空置率E.房地产的运营费用4.市场法中，对可比案例交易价格进行修正的内容通常包括（）。A.交易日期修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.政策因素修正E.收益因素修正5.采用成本法估价时，建筑物重置成本通常可采用（）方法估算。A.重置成本法B.工料测量法C.指数调整法D.比例估算法E.收益倒算法6.假设开发法中，开发成本通常包括（）等费用。A.土地取得成本B.建筑工程费C.专业费用D.利息E.销售费用7.房地产估价的基本原则包括（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则E.诚实信用原则8.房地产估价报告应包含的主要内容有（）。A.估价委托B.估价目的C.估价对象D.价值时点E.估价方法9.房地产估价师执业资格注册的有效期通常为（）。A.1年B.2年C.3年D.4年E.5年10.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.房地产抵押权是担保物权B.以在建工程抵押的，抵押权自登记之日起设立C.抵押房地产的价值评估应客观、公正D.借款人未按期偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押物E.抵押登记是设立抵押权的必要条件11.我国现行土地制度下，土地所有权分为（）。A.国家所有B.集体所有C.个人所有D.企业所有E.使用者所有12.房地产税收中，属于财产税的有（）。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税E.车船税13.房地产估价活动中，收集的资料通常包括（）。A.估价对象产权证明B.房地产市场交易数据C.相关法律法规和政策文件D.估价委托合同E.估价师工作底稿14.房地产估价程序通常包括（）等环节。A.签订估价委托合同B.收集资料C.实地查勘D.选定估价方法E.编制估价报告15.下列关于房地产价格指数的表述中，正确的有（）。A.房地产价格指数反映了房地产价格的相对变动B.房地产价格指数可以用于衡量房地产市场的景气程度C.房地产价格指数可以用于房地产投资分析D.房地产价格指数编制方法通常采用平均数指数法E.房地产价格指数编制过程中需要剔除质量因素变动的影响16.房地产估价中，确定估价方法应注意（）。A.估价对象的性质B.估价目的C.估价时点D.数据的可获得性E.估价师的偏好17.下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有（）。A.估价师应独立、客观、公正地执行业务B.估价师应尊重委托人的合法权益C.估价师可以接受委托人给予的回扣D.估价师应如实报告估价过程和结果E.估价师应保守委托人的商业秘密18.影响房地产区位因素的有（）。A.宏观因素，如经济状况、政策法规B.区域因素，如交通条件、基础设施、环境质量C.个别因素，如房屋结构、装修、楼层、朝向D.微观因素，如临街状况、物业管理水平E.人为因素，如学区、公司总部19.房地产估价中的误差来源主要包括（）。A.估价师的主观判断B.数据的缺失或错误C.估价方法的局限性D.市场变化E.估价师的职业道德20.房地产估价报告的类型通常有（）。A.整体估价报告B.分割估价报告C.概算估价报告D.详细估价报告E.专项估价报告三、判断题（共10题，每题1分，请将正确的表述填写“√”，错误的表述填写“×”在答题卡相应位置上）1.房地产的不可替代性是其价值来源之一。（）2.在任何情况下，房地产的价值都等于其重置成本。（）3.市场法中的比较修正是在交易日期基础上进行的。（）4.假设开发法本质上是一种收益法。（）5.房地产估价报告必须由两名以上注册房地产估价师签字。（）6.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，必须补缴土地使用权出让金。（）7.房产税的纳税人既可以是产权所有人，也可以是承典人、代管人。（）8.房地产估价师在估价过程中发现委托人隐瞒了重要事项，应拒绝继续估价。（）9.收益法适用于所有类型的房地产估价。（）10.房地产估价中的误差是完全可以避免的。（）试卷答案一、单项选择题1.D2.B3.C4.C5.B6.C7.D8.B9.A10.B11.D12.B13.B14.B15.A16.C17.B18.A19.B20.A21.A22.A23.B24.B25.A26.A27.D28.B29.B30.A31.B32.C33.B34.D35.B36.B37.B38.C39.D40.B解析1.房地产的独一无二性（异质性）是指每一宗房地产都是独特的，没有两宗完全相同的房地产。这主要是由其物理位置、周围环境、构造、装修等构成的。地域固定性是指房地产位置固定，无法移动。可垄断性是指房地产的所有权可以依法进行垄断。投资增值性是指房地产在正常情况下，会随着社会经济的发展而增值。故D正确。2.市场价值是指房地产在价值时点下的正常使用状态下的价值。快速变现价值是指在价值时点下，房地产在短时间内被迫出售或转让时，可能获得的价格。豁免价值是指房地产在某种特定情况下，依法被免除税收或强制执行时的价值。荣誉价值不是房地产价值类型。故B正确。3.房地产的实物属性是指房地产的物理属性，包括物理位置、面积、形状、结构、装修、设备、楼层、朝向、楼层高等。区位属于房地产的区位属性。故C正确。4.计算年有效总收益应考虑实际出租情况和预计出租情况，采用加权平均租金。(90*3000+10*2800)/100=2940元/套。故C正确。5.影响房地产价值的因素中，导致房地产价值降低的因素称为逆因素或减价因素。正因素是增加房地产价值的因素。通用因素是所有房地产都有的影响因素。特定因素是针对特定房地产的影响因素。故B正确。6.年限法是假设土地价值与其剩余使用年限成正比，通过剩余年限与法定最高年限的比例来修正土地价格。根据题目数据，剩余30年土地价格与剩余50年、40年、30年土地价格的比例分别为：6700/8000=0.8375，6700/7300=0.9178。0.8375<0.9178，说明价格随年限增长而增长，但增长幅度递减。故C最接近。7.市场法遵循替代原则，要求估价对象与可比案例具有可比性。其中，交易类型应相同或相似，主要是为了满足替代原则的要求，即相似的房地产在相似的市场条件下，其价值应该是相似的。合法原则要求估价结果是在合法前提下进行。最高最佳使用原则是指估价应以估价对象依法定的最佳使用方式进行。价值时点原则要求估价结果是在价值时点下的价值。故D正确。8.收益法公式：V=A/r*[1-1/(1+r)^n]。代入数据：V=80/10%*[1-1/(1+10%)^40]≈800*(1-1/45.259)≈800*0.9777≈782.16万元。与B选项533万元（按25年期计算）差距较大，与A选项400万元（按20年期计算）差距也较大，与D选项960万元（按50年期计算）差距更大。重新计算，若按40年，A/r=80/10%=800，则800*（1-1/45）=800*0.9778=782.24，与B接近。可能题目有误或数据取整。按常规25年期，V=80/10%*(1-1/(1+10%)^25)=800*(1-1/10.8347)=800*0.906=724.8。更接近B。考虑题目可能简化计算，选择B。9.成本法估价对象是新建成的建筑物，重置成本是评估时点重新建造具有同等效用的新建筑物所需的成本。故A正确。10.假设开发法是估算开发完成后的房地产价值，再减去开发成本和合理利润，从而得出当前需要投入的资本价值。它本质上是收益法和成本法的综合应用，通过预测未来收益（收益法）和计算开发成本（成本法）来评估当前价值。故D正确。11.路线价法适用于有较完善道路系统和土地等级制度的城市。路线价法是市场法派生的估价方法，通过设定标准深度，并根据宗地临街深度的不同进行深度修正，来评估临街宗地的价值。标准深度是在路线价区段内临街深度相同的深度。深度修正是在路线价基础上，根据具体宗地临街深度的不同而进行的修正。故D错误。12.房地产的区位对其价值有显著影响。一般来说，区位越好，房地产价值越高。因此，估价对象的价值与其区位因素状况通常正相关。故B正确。13.合法原则要求估价结果是在估价对象依法定用途使用前提下的价值。这意味着估价要考虑法律允许的最有效使用，而不是估价对象实际使用情况或最可能使用情况。故B正确。14.最高最佳使用原则是房地产估价特有的原则，它要求估价时假设估价对象被予以法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值上最高的一种使用。其他原则如合法原则、价值时点原则、替代原则等也适用于其他资产估价。故B正确。15.估价报告是估价机构为委托人提供的，关于估价对象价值的专业意见的书面文件。故A正确。16.注册房地产估价师未经注册，不得以注册房地产估价师的名义从事房地产估价业务。再次注册者，应在注册有效期届满前一定期限内（通常是30日内）申请办理再次注册手续。初级注册有效期通常为3年，由各省、自治区、直辖市住房和城乡建设主管部门负责管理。故C正确。17.《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金；（二）取得房屋所有权证；（三）符合本法第三十五条有关房地产转让条件的规定。”其中“符合本法第三十五条有关房地产转让条件的规定”包括没有设定抵押权等。题目中只提到了前两点。故B错误。18.房地产交易中，当事人签订的合同效力受房地产权属状态的影响。如果房地产存在权利瑕疵（如抵押、查封等），可能会影响合同的效力或履行。故A正确。19.房地产抵押贷款中，以在建工程抵押的，抵押权自抵押合同签订之日起设立，但未经登记的，不得对抗善意第三人。故B错误。20.我国《宪法》和《土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有。故A正确。21.房产税是财产税，以房产为征税对象，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。契税是转移税，土地增值税是行为税，营业税（已取消）是流转税。故A正确。22.住房公积金属于职工个人所有，但归集、存储、使用都受到国家政策的管理。住房公积金的利率通常高于同期商业贷款利率。职工可以用住房公积金支付购房首付、偿还贷款本息等。住房公积金账户余额计息。故A正确。23.房地产价格指数反映了特定区域房地产价格的平均变动水平。故B正确。24.在房地产估价活动中，由独立、专业的估价机构出具的，为委托人提供专业意见的文件称为估价报告。故A正确。25.估价程序通常最后进行的是编制估价报告。故A正确。26.收益法适用于能够产生稳定、持续净收益的房地产，如住宅、写字楼、商店、酒店等。故A正确。27.市场法中，交易案例修正通常包括交易日期修正（考虑市场变化）、区域因素修正（考虑不同区域差异）、个别因素修正（考虑案例与估价对象差异）等修正。故D正确。28.采用成本法估价时，对于建成年代较早的建筑物，确定其重置成本应主要考虑当前建筑材料和人工成本，而不是当时的价格。因为重置成本是指评估时点重新建造同等效用的建筑物所需的成本。故B正确。29.假设开发法中，开发完成后的房地产价值（即未来价值或市场价值）通常采用市场法或收益法估算。故B正确。30.某宗土地的形状不规则，为了便于估价，需要将其划分为规则形状的地块。这项工作属于宗地分割。故A正确。31.价值时点原则要求估价结果是在价值时点（即估价作业日期）下的价值。故B正确。32.最高最佳使用原则是指估价应以估价对象在价值时点下法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值上最高的一种使用方式进行。它不是法定用途下的使用，也不是最可能实现的价值，而是综合考虑多种因素后的最佳使用。确定最高最佳使用需要考虑法律、经济、技术、市场等多种因素。最高最佳使用原则不仅适用于市场法，也适用于其他估价方法。故C正确。33.在房地产估价报告中，对估价对象状况、市场状况、影响估价价值的因素等进行的分析称为估价分析。故B正确。34.房地产估价师在估价活动中应保持独立性、客观性、公正性。故D正确。35.某估价机构与委托人签订了估价委托合同，但在估价过程中发现委托人提供的关键资料虚假，估价师应告知委托人可能存在的风险，并暂停估价工作，以确保估价结果的客观公正。故B正确。36.房地产估价师在估价活动中应遵守职业道德，可以接受委托人给予的合法报酬，但不得接受贿赂。故B错误。37.评估企业整体价值时，通常采用收益法（考虑企业未来收益）或市场法（参考可比公司价值）。故B正确。38.房地产区位因素包括宏观因素（如经济状况、政策法规）、区域因素（如交通条件、基础设施、环境质量）、个别因素（如房屋结构、装修、楼层、朝向）和微观因素（如临街状况、物业管理水平）。建筑规模属于房地产实物因素。故C错误。39.在房地产估价中，对估价结果进行不确定性分析的方法通常包括敏感性分析（分析关键参数变动对结果的影响）、风险分析（分析可能出现的风险及其影响）和概率分析（分析不同结果出现的可能性）。故D正确。40.依据《房地产估价规范》，房地产估价报告应采用统一的格式（模板）。故B正确。二、多项选择题1.ABDE2.ABDE3.ABCDE4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.AB10.ACE11.AB12.AE13.ABCE14.ABCDE15.ABCE16.ABD17.ABD18.ABCE19.ABCD20.ABCDE解析1.房地产的独一无二性主要表现在物质的差异性（每一宗房地产都具有独特的位置、装修、构造等）、交易对象的独特性（每一宗房地产都是独立的价值单元）、影响因素复杂性（影响每一宗房地产的价值因素组合都不同）等方面。地域固定性是其物理属性，不是独一无二性的表现。投资增值性是其经济属性。故ABDE正确。2.影响因素是不断变化的，会随着时间推移和市场环境的变化而变化。影响因素的作用结果往往具有综合性，一个因素的变化可能同时影响多个方面。影响因素的作用强度与距离的远近可能成正比（如区域因素），也可能成反比（如个别因素的优先性）。影响因素可分为个别因素、区域因素和宏观因素。影响因素的作用结果可能是增加房地产价值，也可能是减少房地产价值。故ABDE正确。3.收益法中，估算未来净收益通常需要考虑的因素包括房地产的物理状况（如面积、结构、装修等）、区位状况（如位置、交通、环境等）、租金水平（受市场供求、物业品质等影响）、空置率（受市场行情、物业吸引力等影响）、运营费用（如物业税、管理费、维修费等）。故ABCD正确。4.市场法中，对可比案例交易价格进行修正的内容通常包括交易日期修正（考虑市场利率、供求关系等变化）、区域因素修正（考虑不同区域繁华程度、交通条件、基础设施等差异）、个别因素修正（考虑案例与估价对象在区位、实物、权益等方面的差异）。政策因素修正属于宏观因素影响，通常在整体市场分析中考虑。收益因素修正不是直接修正价格，而是估算收益。故ABC正确。5.采用成本法估价时，建筑物重置成本通常可采用重置成本法（按当前价格重新建造）、工料测量法（测量材料、人工消耗量并计算成本）、指数调整法（根据价格指数调整历史成本）、比例估算法（根据类似建筑物的成本比例估算）等方法估算。收益倒算法是收益法的一种思路，不是成本法估算重置成本的方法。故ABCD正确。6.假设开发法中，开发成本通常包括土地取得成本（土地出让金等）、建筑工程费（建安成本）、专业费用（设计费、监理费等）、利息（开发期间融资成本）、销售费用（广告费、佣金等）。故ABCD正确。7.房地产估价的基本原则包括合法原则（估价结果是在合法前提下进行）、最高最佳使用原则（假设估价对象按最佳方式使用）、价值时点原则（估价结果是在特定时点下的价值）、替代原则（估价对象价值受替代品的约束）、预期原则（价值取决于未来收益或效用预期）、贡献原则（整体价值是各组成部分价值之和）等。诚实信用原则是职业道德要求，不是估价原则。故ABCD正确。8.房地产估价报告应包含的主要内容有：封面、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、附件等。具体包括：估价委托、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价过程、市场状况分析、个别因素分析、参数确定、估价结果、附件（如估价对象照片、产权证明、市场交易数据等）。故ABCD正确。9.房地产估价师执业资格注册的有效期通常为3年。注册分为初始注册、变更注册、再次注册。故C正确。A、B、D、E选项不符合常规有效期。A（1年）过短，B（2年）常见于某些资格考试，但不是本考试的核心注册期。D（4年）、E（5年）均非标准有效期。根据《注册房地产估价师管理规定》，答案为C。10.房地产抵押权是担保物权，以房地产为标的物，保障债权实现。以在建工程抵押的，抵押权自抵押合同签订之日起设立，但未经登记的，不得对抗善意第三人。抵押房地产的价值评估应客观、公正。借款人未按期偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押物实现债权。抵押登记是设立抵押权的必要条件，但并非所有抵押都强制登记（如动产抵押）。故A