某购物公园工程项目投资风险评定

某购物公园工程项目投资风险评定序言评定报告意义：“高风险带来高收益”是投资行业尤其是风险投资领域奉行的一贯准则，因此“风险”对投资商来说，并不可怕。他们最为关心的是如何准确的识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险做出防范，避免可能带来的经济损失。《投资项目风险评定报告》在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；加快投融资进度。数据决策的方法，有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投融资双方以风险数据决策评价结果为基础，同时关注项目具体情况。评估流程和方法：投资环境风险评定投资行业风险评定投资环境风险评定投资行业风险评定投资企业/管理团队风险评定投资项目风险综合评定本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平，充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素，定量投资项目风险程度。投资项目风险综合评定报告遵行以下原则：覆盖范围全面性：全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。数据来源权威性：所有数据均来自《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、世界银行《中国120个城市竞争力提升报告》、《行业数据库》等权威资料，以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。取数客观谨慎性：为了充分揭示风险程度，所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则，在缺乏证据的情况下，我们保守使用风险最大数据。方法系统科学性：投资环境风险评定：依据《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、世界银行《中国120个城市竞争力报告》等权威数据，分高风险、中风险、低风险三档。投资行业风险评定：依据《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、《行业数据库》等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名，分高风险、中风险、低风险三档。企业/管理团队风险评定：依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目—企业风险定量”、“财务困境分析模型”等评价标准，对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。分高风险、中风险、低风险三档。投资项目风险综合评定：采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”，依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果，以及行业内企业项目相关统计数据，进行投资项目风险综合评定。陕西华威房地产开发有限公司“《东大街购物公园》二、三期工程”项目投资风险评定报告北京中汇银通国际投资顾问有限公司风险控制部制二零零八年七月目录公司概况 -1-项目概况 -1-1.项目名称 -1-2.项目性质 -2-3.主管部门及承建单位 -2-4.经济技术指标 -2-5.项目地理位置 -3-6.项目开发进程 -4-6.1一期工程 -4-6.2二期工程 -5-6.3三期工程 -5-7.项目建设手续 -5-一、投资环境风险 -5-1.投资环境评定意义 -5-2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系 -6-2.1报告背景 -6-2.2方法与数据 -6-3.西安市投资环境分析 -7-3.1西安市概述 -7-3.2世行报告关于西北地区城市的投资环境评定 -13-二、行业与市场风险 -16-1.房地产行业概述 -17-1.1土地购置与开发面积 -17-1.2商品房建设情况 -19-1.3商品房销售情况 -20-1.4房地产价格情况 -22-2.房地产行业综合风险分析 -23-2.1宏观经济波动风险分析 -23-2.2近年颁布重要政策风险分析 -24-2.3上下游行业变化风险分析 -26-2.4行业风险分析 -29-2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析 -31-3.细分市场风险分析 -32-3.1中国商业地产概述 -32-3.2西安商业地产 -33-三、企业/管理团队风险 -37-1.企业及其管理团队 -37-1.1公司沿革 -37-1.2法人治理结构 -38-1.3经营范围 -41-1.4人力资源状况 -41-1.5财务历史 -41-1.6.发展历程及企业荣誉 -42-1.7.经营宗旨 -43-1.8.发展战略及目标 -43-1.9.企业文化 -43-2.信用评价 -44-3.财务报表分析 -45-3.1总体排名分析 -45-3.2获利能力分析 -46-3.3营运能力分析 -48-3.4偿债能力分析 -51-3.5发展能力分析 -54-4.风险评定 -57-四、投资项目综合风险 -57-1.项目立项审批风险 -57-2.项目SWOT分析： -58-2.1优势 -58-2.2劣势 -60-2.3机会 -60-2.4威胁 -61-3.项目经济效益分析 -62-3.1投资概算 -62-3.2收入预测 -63-3.3投资利润率35.70% -64-3.4社会效益 -64-3.5投资回报率（178.48%）（不含服务收入） -65-3.6投资利润率 -65-4.项目不确定性分析 -65-4.1敏感性分析 -65-4.2盈亏平衡分析 -66-5.风险评定 -66-某购物公园工程项目投资风险评定公司概况企业名称陕西华威房地产开发有限公司经济性质有限责任经济类型股份制工商注册号码610000100042369组织机构代码-4房地产开发企业资质二级陕建房（2005）159号登记机关陕西省工商行政管理局注册资金20000万元人民币成立日期2001年4月30日法定代表人杨建成经营期限长期企业住址西安市炭市街3号《华威国际大厦》邮编电话029-85761588029-传真网址E-mail经营范围主营业务房地产开发、销售、租赁；物业管理经营、室内装饰装修施工、建筑材料、卫生洁具。兼营业务装饰材料的批发零售项目概况1.项目名称西安市《东大街购物公园》项目二、三期工程2.项目性质古城（商业区）改造项目3.主管部门及承建单位主管部门：西安市新城区人民政府开发单位：陕西华威房地产开发有限公司4.经济技术指标《东大街购物公园》项目南起东大街，北至西一路，总长度220米，东沿炭市街东边界线向东纵深40米，西延炭市街西边界线到南新街宽度125.97米，总占地面积36513平方米（折合54.77亩）总投资约16.30亿元人民币（其中一期3亿元、二期5.4亿元、三期7.9亿元），分三期在五年内建成。各期工程的经济技术指标如下：项目各项工程的经济技术指标:单位：平方米名称一期二期三期合计总用地面积4813117002000036513总建筑面积61000147230其中地下建筑6000397424614091882地上建筑5500068158224248功能分区停车面积6000停车200辆26494停车800辆30760停车1000辆63254停车2000辆商业面积150005572981654商住面积4000025676348165.项目地理位置项目南起东大街，北至西一路，总长度220米，东沿炭市街马路边线向东扩展40米，西从炭市街马路边线到南新街宽度125.97米，总占地面积约36513平方米（折合54.77亩）。具体区位图示如下：本案位置炭市街是千年历史沉淀的商业宝地，北有“皇城”；南有碑林、孔庙、书院门；西有钟楼、鼓楼；东有东岳庙等历史文化建筑。建国后又很快形成众多现代建筑，北有陕西省人民政府办公大楼、人民大厦、陕西省少年宫、陕西省科技馆；西有唐城百货大厦、开元购物中心、骡马市商业步行街；东有五星级凯悦酒店；南有西安饭庄、皇城花园酒店等现代建筑，是西北政治、经济文化中心，更是西安市商业贸易最为活跃的中心地段。鸟瞰图一、二、三期平面示意图6.项目开发进程6.1一期工程一期工程已于2003年10月开工，目前工程已经进入设备安装调试和室内二次装修阶段，预计2008年12月30日前全面竣工，开始经营一期工程由陕西华威房地产开发有限公司独家建设，总用地面积4813平方米，总建筑面积6.1万平方米，总投资3亿元人民币。该建筑是西北首家采用全钢结构的高层建筑，为新型建筑工艺和新型建筑材料在古城西安的推广运用起到了引领、示范作用。一座靓丽的现代化“中国·西安水产副食超级商城”已经屹立在古老的炭市街，以它崭新的面貌、先进的配套设施、科学的管理服务于西安人民，成为四方城内老百姓丰裕鲜灵的“菜篮子”。6.2二期工程二期工程的各项前期开发手续已基本办理完毕，建筑设计方案正制定之中，原有旧城建筑的拆迁准备工作已就绪。计划于2008年12月30日之前完成所有的前期手续，2006.3三期工程三期工程正在加紧完善各项前期手续，并力争与二期工程同时开工建设。在资金充足的情况下，计划在三年半的时间内同时完成两期工程建设，五年内销售清盘。7.项目建设手续一期工程的各项建设手续已于2006年元月份全部办齐，二、三期工程已由西安市城市规划局定点于华威公司名下，同时获得西安市政府与新城区政府的重点项目批文。一、投资环境风险1.投资环境评定意义投资环境（Investmentclimate）指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、治理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。因此，自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估，监测以来，采用评估指标及评估方法进行投资环境评价已经成为世界各国和区域吸引资金流入，促进经济社会持续发展的重要手段。2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系2.1报告背景世界银行《政府治理、投资环境与和谐社会—中国一百二十个城市竞争力的提升》报告世界银行与国家信息中心合作，在我国120个城市开展了有史以来最大规模的投资环境调查，并进行了评价和排名。世界银行不仅扩大了调查范围，涉及企业12400家，覆盖了我国除西藏以外的所有省份；而且更加看重城市的投资环境，宏观经济和政局稳定，税收、外贸投资政策的一致性，地方政府的有效性，基础设施和金融服务的数量和质量，以及这个城市在建设小康社会、和谐社会方面的进展，都将成为影响排名的重要因素。该报告，以其有史以来的广泛性、客观性、深入性、科学性和权威性，成为评价各地区投资环境风险的重要依据。2.2方法与数据外资企业的数量FIE全要素生产率（TFP）市场潜力

劳动力市场灵活性生产技能和技术禀赋私营企业参与度政府效率：履约执法融资渠道和谐社会3.西安市投资环境分析3.1西安市概述2007年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，围绕“人文西安、活力西安、和谐西安”的战略目标，按照“加快科学发展、实现率先发展”的总体要求，转变发展方式，挖掘增长潜力，全面推进国民经济又好又快发展，宏观经济在高平台上实现了新的突破，主要指标达到多年来最好水平。综合初步核算，全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6%，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7%；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0%；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8%、43.9%和51.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0%。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%，商品零售价格上涨3.7%，工业品出厂价格上涨1.9%，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.2%，固定资产投资价格上涨3.5%，房屋销售价格上涨6.4%。表1：2007年西安市居民消费价格指数比上年涨跌幅度单位：%指标2006年2007年居民消费价格总水平1.64.7食品2.212.6其中：粮食3.08.7烟酒及用品2.40.5衣着5.71.4家庭设备用品及维修服务1.24.4医疗保健和个人用品1.32.9交通和通讯-3.0-4.8娱乐教育文化用品及服务0.2-0.8居住3.23.6农业全年实现农林牧渔及服务业总产值134.15亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。表2：2007年西安市农业主要产品产量产品名称计量单位绝对数比上年增长（%）粮食万吨213.870.5油料万吨1.08-6.8蔬菜万吨225.218.1水果万吨60.519.3肉类万吨20.685.2奶类万吨52.8012.0禽蛋万吨12.752.0水产品万吨1.046.6大牲畜年末存栏数万头33.724.4猪年末存栏数万头152.001.3羊年末存栏数万只51.982.0家禽年末存栏数万只1470.004.7工业和建筑业全市完成工业增加值586.60亿元，比上年增长16.3%。其中，规模以上工业企业（国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业）实现增加值461.73亿元，比上年增长19.3%。规模以上装备制造业完成增加值257.17亿元，增长26.7%。全市规模以上工业总产值1590.64亿元，增长28.6%（按现价计算，下同）。工业产品销售率96.99%。表3：2007年西安市规模以上工业总产值情况单位：亿元指标总产值比上年增长（%）规模以上工业1590.6428.6其中：国有及国有控股企业1013.4327.1其中：集体企业25.7626.6股份制企业888.0034.3外商及港澳台商投资企业235.1723.3其中：轻工业337.4421.5重工业1253.2030.4其中：新产品产值360.4223.1全市规模以上工业企业经济效益综合指数为176.83，比上年提高22.5个百分点；规模以上工业企业实现利税159.42亿元，增长33.9%；实现利润102.27亿元，增长36.7%；实现税金57.15亿元，增长29.2%。表4：2007年西安市规模以上工业主要产品产量产品名称计量单位绝对数比上年增长（%）发电量亿千瓦小时71.036.3原油加工量万吨85.303.5精制食用植物油万吨19.4431.5乳制品万吨3.698.9软饮料万吨138.0911.6啤酒万千升34.9311.4纱万吨6.995.4机制纸及纸板万吨42.6532.5缝纫机万架73.4619.4配混合饲料万吨27.4023.9合成洗涤剂万吨8.92-19.2中成药吨3945.5810.0水泥万吨263.1370.2钢材万吨78.7310.1氢氧化纳（烧碱）万吨9.5410.9工业锅炉蒸发量吨723.00-6.8汽车万辆17.0664.9交流电动机万千瓦810.9656.6变压器万千伏安7029.8725.4电力电缆千米3714.11129.9通信及电子网络用电缆对千米3718.00-17.2彩色显象管万只1099.81-1.8程控交换机万线6.42-80.4固定资产投资全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1%。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9%。在城镇投资中，第一产业投资10.20亿元，增长1.7%；第二产业投资297.53亿元，增长39.4%。其中工业投资286.61亿元，增长38.8%；第三产业投资1032.86亿元，增长38.0%。全年非公有制单位投资713.23亿元，比上年增长33.1%，占城镇投资的53.2%；国有单位投资515.02亿元，增长28.4%。对外贸易全年海关进出口总额53.61亿美元，比上年增长29.1%。其中出口34.71亿美元，增长27.2%；进口18.90亿美元，增长32.6%。实现贸易顺差15.81亿美元。在进出口总额中，一般贸易进出口42.52亿美元，增长25.0%；加工贸易进出口9.21亿美元，增长65.8%。全年新批外资项目135个，合同利用外商直接投资14.40亿美元，比上年下降21.1%；实际利用外商直接投资11.16亿美元，增长35.3%。财政、金融全市地方财政收入125.33亿元，比上年可比增长31.3%。一般预算收入112.92亿元，增长31.5%，其中营业税、增值税、企业所得税、城建税和个人所得税分别增长31.5%、20.9%、69.7%、26.0%和27.8%。全年地方财政支出174.16亿元，比上年增长29.3%，其中一般公共服务支出30.40亿元，增长21.1%；教育支出25.73亿元，增长31.1%；社会保障和就业支出22.04亿元，增长31.6%；城乡社区事务支出19.01亿元，增长17.3%；农林水事务支出8.55亿元，增长36.2%；环境保护支出2.13亿元，增长69.6%。年末全市金融机构人民币各项存款余额4560.31亿元，比上年末增长12.4%，其中，企业存款余额1684.58亿元，增长25.7%。金融机构人民币各项贷款余额2649.41亿元，比上年末增长13.2%，其中，短期贷款881.07亿元，增长9.7%；中长期贷款1561.26亿元，增长18.9%。全年金融机构累计现金收入7893.16亿元，比上年增长11.4%；累计现金支出7654.48亿元，比上年增长11.0%；累计货币净回笼238.69亿元，比上年增长24.2%。文化、卫生和体育全市有艺术表演团体11个，公共图书馆14个，文化馆14个，文化站182个；电视台、广播电台、中短波广播发射台和转播台各1座，电视人口覆盖率98.33%，广播人口覆盖率99.37%。全市有各级各类卫生机构5337个，其中医院、卫生院461个；专业卫生技术人员4.37万人，其中执业医师1.51万人；卫生机构床位3.36万张。参加农村新型合作医疗的农民人数达349.21万人，实际参合率90.8%，覆盖面为100%。全市拥有全国和全省城市体育先进社区27个，全国农村体育先进示范站45个。全市已有社会体育指导员4299名，公共使用全民健身广场380个。参加第六届全国城市运动会，夺得3枚金牌、3枚银牌、3枚铜牌，团体总分151分，位居西北五省第一。人口、人民生活和社会保障年末常住人口830.54万人，其中男性人口429.32万人，占51.7%；女性人口401.22万人，占48.3%，性别比为107（以女性为100，男性对女性的比例）。全年出生人口7.81万人，出生率为10‰；死亡人口3.50万人，死亡率为5.48‰；全年净增人口8.02万人，自然增长率为4.52‰。城镇人口548.99万人，占66.1%，乡村人口281.55万人，占33.9%。年末全市户籍总人口764.25万人，比上年增长1.5%。全市在岗职工年平均工资25012元，比上年增长22.2%；城镇居民人均可支配收入12662元，增加1757元，增长16.1%；农民人均纯收入4399元，增加590元，增长15.5%。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元，比上年末增长2.7%。城镇居民人均现住房总建筑面积23.63平方米，农村居民人均居住面积42.92平方米。3.2世行报告关于西北地区城市的投资环境评定依据世界银行《政府治理、投资环境与和谐社会—中国一百二十个城市竞争力的提升》报告。总体上，中国各地区的投资环境按从好到差的顺序排列为：1.东南地区（江苏、上海、浙江、福建和广东）；2.环渤海地区（山东、北京、天津和河北）；3.中部地区（安徽、河南、湖北、湖南和江西）；4.东北地区（黑龙江、吉林、辽宁）；5.西南地区（云南、贵州、广西、四川、重庆和海南）；6.西北地区（山西、陕西、内蒙古、宁夏、青海、甘肃和新疆）。因为环渤海港口城市对中国西北地区许多企业来说是自然的通海口，主要的环渤海城市（临沂、威海、烟台、淄博、青岛）为中国西北地区提供了合适的评判基点。投资环境排名靠前的三个城市——武忠、乌鲁木齐、银川——在政府效率的许多指标上落后于山东最好的城市。在银川，企业的税费负担占销售收入的3.6%，优于环渤海地区的领先城市。不过，乌鲁木齐的比率是5.3%。而在呼和浩特、西安、大同、天水等西北地区城市，税费负担超过销售收入的6%。山东最好的城市在娱乐和旅行支出平均占销售收入的0.7%，与此相比，下列城市的企业在娱乐和旅行方面支出相对低：银川、大同和太原各占1.3%、武忠1%、运城0.6%、宝鸡1.2%、兰州1%。咸阳、呼和浩特、西宁、西安、乌鲁木齐、天水的企业娱乐和旅行支出占销售收入的1.5%至1.9%——是山东排名最高城市的两倍多。在与政府部门打交道所需时间方面，西北地区三个最好的城市与山东58天的标准有可比性——武忠45天、乌鲁木齐60天、银川62天。西宁（47天）也很有优势。调查表明，在下列城市，与政府部门打交道需要的时间极其长：兰州（98天）、西安（121天）、太原（110天）、包头（130天）。在海关通关方面，所调查的西北地区城市没有一个达到山东的基点标准（七天）。乌鲁木齐平均9.8天，是西部城市中海关通关最快的。与山东基点相比，大多数所调查的西北地区城市，海关通关要用两倍多的时间：银川（35天）、运城（20天）、太原（20天）、天水（20天）、宝鸡（18天）、西宁（21天）、大同（21天）。这样，四个西北地区城市：西宁、西安、太原、天水，在政府效率的四个度量指标中，有三个指标得分都很低。小型内资企业获得银行贷款方面，运城和兰州或多或少可与山东的基点标准相比较。调查表明，在其他的几个西北地区城市，中小企业借贷水平是正常的。不过，下列城市的企业获得贷款的比例似乎特别低：咸阳、呼和浩特和西宁（30%至32%）、西安和乌鲁木齐（20%至21%）、大同（10.5%）。银川、运城、咸阳、西宁、西安、大同和太原等城市，所调查的企业中超过10%的认为需要非正规支付才能获得贷款。太原和运城的企业认为需要非正规支付的比例最高，分别是18.4%、15.3%。据反馈，所调查的所有西北地区城市中，企业员工冗员率都超过山东1.5%的基点。银川、武忠、呼和浩特的冗员率最低，为1.9%至2%。宝鸡的企业冗员率为4.1%，是山东基点的3至4倍；兰州和西安（6.3%）是4至5倍；在天水、包头（7.6%至7.9%），则超出5倍之多。也许在西北地区，中国的劳动法执行地比较严格。不过，冗员严重的国有企业在地方经济占主导地为似乎是当地冗员率高更合理的解释。例如，在陕西、甘肃，国有企业占工业销售的81%，而山东则为34%。据反馈，西北地区城市由于电力或交通问题导致的产出损失较高。银川、武忠、宝鸡、兰州、西安的损失最低，占产出的0.8%至1.9%。这或多或少可与山东的基点（1.1%的损失率）相比较。在反馈的下列城市，所调查的企业损失率相当高：运城（8%）、大同和包头（4.1%至4.3%）、太原（5.4%）。西北地区企业对财产、合同权利保护方面的信心度较低。只有运城（77%）开始接近山东排名靠前的城市（84%）。在运城、呼和浩特、兰州、西宁、西安、大同、乌鲁木齐、天水、包头，所调查的企业对财产、合同权利保护的信心度为50%或低于50%。呼和浩特和大同的企业信心度尤其低，分别为27%、30%。在大多数所调查的西北地区城市，受到大专以上教育的劳动力比例超过了山东17.2%的基点。下列城市的比例尤其高：咸阳、呼和浩特、天水（23%至25%）、乌鲁木齐（27%）、西安（36%）。西安和乌鲁木齐的劳动力受大专以上教育比例高，反映出这些城市在高科技领域具有传统优势——包括核能、航空及信息技术。在其他西北地区城市，企业里受到大专以上教育的员工有合理的比例，除了武忠（只有9%）。生活质量方面，太原看起来是西北地区最适宜居住的城市，而在全国范围内，它在这次调查的120个城市中排在第54位。运城和太原人均教育支出最高，分别是2058元、882元（表A-14）。尽管有许多受到大专以上教育的员工，人均教育支出在下列城市却很少：咸阳（228元）、乌鲁木齐（225元）、西安（210元）。还有天水（221元）和武忠（179元），这些城市都对教育投入了（人均基础上）最少的财力资源。西北城市的女童入学率大体上为45%至49%，天水较高，为56%。在一些西北地区城市，医疗卫生保险相对普遍，如：乌鲁木齐（87%）、西安（83%）、包头（82%）。据反馈，武忠和兰州的医疗卫生保险普及面最低，分别是42%、51%。在这六个地区中，西北地区的新生婴儿死亡率最高。乌鲁木齐、呼和浩特、兰州和武忠的婴儿死亡率达到15‰至20‰；天水、咸阳和宝鸡新生婴儿死亡率最高，分别是29.2‰、22.4‰、20.8‰。环境是西北地区又一个弱项。只有两个城市的工业废弃物处理全部或差不多全部达到了环保标准：咸阳（100%）、宝鸡（97%）。所调查的西北地区城市中，有一半城市的工业废弃物处理环保标率只有90%至92%：太原、运城、乌鲁木齐、西安、西宁、兰州。下列城市的达标率甚至更低：包头、大同（85%至86%）、呼和浩特（79%）、天水（76%）、武忠（72%）。在一些城市，空气质量为良或优的时间不少于80%：呼和浩特、宝鸡、咸阳。一些城市的空气质量低于北京的基点标准：太原（61%）、运城（46%）、包头（49%）、大同（44%）、兰州（57%）。这可能反映了冶炼工业既造成了荒漠化又产生了污染。综上，可以看出西安市作为西北地区一线城市西北五省大开发的桥头堡，在国内投资环境比较方面，处于中游水平。风险评定为：中。二、行业与市场风险我们采用定量和定性分析相结合的方法，融合穆迪、标准普尔和惠誉等国际著名评级机构的信用评级方法和波特五力竞争模型。参考国际通用的沃尔评分系统、结合我国证券市场特色、考虑三大基本财务报表和审计意见、或有事项、期后事项等因素的综合影响；各个财务指标权重的确定，以AHP（层次分析法）计算所得的数值为基础，经过统计资料的不断验证、调整而成。通过跨行业关键指标的横向分析比较，结合本行业供求趋势和政策等关键因素的分析，全面评价该行业的投资风险，提高投资收益率，主要评价指标包括但不限于：1）行业对国民经济重要性2）行业进入壁垒3）产品供求状况，发展潜力4）盈利能力5）行业价格控制能力6）和供应商谈判中地位和控制成本和费用能力7）现金流量充足而稳定性8）政策风险9）企业管理难度10）投资报酬率和社会平均利润率比较11）亏损风险1.房地产行业概述1.1土地购置与开发面积受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-12月，2007年土地购置面积为40609.18万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时，土地开发率（土地开发面积占同期土地购置面积的比重）也有所提高，2006年提高到74.32%，为2000年以来的最高值，2007年，土地开发率为66.17%，小于2006年同期的水平，但要高于2003年以来其他年份水平。目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。2003年-2007年房地产土地开发率情况1.2商品房建设情况2007年，全国商品房累计施工面积为.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。2007年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，因此时商品房的供应量也相应增加。2007年商品房建设情况1.3商品房销售情况2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。2007年各类物业单月销售面积情况截止到2007年12月，商品房销售额累计29603.87亿元，比累计至2006年12月份20509.68亿元的销售额相比，增长了42.1%。受9月份颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收缩信贷的影响，自2007年10月后商品房的销售额增速下降。其中，商品住宅的销售额为25323.48亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38亿元，同比增长16.4%。在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。2007年商品房销售额情况1.4房地产价格情况2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落，已从9月的1.7%下降至12月的0.2%。5-11月，房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来，房价环比涨幅连续4个月扩大。6月以来，全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持。首先，实际利率持续低位徘徊，使购房者持有房屋成本相当低，刺激了投资性购买的需求。其次，国内住宅租金收益率（毛租金除以住宅市值）近年来一直处于下降趋势，投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。另外，2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降，增加了在房地产投资上的资金配置。预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年。2.房地产行业综合风险分析2.1宏观经济波动风险分析2.1.1宏观经济波动性风险分析按经济周期理论分析，目前，我国经济的增长正处于新中国成立以来的第10轮经济周期中。与前9轮经济周期相比，从2000年开始的本轮经济周期一改以往短期持续的特点，而本轮经济周期的上升阶段到2007年底已持续8年，我国经济在8%至11%的适度增长区间内平稳较快地运行，而且此次增长还在继续中。这表明，我国经济周期波动出现了新的波动形态，即经济周期波动的上升阶段大大延长，经济在上升通道内持续平稳地高位运行。同时，从政策层面看，我国宏观调控改变了以往在我国经济全面过热之后再进行调控的措施，而是及时调控、不断调控，这有利于防止经济出现“大起大落”现象，从而也有利于经济周期上升阶段的延长。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，而宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产行业的发展水平。从国外的发展情况看，这种现象也较为明显。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。从目前来看，我国房地产市场处于行业发展的景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，我国房地产市场在未来一段时期内仍将保持较快的发展速度。2.1.22007年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。2.2近年颁布重要政策风险分析2.2.1金融政策风险分析房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策（尤其是货币政策）调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。2007年频繁的加息、存款准备金率提高到历史最高点以及提高第二套房贷的首付款和贷款利率，已经非常明显的体现出了金融紧缩的趋向；而在2007年12月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等，这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，为此，2008年房贷政策的趋紧已成一种必然。以上调控政策，体现了监管层严格抑制个人以贷炒房的投机需求、大力防范房地产信贷增长过快引发金融风险的政策导向。但同时从紧的货币政策使贷款买房人的压力加大，信用风险也随之产生。从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。2.2.2发改委与商务部全面限制外资涉足房地产业经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，本次调整充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，越来越追求“利用外资”而不是“被外资利用”。最新版本《外商投资产业指导目录》中鼓励类一栏中已经没有房地产的身影。07年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。2.2.2007年的宏观调控虽然在抑制需求方面出台了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供给方面却显得乏善可陈；应该说调控政策并没有很好的扭转供需关系，供不应求仍然是目前房价上涨的主要原因；而在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。同时，2007年以来，国土部门主要在三方面继续深化细化土地供应调控措施，一是下发贯彻落实文件，要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理，防止开发企业以少量资金囤积大量土地；要求实行“净地”出让，加快开发建设速度；合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。三是加强批后监管，加大以房地产开发为重点的闲置土地清理工作，防范闲置土地。此外，土地相关政策还包含提高税收，以及未来在土地节约集约方面的措施。国家加大对保障性住房的建设也将对当前的房地产需求产生分流。同时，土地市场的严格控制，也将对企业带来重大影响。按新的土地招拍挂规定，企业分期拿地、分期付款均无法施行。而近几年，这是部分大型企业最为有力的储备土地手段之一。土地市场的杠杆由此将大幅降低，从而对储备增加形成抑制。对闲置土地的日益严格管理，也将打击上市公司增加储备的积极性，增加其难度。另外，随着土地购置费的不断增加，影响最大的便是资金相对薄弱的中小企业，这也将加速房地产市场的洗牌，优化房地产市场的结构。2.2.42007年12月我国公布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》将耕地占用税税额标准在现行规定的基础上提高了4倍左右；统一了内、外资企业耕地占用税税收负担；从严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。以上措施是为了贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，通过提高耕地占用税税额标准，使其充分反映物价和地价的上涨，保持耕地占用税占用地成本20%左右的水平。提高开发商占用耕地的成本，加大了开发商的成本压力。2.3上下游行业变化风险分析2.3.1土地供应风险分析及提示房地产市场以土地为经营资源的特殊性决定了供应的瓶颈。寡头垄断的市场、缓慢的拆迁、耕地的保护、效率的缓慢都限制了供应的提速。2003年831大限后，全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，自2005年下半年以来，全国土地供应更是持续17个月同比负增长，土地供应短缺一览无疑。2007年5月，由于基数的原因，全国房地产企业购置土地面积增速才呈现正值，但不少城市依旧紧缩地根，全国绝大多数城市都没有完成2007年初制定的供地计划。（1）商品房市场化与土地非市场化矛盾经过城镇住房体制改革，我国的商品房供求已经完全市场化，大多数居民通过商品房市场购买住房，房地产开发和销售由追求利润最大化的开发商承担。一是从一级市场“招拍挂”，而是土地二级市场转让。不论哪种方式，政府“有形的手”都掌握着土地的供应。市场可以调节商品房市场的供应，却不能影响土地供应，土地开发的时间和规模都完全由政府拍板，制度因素带来了土地非市场化和商品房市场化的冲突，表现为土地供应不能满足市场的需求。（2）拆迁速度放缓拆迁容易产生社会矛盾和产权纠纷，各地越来越多的钉子户和目前和谐社会目标相冲突。为了社会稳定的基本目标，政府完全有理由牺牲房地产行业的利益，控制拆迁的速度，土地供应受到进一步制约。（3）能盘活的存量土地有限国家三令五申要求限制土地囤积，但闲置土地中有包含很多产权纠纷而无法供地的历史遗留问题，也包括需要修改规划，无法开工的地块。各种利益掣肘，各层矛盾丛生，建设用地囤积远不只是开发商逐利的行为。2.3.2房地产金融信贷供给风险分析及提示（1）房地产开发贷款对开发商而言，资金的重要性并不亚于土地，房地产商拿地、开发、营销的各个环节都离不开资金的支持。从房地产开发资金来源来看，其他资金、自筹资金、国内贷款以及利用外资是最重要的四块。自2004年，央行加强房地产信贷业务管理以来，房地产开发资金中直接来自国内贷款的比重从接近25%下降到20%附近，而近三年房地产上市公司有息负债占总债务比重虽亦有下降但仍接近50%。看上去房地产企业对银行资金的依存度在下降，但这只是表面现象，实际上房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例远高于此。首先，“自筹资金”并不仅仅包括开发商原始资本积累。地产商在申请银行贷款的过程中，为了满足“项目资本金比例不低于35%”的基本条件，往往通过向关联企业相互拆借或挪用其他已开工项目资金来达到目的，因此“自筹资金”中有相当一部分款项间接来自商业银行的贷款。其次，开发资金来源中占比最大的“其他资金来源”，其主要组成部分是“定金、预收款”以及“个人按揭贷款”，同样有相当的比例来源于银行贷款。央行研究局表示，目前房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。然而，在2007年12月刚结束的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年央行将开始实施“从紧的货币政策”，这意味着房地产相关信贷政策将更加严格。而这对于主要资金来源于银行贷款的房地产开发企业来说则是个不小的打击。但从银行信贷角度看，银行只是收紧信贷，并不是不贷。房地产业将仍是银行利润的重点。（2）个人消费贷款2007年以来央行6次加息，10次上调存款准备金率，代表着我国实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。但加息并没有抑制住房地产市场反而变得越来越活跃。由于经济手段调节的滞后性，加息的效果还没有达到政策预期，这就不排除2008年不对称加息的继续。随着利率升高，贷款购房者还贷压力逐步累积。2.3.3建材供给能力及价格风险分析及评价2007年水泥产量保持平稳增长，与以前年度相比，水泥产量增幅并未随固定资产投资增幅的增长而增长，而是有所回落，这显示出2007年的行业结构调整在防止出现产量过剩、控制总量方面已初见成效。2007年全国水泥总产量13.5亿吨，较上年增长13.5%。水泥价格水平稳中有升。2007年水泥价格除年初出现季节性回落外，全年水泥价格基本保持稳中趋升的走势。预计2008年水泥价格仍将保持上升的态势，水泥行业的经营环境将继续向好。2007年我国玻璃产业进一步升级，各类高科技生产设备投入使用，新型材质玻璃也不断涌现，各地玻璃产量持续平稳走势。2007年12月各主要城市玻璃价格开始回落，预计2008年原材料价格仍将继续上涨，玻璃价格不会出现大幅下降，新增产能对市场的压力也将随着“十一五”期间淘汰落后玻璃产能目标的逐步实现而得以释放。从建材市场的供给能力及价格走势来看，2008年建材市场价格将稳中有升，对房地产开发商而言有一定的成本风险。2.3.4购买能力风险分析及评价2007年，全国城镇单位就业人员和可支配收入同比继续增加，城镇居民人均可支配收入13786元，实际增长12.2%。预计居民收入在2008年仍将不断提高，会增加居民的收入预期和购买实力，为房地产业提供有力的支持。在企业层面，从国家统计局的景气调查结果来看，企业家对宏观经济发展信心比较稳定，2007年四季度企业家信心指数为139.6，处于景气指数比较高的区间，这一局面将会为写字楼市场提供一个良好的需求环境。对于依托于商业的商业用房市场来说，购买能力也较强。预计全国前30家连锁企业2008年到2009年全年销售额仍将扩大，而商业企业快速健康发展和大举扩张的趋势，将形成了强大的购买力，为商业地产在2008年的良好发展奠定坚实的基础。所以，综合来看，2008年我国房地产行业的购买力风险不大。但从住宅方面来看，表面上来看，收入的增幅要高于房价的涨幅，但是，不容忽视的是单套住宅动辄以万元，十万元计价，而收入的提高是以元、千元来计，所以收入虽然提高了，但是收入与房价之间的绝对差额反而是在不断拉大。2008年，房价过高和居民有限购买能力之间的矛盾仍将存在。2.4行业风险分析2.4.1市场供需风险分析及提示近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来2-3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。2.4.2价格风险分析及提示2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。在全国房价上涨的同时，北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨，其他三周都出现了不同程度的下跌。此外，2007年10月份，上海、深圳和广州的房价都出现了下降的拐点，这种下跌的趋势一直持续到2007年12月份。部分城市房价的下降加大了全国房地产市场的风险。2.4.3行业竞争风险分析及提示2007年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而2007年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。2007年国家实行了多项政策对房地产市场进行规范，其中对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度。其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流，但就行业而言，其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地，行业供给量会因此而减少。而在开发企业资金来源方面，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，以上是公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债券等方式融资了更多资金，利用充裕的资金进行圈地，直接提升了竞争能力，挤压了中小开发商的生存空间。从银行规避风险的角度，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。总体上对行业的发展是种限制，但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严，可能影响有限。对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，将会寻求将土地卖给实力强大的开发商。因此，开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响，是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂。优质公司在其中受到的影响有限，同时可以获得资源整合的机会。2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析2007年末，居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款。人民币中长期贷款比年初增加2.4万亿元，同比增长22%，其中投向房地产业3337.5亿元，占新增中长期贷款的13.9%。高速增长的房贷规模一方面反映出目前国内房地产市场规模扩大，房贷真实需求量也在上升；另一方面还反映出商业银行为追求利益盲目扩大房贷规模。2.5.1房地产开发商引发的风险由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。三是分期首付。目前，在国家不断提高首付比例的同时，部分开发商却在不断地降低首付，其中购房者少于国家规定的部分，由开发商垫付，垫付资金在交房时返还开发商。这样的促销可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。在这种情况下，降低了贷款的首付，将加大银行的授信风险。2.5.2住房贷款人引发的风险个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。但在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露。一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在，这会影响借款人收入的稳定，从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约”。这种风险对银行的损害更大。房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。3.细分市场风险分析3.1中国商业地产概述3.1.1商业地产的定义商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。3.1.2商业地产开发风险因素一、选址应权衡各种因素，商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”。二、开发规模宜适度：目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。三、项目定位应适度超前在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。四、营造主题特色吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响毕竟有限。五、专业化经营管理保证投资者利益有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。3.2西安商业地产3.2.1西安房地产行业在西部大开发的前提下，尤其是土地政策带动了西安房地产行业的兴起，投资高速增长，推动了固定资产投资增长，成为推动宏观经济发展的重要因素。西安房地产开发投资比重超过社会固定资产投资的24.6%；“十五”期间西安完成房地产开发投资644.8亿元，个人购房比例持续增长，呈现出欣欣向荣的景象。九部委新政施行已一年，西安房地产市场运行平稳，人们的观望氛围并不严重，价格和销售量都是稳步上升，没有出现大起大落。8月的商品房销售较上月的交易量增长19.7%，较去年同期上涨41.93%。房地产市场已经很明显地走出了销售淡季，西安房地产市场出现了真正的“金九银十”价格表现（2006年8月各城区物业均价图）从各城区物业均价图中看出：普通住宅和写字楼均价依然是城内最高，其次是西高新和城南，第二的城南，第三位的是西高新。城北还是末位；别墅均价城南居第一，其次是西高新和城内，然后依次是城北、城东、城西。3.2.2项目所处商圈市场分析人流量是商业区赖以生存的首选条件，也是商圈构成的决定性指标。成熟的商圈是一种叠加效应，商家在商圈内能够产生效应倍增，降低了商家独立宣传推广的成本，还能产生更大的集散地效应。形成特色商圈，是未来商业竞争的方向之一。目前，西安商业地产基本形成了以东、西两条大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工市场（康复路）为主的长乐路商圈。其中以钟楼商圈居首位，占三大商圈总人流量的70%以上。东、西大街以时尚主题对话世界经济，轻工市场（康复路）商圈以批零兼营延续历史商肪，小寨商圈以高校消费群体接轨国际。这三大商圈的发展变化，基本使西安商业地产形成了三足鼎立的格局。位于炭市街与东大街交汇处的《东大街购物公园》项目，地处西安市最繁华的钟楼商圈，是唐皇城复兴规划的“中心商业区”，由于地理位置优势，本项目可以吸收三个黄金商圈的大部分人流量。（1）钟楼商圈西安自古以来一直是西北地区的商贸重镇，又恰逢国家西部大开发战略实施，这一地区将再次成为中国西部商业地产的热点区域。近年来，骡马市商业步行街、中环、家乐福、百安居等知名品牌相继在西安亮相，使得西安成为国内外著名商业机构的“联合国”。从目前西安商业地产市场来看，钟楼商圈一直是商气最旺的地区。东大街上的专卖店、北大街上的电器卖场、南大街上的高档品牌集散地各显特色。钟楼商圈是城内最为引人瞩目的“焦点”，人气指数列所有商圈之首，是西安地区金融行业最为密集和最为发达的板块。钟楼商圈最具生命力的表现是圈内各个企业一波又一波的竞争热潮。这种争先恐后，把商场变成了赛场，使钟楼商圈的商业价值一路冲高。（2）炭市街商圈炭市街商圈已经形成以水产、海鲜、干果、调味品、蔬菜为主的副食商圈，同时由于三大商圈在此交汇，炭市街周边业态丰富，服装服饰、星级酒店、特色餐饮、娱乐休闲、美容美发、鲜花批发等诸多业态在此地蓬勃发展，《东大街购物公园》的建设，将使炭市街提升为敢与钟楼、小寨、长乐路三大原有商圈相媲美的第四个商圈。3.2.3市场预测（1）从西安房地产市场的健康发展来看随着国家对地产市场管理逐步规范，居民收入稳步增长，以住宅建设为主体，以专业化、综合化商业楼盘建设为辅助的地产行业迎来了一个重大的发展机会，市场拓展空间更为广阔。在今后的几年内，商业地产将逐步跃居住宅地产之上。（2）从市场潜力来看目前我国城镇人均住房面积仅在14平方米左右。国际经验表明，在人均居住建筑面积达到33-35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。（3）从城市发展角度来看“西安皇城复兴计划”将城墙内50万居民在20年内移居城外，使城内人口下降至25万人以下，还原西安历史古城风貌，重振盛唐雄风，变城内为旅游区，不再定点住宅和商业项目，这意味着城内稀缺的商业地产将大幅升值。（4）从人口流动情况来看预计到2010年西安城市流动人口将达到1000万人以上，按人均商旅居住、商旅活动场所最低标准（居住4平方米，建筑面积8平方米；商务活动场所8平方米，建筑面积16平方米）来计算，需要为流动人口建筑约800万平方米的租赁房屋和1600万平方米的商旅活动场所和经营场所。国家实施西部大开发战略，使西部商务中心的位置更加突出，市场对商务楼盘的需求会更加旺盛。（5）从国家政策层面来看明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。在西安古城墙内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。加强区域协作，增加城市辐射能力。发展西安在关中城市群中的龙头作用；提升西安在黄河中上游的中心城市地位；加强与欧亚各国和城市的交流与合作。加快改造和完善中心商业区，便民商业网点三级商业服务网络，使新建、改造的商业街区、商贸设施具备先进的现代化服务功能。这些皆为《东大街购物公园》项目提供了政策依据和市场空间。（6）从资金流动的趋势来看据国家对各行业投资回报率的统计数据，房地产业的投资回报率居其它行业前列，从业人员收入居其它行业前列。从现实情况来看，目前还有大量游资受政策限制徘徊在房地产市场之外，一旦时机成熟，必然涌入市场。从以上趋势可很清楚的看到，房地产价格会不断上扬走高。（7）从土地资源的不可再生和稀缺性来看《东大街购物公园项目》地处东大街最繁华地段，随着西安城墙内中心商业区改造进程的加快，土地政策越来越严格，土地愈来愈稀缺，势必促进和带动房地产价格不断上涨。（8）销售及租赁价格趋势随着西安西部中心城市位置的确定，国家西部大开发战略的进一步实施，来西安从事商贸经营的流动人口将不断增加。西安城市国际化、市场化、人文化、生态化发展规格逐年提升，房地产价格上涨的趋势不可遏制。据业内人士分析：住宅每平方米销售价格将上涨10-15%；商务公寓、写字楼每平方米销售价格将上涨15-20%；商铺销售价格将上涨20-35%。住宅每平方米租赁价格将上涨20%左右；商务公寓、写字楼每平方米的租赁价格将上涨15%左右；商铺的租赁价格将上涨30%左右。综上，风险评定为：中偏高。三、企业/管理团队风险1.企业及其管理团队1.1公司沿革陕西华威房地产开发有限公司（以下简称华威公司）创建于2001年4月30日，注册资本金为8000万元人民币，是由陕西兵器化工研制厂与自然人杨文化共同出资组建的有限责任公司。陕西兵器化工研制厂出资4875万元，占股权60%，杨文华出资3125万元，占股权40%。为了减少国有体制对公司发展的制约，2006年6月，公司清退了国有体制陕西兵器化工研制厂的股权，注册资本金减少到3125万元，变更为自然人杨文华的独资公司。2007年10月，公司为进一步发展壮大，对外扩股增资，吸收杨建成、杨少华入股，注册资本金增加到20000万元人民币，其中杨建成出资10000万元人民币，占股权50%，杨文华出资5000万元人民币，占股权25%，杨少华出资5000万人民币，占股权25%，同时选举杨建成董事长（法定代表人）。1.2法人治理结构华威公司按照《公司法》规定建立法人治理结构，明晰“责、权、利”。具体如下：1.2.1股东会按照华威公司章程，股东会是公司的最高权力机构，依法行使下列职权：1.决定公司的经营方针和投资计划；2.选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；3.选举和更换监事，决定有关监事的报酬事项；4.审议批准董事的报告；5.审议批准监事的报告；6.审议批准公司的年度财务预算、决算方案；7.审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；8.对公司增加或减少注册资本作出决定；9.对发行公司债券作出决定；10.对股东向股东以外的人转让出资作出决议；11.对公司合并、分立、变更经营形式，解散和清算等事项作出决议；12.修改公司章程。股东会每年至少召开一次，并可根据需要按公司章程规定的法律程序召开临时股东会，行使上述职权。1.2.2董事会华威公司董事会由股东会选举产生，董事会由三名董事组成，设立董事长一人，董事二人。董事长：杨建成先生，现年53岁，中共党员，大学文化，高级经济师职称。1969年至1988年在中国人民解放军某部服役，历任班长、排长、连长、营长等职务；多次荣获“五好战士”、“模范党员”、“优秀军事干部”等荣誉；1989年专业到军工企业，西安后在兰州军区化工厂、陕西兵器化工研制厂等企业任厂长、党委书记等职；2003年转入民营企业工作至今。杨建成先生是一位具有开拓精神、风骨刚毅，沉稳干练，对企业发展的风险防范有独到见解的现代企业家。董事杨文华，现年30岁，1996年毕业于陕西省人民警察学校同年在西安市公安局参加工作，2001年下海投资房地产至今天，是一位懂法律、会管理、善经营的青年企业家。董事杨少华，现年26岁，2005年毕业于西安工业学院，跟随舅父从事矿业开发两年之久，2007年10月参股华威公司，是一位有雄心、善学习、懂管理、能吃苦的年轻企业家。1.2.华威公司实行董事会领导下的总经理负责制，成立总经理办公会，重大问题实行总经理负责制。总经理魏纯良：现年42岁，法学硕士、高级工商管理硕士、高级职业经理人，曾任中外合作企业总经理，以管理经营业绩突出获得“中国优秀职业经理人”和“外资企业先进管理者”荣誉称号，现任华威公司总经理。总经理助理韩奎：现年38岁，汉族，大学文化，高级工程师。曾任大型国有企业车间主任、副厂长等职务，熟悉生产调度、工程建设。总工程师刘玉林：现年35岁，汉族，大学文化，高级工程师职称，曾任预算员、监理工程师、施工企业项目经理，多次获得政府奖励。现任华威公司总工程师。总会计师朱欣：现年46岁，高级会计师，曾在大型国有企业任财务经理、总会计师等职，有丰富的财务管理工作经验，对资本运作及企业股