房地产经纪人资格考试法规与政策实战演练题库

房地产经纪人资格考试法规与政策实战演练题库一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构从事房地产经纪活动，应当遵循的原则不包括（）A.合法、公平、诚实信用B.自愿、平等、协商C.公开、透明、高效D.保守秘密、维护权益解析：本题考查房地产经纪活动的基本原则。《房地产经纪管理办法》第三条规定，房地产经纪机构从事房地产经纪活动，应当遵循合法、公平、诚实信用原则，遵循自愿、平等、协商、公平竞争的原则，向委托人提供真实、准确的房地产信息，并按照委托合同约定，提供房地产经纪服务。选项A、B、D均为法定原则，选项C“公开、透明、高效”虽为行业追求目标，但并非《办法》明确列举的原则。正确答案为C。2.房地产经纪机构备案时，应当提交的材料不包括（）A.营业执照B.房地产经纪机构备案申请表C.法定代表人身份证明D.房地产经纪专业人员资格证书解析：根据《房地产经纪管理办法》第十条规定，房地产经纪机构备案应当提交营业执照、房地产经纪机构备案申请表、法定代表人身份证明、房地产经纪专业人员资格证书等材料。选项A、B、C均为备案必交材料，选项D“房地产经纪专业人员资格证书”是个人执业资格证明，机构备案需提交的是机构内持有该证书的人员名单，而非证书本身。正确答案为D。3.在房地产经纪服务合同中，关于委托期限的约定，下列说法正确的是（）A.委托期限最长不得超过3年B.委托期限由双方协商确定，但不得低于1个月C.委托期限届满，经委托人同意，可以续期D.委托期限的约定是合同生效的必要条件解析：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同应当约定委托期限，委托期限由双方协商确定，但不得低于1个月。委托期限届满，经委托人同意，可以续期。选项A错误，法律未设最长限制；选项B正确；选项C正确；选项D错误，合同可因其他必要条款生效。正确答案为B。4.房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，应当由（）承担赔偿责任A.房地产经纪机构B.执业房地产经纪人个人C.房地产经纪机构与个人按比例D.委托人自行承担解析：根据《房地产经纪管理办法》第三十二条规定，房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，由房地产经纪机构承担赔偿责任；房地产经纪机构承担赔偿责任后，可以依法向有过错的房地产经纪人追偿。选项A正确，机构承担首要责任。正确答案为A。5.房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务，应当与开发商签订书面代理合同，合同中应当明确（）A.代理期限、代理权限、代理费用B.销售底价、折扣比例、返点方案C.最低销售量、逾期销售责任、违约金标准D.开发商的资质等级、项目预售许可证号解析：根据《新建商品房销售代理机构管理暂行规定》第十五条，新建商品房销售代理合同应当明确代理期限、代理权限、代理费用、支付方式、违约责任等条款。选项A正确；选项B涉及价格调控红线，禁止写入合同；选项C部分条款可能涉及，但非核心必列条款；选项D为开发商资质信息，非代理合同核心内容。正确答案为A。6.在存量房经纪业务中，委托人要求房地产经纪机构为其保守商业秘密，下列说法正确的是（）A.机构不得以任何形式泄露委托人的购房意向B.机构可以将委托人的信息用于其他营销活动C.委托人同意后，机构可以将信息提供给合作伙伴D.机构泄露信息后，委托人无权要求赔偿解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构应当向委托人说明房地产经纪服务合同的内容和权利义务，并按照合同约定，向委托人提供真实、准确的房地产信息，保守委托人的商业秘密。选项A正确；选项B、C错误，未经同意不得泄露或他用；选项D错误，泄露需承担赔偿责任。正确答案为A。7.房地产经纪机构发布房地产广告时，不得含有下列内容，但不包括（）A.对规划用途、建设规模等作出承诺B.超出批准的预售范围预售商品房C.明确承诺最低价D.不得含有升值承诺解析：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有对规划用途、建设规模等作出承诺的内容；不得含有超出批准的预售范围预售商品房的内容；不得含有升值承诺；不得含有升值承诺。选项A、B、D均为禁止内容，选项C“明确承诺最低价”虽属价格承诺范畴，但未明确列为禁止，实际操作中仍需谨慎，但与其他选项相比，法律禁止程度较低。正确答案为C。8.房地产经纪人员与委托人签订委托合同时，应当向委托人说明（）A.机构收费标准和收费方式B.房地产市场最新行情分析C.机构推荐的最佳房源D.委托人的信用等级评估解析：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同签订时，房地产经纪人员应当向委托人说明合同内容，特别是收费标准和方式。选项A正确；选项B、C、D非合同必说明内容。正确答案为A。9.在房地产经纪活动中，因房屋权属问题导致交易失败，给委托人造成损失的，房地产经纪机构应当（）A.退还已收取的佣金B.承担全部赔偿责任C.与委托人协商解决D.证明自己无过错即可免责解析：根据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当承担相应责任。选项A正确，退还佣金是基本义务；选项B不完全，需区分责任；选项C程序性，非必然结果；选项D错误，机构需承担审查义务。正确答案为A。10.房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当（）A.30日内向原备案部门报告B.60日内向原备案部门报告C.办理变更备案手续D.无需向备案部门报告解析：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当办理变更备案手续。选项C正确，变更需备案。正确答案为C。二、填空题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当（______）日内向原备案部门报告。参考答案：30解析：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当30日内向原备案部门报告。该条款明确规定了报告时限为30日，是机构变更管理的重要程序要求。2.房地产经纪服务合同应当明确委托（______）、委托事项、服务内容、权利义务、收费方式、违约责任等条款。参考答案：期限解析：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同应当明确委托期限、委托事项、服务内容、权利义务、收费方式、违约责任等条款。委托期限是合同的核心要素之一，规定了服务的时间范围，是双方权利义务产生的基础。3.房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，由（______）承担赔偿责任。参考答案：房地产经纪机构解析：根据《房地产经纪管理办法》第三十二条规定，房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，由房地产经纪机构承担赔偿责任；房地产经纪机构承担赔偿责任后，可以依法向有过错的房地产经纪人追偿。机构承担首要责任体现了行业监管要求。4.房地产经纪机构发布房地产广告时，不得含有对（______）作出承诺的内容。参考答案：规划用途、建设规模解析：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有对规划用途、建设规模等作出承诺的内容。这是为了防止开发商或中介机构夸大宣传误导消费者，维护市场秩序。5.房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务，应当与开发商签订书面代理合同，合同中应当明确（______）、代理权限、代理费用。参考答案：代理期限解析：根据《新建商品房销售代理机构管理暂行规定》第十五条，新建商品房销售代理合同应当明确代理期限、代理权限、代理费用、支付方式、违约责任等条款。代理期限是代理合同的核心要素，界定了代理行为的起止时间。6.委托人要求房地产经纪机构为其保守商业秘密，房地产经纪机构应当（______）委托人的商业秘密。参考答案：保守解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构应当向委托人说明房地产经纪服务合同的内容和权利义务，并按照合同约定，向委托人提供真实、准确的房地产信息，保守委托人的商业秘密。保守商业秘密是机构的基本义务。7.房地产经纪机构及其分支机构不得以（______）等不正当手段招揽业务。参考答案：虚假广告解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定，房地产经纪机构及其分支机构不得以虚假广告、隐瞒真相等不正当手段招揽业务。禁止虚假广告是维护市场诚信的重要措施。8.房地产经纪服务合同签订时，房地产经纪人员应当向委托人说明（______）。参考答案：合同内容解析：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同签订时，房地产经纪人员应当向委托人说明合同内容，特别是收费标准和方式。这是保障委托人知情权的重要环节。9.因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当（______）相应责任。参考答案：承担解析：根据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当承担相应责任。机构需对服务过程中的尽职义务负责。10.房地产经纪机构发布房地产广告时，不得含有（______）承诺。参考答案：升值解析：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有升值承诺。这是为了防止机构或开发商误导消费者，夸大投资回报预期，维护市场理性。三、判断题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1.房地产经纪机构备案后，可以随时变更备案信息，无需经过批准。（）错误解析：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当办理变更备案手续。备案信息变更需按规定程序办理，并非可以随时变更，因此该说法错误。2.房地产经纪服务合同中，委托人可以随时解除合同，但需提前30日通知机构。（）错误解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定，委托人解除合同应当符合合同约定，但法律未规定必须提前30日通知。解除条件由双方协商确定，因此该说法错误。3.房地产经纪机构可以将其承接的经纪业务转委托给其他机构，但需告知委托人。（）错误解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构承接的经纪业务，不得转委托。转委托可能损害委托人利益，增加交易风险，因此法律禁止，无需告知即可。该说法错误。4.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取佣金。（）错误解析：根据《房地产经纪管理办法》第四条规定，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪人员不得以个人名义承接经纪业务。个人承接业务属于违规行为，因此该说法错误。5.房地产经纪机构发布房地产广告时，可以承诺具体交付日期。（）错误解析：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有对规划用途、建设规模等作出承诺的内容。交付日期属于具体项目信息，可能涉及规划或建设承诺，因此禁止承诺，该说法错误。6.房地产经纪机构及其分支机构可以收取委托人支付的服务费以外的其他费用。（）错误解析：根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定，房地产经纪机构及其分支机构不得收取委托人支付的服务费以外的其他费用。禁止额外收费是维护市场秩序的重要措施，因此该说法错误。7.房地产经纪服务合同签订时，房地产经纪人员应当向委托人说明收费标准和方式。（）正确解析：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同签订时，房地产经纪人员应当向委托人说明合同内容，特别是收费标准和方式。这是保障委托人知情权的重要环节，因此该说法正确。8.因房屋权属问题导致交易失败，委托人可以要求房地产经纪机构退还已支付的服务费。（）正确解析：根据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当承担相应责任，包括退还已收取的服务费。因此该说法正确。9.房地产经纪机构发布房地产广告时，可以含有“价格最低”等绝对化用语。（）错误解析：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有“价格最低”等绝对化用语。绝对化用语可能构成虚假宣传，误导消费者，因此禁止使用，该说法错误。10.房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当30日内向原备案部门报告。（）正确解析：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当30日内向原备案部门报告。该条款明确规定了报告时限，因此该说法正确。四、简答题（本大题共8小题，每小题2分，共16分）1.简述房地产经纪机构备案应当提交的材料。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十条规定，房地产经纪机构备案应当提交下列材料：（1）营业执照；（2）房地产经纪机构备案申请表；（3）法定代表人身份证明；（4）房地产经纪专业人员资格证书；（5）房地产经纪机构内部管理制度；（6）其他法律、法规、规章规定的材料。提交的材料需真实、完整、有效。解析：备案材料是机构合法经营的基础，包括主体资格证明（营业执照）、执业人员资质（资格证书）、内部管理规范等。提交材料需符合法定要求，确保机构具备开展经纪业务的条件。2.简述房地产经纪服务合同应当包含的主要内容。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同应当包含以下主要内容：（1）委托期限；（2）委托事项；（3）服务内容；（4）权利义务；（5）收费方式；（6）违约责任。合同内容需明确具体，保障双方权益。解析：合同是规范经纪服务的法律依据，核心内容应涵盖服务范围、期限、费用、责任等关键要素。明确约定可减少纠纷，保障交易安全。3.简述房地产经纪机构及其分支机构不得从事的行为。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定，房地产经纪机构及其分支机构不得从事以下行为：（1）以虚假广告、隐瞒真相等不正当手段招揽业务；（2）收取委托人支付的服务费以外的其他费用；（3）接受委托后，未经委托人同意，擅自变更委托事项；（4）为委托人提供的信息不真实、不准确；（5）法律、法规、规章禁止的其他行为。解析：禁止行为是维护市场秩序的重要措施，包括禁止虚假宣传、额外收费、擅自变更委托事项等。这些行为可能损害委托人利益，扰乱市场秩序。4.简述房地产经纪人员在执业过程中应当履行的义务。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪人员在执业过程中应当履行以下义务：（1）遵守法律、法规和行业规范；（2）向委托人说明服务内容和收费方式；（3）向委托人提供真实、准确的房地产信息；（4）保守委托人的商业秘密；（5）按照委托合同约定，提供房地产经纪服务。解析：执业义务是保障经纪服务质量和消费者权益的基础，包括遵守法规、如实告知、保护隐私等。履行义务是执业的基本要求。5.简述房地产经纪机构发布房地产广告的禁止性规定。参考答案：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产经纪机构发布房地产广告时，不得含有以下内容：（1）对规划用途、建设规模等作出承诺；（2）超出批准的预售范围预售商品房；（3）含有升值承诺；（4）含有“价格最低”等绝对化用语；（5）法律、法规、规章禁止的其他内容。解析：发布广告需遵守相关法律法规，不得夸大宣传或误导消费者。禁止性规定旨在维护市场诚信，防止虚假宣传。6.简述房地产经纪机构及其分支机构变更备案的程序要求。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当：（1）在变更后30日内向原备案部门报告；（2）提交变更备案申请及相关材料；（3）原备案部门审核通过后，办理变更手续。变更需及时报告并提交材料，经审核后方可生效。解析：变更备案是机构管理的重要环节，需在规定时限内报告并提交材料。程序要求体现了监管要求，确保机构信息准确。7.简述因房屋权属问题导致交易失败的责任承担。参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当承担相应责任，包括：（1）退还已收取的服务费；（2）赔偿委托人损失；（3）向有过错的经纪人员追偿。机构需对服务过程中的尽职义务负责。解析：责任承担是维护交易安全的重要措施，机构需对服务过程中的尽职义务负责。因权属问题导致交易失败，机构需承担相应责任，保障委托人权益。8.简述房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务的要求。参考答案：根据《新建商品房销售代理机构管理暂行规定》第十五条，房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务时，应当：（1）与开发商签订书面代理合同；（2）明确代理期限、代理权限、代理费用等条款；（3）遵守相关法律法规，不得违规操作；（4）向购房人提供真实、准确的商品房信息。解析：承接销售代理业务需签订书面合同，明确核心条款。机构需遵守法律法规，提供真实信息，保障交易安全。五、应用题（本大题共8小题，每小题4分，共32分）1.某房地产经纪机构接受委托人委托，为其出售一套存量房。合同约定，机构收取佣金后，需在房屋过户完成后3日内将尾款支付给委托人。后因委托人未按时支付尾款，机构将房屋出售给第三人。请问机构的行为是否合法？为什么？参考答案：机构的行为不合法。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构承接的经纪业务，不得转委托。机构在未征得委托人同意的情况下，擅自将委托事务转委托给第三人，属于违规行为。解析：机构的行为违反了禁止转委托的规定。转委托可能损害委托人利益，增加交易风险，因此法律禁止。机构需征得委托人同意后方可转委托，否则属于违规行为。2.某房地产经纪机构发布一则广告，宣称其代理的一套公寓“价格最低，即买即享优惠”。请问该广告是否合法？为什么？参考答案：该广告不合法。根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有“价格最低”等绝对化用语。绝对化用语可能构成虚假宣传，误导消费者，因此禁止使用。解析：广告中“价格最低”属于绝对化用语，可能构成虚假宣传。机构发布广告需遵守相关法律法规，不得使用绝对化用语，否则属于违规行为。3.某房地产经纪人员接受委托人委托，为其寻找出租房源。合同约定，服务费为半个月租金。后因经纪人员工作失误，导致委托人错失租客，损失半个月租金。请问委托人可以要求经纪机构赔偿吗？为什么？参考答案：委托人可以要求经纪机构赔偿。根据《房地产经纪管理办法》第三十二条规定，房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，由房地产经纪机构承担赔偿责任；房地产经纪机构承担赔偿责任后，可以依法向有过错的房地产经纪人追偿。解析：经纪人员因过错导致委托人损失，机构需承担赔偿责任。机构承担首要责任后，可向有过错的经纪人员追偿。这是保障委托人权益的重要措施。4.某房地产经纪机构接受委托人委托，为其出售一套存量房。合同约定，机构收取佣金后，需在房屋过户完成后3日内将尾款支付给委托人。后因委托人未按时支付尾款，机构将房屋出售给第三人。请问机构的行为是否合法？为什么？参考答案：机构的行为不合法。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构承接的经纪业务，不得转委托。机构在未征得委托人同意的情况下，擅自将委托事务转委托给第三人，属于违规行为。解析：机构的行为违反了禁止转委托的规定。转委托可能损害委托人利益，增加交易风险，因此法律禁止。机构需征得委托人同意后方可转委托，否则属于违规行为。5.某房地产经纪机构发布一则广告，宣称其代理的一套公寓“价格最低，即买即享优惠”。请问该广告是否合法？为什么？参考答案：该广告不合法。根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有“价格最低”等绝对化用语。绝对化用语可能构成虚假宣传，误导消费者，因此禁止使用。解析：广告中“价格最低”属于绝对化用语，可能构成虚假宣传。机构发布广告需遵守相关法律法规，不得使用绝对化用语，否则属于违规行为。6.某房地产经纪人员接受委托人委托，为其寻找出租房源。合同约定，服务费为半个月租金。后因经纪人员工作失误，导致委托人错失租客，损失半个月租金。请问委托人可以要求经纪机构赔偿吗？为什么？参考答案：委托人可以要求经纪机构赔偿。根据《房地产经纪管理办法》第三十二条规定，房地产经纪人员在执业过程中，因过错给委托人造成损失的，由房地产经纪机构承担赔偿责任；房地产经纪机构承担赔偿责任后，可以依法向有过错的房地产经纪人追偿。解析：经纪人员因过错导致委托人损失，机构需承担赔偿责任。机构承担首要责任后，可向有过错的经纪人员追偿。这是保障委托人权益的重要措施。7.某房地产经纪机构接受委托人委托，为其出售一套存量房。合同约定，机构收取佣金后，需在房屋过户完成后3日内将尾款支付给委托人。后因委托人未按时支付尾款，机构将房屋出售给第三人。请问机构的行为是否合法？为什么？参考答案：机构的行为不合法。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构承接的经纪业务，不得转委托。机构在未征得委托人同意的情况下，擅自将委托事务转委托给第三人，属于违规行为。解析：机构的行为违反了禁止转委托的规定。转委托可能损害委托人利益，增加交易风险，因此法律禁止。机构需征得委托人同意后方可转委托，否则属于违规行为。8.某房地产经纪机构发布一则广告，宣称其代理的一套公寓“价格最低，即买即享优惠”。请问该广告是否合法？为什么？参考答案：该广告不合法。根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产广告不得含有“价格最低”等绝对化用语。绝对化用语可能构成虚假宣传，误导消费者，因此禁止使用。解析：广告中“价格最低”属于绝对化用语，可能构成虚假宣传。机构发布广告需遵守相关法律法规，不得使用绝对化用语，否则属于违规行为。【标准答案及解析】一、单项选择题1.C2.D3.B4.A5.A6.A7.C8.A9.A10.C二、填空题1.302.期限3.房地产经纪机构4.规划用途、建设规模5.代理期限6.保守7.虚假广告8.合同内容9.承担10.升值三、判断题1.×2.×3.×4.×5.×6.×7.√8.√9.×10.√四、简答题1.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十条规定，房地产经纪机构备案应当提交下列材料：（1）营业执照；（2）房地产经纪机构备案申请表；（3）法定代表人身份证明；（4）房地产经纪专业人员资格证书；（5）房地产经纪机构内部管理制度；（6）其他法律、法规、规章规定的材料。提交的材料需真实、完整、有效。解析：备案材料是机构合法经营的基础，包括主体资格证明（营业执照）、执业人员资质（资格证书）、内部管理规范等。提交材料需符合法定要求，确保机构具备开展经纪业务的条件。2.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪服务合同应当包含以下主要内容：（1）委托期限；（2）委托事项；（3）服务内容；（4）权利义务；（5）收费方式；（6）违约责任。合同内容需明确具体，保障双方权益。解析：合同是规范经纪服务的法律依据，核心内容应涵盖服务范围、期限、费用、责任等关键要素。明确约定可减少纠纷，保障交易安全。3.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第二十条规定，房地产经纪机构及其分支机构不得从事以下行为：（1）以虚假广告、隐瞒真相等不正当手段招揽业务；（2）收取委托人支付的服务费以外的其他费用；（3）接受委托后，未经委托人同意，擅自变更委托事项；（4）为委托人提供的信息不真实、不准确；（5）法律、法规、规章禁止的其他行为。解析：禁止行为是维护市场秩序的重要措施，包括禁止虚假宣传、额外收费、擅自变更委托事项等。这些行为可能损害委托人利益，扰乱市场秩序。4.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪人员在执业过程中应当履行以下义务：（1）遵守法律、法规和行业规范；（2）向委托人说明服务内容和收费方式；（3）向委托人提供真实、准确的房地产信息；（4）保守委托人的商业秘密；（5）按照委托合同约定，提供房地产经纪服务。解析：执业义务是保障经纪服务质量和消费者权益的基础，包括遵守法规、如实告知、保护隐私等。履行义务是执业的基本要求。5.参考答案：根据《房地产广告发布规定》第十二条，房地产经纪机构发布房地产广告时，不得含有以下内容：（1）对规划用途、建设规模等作出承诺；（2）超出批准的预售范围预售商品房；（3）含有升值承诺；（4）含有“价格最低”等绝对化用语；（5）法律、法规、规章禁止的其他内容。解析：发布广告需遵守相关法律法规，不得夸大宣传或误导消费者。禁止性规定旨在维护市场诚信，防止虚假宣传。6.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更名称、住所等重大事项的，应当：（1）在变更后30日内向原备案部门报告；（2）提交变更备案申请及相关材料；（3）原备案部门审核通过后，办理变更手续。变更需及时报告并提交材料，经审核后方可生效。解析：变更备案是机构管理的重要环节，需在规定时限内报告并提交材料。程序要求体现了监管要求，确保机构信息准确。7.参考答案：根据《房地产经纪管理办法》第三十三条规定，因房屋权属问题导致交易失败，房地产经纪机构应当承担相应责任，包括：（1）退还已收取的服务费；（2）赔偿委托人损失；（3）向有过错的经纪人员追偿。机构需对服务过程中的尽职义务负责。解析：责任承担是维护交易安全的重要措施，机构需对服务过程中的尽职义务负责。因权属问题导致交易失败，机构需承担相应责任，保障委托人权益。8.参考答案：根据《新建商品房销售代理机构管理暂行规定》第十五条，房地产经纪机构承接新建商品房销售代理业务时，应当：（1）与开发商签订书面代理合同；（2）明确代理期限、代理权限、代理费用等条款；（3）遵守相关法律法规，不得违规操作；（4）向购房人提供真实、准确的商品房信息。解析：承接销售代理业务需签订书面合同，明确核心条款。机构需遵守法律法规，提供真实信息，保障交易安全。五、应用题1.参考答案：机构的行为不合法。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构承接的经纪业务，不得转委托。机构在未征得委托人同意的情况下，擅自将委托事务转委托给第