2026年物业管理员(二级)职业技能鉴定试卷(含物业管理政策)试题

2026年物业管理员(二级)职业技能鉴定试卷(含物业管理政策)试题注意事项：1.请首先按要求在试卷的指定位置填写您的姓名、准考证号、所在单位和身份证号。2.请仔细阅读各种题目的回答要求，在规定的位置填写您的答案。3.不要在试卷上乱写乱画，不要在封密区填写无关的内容。4.答案请用黑色或蓝色钢笔、圆珠笔书写，保持卷面整洁。一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题只有一个正确选项，不选、错选均不得分）1.根据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主共同决定事项中，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的是（）。A.筹集建筑物及其附属设施的维修资金B.改建、重建建筑物及其附属设施C.使用建筑物及其附属设施的维修资金D.有关共有和共同管理权利的其他重大事项2.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这体现了物业管理中的（）原则。A.权责一致B.诚实信用C.公平竞争D.专业服务3.在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。如果因物业服务企业拒绝代收费用导致上述单位无法正常服务的，责任主要由（）承担。A.最终用户B.物业服务企业C.房地产开发企业D.相关公用事业单位4.二级物业管理师在制定物业管理方案时，对于前期物业服务合同的期限，一般约定至（）止。A.业主委员会成立B.首次业主大会会议召开C.业主委员会与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效D.房屋交付使用满两年5.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中专有部分面积总和为8万平方米，业主总人数为800人。现欲解聘物业服务企业，根据《民法典》，若需经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，则参与表决的最低门槛要求是（）。A.专有部分面积4万平方米，业主人数400人B.专有部分面积5.33万平方米，业主人数534人C.专有部分面积2.67万平方米，业主人数267人D.专有部分面积2万平方米，业主人数200人6.物业管理招标投标活动应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.自愿、公平、等价有偿C.合法、合规、合理D.效率优先、兼顾公平7.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，委托合同无效，并可由相关行政主管部门处以委托合同价款（）的罚款。A.10%以上20%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下8.在物业承接查验时，对电梯、消防设施等特种设备的安全技术档案，查验的重点不包括（）。A.设计文件B.产品质量合格证明C.安装及使用维护保养说明D.日常运行能耗记录9.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。当维修资金余额不足（）时，业主应当续筹。A.首次交存的20%B.首次交存的30%C.首次交存的40%D.首次交存的50%10.根据《物业管理条例》，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。A.口头承诺B.书面承诺C.默认同意D.登记备案11.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照（）价格方式执行。A.政府指导价B.市场调节价C.政府定价D.A或B12.二级物业管理员在进行房屋修缮预算编制时，若采用“工料单价法”，其分部分项工程量的单价是（）。A.人工费、材料费、机械费的综合单价B.人工费、材料费、机械费、管理费、利润的综合单价C.人工费、材料费、机械费、管理费、利润、税金的综合单价D.人工费、材料费、机械费、风险费用的综合单价13.物业管理区域内发生火灾时，现场指挥员的首要任务是（）。A.抢救贵重物资B.组织人员疏散C.切断非消防电源D.向消防部门报警14.在客户满意度调查中，常用的“CSI”指标是指（）。A.客户满意度指数B.客户服务指标C.社区安全指数D.成本控制指数15.物业服务企业参与早期介入的主要目的是（）。A.提前收取物业费B.优化设计和施工建议，便于后期管理C.监督施工质量D.承担工程监理职责16.根据劳动合同法的相关规定，劳动者提前（）日以书面形式通知用人单位，可以解除劳动合同。A.3B.7C.15D.3017.绿化养护中，为了控制病虫害，应推广使用（）技术。A.高毒农药B.生物防治和低毒环保农药C.大剂量化学防治D.仅依靠人工捉虫18.物业档案管理的原则不包括（）。A.集中管理B.分散保存C.安全保密D.方便利用19.计算物业管理服务成本时，以下哪项不属于“管理费分摊”？（）A.物业管理公司办公人员的工资B.物业管理公司固定资产折旧C.项目部管理人员的奖金D.项目部清洁员的制服费20.物业服务企业应当在前期物业管理合同终止时，将（）移交给业主委员会。A.剩余的物业费B.全部物业管理档案资料C.物业公司的固定资产D.员工宿舍二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确选项，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）1.根据《民法典》，下列事项中，属于业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动2.物业服务企业在物业管理活动中，享有的权利主要包括（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.制止违反管理规约的行为C.要求业主委员会协助管理D.选聘专业公司承担专项服务E.监督业主的使用行为3.下列资金中，属于业主共有的包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的使用权收益B.物业公共区域的广告收益C.停车费收入扣除管理成本后的剩余部分D.业主缴纳的物业费E.住宅专项维修资金的利息4.物业承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.开发商的财务状况E.业主的家庭情况5.物业服务费的成本构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业固定资产折旧6.在处理物业管理纠纷时，有效的解决途径有（）。A.协商B.调解C.仲裁D.诉讼E.拒绝缴纳物业费以示抗议7.二级物业管理员在进行物业租赁管理时，对承租人的资信评估应包括（）。A.承租人的身份证明B.承租人的职业和收入状况C.承租人的信用记录D.承租人的租赁用途E.承租人的家庭成员健康状况8.物业服务应急预案通常包括的类型有（）。A.火火应急预案B.水浸应急预案C.停电应急预案D.电梯困人应急预案E.治安突发事件应急预案9.房屋共用部位主要包括（）。A.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位B.外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道C.物业管理用房D.业主自家的防盗门E.小区内独立的经营性商铺10.以下关于物业装修管理的说法，正确的有（）。A.业主装修前应当告知物业服务企业B.物业服务企业可以将装修管理事项委托给第三方C.禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构D.物业服务企业可以收取装修管理费和装修垃圾清运费E.装修期间，物业服务企业应当每日巡查三、判断题（共10题，每题1分，共10分。对的打“√”，错的打“×”）1.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）2.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）3.因物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由业主承担。（）4.住宅专项维修资金存储期间，银行的利息收入归物业服务企业所有，作为管理费用的补充。（）5.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（）6.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主损失的，业主可以直接要求物业服务企业赔偿，也可以要求开发商赔偿。（）7.二级物业管理员在审核员工培训需求时，只需考虑岗位技能需求，无需考虑员工的职业发展规划。（）8.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，原物业服务企业应当如实告知物业的使用和管理状况。（）9.小区内的公共停车位，产权属于开发商，只要开发商未出售，就可以随意出租给非本小区业主使用。（）10.物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，但为了提升绿化覆盖率，可以少量占用。（）四、填空题（共10题，每题1分，共10分）1.《中华人民共和国民法典》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以________。2.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的________。3.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好________工作。4.物业共用部位、共用设施设备经营所得收益，主要用于补充________，也可以按照业主大会的决定使用。5.物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理项目有关的________材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。6.在房屋修缮工程中，若采用定额计价模式，其核心依据是国家或地区颁发的现行________。7.电梯的运行安全管理责任主体通常是________。8.业主入住时，物业服务企业应当向业主提供《________》和《业主手册》。9.客户满意度调查结果分析中，常用的矩阵分析法是将满意度和________两个维度结合进行分析。10.物业管理风险管理中，________是一种通过合同条款将风险转移给他人的方式。五、简答题（共5题，每题4分，共20分）1.简述住宅专项维修资金使用的具体程序。2.物业服务企业在面对突发公共卫生事件（如重大疫情）时，应采取哪些主要管理措施？3.简述二级物业管理员在进行物业设施设备台账管理时应包含的主要内容。4.物业服务企业在进行房屋装修管理时，重点应监管哪些行为？5.简述物业服务质量评估体系构建的主要步骤。六、计算题（共2题，第1题6分，第2题8分，共14分）1.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中高层住宅100,000平方米，多层住宅40,000平方米，商业用房10,000平方米。该小区物业服务费实行包干制，高层住宅标准为2.5元/月·平方米，多层住宅为1.8元/月·平方米，商业用房为5.0元/月·平方米。已知该小区当年收缴率为96%，空置房按70%缴纳物业服务费（假设空置房均未欠费）。该年度项目实际支出总额为350万元。请计算：(1)该小区全年的物业服务费应收总额（假设全年均按满额计算，不考虑入住率变动）；(2)该小区全年的物业服务费实收总额；(3)该项目当年的经营结余或亏损金额。2.某写字楼项目，地上20层，地下2层。其中地下2层为车库，共有100个车位。项目总建筑面积为50,000平方米，可租赁面积为35,000平方米。现物业服务企业需制定下一年的物业管理预算。相关数据如下：(1)人员配置：项目经理1人（年薪12万），工程主管1人（年薪10万），客服主管1人（年薪8万），保安（含监控）12人（人均年薪6万），保洁员8人（人均年薪5万），绿化技工2人（人均年薪7万），行政人事1人（年薪6万）。另计提工资总额的14.5%为社保及福利费，5%为工会经费及教育经费，5%为加班费及其他。(2)能源及水电费预估：公共区域照明及设备动力耗电费为50万元/年，公共用水费为5万元/年。(3)设施设备维护及保养费：电梯维保2部×1.2万/部/年，消防系统维保5万元/年，弱电系统3万元/年，日常维修材料费预估8万元/年。(4)绿化养护费：苗木补种及化肥农药等费用3万元/年。(5)清洁及消杀费：清洁耗材2万元/年，垃圾清运费3万元/年，四害消杀1万元/年。(6)办公费：办公用品、通讯费、交通费等共计6万元/年。(7)固定资产折旧：办公设备及工程设备原值50万元，按5年直线法折旧，残值率5%。(8)法定税费：按营业收入的5.5%计算（预算收入暂按成本加成率20%测算，即预算收入=总成本×(1+20%)）。(9)企业管理费及利润：已包含在成本加成率中。请根据上述数据，列出该写字楼项目的年度物业管理预算表，并计算每平方米可租赁面积的年度物业管理费单价（保留小数点后两位）。计算公式提示：工资成本核算公式：Tota折旧公式：Depreciation=预算收入公式：Budge单价公式：Uni七、案例分析题（共1题，共16分）某高端住宅小区，2018年竣工交付，共有业主800户。2025年，该小区第一届业主委员会任期届满，但一直未能成功换届选举第二届业主委员会。期间，原聘用的A物业服务企业合同于2024年12月31日到期。由于没有业委会，A物业公司一直继续提供服务，并按原合同标准收取物业费。2026年3月，小区内发生多起入室盗窃案件，业主对A公司的安保能力产生严重质疑。同时，部分业主发现小区中心景观喷泉长期损坏未修复，且A公司未将公共区域的停车收益及电梯广告收益进行公示。2026年5月，街道办事处和居委会介入，组织业主召开了临时业主大会会议，会议通过了解聘A物业公司的决议，并选聘了B物业公司入驻。2026年6月1日，B物业公司拟进场，但A物业公司以部分业主拖欠物业费、还有部分设施设备维护费用未结清为由，拒绝退出，并锁死了物业管理用房的大门。双方僵持不下，导致小区管理陷入混乱，垃圾堆积，电梯停运。问题：1.根据相关法律法规，A物业公司在服务期间存在哪些违规或违约行为？（至少列举3点，6分）2.在原物业服务合同到期但未选聘新物业且业委会缺位的情况下，A物业公司继续服务并收取费用的法律性质是什么？其服务标准应如何确定？（4分）3.面对A物业公司拒绝退出的情况，作为B物业公司或新成立的业委会筹备组，应采取哪些合法、有效的措施解决撤场交接纠纷？（6分）参考答案一、单项选择题1.A2.B3.B4.C5.B6.A7.C8.D9.B10.B11.D12.A13.B14.A15.B16.D17.B18.B19.B20.B二、多项选择题1.ABCDE2.ABDE3.ABCE4.ABC5.ABCDE6.ABCD7.ABCD8.ABCDE9.ABC10.ACDE三、判断题1.√2.√3.√4.×5.√6.×7.×8.√9.×10.×四、填空题1.撤销2.物业管理用房3.救助4.住宅专项维修资金5.招标6.消耗量定额（或预算定额）7.物业服务企业（或使用单位）8.临时管理规约（或业主临时公约）9.重要性（或关注程度）10.合同转移（或非保险转移）五、简答题1.答案要点：(1)提出使用方案：由物业服务企业或相关业主提出维修资金使用方案（包括维修项目、费用预算、列支范围等）。(2)业主表决：方案需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（具体比例视使用情况而定，一般动用需双三分之二参与，双过半同意；紧急情况可简化）。(3)公示：将使用方案及表决结果在物业管理区域内公示。(4)审核划拨：公示无异议后，向住建部门或维修资金管理中心提出申请，审核通过后划拨资金。(5)竣工决算：工程完工后，进行验收审计，并将决算情况再次公示。2.答案要点：(1)建立防控机制：成立应急小组，制定应急预案，落实责任到人。(2)实施封闭管理：严格控制人员和车辆出入，进行体温检测、健康码查验。(3)环境消杀：对公共区域（大堂、电梯、垃圾桶等）增加消杀频次。(4)宣传引导：通过公告栏、微信群等渠道宣传防疫知识，发布官方通知。(5)协助排查：配合社区、街道进行人员摸排、核酸检测组织等工作。(6)物资保障：储备口罩、消毒液等防疫物资，保障员工自身安全。(7)垃圾分类：设置废弃口罩专用回收桶，规范处理特殊垃圾。3.答案要点：(1)基础信息台账：设备名称、型号、规格、生产厂家、安装日期、出厂编号、购置价格。(2)技术资料台账：设备说明书、合格证、图纸、安装调试记录、验收报告。(3)维护保养台账：日常巡检记录、定期保养记录、维修记录、故障及处理记录。(4)运行状态台账：运行日志、能耗记录、参数记录。(5)备品备件台账：易损件清单、备件库存记录、更换记录。4.答案要点：(1)是否擅自变动房屋建筑主体和承重结构（如拆改墙体）。(2)是否将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。(3)是否扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。(4)是否擅自改变物业使用性质。(5)是否超过设计负荷或者使用不符合标准要求的装修材料。(6)是否违章搭建、私拉电线。5.答案要点：(1)确立评估目标：明确评估的目的（如改进服务、续聘等）。(2)设计评估指标：根据服务合同和标准，建立覆盖“保洁、安保、绿化、工程、客服”等多维度的量化指标体系。(3)设定评估标准：为每个指标设定具体的评分标准或权重。(4)选择评估方法：确定采用内部检查、外部审计、客户满意度调查或第三方评估等方式。(5)实施评估：收集数据，进行现场检查和问卷调查。(6)分析评估结果：统计得分，找出服务短板。(7)制定改进计划：根据结果制定整改措施和提升方案。六、计算题1.解：(1)全年应收总额=(高层面积×高层单价+多层面积×多层单价+商业面积×商业单价)×12个月元即：446.4万元。(2)全年实收总额=全年应收总额×收缴率元即：428.544万元。(3)经营结余=实收总额-实际支出总额元该项目当年经营结余为78.544万元。2.解：(1)计算人员工资及相关费用：基础年薪总额=12+10+8+12×6+8×5+2×7+6=12+10+8+72+40+14+6=162万元。工资附加费率=14.5。年度人工成本=162×(1+24.5万元。(2)计算能源及水电费：万元。(3)计算设施设备维护及保养费：万元。(4)计算绿化养护费：3万元。(5)计算清洁及消杀费：万元。(6)计算办公费：6万元。(7)计算固定资产折旧：年折旧额=50×(1-5万元。(8)计算总成本（不含税）：万元。(9)计算预算收入（含税）：题目要求按成本加成率20%测算（需注意此处是否含税，通常预算收入指含税营收，税费按营收计算。若设营收为X，则成本+利润=X，税费=0.055X。此处按题目简化逻辑：预算收入=总成本×(1+20%)，然后再计算税费支出是否包含在总成本内？根据财务逻辑，税费通常由收入承担。假设预算收入（目标营收）=299.59×(1+20万元。此时应缴税费=359.508×5.5万元。但若总成本不含税，则利润=收入-成本-税费。按照题目给出的提示公式：“预算收入公式：Budget万元（取两位小数