发债房企2026年半年报变化及地产债投资策略

正文目录发债房企2026年半年变化 4地产债后续投资策略 11风险提示 14图表目录图表1:2023-2026H1发债企产化亿元) 4图表2:2023-2026H1发债企货化亿元) 4图表3:2023-2026H1发债企债有债占比化亿，) 5图表4:2026上年要房中息务速正的企息务况亿元） 5图表5:2023-2026H1发债企收其比元，) 6图表6:2023-2026H1发债企利及产值损失(元) 6图表7:2025主房营收营同增（元，） 7图表8:2025主房净利及产值失亿元） 8图表9:2023-2026H1发债企金变情（亿） 9图表10:2023-2026Q1要发房偿指变（倍） 9图表11:2026年半要房现短比化倍） 10图表12:2026年半要房资负率化） 11图表13:3Y&AAA/AA+/AA地产收率（） 12图表14:3Y&AAA/AA+/AA地产信利（BP） 12图表15:截至2026.09.04主房分限券续规（元） 13图表16:截至2026.09.04主房分限券益率（） 141-7，30中城商房交积套673-52026析，以期对当前地产债投资起到一定作用。2026主要发债房企整体持续缩表，资产及存货规模继续下降。从主要发债房企的资产规模情况来看，2023-2026H1主要发债房企总资产规模持续下滑，截至202610.972026H171.9820264.5720251315.45亿图表1:2023-2026H1要债企资变(元) 图表2:2023-2026H1要债企存变(元)0

流动资产 非流动产2023 2024 2025 2026H1

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2023 2024 2025 2026H1注：数据统计涉及房企45家，具体名单如图表7房企整体总负债持续降低，有息负债规模呈现波动但规模仍较大，占比被动提升；珠江实业、上海金茂投资、浦东开发、联发集团、信达地产等房企有息债务增速较快。主要发债房企的整体债务规模降低，2023-2026H1，主要发债房企总负债从9.45万亿下降至7.98万亿，有息负债规模呈现波动，占比被动提202340.4047.92202510图表3:2023-2026H1要债企负及息务比化(元，100,000 5090,0004880,00070,000 4660,000 4450,00040,000 4230,000 4020,0003810,0000 362023 2024 2025 2026H1流动负债 非流动债 有息债务占比(%)_图表4:2026年半主房有息务速正房有息务况亿，）发行人2023202420252026H12026H1同比2026H1占负债比重广州珠江实业集团有限公司603.98657.05987.691,102.1135.36%78.68%上海金茂投资管理集团有限公司695.13737.91862.88922.7517.67%29.55%上海浦东开发(集团)有限公司311.28355.19426.99455.1917.53%51.00%联发集团有限公司316.83343.57434.97409.3216.25%49.04%信达地产股份有限公司342.88324.94369.21359.0512.63%64.57%大悦城控股集团股份有限公司726.48678.92638.22683.137.02%58.70%华润置地控股有限公司1,243.611,217.991,389.321,385.576.66%29.63%金融街控股股份有限公司723.08701.21753.29719.306.44%82.19%中海企业发展集团有限公司1,025.051,059.441,190.951,142.856.36%34.28%上海陆家嘴(集团)有限公司1,332.611,428.221,433.351,486.125.61%61.59%中粮置业投资有限公司48.1048.0029.3830.665.06%25.26%保利置业集团有限公司571.1429560.4998581.1479573.674.25%42.95%广州越秀集团股份有限公司6,113.446,618.566,640.486,661.064.02%77.34%新城控股集团股份有限公司581.84553.29540.61555.232.66%30.90%北京市华远集团有限公司186.18190.29208.11196.802.34%67.91%招商局蛇口工业区控股股份有限公司2,185.342,274.742,484.972,436.402.26%43.22%珠海华发实业股份有限公司1,295.881,267.951,279.681,307.951.67%56.77%新希望五新实业集团有限公司169.24116.48118.25112.001.03%39.38%北京电子城高科技集团股份有限公司77.8969.1380.2079.430.55%71.67%北京首都开发控股(集团)有限公司1,432.811,390.351,294.651,354.700.52%64.38%2026H12023-2026H12.602.442.200.71-21.82，2026H1图表5:2023-2026H1元，)

图表6:2023-2026H1主要发债房企净利润及资产减值损失(亿元)0

营业收入 营收同比(右)2023 2024 2025

0-5-10-15-20-25

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20202026H1252020202026H125202423具体至房企，营收方面，保利发展、中海、越秀、招商蛇口等房企营收规模相对较大；营收同比方面，多数房企营收同比下降且降幅明显，营收排名靠前的房企中，保利发展、越秀、中交地产、绿城、龙湖、滨江、华润置地、珠海华发营收均有明显下滑，浦东开发营收同比大幅提升，陆家嘴、卓越商管、外高桥营收也有所提升。图表7:2025年要企收收同增（元）图表8:2025年主要房企净利润及资产减值损失（亿元）发行人净利润资产减值损失2023202420252026H12023202420252026H1华润置地控股有限公司112.99166.13137.950.28-49.68-51.52-40.01-22.04深圳华侨城股份有限公司-84.35-97.21-190.19-44.22-36.23-20.98-86.37-18.82珠海华发实业股份有限公司34.6514.05-97.45-33.68-15.95-18.40-57.30-12.87中交房地产集团有限公司34.24-37.43-46.71-23.43-33.86-85.55-50.93-12.82绿城房地产集团有限公司77.9855.0528.821.20-14.79-39.49-27.62-12.39中国铁建房地产集团有限公司13.4512.42-31.35-13.08-7.69-9.38-16.59-8.09广州越秀集团股份有限公司73.9724.1542.6034.88-24.89-41.47-23.70-5.59南京栖霞建设股份有限公司-0.93-9.91-20.54-7.12-2.17-10.35-21.93-5.34建发房地产集团有限公司70.4571.1155.187.30-14.17-37.12-41.64-5.21苏州苏高新集团有限公司6.817.704.1018.00-0.82-5.80-5.10-4.82北京北辰实业股份有限公司-0.63-34.21-32.25-9.39-6.37-26.05-21.77-4.62大悦城控股集团股份有限公司1.21-25.59-22.23-3.22-38.22-18.99-26.82-2.94天地源股份有限公司-3.05-9.73-12.93-5.75-6.67-11.42-9.54-2.40金融街控股股份有限公司-21.57-115.56-61.11-1.99-4.29-49.17-22.42-2.26重庆华宇集团有限公司8.180.51-9.76-5.52-6.25-3.61-4.25-2.22联发集团有限公司1.08-18.65-122.06-4.50-14.77-20.90-72.06-2.05中海企业发展集团有限公司197.65157.3790.3482.03-5.85-11.65-1.64信达地产股份有限公司6.02-8.09-87.23-13.78-3.87-6.07-46.49-1.13广州珠江实业集团有限公司2.200.09-4.61-1.30-8.10-4.62-8.86-0.94上海金茂投资管理集团有限公司-43.4714.8437.8810.44-43.97-13.66-5.86-0.47保利发展控股集团股份有限公司178.9997.3850.2232.34-50.45-50.56-64.84-0.06北京电子城高科技集团股份有限公司-1.57-15.75-18.57-1.96-0.44-6.55-12.52-0.04上海浦东开发(集团)有限公司22.1422.1525.2917.41-0.01-0.01-0.01-0.01北京首都开发控股(集团)有限公司-62.27-103.67-74.36-23.35-21.22-31.42-28.580.00中国电建地产集团有限公司-12.45-23.07-23.96-6.24-3.56-14.15-3.750.00招商局蛇口工业区控股股份有限公司91.0641.897.047.40-22.76-44.84-35.170.00北京市华远集团有限公司-15.26-13.38-29.87-6.27-18.62-8.43-14.740.00深圳市天健(集团)股份有限公司15.055.940.29-3.78-1.96-5.27-9.240.01美的置业集团有限公司21.70-16.24-36.01-14.68-41.26-42.81-39.430.02北京首都开发股份有限公司-59.38-94.19-70.57-19.60-17.05-30.84-28.58杭州滨江房产集团股份有限公司28.5237.9136.4024.01-37.80-8.69-27.90重庆龙湖企业拓展有限公司137.25100.540.427.50-10.03-9.92-23.34光明房地产集团股份有限公司1.15-9.97-36.87-4.67-4.12-7.28-19.03北京首创城市发展集团有限公司18.07-54.03-121.59-30.91-25.93-8.48-17.82象屿地产集团有限公司8.9220.1711.620.21-2.61-13.50-12.97新城控股集团股份有限公司5.607.204.448.25-53.48-20.18-11.51上海陆家嘴(集团)有限公司28.2419.4515.4010.500.00-1.79-9.78保利置业集团有限公司18.122.875.45-7.73-1.01-2.81-9.21中海宏洋地产集团有限公司20.7416.0113.922.61-9.73-5.46-3.90新希望五新实业集团有限公司11.881.040.690.11-2.91-1.21-2.27深圳市卓越商业管理有限公司10.20-36.91-58.342.87-17.76-15.97-2.22光大嘉宝股份有限公司-19.57-14.12-13.95-2.41-7.28-0.18-2.08上海外高桥集团股份有限公司9.419.649.461.15-0.01-0.01-0.12中粮置业投资有限公司20.5115.8910.767.16-0.01上海张江高科技园区开发股份有限公司9.419.949.762.43-0.030.000.1820252025，20262429.1020241924.7420241899.19，2026978.95图表9:2023-2026H1主要发债房企现金流变化情况（亿元）2026H120252026H12025202420234,0003,0002,0001,0000-1,000-2,000-3,000

经营活现金额 投资活现金净额 筹资活现金净额，2023-2026H173EBITDA/图表10:2023-2026Q1要债企偿指变（，）项目2023202420252026H1资产负债率73.3572.6473.3273.19流动比率1.621.661.691.73速动比率0.610.650.710.73现金短债比1.821.651.582.76经营活动现金净额/带息债务0.120.060.050.04EBITDA/带息债务0.080.050.010.01具体至房企，中海、绿城、金融街、华发股份等房企现金短债比下降较多，栖霞建设、联发集团、信达地产、华远集团资产负债率增幅相对较大。2.762.705.130.510.852.762.705.130.510.851.141.401.691.530.470.780.230.390.661.421.340.301.220.080.200.391.950.280.710.650.370.301.922.230.730.360.651.031.161.160.860.370.783.722.182.815.015.408.2256.05发行人2023202420252026H12026H1较2025H1变动中海企业发展集团有限公司3.133.793.23-2.34绿城房地产集团有限公司2.543.123.67-1.37金融街控股股份有限公司8.343.328.25-0.85珠海华发实业股份有限公司1.831.410.80-0.80光明房地产集团股份有限公司1.171.242.87-0.70北京首都开发控股(集团)有限公司2.081.771.20-0.52上海浦东开发(集团)有限公司1.671.851.21-0.45华润置地控股有限公司2.522.751.79-0.42重庆龙湖企业拓展有限公司1.901.871.65-0.42北京首都开发股份有限公司1.521.140.67-0.36重庆华宇集团有限公司1.241.220.43-0.35天地源股份有限公司1.080.580.40-0.33南京栖霞建设股份有限公司0.630.490.54-0.30美的置业集团有限公司1.221.010.69-0.29招商局蛇口工业区控股股份有限公司2.171.911.39-0.25中交房地产集团有限公司1.411.211.48-0.18苏州苏高新集团有限公司0.580.380.27-0.13大悦城控股集团股份有限公司1.401.511.36-0.11深圳市卓越商业管理有限公司0.610.270.10-0.10北京市华远集团有限公司0.321.120.22-0.10中国电建地产集团有限公司1.040.790.44-0.08保利置业集团有限公司2.482.041.73-0.08中国铁建房地产集团有限公司0.850.400.28-0.08广州越秀集团股份有限公司0.850.840.69-0.04深圳华侨城股份有限公司1.560.740.61-0.02信达地产股份有限公司1.000.270.51-0.01上海张江高科技园区开发股份有限公0.480.460.310.02保利发展控股集团股份有限公司2.011.591.740.04上海金茂投资管理集团有限公司2.983.201.630.05新城控股集团股份有限公司0.920.830.510.08上海陆家嘴(集团)有限公司0.230.230.290.12上海外高桥集团股份有限公司0.850.470.670.13光大嘉宝股份有限公司0.630.931.160.24北京北辰实业股份有限公司1.141.170.760.24北京首创城市发展集团有限公司1.000.850.880.27广州珠江实业集团有限公司0.500.490.620.30中粮置业投资有限公司0.320.220.400.33北京电子城高科技集团股份有限公司3.280.950.420.37象屿地产集团有限公司4.854.603.390.43新希望五新实业集团有限公司1.501.811.190.81深圳市天健(集团)股份有限公司1.502.442.750.98杭州滨江房产集团股份有限公司2.965.544.731.22联发集团有限公司1.222.592.402.27建发房地产集团有限公司8.304.754.633.98中海宏洋地产集团有限公司2.304.215.9749.99图表12:2026年半主房产负率化）发行人2023202420252026H12026H1较2025H1变动南京栖霞建设股份有限公司82.1185.4591.1595.1112.63联发集团有限公司74.3770.2781.5080.988.60信达地产股份有限公司69.4366.0775.1575.907.20北京市华远集团有限公司83.2082.8389.2387.416.05天地源股份有限公司86.6886.6989.5791.305.48光明房地产集团股份有限公司81.9282.6487.9088.205.34广州珠江实业集团有限公司73.9375.1180.1981.894.14光大嘉宝股份有限公司73.7177.3882.2482.404.09北京北辰实业股份有限公司72.3875.9178.7880.373.86深圳华侨城股份有限公司76.8176.4380.6080.373.28北京电子城高科技集团股份有限公司59.8763.9670.4867.473.10中粮置业投资有限公司30.9828.1429.2731.992.68北京首都开发控股(集团)有限公司78.5480.8383.1383.932.57金融街控股股份有限公司72.1577.3181.5079.132.05大悦城控股集团股份有限公司76.7376.7377.2777.111.91北京首都开发股份有限公司76.3677.7978.1079.421.58重庆龙湖企业拓展有限公司65.1464.3264.5963.621.21深圳市卓越商业管理有限公司59.9263.0264.2763.070.91上海陆家嘴(集团)有限公司75.7475.2575.7176.610.89象屿地产集团有限公司78.4075.1173.6173.830.83建发房地产集团有限公司75.4472.4072.2073.940.35广州越秀集团股份有限公司82.5883.5782.7782.370.12中交房地产集团有限公司80.5679.1878.7278.590.05上海外高桥集团股份有限公司71.2270.8565.5565.65-0.17招商局蛇口工业区控股股份有限公司67.3466.6767.5267.38-0.48绿城房地产集团有限公司78.3275.8775.3874.96-0.56中国铁建房地产集团有限公司79.2677.8575.9876.94-0.89新希望五新实业集团有限公司65.6056.8552.1452.03-0.95珠海华发实业股份有限公司70.8470.2669.2768.75-1.16深圳市天健(集团)股份有限公司78.2676.4974.2774.28-1.24上海张江高科技园区开发股份有限公司68.6069.0468.7766.33-1.45重庆华宇集团有限公司56.7152.9350.5149.79-1.50中海宏洋地产集团有限公司80.2874.1967.9570.67-1.54上海金茂投资管理集团有限公司72.4974.1371.5172.82-1.54中国电建地产集团有限公司74.3975.5271.8674.51-1.56保利发展控股集团股份有限公司76.5574.3472.2671.79-1.74新城控股集团股份有限公司76.9073.0970.8169.73-2.28上海浦东开发(集团)有限公司64.9165.0365.7465.92-2.29苏州苏高新集团有限公司76.1575.4976.9375.52-2.45保利置业集团有限公司84.0283.0081.5280.56-2.52美的置业集团有限公司72.6566.9865.9664.04-2.56中海企业发展集团有限公司62.6059.1856.8954.44-3.03北京首创城市发展集团有限公司76.6380.1484.3479.60-3.30华润置地控股有限公司80.1874.5169.9970.47-3.35杭州滨江房产集团股份有限公司79.8580.1076.4172.38-4.83地产债后续投资策略202666720264456677 AAA AA+ AA图表13:3Y&AAA/AA+/AA地债益率（） 图表14:3Y&AAA/AA+/AA地债 AAA AA+ AA4.13.63.12.62.12024-01-022024-03-022024-01-022024-03-022024-05-022024-07-022024-09-022024-11-022025-01-022025-03-022025-05-022025-07-022025-09-022025-11-022026-01-022026-03-022026-05-022026-07-022026-09-02

AAAAA+AA2024-01-022024-03-022024-01-022024-03-022024-05-022024-07-022024-09-022024-11-022025-01-022025-03-022025-05-022025-07-022025-09-022025-11-022026-01-022026-03-022026-05-022026-07-022026-09-021.72-2.5923以上。94（45）8737.540-11-33352.244256.45在1.72-2.59，1以公地债益在2以，有地31-3Y1001-3Y1Y2关注；1-3Y图表15:截至2026.09.04主要房企分期限债券存续规模（亿元）发行人发行人企业性质发行人所属省级最新主体信用评级隐含评级总规模0-1年1-3年3-5年5-7年7年以上华润置地控股有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-647.00142.00345.00145.005.0010.00广州越秀集团股份有限公司地方国有企业广东省AAAAAA642.20100.30258.9031.0069.00183.00保利发展控股集团股份有限公司中央国有企业广东省AAAAA+641.45209.95228.50203.00----北京首都开发股份有限公司地方国有企业北京AAAAA-617.64369.75247.89------招商局蛇口工业区控股股份有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-559.35164.95379.4015.00----中海企业发展集团有限公司中央国有企业广东省AAAAAA-520.00132.00189.00160.00--39.00中国铁建房地产集团有限公司中央国有企业北京AAAAA351.00180.10170.90------金融街控股股份有限公司地方国有企业北京AAAAA348.20120.30227.90------北京首创城市发展集团有限公司地方国有企业北京AAAAA313.5293.63219.89------建发房地产集团有限公司地方国有企业福建省AAAAA305.4091.00203.4510.95----苏州苏高新集团有限公司地方国有企业江苏省AAAAA+273.30119.45148.255.60----中交房地产集团有限公司中央国有企业北京AAAAA272.40143.90128.50------中国电建地产集团有限公司中央国有企业北京AAAAA265.55171.0394.52------珠海华发实业股份有限公司地方国有企业广东省AAAAA263.35228.5034.85------绿城房地产集团有限公司公众企业浙江省AAAAA243.0093.00150.00------上海金茂投资管理集团有限公司中央国有企业上海AAAAA210.00103.00107.00------保利置业集团有限公司中央国有企业上海AAAAA196.2643.26118.0035.00----广州珠江实业集团有限公司地方国有企业广东省--AA191.1094.1092.005.00----信达地产股份有限公司中央国有企业北京AA+AA175.00106.3068.70------联发集团有限公司地方国有企业福建省AA+AA160.6459.50101.14------大悦城控股集团股份有限公司中央国有企业广东省AAAAA146.0054.0092.00------上海外高桥集团股份有限公司地方国有企业上海AAAAAA-125