工程部作业规程综合版

工程员工培训管理作业规程目的规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司工程人员的培训。职责工程部经理负责制定公司工程人员培训计划，监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。服务中心设备主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。维修（运行）班（组）长负责协助设备主管进行专业知识与专业技能的培训。程序要点员工培训计划的制定公司人力资源部于每年的12月15日前制定出下年度维修（运行）工的员工培训计划，并上报公司审核批准。员工培训计划的内容应包括以下各方面：不违反国家的有关法律、法规；有明确的培训内容；有考核的标准；有具体的培训时间；有培训费用的预算。新入职工程人员的培训。新工程人员入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。第一天上午由设备主管介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。第一天下午至第三天上午由设备管理物业助理安排班（组）长带领新员工试上岗，新员工在班（组）长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。第三天下午由设备主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。专业基础知识培训专业基础知识培训由维修主管工程师具体负责。专业基础知识培训每个月进行1次，每次不少于90分钟。培训内容：电工类：进网作业电工培训教材；电工作业安全规程；维修电工技能培训教材。电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；空调类，如中央空调原理及使用、维修技术；弱电类，如电子技术基础；柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；培训形式：分工种集中授课；分工种集体讨论。考试方式：试卷考试；课堂问答。专业技能培训专业技能培训由维修主管工程师具体负责。专业技能培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。培训内容：电工类：《供配电设备设施操作作业规程》；《供配电设备设施运行管理作业规程》；《供配电设备设施维修保养作业规程》；《住户家庭安装／维修作业规程》。电梯类：《电梯运行管理作业规程》；《电梯维修保养作业规程》；《电梯故障维修作业规程》；《电梯困人救援作业规程》。给排水类：《给排水设备设施操作作业规程》；《给排水设备设施运行管理作业规程》；《给排水设备设施维修保养作业规程》；《二次供水管理作业规程》。公共设施类，《公共设施安装／维修作业规程》；制冷类：《中央空调操作作业规程》；《中央空调运行管理作业规程》；《中央空调维修保养作业规程》。弱电类：《弱电系统维修作业规程》；柴油发电机类：《柴油发电机运行管理作业规程》；《柴油发电机操作作业规程》；《柴油发电机维修保养作业规程》。公共类：《工具管理作业规程》；《设备综合管理作业规程》；《值班管理作业规程》；《住户家庭安装／维修作业规程》。其他相关规程。培训形式：分工种集体授课；分工种集中讨论。考试方式为现场实际动手能力评估。服务培训服务培训由公司安排授课人员讲授。服务培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。培训内容：文明用语；仪表仪容；礼貌礼节；服务意识；服务技能；服务要求。培训形式为集中授课。考试方式：试卷考试；课堂问答。物业管理知识培训物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。物业管理知识培训每季度进行1次，每次不少于90分钟。培训内容：物业管理法律、法规。其中：《城市异产毗连房屋管理规定》《城市房屋修缮管理规定》为水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；IS09001质量保证体系。培训形式：公司集中授课；讨论。考试方式：试卷考试；课堂问答。安全培训。安全培训由设备主管具体负责。安全培训每季度进行1次，每次不少于60分钟。培训内容：操作安全；日常生活安全。培训形式为集中授课形式。考试方式为课堂问答。思想及文化方面的培训思想及文化方面的培训由公司人事部和服务中心具体负责。思想及文化方面的培训每半年进行1次，每次不少于90分钟。培训内容：思想品德；行为准则；语言表达能力(重点加强普通话方面的培训)。培训形式：集中授课；讨论。考试方式为课堂问答。特种培训。对于维修作业特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。每次培训后，应由设备主管培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《培训记录》内。培训记录应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《培训记录》、《员工记录表》保存期为长期。相关支持文件工程部全部作业规程物业项目接管验收作业规程目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司对新接物业的接管验收工作。职责物业管理公司总经理负责组建物业接管验收小组并同建设单位具体办理物业的接管手续。接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。程序要点接管验收的准备工作。新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。成立物业接管小组：在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：公司综合部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；服务中心抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；服务中心工程部门抽调业务骨干具体负责房屋、公共设施和机电设备的验收移交工作。接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格：接管验收的工作程序：总经理下达接管验收指令总经理下达接管验收指令公司组建接管验收小组公司组建接管验收小组作好接管验收准备作好接管验收准备进行资料验收移交进行资料验收移交要求正确、真实补齐资料否验收是否合格要求正确、真实补齐资料否验收是否合格是是进行硬件设施、设备验收进行硬件设施、设备验收要求发展商限时整改否是否合格要求发展商限时整改否是否合格是是记录归档记录归档资料的接管验收建设单位委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑开工许可证；用地红线图。综合竣工验收资料：竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；消防设计图纸资料消防竣工图纸资料消防设备、设施清单和相应的产品合格证、消防产品使用说明书。消防设施、设备（包括灭火器、消火栓、消防水管道、喷淋头、喷淋管、消防泵、喷淋泵、水泵结合器、应急按钮、消防自控装置、火灾感应器、火灾报警器、防/排烟风机、防火门、防火卷帘、消防通道、疏散指示灯、应急照明灯、安全出口灯、消防水池、沙井等）的数量及运行状况。公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书(要求中文)；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。物业硬件设施接管验收和竣工的区别。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。接管验收标准和验收方法。验收标准为建设部《房屋接管验收标准》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。楼宇本体硬件设施的具体验收标准：《房屋室内验收标准》（附件1）《房屋共用部位接管验收标准》（附件2）《公共设施设备及安装工程接管验收标准》（附件3）《绿化景观、项目VI系统接管验收标准》（附件4）《房屋整改时限表》（附件5）工作程序和工作标准项目交接验收准备工作完成后，工程项目部负责人以书面通知的形式通知服务中心主任。服务中心主任在接到项目部的交验房通知后，与工程项目负责人一起确定接管验收时间、验收项目，并完成以下工作：根据接管验收的内容和工作量制订接管验收计划。组织小区各相关专业负责人组成验房领导小组，分配工作、落实细节、责任到人。根据接管验收计划对人力资源、物资资源进行合理配置，若出现短缺应及时向公司行政人力资源部汇报，申请给予补缺。小区工程负责人为接管验收的主要技术负责人，根据小区主任制订的接管验收计划及时将各专业口负责人及工程人员进行组合，组成专项验收小组，并进行接管验收前的准备工作。服务中心主任、小区工程负责人结合所接管项目的实际，参照样表编制接管验收的相应表格，要求所编制的表格简洁、实用、不缺项。进行专业口验收时各专业口负责人根据安排及时组织相关人员实施验收。验收小组工作人员在交接过程中严格按照本规程的相应附件之标准条款进行验收交接，将发现的问题详细准确地用相应表格记录下来，并跟踪整改过程及整改完成后进行验收。工作人员将每天在验收过程中需整改的问题汇总后以《接管验收汇总报告》的形式统一交工程负责人，填写时必须将需整改的项目（包括：位置、问题状况等）描述清楚，做到字迹清楚、描述准确。将《接管验收汇总报告》收集后交给项目部相关负责人，项目部相关负责人接单后按照《房屋整改时限表》之规定填写整改期限，并签字确认。验收人员须对整改项目进行跟踪，填写《接管验收整改督办表》，发现整改不符要求或未进行整改时，及时将情况向验收小组负责人反映，并告知工程项目部。复验通知后，验收人员按原分工及时对整改项目完成情况进行验收；若出现再次不合格项，应以《接管验收汇总报告》的形式要求项目部进行整改，直至合格为止。小区服务中心主任及工程负责人应定期组织参加交接验收的工作人员召开班后总结会，提出问题、分析原因并采取相应改进措施。接管验收的整个过程进行管理，随时向服务中心主任进行情况汇报；若遇重大问题，服务中心主任应按公司组织制度及时向主管上级反映。工程项目部与服务中心进行物业管理资料及钥匙的交接，将情况填写在《物业管理资料验收表》、《钥匙交接表》中；项目经理双方进行总体交接，并将情况记录在《总体验收交接表》中。验收情况进行统计分析，填写《接管验收、交房整改质量分析表》及《接管验收房屋公共部分质量分析表》，并在要求完成时限内提交给物业公司相关部门。各接管验收人员将所有接管验收资料交档案管理员进行存档。接管验收遗留问题的处理。遗留问题的登记确认：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项于《物业管理资料验收表》附后说明，并交建设单位相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《公共设施设备接管验收表》中并请建设单位相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同建设单位联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求建设建设单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求建设单位在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给建设单位进行备录。各项验收表格和备忘录交公司综合部归档长期保存。检查控制小区服务中心主任对接管验收工作全过程进行监控，并不断进行抽查。公司领导对小区接管验收工作进行不定期抽查。记录《接管验收计划表》《房屋室内验收表》1《房屋室内验收表》2《房屋公共部位验收表》《公共建筑接管验收表》《公共设施设备接管验收表》《公共管网系统接管验收表》《项目VI系统验收表》《绿化、景观、道路验收表》《安全、消防系统接管验收表》《公共部位钥匙交接表》《钥匙交接表》《物业管理资料验收表》《接管验收整改督办表》《整改通知》《接管验收汇总报告》《接管验收、交房室内质量分析表》《接管验收房屋公共部分质量分析表》值班管理作业规程目的规范值班管理，确保值班质量。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司各服务中心工程部值班工作。职责服务中心设备主管负责对值班工作的监控。工程部班组长负责值班工作的具体安排和检查。工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。程序要点交接班操作。交班人员提前20分钟做好交班准备：检查设备并确保运行正常；搞好值班室和设备房卫生工作。接班人员提前15分钟到达值班岗位。接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。接班人查看上班的《工程部值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。交接双方认为无误后共同在《工程部交接班记录》上签名确认。交接完毕后所发生的问题由接班人负责。有下列情况之一不能交接班：上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；在倒闸操作和事故处理过程中；若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。值班操作要点。值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。坚守岗位，不得串岗。按有关运行管理作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经设备主管同意并签字方可调班。停送电操作要领。正常情况下的倒闸操作：设备主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用)；运行组接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由工程部经理审批，同时将停、送电情况书面通知物业助理。物业助理接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；做好各项相关记录。紧急状态下的倒闸操作：发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；停电后立即通知设备主管，设备主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。做好各种记录，重大事故应立即报告公司总经理。值班房、设备房卫生管理制度。各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；空调工负责空调机房卫生清洁工作；电梯工负责电梯房卫生清洁工作。接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。设备主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。记录《工程部值班记录表》相关支持文件《工程部员工绩效考评实施作业规程》报修管理作业规程目的规范住户报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修员工作得到及时有效的处理。借此展示公司形象、体现专业技术水平和服务水准。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司各服务中心住户家庭及各类设施设备的报修处理工作。职责工程部经理负责维修员工作的监控以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。工程部主管负责维修员工作的组织、监督。物业助理负责具体记录报修内容，及时传达至工程部，并跟踪、督促维修员工作按时完成。工程人员负责报修内容的确认及维修员工作。程序要点住户报修物业助理或服务中心值班员在接到住户报修要求时，应立即填写《住户求助记录表》。物业助理应在3分钟内将记录的报修内容(包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等)填入《客户服务通知单》(一式四联)相应栏目，并在两分钟内通知工程部前来领取客户服务通知单，工程部领单人在《住户求助记录表》上签收，将《客户服务通知单》(第一、二、三、四联)领回工程部。工程部负责人按照报修内容，安排维修人员的工作：如住户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后在与业主预约的时间内带齐工具、备件到达维修现场；报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修员具、备件到达维修现场；对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用做出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。工程人员到达现场后，应轻叩门三下或轻按门铃，在有应答时，应使用标准语言：“我是官房物业服务中心的维修员，这是您的报修单。”在住户确认无误后，说：“我可以进来维修了吗?”，得到业主同意后应说：“谢谢!”然后进入业主家中。如进入客房等十分整洁的房间，员工应使用一次性鞋套方可进入，进入室内步子要轻，工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖动。维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《客户服务通知单》上如实填写实际的维修项目及收费标准，并向住户解释清楚。维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回工程部向主管说明情况，与主管一同在《客户服务通知单》上注明原因并签名确认后交还物业助理备案。如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果(“合格”、“不合格”、“质量不佳”等)填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。走到工作地点后，将干净的维修专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声，实在无法避免时应事先向房间业主打招呼，并说一声“非常对不起”；随身携带的对讲机应调节到最小音量，以免出现噪音影响业主。工作结束，收拾好工具，应向房间业主介绍维修（检查、保养）情况，并告诉业主正确使用设备的注意事项，并请业主验收，业主感到满意后（在工程客户服务通知单上签注意见；业主如有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，您的问题或意见我需向我的上级主管汇报，我们会尽快给您一个满意的答复”）方可离开。例如仅仅检查时也应告诉业主情况良好或有何问题，需要怎么办等。离开前应将所有散落的工具、零件及杂物收拾干净，如地面污染，应负责打扫干净。走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对房间业主说：“再见”。维修过程中，若遇特殊情况（如，缺少工具；人员不足等等），应退出房间用对讲机（或其他方式）与相关人员联系；并告知房间业主需短暂离开，请业主稍后。整个工作期间不得收受房间业主赠送的任何物品，也不能借用业主的私人电话、工具等等。维修员工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《客户服务通知单》上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在《客户服务通知单》上签名确认。维修人员将《客户服务通知单》(第三联)交给住户作为缴费依据。维修人员将《客户服务通知单》(第一、二联)交回主管确认后将《客户服务通知单》(第一联)送收费员作为计收服务费用的依据。对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修员工作完成后的当日(最迟不超过第二天)，由租户到财务部交款。公共设施设备的报修处理物业助理接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设备设施维修登记表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装／维修员工作通知单》(一式二联)，在5分钟内通知工程部前来领单。物业助理将《公共设施设备安装／维修员工作通知单》(第二联)交给工程部，工程人员应在《公共设备设施维修登记表》上签收。主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修员具及备件于20分钟内赶到现场进行维修。完成维修员工作后，维修人员应在《公共设施设备安装／维修员工作通知单》上注明维修有关事项。维修人员将《公共设施设备安装／维修员工作通知单》(第一联)交主管签名确认后返还物业助理作为月底统计费用的依据。费用结算物业助理于每月月底前将当月《客户服务通知单》及《公共设施设备安装／维修员工作通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装／维修费用统计表》内。物业助理将《住户求助记录表》《公共设备设施维修登记表》《公共设施设备安装／维修员工作通知单》附在以上表格后，送主管审核。审核无误后，物业助理在《有偿便民服务收费表》、《公共设施设备安装／维修费用统计表》内签名确认后报服务中心主任审批。物业助理将服务中心主任审批后的《有偿便民服务收费表》《公共设施设备安装／维修费用统计表》送服务中心收费员：服务中心收费员依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；服务中心收费员将《公共设施设备安装／维修费用统计表》存档备案；资料保存：《住户求助记录表》《公共设备设施维修登记表》《公共设施设备安装／维修员工作通知单》由服务中心档案室负责保存，保存期2年；《有偿便民服务收费表》《公共设施设备安装／维修费用统计表》由公司财务部负责保存，保存期3年。本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。记录《住户求助记录表》GFWY/QB·KF-2015《客户服务通知单》（四联单）GFWY/QB·KF-2015相关支持文件《有偿便民服务作业规程》《公共设施安装/维修作业规程》附录《报修处理工作流程图》装修管理作业规程目的规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司服务中心对楼宇二次装修的管理工作。职责客服部经理和工程部经理负责装修申请的审批及重大违章装修的处理。分管主任负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。物业助理负责依照本规程实施装修施工检查、验收工作。财务部负责核收装修管理费用。保安部负责装修施工人员管理。工程部负责装修施工中的水电管理。环境部负责装修垃圾的清运工作。程序要点装修的申请与审批申请：住户需提前7日向服务中心提出装修申请(租户必须持业主委托书)：申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外)；装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。审核与审批：分管物业助理接到装修申请当日，依据《临时管理规约》、《装修安全责任书》、《装修管理规定》的相关条款，按承诺制要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队进行称述和确认。对住户未完全承诺的，物业助理应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和物业助理共同签字后一式两份，双方各保存一份。不宜审批的情况：涉及有拆改承重墙的；涉及有消防隐患的；涉及有破坏预埋管线的；涉及有破坏外墙体立面的。在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见；审核同意的报客服部经理审批，客服部经理应当在半个工作日内给出审批意见；物业助理将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改。装修申请获得批准后，物业助理应通知住户带领装修施工队一同到物业服务中心办理有关手续。物业助理将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。住户和施工队一同到财务部，按照装修管理规定交纳相关费用：住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费；施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费；指引施工队负责人到服务中心办理《出入证》：施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交服务中心；服务中心将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品／人员出入管理作业规程》)；用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《出入证》。物业助理在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修部门开通住户水电，并告诉住户可进场装修。施工期间的管理物业助理按《楼宇巡查作业规程》每日巡查装修施工情况。工程部负责监控施工队土建、水电装修是否违章。保安部负责按《封闭小区物品／人员出入管理作业规程》《治安巡逻作业规程》对施工人员进行管理。装修施工的竣工验收装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向物业助理提出验收申请。服务中心在当日内组织验收人员(工程部维修人员、物业助理对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按本项4.5款办理。竣工验收合格的，由物业助理在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“初验合格”，并签署姓名及日期。保安部收回出入证。出入证丢失，不予退还办证押金。施工队当日清场离开。装修验收合格并使用三个月后，物业助理应对装修施工组织复验，复验无问题，由物业助理在《装修申请表》内注明“复验合格”，由财务部退还住户及施工队的装修押金。常见的违章装修擅自开工。乱拉电线、超负荷用电。擅自改动燃气线路，安装燃气用具。空调机不按位置安装。随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。随意改变阳台功能。随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。随意拆改墙体。在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。私自增加线路负荷。改动上下水、电线(开关盒)。私自开凿楼面层，破坏防水层(24小时闭水试验)。擅自占用公共通道、天台、屋面。擅自在室外加装灯、牌、广告等。堵塞地漏和排水管道。擅自移动消防设施。擅自改变门的开启方向(卡拉OK厅等营业场所)，使用消防禁用品。擅自动火作业。铺装过重的地板材料。随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。随意向窗外抛扔物品。随意用电梯运送装修材料(散装料和超长重料)。冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。不按规定时间施工，制造噪音。破坏公共绿篱、绿地。夜间随意在住户家中留宿。不办理《出入证》，不遵守小区治安管理规定。随意拆掉阳台配重墙。高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。随意改装智能化系统。4.6违章装修的处理。装修施工期间，发现违章装修的，物业助理应立即要求住户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：批评教育，规劝改正；责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改；责令恢复原状；扣留或没收工具；停水停电(须报客服部经理批准)；要求赔偿损失(须报公司经理批准)；依据规定罚没违约金。装修施工验收时，如发现住户违章装修的，物业助理应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得客服部经理同意后，列清扣款数额，由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为：首先从施工队装修押金中扣款；施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以补扣；扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予赔偿。《装修申请表》、《装修安全责任书》、《装修违章整改通知单》归入住户档案长期保存。本规程作为相关员工绩效考评的依据之一。记录《装修申请表》《装修手续登记表》《室内装修许可证》《出入证登记表》《出入证模板》《装修违章整改通知单》《临时动火申请表》《临时动火许可证》《装修房屋闭水试验记录表》《装修验收情况表》相关支持文件《楼宇巡查作业规程》《治安巡逻作业规程》《封闭小区物品／人员出入管理作业规程》《业主档案管理作业规程》附录《装修管理协议》住户家庭安装／维修作业规程目的规范住户家庭安装／维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装／修工作。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司辖区内住户家庭的安装／维修员工作。职责服务中心设备主管负责检查住户家庭安装／维修员工作的实施情况。机电维修班组长负责住户家庭安装／维修员工作的组织实施。水电维修员具体负责住户家庭的安装／维修员工作。程序要点水电维修员进住户家进行安装／维修时的基本要求。水电维修员进行住户家庭安装／维修时，要严格遵守《官房物业员工服务管理作业规程》。水电维修员进行住户家庭安装／维修时，要做到如下两点：自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修班组长或设备主管，请求支援解决。水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住，解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。水电维修员进行住户家庭安装／维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检查判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。水电维修员接到客户服务通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。水电维修员来到住户家门前，应先按门铃(3次左右)，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装／维修。水电维修员进行安装／维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。家庭维修日光灯维修检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关。检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整个启辉器；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；检查日光管脚是否接触良好，否则应整个日光管管座，整修后达不到要求的应更换；检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；维修员工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除；开关维修：计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针"抬不起头"，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；故障全部排队后，换上一个同规格的开关；试验开关应开闭正常。电表维修计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；会同物业助理做好新旧电表底数的记录。水咀、闸阀维修：关掉水咀、闸阀前的阀门、排空管内的水，拆下水咀或闸阀；拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；在水咀或水管螺牙段绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。水表维修：关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；会同物业助理做好新旧水表启用底数的记录。煤气热水器维修：开机时不着火：检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到"吱吱"的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成；检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。开机时有"嘭"的爆炸声：先关闭煤气瓶阀门；用电风筒吹干高压打火线；调整点火间隙；开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物)；打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3～5次。燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；先导阀门控制的煤气热水器维修：开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次，清除污物)。煤气灶维修：开机不着火：开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清除空气进气门脏物。燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进气门脏物。漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。坐厕水箱维修：水箱浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。电热水器维修：开关跳制：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。抽油烟机维修：检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。空调器的维修：询问住户关于空调器的故障情况；检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；观察毛细管出口和蒸发器人口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时)：低压为0.49～O.54MPa，高压为1.17～1.37MPa：用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。空调器的安装。窗式空调器安装：在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开)，其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；根据空调器的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架；根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～lOmm；窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；试运转窗式空调器，确认一切正常。分体式空调器的安装：根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜)；打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；室内机组的安装：用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上做出相应的记号；根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。室外机组的安装：根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；用膨胀螺栓固定支撑架；把室外机组安装在支撑架上。室内外机组的管路连接：喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套人，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度(辛16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；中10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了)；管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。排除空气：用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；将液体阀的阀杆反时针转1／4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；将管路(包括排水管)整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；试运转：开机试验，过3～5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。给水管的安装。根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。安装水管前的准备工作：根据《客户服务通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等)；辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等)；借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。给水管安装要领：整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；给水管每米垂直偏差应<2mm，横向偏差应<lmm(吊线尺量)；冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；给水管每两米及拐弯处应加管码固定；刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话)；试水时应整个管路没有一处渗漏水。安装/维修员工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装人塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。全部工作完成后，水电维修员要实验安装／维修后的效果给住户看，实验次数不少于三次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至住户满意为止。确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《客户服务通知单》上签名确认。如果住户对此次安装／维修收费有异议，水电维修员应根据《工程部制作维修项目收费规定》向住户做出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。水电维修员应及时在《客户服务通知单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。设备主管应做好《客户服务通知单》回收登记及监管工作。公共场所及收楼遗留的水电安装／维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维修员做好《公共设施设备维修员工作通知单》的记录，由仓管员做好《公共设施设备维修记录表》。记录《公共设施设备维修员工作通知单》《公共设施设备维修记录表》《客户服务通知单》GFWY/QB·KF-2015相关支持文件《官房物业员工服务管理作业规程》公共设施安装／维修作业规程目的规范公共设施安装／维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装／维修员工作。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司所属各服务中心公共设施安装／维修员工作。职责服务中心设备主管负责检查公共设施安装／维修员工作的实施情况。机电维修班组长负责公共设施安装／维修员工作的组织实施。机电维修员具体负责公共设施安装／维修员工作。程序要点公共设施维修员进住户家进行公共设施安装／维修时，应遵守《住户家庭安装／维修作业规程》的4.1条款。维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。坐厕堵塞疏通首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按4.3.2步骤进行。如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按4.6条款处置。厨房排水堵塞疏通用铁线勾出存水弯管内的脏物。用疏通机疏通排水管。用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按4.6条款处置。厨房／卫生问查漏确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装／维修作业规程》的4.10条款处置。排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。更换排水排污横管按4.6条款进行。排水排污横管安装用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。铲尽排水排污管上的泥土。取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。平整夯实装排水排污横管的基础。排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5％的坡度坡向排水排污立管)。从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。做砂浆面层整理、夯实基础。首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。如做地面面层应保证厚度为50毫米左右，如做墙面面层应保证厚度为贴地面砖。在房间四周墙面弹好+500基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。做灰饼、做标筋：从墙面+500根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1～1.5米做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5％的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20～30毫米抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。规方、弹线、拉线：测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。4.8.6铺贴地砖：从房间里面向门口方向铺贴：在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；砖背面抹满、抹匀1：2粘砖的浆，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。勾缝：用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑：如缝隙很小(1.3毫米水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。坐厕安装将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入∮8～lO毫米螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。连接好水箱进水软管。立柱式洗面器安装按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。按墙上的印记用冲击钻钻出∮10毫米的膨胀螺栓孔，向孔内打人中∮将安放立柱的地面印记内铺好15～30毫米厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，进行抹光处理。每年油漆一次明装排水排污管。及时维修好住宅天台门。每两年疏通一次小区内主排水排污管道。维修员完成公共设施安装／维修员工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。搞完卫生后，维修员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。如是进住户家进行安装／维修，全部工作完成后，维修员应请住户(如住户在家的话)对安装／维修员工作进行验收。维修员应及时解答住户提出的问题并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装／维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装／维修有不满意的地方(合理的)，维修员应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装／维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次安装／维修收费有异议，维修员可根据《服务指南》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。维修员应及时填写好安装／维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上维修员姓名以备查询。对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装／维修项目需及时联系仓库和采购员进行资源调配或紧急采买。工程部做好安装／维修通知单登记工作。记录《公共设施设备安装／维修费用统计表》《公共设施设备维修员工作通知单》GFWY/QB·GC-2015《公共设施设备维修登记表》GFWY/QB·GC-2015弱电系统维修作业规程目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修员工作。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司服务区域内的弱电系统的维修。职责服务中心设备主管负责检查弱电系统维修员工作的实施情况。工程部班组长负责弱电系统维修员工作的组织实施。维修员负责弱电系统的维修员工作。程序要点维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装／维修作业规程》的4.1条款。维修员注意事项。应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。应注意安全操作。确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应的绝缘措施；确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修员具以免引起意外。必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。基本维修方法。观察法：有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；有无异常的声音；观察图像效果。静态测量法：短路电阻测量法；电流测量判断法；电压测量判断法。天线系统维修。放大器：检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决；如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(104dB)则应通知广播站拆修放大器。分配器：检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。分接盒：检查分接盒输人、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2Db以上则应更换分接盒。插座：检查插座接线是否牢固，插孑L是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。馈线：检查馈线对地绝缘电阻应大于2M欧，线间绝缘电阻应大于10M欧；检查馈线100米内的信号衰减应不超过10dB电话线维修。检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头(烫锡处理)。检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。4.5.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。楼层防盗对讲机维修。室内听不到铃声：检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。不能对讲：检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。不能开楼下大闸门：检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。主机无电源：检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。可视对讲机维修。无图像、声音，但开锁正常：调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(烫锡焊接)；如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。通话无声音：检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接)；调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。不能开大闸门：按本规程4.5.3条款执行。维修员工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。一切正常后请住户在《住户家庭安装／维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《服务指南》向住户做出解释，尽量打消住户的疑虑。维修员回到工程部部后，应及时填写好《住户家庭安装／维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。工程部做好《住户家庭安装／维修(收费)通知单》的登记工作。记录《弱电设备（房）巡视记录》道闸系统保养作业规程目的规范道闸系统的保养程序，确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司所服务区域各岗亭道闸的保养工作。职责服务中心设备主管负责组织监督道闸的保养工作。工程部员工具体负责依据此规程实施各道闸的保养工作。程序要点保养内容：修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，修锉电器触点。检查电容器有变质漏油时，立即替换。检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。全面抹擦箱内各部件灰尘。保养周期：服务中心工程部员工应按下列频次保养道闸系统：修整挡车杆，每月检查保养1次。给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养1次。检查电容器，每月检查保养1次。检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各1次。全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。本规程作为工程部员工的绩效考评的依据之一。相关支持性文件《设备综合管理作业规程》二次供水管理作业规程目的规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司服务区域内水池(箱)的二次供水管理工作。职责设备主管负责定时检查二次供水管理工作的实施情况。水泵房管理员具体负责二次供水管理。程序要点二次供水管理要求。设备主管每月5号之前检查小区内每个水池(箱)，并将检查情况记录在自己的工作日记上。二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。每个水池(箱)应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池(箱)周围及顶盖应清洁、干净。水池(箱)应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。清洗消毒水池(箱)时应提前两天通知物业助理，由物业助理通知有关用水部门和用户做好储水准备。水池(箱)清洗消毒安全注意事项。在水池(箱)内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。水池(箱)消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池(箱)内感到头晕、气喘，则应马上离开水池(箱)到外面呼吸新鲜空气。上下水池(箱)时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。水池(箱)清洗消毒前的准备工作。1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。潜水泵、应急照明灯或手电筒。扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。水池(箱)清洗消毒程序。排放水：排放水时应提前关闭水池(箱)进水闸阀，让水池(箱)水位用到接近消防水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池(箱)的时间应控制在1.5小时以内。清洗消毒：清洗：铲出水池(箱)内泥沙及各种沉积物；用扫把或泥龙刷从水池(箱)顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液(或防疫站配制的消毒溶液)，依反复刷洗消毒；之后将水池(箱)盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池(箱)，排出消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池(箱)内注水，达到调定的水位后加盖上锁。取样检验用干净的矿泉水瓶从水池(箱)中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，签上应写明抽样时间及抽样人。水样当天由设备主管安排人员按照检验规定进行检测。如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。水池(箱)清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在《水池(箱)清洗消毒记录表》内，并于每次小区内全部水池(箱)清洗消毒工作结束后3天内由水泵房组长把记录整理成册，经工程部经理审验后送服务中心档案室存档，保存期为2年。记录《水池(箱)清洗消毒记录表》设备综合管理作业规程目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司管理的各类设备的综合管理工作。职责工程部（服务中心设备主管，维修与运行班组，下同）负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。公司人力资源部负责各类设备档案的管理工作。程序要点设备档案的建立要求。工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的《设备设施清单》价值5000元以上的设备建立《机电设备台账》(见附表)，并在建档后的三个工作日内将台账移交公司综合部存档。工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。设备编号按下列规则编制： XXXX—设备流水号（01、02...）设备名称缩写（取汉语拼音字头） 物业点编码注意事项：1.设备流水号按物业点的设备总数流水编制；2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。标识的制作规范：标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；I尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm。所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由公司综合部保存。服务中心保存复印件。设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见各类设备操作、运行、维修保养管理作业规程。设备的购置管理。设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。采购设备应遵循《采购管理作业规程》的相关规定进行采购。采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。设备状态标识。工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。标识的方式方法：设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm×150mm×3mm(长×宽×厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。设备的停用和封存。发现下列情况之一，设备应予停用或封存：多余设备，含服务提供有再需要的设备；设备功能已不能满足提供服务需要的设备。停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。工程部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。设备主管负责填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。设备的报废。无修复价值的设备应予报废。报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管、维修运行人员、品质部代表、工程部经理等。设备主管应填写《物品报废申请表》GFWY/QB·GC-2015-30-04，经工程部经理、品质部代表审核并报公司总经理批准后实施。需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。工程部应将批准的《物品报废申请表》报公司财务部一份。红旗机房评比。设备主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。记录《设备台账》《设备卡》《设备资料卡》《设备外修申请表》《设备维修报告书》《设备零部件更换及大修履历表》附件《设备控制流程图》防避雷与接地系统保作业规程目的规范防避雷与接地系统保养工作，确保避雷系统在雷雨气候下能正常起作用。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司所辖物业防避雷与接地系统的日常维护工作。职责服务中心设备主管负责监督检查工作的实施状况。服务中心工程人员负责实施每月的定期保养。程序要点保养内容检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30％以上的必须更换。用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊有问题要及时解决。检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻(R≤10欧)。保养频次。工程人员应按下列频次保养防避雷与接地系统：避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每季度保养1次。导电接触部件，焊点，每季度保养1次。接地电阻测试，每年保养1次。本规程作为机电维修人员绩效考评的依据之一。相关支持性文件。《设备综合管理作业规程》《公共设施维修／安装作业规程》工具管理作业规程目的规范工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完好。适用范围适用于云南官房物业服务有限公司所属各服务中心工程部门的工具管理。职责设备主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。工程部班组长具体负责工具管理。服务中心仓管员负责工具的簿记盘点工作。程序要点《工程部工具年度采购计划》的制定。每年的12月15日之前，服务中心设备主管组织各分部门班组长(负责人)一起制定下一年度《工程部工具年度采购计划》，经服务中心主任审验后上报公司审批。《工程部工具年度采购计划》应包括如下内容：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；预计费用；购买时间；用途。工程部的工具分成两类：一类是个人使用工具；另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由班组长(负责人)领用并负责保管。服务中心仓管员对所领用工具记录在《物资领用登记表》内。个人使用工具和分部门公用工具(便携带的)由班组长统一填写《领料单》，经设备主管批准后，由班组长到仓库领取并负责暂保管。班组长必须将所领工具簿记在《物资保管登记表》内，并由设备主管签名确认。个人使用工具管理。工程部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经设备主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。服务中心仓管员应对员工所领工具簿记在《物资领用登记表》内。个