保障性住房建设招标评标方法详解

培训资料保障性住房建设招标评标方法详解政策·方法·评分·案例培训时间2026年9月课程导览01政策法规评标合规的法律认知框架02方法体系主流评标方法及适用规则03评分实操综合评估法评分标准与计算04地方创新各地评标定标制度探索05案例复盘真实保障房招标案例解析06风险防范评标风险识别与应对要点政策法规合规是评标的第一生命线从国家法规到地方政策，筑牢评标合规根基从国家法规到地方政策，筑牢评标合规根基01国家法规体系奠定评标基础从法律、行政法规到部门规章、政策文件，逐层承接与细化保障性住房建设招投标活动的法律依据，自上而下形成四级规范体系89号令法律与行政法规衔接《中华人民共和国招标投标法》确立中标条件与评审基本原则；《招标投标法实施条例》细化否决投标等操作规程部门规章依据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（89号令）规范施工招标投标全流程修正沿革历经

2018年43号令、2019年47号令

两次修正直接依据是保障房施工招标的直接操作依据21号文政策文件定位国办发〔2024〕21号，创新完善体制推动市场规范发展顶层推动从顶层推动招标投标市场规范健康发展政策空间为地方评标制度创新提供政策空间两大法定中标条件核心解读《招标投标法》第四十一条中标人投标文件须符合下列条件之一一综合最优能够

最大限度地满足

招标文件中规定的各项综合评价标准核心择优，技术、商务、报价多维度综合考量方法对应评标方法中的

综合评估法择优综合评价标准综合评估法二经评审低价优先能够满足招标文件实质性要求，且

经评审的投标价格最低（低于成本的除外）核心比价，先合规后比价方法对应评标方法中的

经评审的最低投标价法比价实质性要求最低投标价法第三十三条同步规定：投标人

不得以低于成本

的报价竞标2026地方评标政策新动向各地围绕评标方法选择、异常低价治理、定标程序持续出台新规，地方评标规则正在加速细化与创新地区政策文件时间核心内容上海施工招标评标办法（修订）2024-03新增澄清低价法、有担保最低价中标法重庆工程建设项目评标方法规定2025-12明确两类评标方法分值结构与警戒线东莞评标定标工作指引2026-05细化筛选小组、票决法、议事法程序云南施工招标评标办法2026-07全省统一施工招标评标规范内蒙古前期物业服务招投标办法2026-08技术标量化评审破解低价低质共同趋势◈

技术评审权重受控◈

异常低价防范强化◈

定标程序透明化方法体系方法选对，评标才有效系统拆解主流评标方法，掌握适用边界系统拆解主流评标方法，掌握适用边界02评标方法总体分类概览评标方法由招标人依法自行确定，须在招标文件中明确载明法定评标方法综合评估法按评审因素及权重对技术、商务、报价综合评分，按得分高低推荐中标候选人经评审的最低投标价法对满足实质性要求的投标文件，按经评审投标报价由低到高推荐地方衍生方法（上海实践）经评审的合理低价法技术合格且评审价高于合理低价者进行商务打分有担保的最低价中标法报价最低者进行详细评审，技术合格即推荐澄清低价法技术方案澄清合格后按报价由低到高推荐经评审最低价法适用与利弊先合规，后比价——只有通过资格审查与技术评审的投标人方可进入价格评审环节经评审最低价法在通用性强的项目中发挥节资优势适用边界通用技术/性能标准项目适用于具有通用技术、性能标准或技术无特殊要求的项目施工类项目重庆规定：依法必须招标的施工类工程建设项目应当采用此法配套说明适用边界明确指向技术标准化、竞争充分的采购场景核心优点最大程度节约投资，重庆实践中标价较招标限价最大下浮达

51.3%评审客观，价格是唯一标准，压缩专家主观裁量空间增加围标串标难度，遏制"人情标""关系标"主要痛点恶意低价中标后通过变更、偷工减料获取非法利润低于成本认定困难，评标专家在封闭环境下缺乏科学判定依据综合评估法适用规则解读综合评估法适用于

技术复杂、专业性强

的项目，与最低价法形成互补重庆分值约束2025年12月20%封顶技术评审分值一般不超过总分值的20%50%上限勘察设计类项目可适当提高，但一般不超过50%1000万及以下单项合同估算金额1000万元及以下的施工类项目，鼓励不设技术评审上海适用情形综合评估法（一）适用于

大型或施工技术复杂

的标段综合评估法（二）适用于技术复杂、大型、重大工程中

至少满足两项

的标段两阶段评审技术标前

7

名进入商务打分上海三种方法适用情形上海评标办法适用情形对照评标方法评审逻辑适用情形经评审的合理低价法技术合格且高于合理低价后进行商务打分所有类型的标段有担保的最低价中标法报价最低者详细评审，技术合格即推荐所有类型的标段澄清低价法技术澄清后按报价由低到高推荐已完成施工图设计且采用总价合同的标段综合评估法（一）技术商务综合打分大型或施工技术复杂标段综合评估法（二）两阶段评审，前7名进商务打分复杂、大型、重大工程满足两项以上否决投标包含

形式否决、资格否决、响应性否决

三类条款。施工总平面图、重要机械配置、BIM技术等可作为响应性否决项。评分实操评分有据，结果才公正详解评分细则与基准价计算逻辑详解评分细则与基准价计算逻辑03评分结构总分值分配框架综合评估法评分总分100分，技术标与商务标按项目类型分配权重技术标（30～50分）施工组织设计14%～26%权重项目管理机构6分固定企业诚信评价10%～18%权重商务标（50～70分）工程量清单总报价：占

30～35分分部分项工程量清单报价：占

10～18分主要材料报价：占

10～17分技术标施工组织设计要素施工组织设计是技术标评审核心，保障房项目有专项要求未应用BIM技术项目必备要素方案措施主要施工方案与技术措施（含绿色建筑施工方案）质量体系质量管理体系与措施（含室内装饰装修、建筑防水方案）安全管理安全管理体系与措施文明环保文明施工、环境保护及扬尘治理、建筑垃圾减量化平面布置施工总平面布置图进度计划施工总进度表与网络计划图资源配置主要施工机械、劳动力、物资计划工期保障工期保证措施与施工组织设计完整性应用BIM技术项目专项设计模拟总体评价、深化设计、施工模拟管控专项成本管理、专项方案（含建筑垃圾减量化）VS商务标评标基准价计算法评标基准价的计算遵循先剔除、后平均、再修正的逻辑剔除极端报价后的算术平均值是基准价计算基础计算步骤投标竞争率参考区间保障房1.50%～3.20%工程类型Fg取值区间房屋建筑工程1.50%～3.20%市政工程2.60%～4.20%专业工程2.20%～4.50%绿化种植工程3.00%～6.50%园建或综合园林工程1.50%～3.20%01剔除剔除最高

20%

与最低

10%

家报价，小数按上限取整02平均剩余报价取算术平均值

Pp，n≤7时全部平均03修正基准价

Pg=Pp×（1-Fg%）04竞争率Fg

为投标竞争率，由招标人在招标文件中约定报价偏离扣分与诚信评价报价越接近基准价得分越高，高于基准价扣分更重01商务标评审报价偏离扣分规则报价与评标基准价Pg的差值绝对值从低到高排列，取前

15家

进入评审高于基准价：每高

1%（含1%）扣

1分低于基准价：每低

1%

扣

0.5分以总分

30分

为例：A=30−[（Pi−Pg）/Pg]×100×扣分系数高于基准价扣分更重，体现

鼓励合理低价、遏制虚高报价

的导向02信用约束企业诚信评价（权重10%～18%）根据投标人在本省行政区域内的

企业诚信评价等级

量化评分诚信等级越高得分越高，将企业日常

履约表现

直接与中标机会挂钩项目管理机构评审固定

6分，重点考核项目负责人

资格与业绩商务标评审将

价格竞争

与

信用约束

有机结合地方创新他山之石，可以攻玉聚焦各地评标定标制度创新实践聚焦各地评标定标制度创新实践04重庆异常低价警戒线制度警戒线是防范恶意低价的第一道防线为评标判断提供客观参照，将低价认定转为前置量化约束，遏制"低价中标、高价索赔"顽疾设置要求综合评估法项目：可对投标总报价和部分单项价格设置警戒线经评审最低价法项目：应当设置警戒线（强制性要求）设置依据综合考量项目社会平均成本结合项目建设、使用、维护、拆除、更新等因素科学合理设置，不得脱离成本实际重庆评标基准价三种方案重庆为招标人提供三种评标基准价方案，可在招标文件中择一约定方案计算方式特点方案一去掉六分之一最低价和同数量最高价后的算术平均值纯算术平均，剔除极端值方案二方案一平均值

×（1-下浮系数N）N为1%～5%整数百分比，约定或现场抽取方案三方案一平均值×权重M+投标总报价修正值加权平均，兼顾异常低价修正招标人须综合考虑项目特点与风险偏好确定方案方案一：最简洁适合竞争充分的常规项目方案二：节资更明显通过下浮系数引导价格下行方案三：防串标效果好引入权重与修正机制，开标现场随机抽取增加不确定性东莞定标程序创新实践东莞在评标之外增设筛选与定标环节，由招标人组建专门机构参与决策东莞定标程序增设筛选与定标环节，由招标人组建专门机构全程参与决策，确保程序规范、过程可溯。筛选方法票决法按推荐得票高低确定入围名单，票数相同继续票决。集体议事法成员各自发表意见，由组长确定入围名单。议事法组长采用议事法时，组长一般由招标人法定代表人或主要负责人担任。人员约束成员数量筛选小组或定标委员会成员须为5人或以上单数。委派比例法定代表人委派成员不得超过总数三分之一。随机抽取成员从2倍以上备选名单中随机抽取确定，过程全程音像记录。过程留痕理由与招标文件载明因素对应，可供监督、审计、纪检追溯。东莞定标因素参考体系筛选因素设立须严格落实《招标投标领域公平竞争审查规则》因素一：企业实力资质等级、专业技术人员规模近几年财务状况因素二：企业信誉获得的各种荣誉、过往履约评价重点关注近几年不良信息：行政处罚、不良行为记录、诚信评价不合格记录等因素三：拟委派团队能力项目负责人及施工、技术、质量、安全负责人的类似工程业绩、奖项被交易平台锁定的关键岗位人员不可承接新项目因素四：技术方案安全控制、质量控制、绿色节能控制、进度控制措施与保障房民生属性相关的绿色施工与质量控制尤为关键内蒙古破解低价低质创新内蒙古《住宅前期物业服务招投标管理办法》为破解低价中标、质价不符提供新思路。引导竞争从拼价格转向拼服务制度亮点3项三级监管机制建立自治区统筹、盟市督导、旗县主抓模式动态管理专家库盟市组建评标专家库，落实培训、考评、清退动态管理两种招标导向固定标准由投标人报价，或固定价格比拼服务方案技术标量化约束3项量化考核指标设置保洁、维修响应、绿化养护等可量化指标加分项封顶商务标加分项总分不得超过商务标的30%禁止排斥潜在投标人禁止设置不合理条件排斥潜在投标人启示与借鉴2项压缩裁量空间技术标从"主观打分"走向量化评审保障房施工招标借鉴将绿色施工、工期履约等转化为可量化指标案例复盘真实案例，胜过千言从真实保障房招标案例中汲取经验从真实保障房招标案例中汲取经验05天津六里台TOD设计招标项目概况3项项目名称六里台TOD配售型保障房项目设计招标人天津津城建设开发有限公司开标日期2025年11月19日评标过程3项公开招标共

4家

投标人参加推荐中标候选人评标委员会推荐

3家

排序中标候选人，确定排名第一者为预中标人公示情况公示期内无异议投诉举报中标结果3项中标单位天津大学建筑设计规划研究总院（联合体牵头人）+天津华汇工程建筑设计中标规模与标价中标规模：3860平方米，中标标价：81.28万元中标工期2025年12月至2026年12月若羌县保障房施工招标若羌县2025年保障性租赁住房建设项目第三标段完整呈现施工招标结果，大型央企在保障房施工招标中具备

资质与业绩优势中标关键数据中标人中标价格项目经理注册资质中国一冶集团有限公司6642.57万元张龙建筑工程专业一级注册建造师评标要点分析保障房施工招标对

企业资质与项目经理执业资格

有严格门槛一级注册建造师是大型保障房施工标段的中标配置中标结果须经评标委员会评审后确定，并接受住建部门监督央企凭借综合实力在大型保障房施工标段中占据明显竞争优势通许县核查随机法定标8个标段本次招标金额约2573万元70日历天第七标段工期，工程质量要求合格评标+核查+随机定标评标后增设定标核查与核查随机法环节核查结果核查类型单位/名单核查未通过河南子晟建工（项目经理存在在建项目）、河南联跃建设（自愿放弃资格）核查通过河南方增、河南双楼、河南隆鼎、河南恒基城建、河南泰戈、河南鹏鲲、任安建设、河南兴川、河南领阔最终中标人：河南泰戈建设工程有限公司，中标价

354.52万元启示：定标前核查项目经理在建项目情况是拦截履约风险的关键环节呼和浩特收购类招标竞价评标关键因素交付一致：2026年5月30日前交付，符合国家验收合格标准评标中除价格外，供应商资信与履约能力成为拉开差距的关键收购类招标的评标重点在于

房源质量、位置配套与交付时限

的综合平衡交付一致资信履约综合平衡仙游县随机抽取法评标随机抽取法适用于限额以下的小额维修类项目项目特点3项五个保障房小区维修及零星工程鲤北龙泉、鲤北玉井、鲤南圣泉、中兴、仙安工程发包价按施工当期信息价下浮10%开标评标日期2026年3月20日小额零星评标方式4项评标办法采用随机抽取法，区别于综合评分与最低价中标人福建晔晨水利水电建筑工程有限公司项目经理建造师陈为溪履约保证金为合同金额的10%，工期12个月随机抽取下浮10%适用启示2项降低评标成本对金额较小、技术简单的零星工程，随机抽取法可大幅降低评标成本避免过度竞价配合固定下浮率报价，有效避免小额项目过度竞价降成本防过度竞价风险防范防患于未然，评标更稳健识别评标风险，掌握防范实操要点识别评标风险，掌握防范实操要点06低价中标风险与成因剖析低价中标不是问题，低价低质才是最大的风险低价中标背后的低价低质风险，正成为工程行业亟待正视的隐患。防范恶意低价需从成本认定、制度约束、履约监管三管齐下风险表现恶意低价中标后通过工程变更、偷工减料、降低质量获取非法利润带来质量、安全、工期滞后等严重后果先低价抢占市场，后通过索赔获利成为行业顽疾成因剖析低于成本认定困难