大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书

大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区鸟瞰图大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区.酒店效果图大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区.沿街效果图大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区.水果大厅效果图大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区.蔬菜大厅效果图大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书目录前言………………………1项目概况……………………3项目名称…………3建设单位…………………3建设地点…………3项目主管部门……………………3项目规模及投资·………………3项目概述·…………3项目条件…………5第二章项目定位策略·………………11一、项目SWOT分析………………11二、项目的形象定位……………………14三、项目的推广定位……………………15四、项目的客户定位……………………15五、项目核心卖点………16六、项目建设工程进度表………………18第三章项目销售策略·………………18一、项目销售的基本思路·……………18二、项目销售排期·……………………20第四章盈利模式·……………………21一、商业地产盈利模式…………………21二、项目价格策略……………………21三、项目基础建设内容…………………22四、项目盈利测算……………………23五、市场整体招商宣传方案…………27六、全程销售中开发商所需配合事项………………28第五章关于陕西农业电子商务中心………………29第六章关于全国物流园区概况………32第七章关于市场调研…………………36大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书大唐秦东蔬菜瓜果物流园商业计划书前言陕西作为农业大省，由于其南北纵贯三个气候带，陕北、关中、陕南的种植结构和养殖结构各有特色。但是，与全国其他农业大省相比，如山东、新疆等省份，我们的农贸发展相对落后。同时，陕西作为大西北承东启西、联结南北的枢纽，它具有沟通整个西部与东部地区交通的重要作用,商品集散功能强,发展农贸流通有着独特的区位优势。农业优势、交通区位优势，需要一个载体促进此优势最大化发挥。蔬菜瓜果物流交易园作为这个载体，能够加强农业产业在区域经济的竞争力，提高产品品质，还不断调整农业产业结构，形成特色农副产品产区、集散地，产业体系。这样既可以发挥农户家庭经营成产成本低的优势，又可以发挥批发交易中心这个载体将小规模、小生产变成千家万户的大生产，促进我省农贸发展。可见蔬菜瓜果产业物流交易园是新形势下我省农业产业发展的必由之路。本项目--大唐秦东蔬菜瓜果物流园，致力打造为一个布局合理，规模化、系统化、科学化运作的农产品物流交易园区。随着社会经济发展以及全球信息化和网络化的蓬勃发展给社会各领域带来前所未有的冲击。本项目计划连锁经营，并建立陕西省农产品电子商务中心。大唐秦东蔬菜瓜果物流园，分设蒲城园区，延安园区，汉中园区，宝鸡园区4个园区，总投资20亿。四个蔬菜瓜果物流交易园区进行连锁经营，资源共享，信息互通，大力推动陕西省农产品的输出及外部资源引进。连锁经营被称为是“现代流通革命”的两大标志之一。20世纪中期以后,现代连锁经营在发达国家取得普遍成功,世界上最大的商业零售企业美国沃尔玛公司2000年销售总额达到1913亿美元,超过通用汽车公司,其中的奥秘之一就是发展连锁经营。连锁经营是适应现代化生产方式与消费方式的新型商业形态，是一种先进的组织形式和经营形式，目前，国际连锁业的发展出现了大型化、国际化和专业化的趋势，行业领域也越来越广泛。实践证明，连锁经营已经成为当今世界最富有活力，发展最迅速的一种经营方式。陕西省农产品电子商务中心，必须顺应信息化浪潮的发展趋势,尽快构建起覆盖全省、辐射西北、连接全国、沟通世界的电子信息平台,提高农业信息化，在陕西东部地区率先实现农业现代化。本项目建成后将降低农产品流通损耗，节约流通费用，提高农产品流通领域的商品质量，确保消费安全的需要。长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重，赶不上市场变化，导致农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是造成途损严重影响流体保值增值的重要原因。要改变这种状况迫切需要建立完善的信息采集、加工整理和信息发布体系。项目通过建设蔬菜水果批发市场和农产品电子商务中心，鼓励农民进入市场交易，这样可以获取大量的市场信息，可以使众多的交易对象聚集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理，达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。大唐秦东蔬菜瓜果物流园的建成，传统与现代的结合，必将成为行业标杆，加快我省农贸经济的发展。第一章：项目概况一、项目名称：大唐秦东蔬菜瓜果物流园·蒲城园区二、建设单位：陕西庆雅工程建设项目管理有限公司三、建设地点：蒲城县东城大道与朝阳路东段十字西南角四、项目主管部门：中国西部开发促进会陕西代表处五、项目规模及投资预算：占地300亩，投资金额5亿。六、项目概述：国家“十三五”计划纲要中再次提出要进一步加快农产品流通设施建设。农产品流通设施是农产品流通的载体，是连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是社会基础设施的重要组成部分。因此，加快农产品流通设施建设，实现农产品流通的现代化，对发展农村经济，增加农民收入，扩大就业，开拓农村市场，提高农业产业化经营水平，具有十分重要的意义。根据国家“十三五”计划纲要的要求，“十三五”期间农产品流通设施建设的目标是：通过对现行批发市场经营体制和管理体制的改革，从根本上改变农产品流通设施建设落后的局面。加快农产品储藏、加工和营销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常年供应，四季不衰，提高农产品的附加值，积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通组织化程度，为解决我国农产品流通不畅，解决农产品卖难问题，降低流通成本，提高流通效率创造条件。同时，蒲城县商务局编制的《蒲城县商贸服务业发展规划》（2011-2020年）绘制了本县商贸服务业十年发展蓝图。以“城内大超市、城郊大市场、城外大物流、社区便利店”的布局为重点，推进“1315”工程建设，构建三级商业区为依托的整体发展战略框架，形成我县商贸经济发展的新格局，必将推动我县商贸经济上一个新台阶，进一步稳固渭北商贸物流中心地位，服务区域经济发展蒲城县现较有规模的农产品批发市场1家，蒲城县祥塬蔬菜瓜果批发市场占地面积80余亩，经营门店和摊位仅400个。同时，蒲城县作为陕西的人口大县、果品大县，拥有80万人口，果林面积50万亩，其中苹果25万亩，酥梨17万亩，特色时令水果8万亩，建成无公害绿色果品基地15万亩，年产果品5亿公斤；是陕西最大的果品生产基地，是全国果品生产百强县之一，是国家农业部命名的全国酥梨之乡。蒲城县也是陕西的瓜菜大县，瓜菜面积已发展到10万亩，其中大棚西瓜6万亩，年总产18多万吨；各类拱棚菜3.4万亩，年总产10.2万吨；日光温室3000棚，年总产1.2万吨以香菇、蘑菇为主的食用菌生产已发展到2000万袋。无论作为产地销售市场还是销地销售市场，目前的市场环境都无法满足蒲城作为果蔬大县的发展。一个布局合理、设施先进、功能齐全、交易规范的蔬菜瓜果物流交易园区的建设，对于蒲城县目前的农贸经济发展迫在眉睫，具有巨大推动作用。项目条件一）蒲城经济发展概况蒲城基础情况：蒲城县位于陕西省关中平原东北部，属渭南市管辖。东临大荔县、澄城县；西接富平县；北依白水县、铜川市；南靠临渭区。东西长52.8千米，南北宽47千米。下辖17镇，359个行政村，总人口87万人，为陕西第一人口大县。总面积1585平方公里，为渭南市面积大县，也是农业大县。有酥梨之乡美誉。经济运行情况：2104年，全县共有规模以上工业企业37户，其中中央企业3户，省属企业2户，县属企业32户；重工业12户，轻工业25户。共涉及电力、煤炭、建材、纺织轻工、食品、农副产品加工、农药、造纸及纸制品、烟花爆竹、机械制造、精细化工等多个产业。1-11月份，全县新增规模以上企业8户，规模以上工业总产值完成142.9亿元，同比增长2.7%。12月底规模以上工业总产值完成160亿元，同比增长4.8%，工业固定资产投资完成85亿元。粮食作物164万亩，总产52万吨，其中夏粮89万亩，夏粮生产在严重干旱的自然灾害下，获得27万吨的好收成。秋粮种植面积75万亩，总产值25万吨，平稳增长。项目建设：牢固树立“抓项目就是抓发展”的理念，以项目为抓手，加大工作力度，推动了一批生产性项目实施，以此拉动产业发展。工业固定资产完成78.7亿元，180万吨甲醇项目一期已完工，10万吨石油压裂支撑剂、万德科技、达能新材料等项目已经投产，大美科技、兴盛饲料等项目已投产，重车车桥零部件、瑞鹰新材料、大运石化油库建设项目进展顺利。农业装备逐年提高，通过大力实施“兴机富民”工程，2014年争取农机购置补贴资金2800万元，完成农机购置补贴资金1930.195万元，收益农户2413户，补贴农业机械、机具7956台。完成机收140.2万亩，机播153万亩。园区建设：进一步完善工业布局规划，确定了全县煤化工业园和蒲城工业园两大园区产业定位和用地规模。加快园区基础设施建设，着力提高园区承载力。目前两大园区累计完成基础设施投资6.2亿元，入驻企业45户，煤化工、农药、饲料、精细化工、新材料等产业已初具规模，并产生集聚效应。农业方面省级现代农业园区6个，市级现代农业园区3个。全县23个镇已申报现代农业园区27个。招商引资工作：围绕农业、煤化工、精细化工和新型建材、等产业，进一步加强工业招商工作，在一些产业和区域取得较大发展。进一步强化工业招商基础性工作，依据产业发展框架、重点产品延伸链条，加强信息收集于对外联系，强化重大工业投资信息的共总推进。不断创新招商方式，采取叩门招商，以企引企等形式，提高招商实效。2013年以来，全县共策划包装工业项目127个，签约52个，开工建设47个，到位资金50亿。产业结构调整方面：农业方面，把培育和发展农业龙头企业作为调整和优化农业结构，推进农业产业化经营的重点，加强组织领导，加大工作落实力度。大力发展果业、畜牧业、设施农业、特色种植、手工加工业等产业，各级龙头企业销售守护23.34亿元，固定资产12。98亿元，总资产20.43亿，带动农户10万户。工业方面一是淘汰落后产能取得明显效果，坚决关停小水泥，小造纸企业等落后产能，下大力清理整顿石灰石资源乱开才现象。先后淘汰关停水泥产能300万吨以上，282家334孔白土灰窑全部关闭拆除。二是推动企业技术进步，支持引导企业加强技术改造，提高企业技术装备水平。去年以来，美邦农药、银河纺织等15户企业争取技术改造和创新贴息资金2000余万元，全县完成技改投资3亿元。三是非公经济快速发展，县政府先后出台了“关于加强信用管理体系的知道意见”“挂怒加强继荣机构与担保公司合作的意见”等文件，着力破解融资难题。中小企业信用数据已采集1500户企业细腻，成立中小企业担保公司1户，小额贷款公司1户，近年来累计为企业融资3亿元。保障措施房方面：不断加强经济运行综合协调能力，责任目标考核力度加大，将考核指标分解到相关部门，并强化目标的跟踪督导，14年8月由两办督查室牵头，召开贯彻落实“决定”推进会；搭建政府、银行、企业沟通平台，确保工业发展资金需求。组织召开优质企业资源、新政长点项目及银行产业头像政策信息发布会。企业流动资金贷款银企对接会等。深入企业，了解生产经营存在的困难和问题，帮助企业争取落实技术改革等方面的税费优惠政策和扶持资金，帮助企业开足马力，扩大生产和销售。蒲城经济发展存在主要问题：工业主要有总量偏小，发展不优、不快，结构不尽合理；受宏观经济发展影响，主要工业价格明显下降，中、省企业欠产较大，工业增长乏力。项目建设受资金、土地审批手续等制约，园区基础设施建设滞后。农业由于受自然环境、基础条件以及传统思想制约，存在主要问题一是农资价格较高，生产成本增加，效益低下；二是外出务工人员偏多，造成农村劳动力短缺和农业科技推广难度加大。三是农业化水平相对较低。涉农企业规模小，带动力不明显；四是缺乏职业农民，知识老化，与当前发展要求差距较大。三）综述从上述经济情况和问题来看，大力发展经济，调整产业结构，解决就业，加快蒲城建设，努力提高居民生活水平，社会发展等方面值得我们注意。本项目位于位于蒲城县东城大道与朝阳路东段十字西北角与西南角，致力于发展为大型新型综合物流园区，不断汲取广州、山东的建设及市场运营经验，做好农业引进输出工作，大力促进蒲城农贸经济发展。同时也为当地就业问题贡献力量。本项目对当地农贸必将是蒲城经济发展的最大受惠者。大唐秦东蔬菜瓜果物流园.蒲城园区建设项目，围绕蒲城县的商贸业务发展规划，致力于推动蒲城县农贸经济改革与发展。蒲城县距省会西安110公里，交通便捷，西延、西韩铁路，渭蒲、西禹公路纵横贯通。西禹高速公路在蒲城境内设有3个出口，交通便利，对于蔬果批发市场的发展来讲，有利于果蔬产品的运输，推动市场的高速发展。蒲城县80万人口，较有规模的农产品批发市场仅1家，祥塬蔬菜瓜果批发市场.城乡零售物流园区4个分别是腾达蔬菜副食市场、古镇蔬菜市场、惠源蔬菜市场和罕井蔬菜副食市场。这些传统市场存在众多问题：1、缺乏科学规划，布局不合理，发展不平衡。2、规范管理难度大，脏、乱、差问题突出。3、市场设施陈旧老化，功能不全，存在严重的安全隐患。这些问题制约了蒲城县果蔬优势的充分发挥，迟滞了优质化、专业化、区域化发展进程，也影响了农业产业化的快速发展。一个布局合理、设施先进、功能完善、交易规范的蔬菜瓜果批发市场的建设，对于蒲城县目前的农贸经济发展迫在眉睫，具有巨大推动作用。另外果蔬物流园区是社会流通体系中重要的组成部分，也是反映一个地区建设水平、管理水平、生活水平乃至文明形象的重要窗口。蔬菜瓜果批发市场作为联系生产者和消费者的纽带，其产销主渠道作用日臻突出。市场建成后，一是能够吸引周边地区大批客商前来开展蔬菜瓜果的经营销售业务，扩大蔬菜瓜果的市场销售，有效增加农民收入。二是淡旺互补、南北互补，吸引省内外大型果蔬经销商、代销商进入市场，通过冷藏冷冻、加工包装、避旺就淡，可均衡市场供应，提高产品附加值，提升市场的收益。三是能够及时向农户反馈市场供求信息，指导农户按市场需求调整种植结构，生产适销对路的优质产品，使生产的蔬菜瓜果不但能够卖掉，而且卖的好、效益高，促进蔬菜瓜果产、供、销有机结合，增加农民收入。建设新型的蔬菜瓜果综合批发市场，优化产业结构，对于蒲城农贸发展很有必要，是一项重要的民生工程。第二章：项目定位策略

一、项目SWOT分析1、项目优势分析

：优势一

：

本项目地理位置得天独厚，位于渭蒲高速蒲城出口，蒲城县东城大道与朝阳路东段十字西北角与西南角，四通八达，交通极其便利，为物流园区后期运营服务提供高效便捷的支持。地形地貌简单规整，距离市中心不远，周边住宅等配套基本完整，供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。具有很好的商业开发价值。（蒲城的公路交通发达，城乡相连、乡村互通、四通八达，具备快捷的交通运输网络。境内有国道主干线西禹高速公路、渭蒲高速公路；省道二级公路三条）优势二

：

本项目围绕蒲城县的商贸业务发展规划，致力于推动蒲城县农贸经济改革与发展，力争成为蒲城县经济的另一个增长点。蒲城县商务局编制的《蒲城县商贸服务业发展规划》（2011-2020年）绘制了本县商贸服务业十年发展蓝图。以“城内大超市、城郊大市场、城外大物流、社区便利店”的布局为重点，推进“1315”工程建设，构建三级商业区为依托的整体发展战略框架，形成我县商贸经济发展的新格局，必将推动我县商贸经济上一个新台阶，进一步稳固渭北商贸物流中心地位，服务区域经济发展。优势三

：物流园区在一定范围内，在政府规划上具有唯一性，本区域内不存在其他直接的竞争对手。本项目为300亩的综合性物流园区，致力打造为西北最大的农副产品冷链物流园区。蒲城县是80万人口的大县，而现有农产品批发市场只有1家，祥塬蔬菜瓜果批发市场等4个城乡零售物流园区。这些市场大多存在规划不合理，交通堵塞严重，卫生状况差，存在严重的安全隐患。现有的市场环境根本无法满足本县的生活发展需求，制约了城区的发展和经济社会发展。优势四

：综合性

物流园区作为新兴的不动产投资产品，目前其开发尚处在起步阶段，尚未形成大规模的开发，形成综合型物流园区的开发热潮。本项目从规划布局、项目定位、品牌整合、全案推广、物业服务上引入国内行业精英，自建专业团队，将为广大投资者、创业者、经营者提供最丰厚的回报，最贴心的服务，最有力的支持。优势五

：

投资物流园区具有稳定的投资回报，是长期稳定的商业投资项目。本项目不仅承载县内农副产品的收购交易、仓储配送、物流运输，还致力于引进输出省内外商品吞吐，提高商品流通效率

，吸引更多农副产品销售大户，都将为项目带来不可估量的收益。优势六：

物流园区的主要产品形态为铺位，具有面积小，总价低的显著特点，投资门槛低，可以吸引众多中小投资客的投资。

2、项目劣势分析

劣势一：目前商业氛围集中在较传统的老城区市中心，在规划及品牌营销上要下更大功夫，以发展的眼光引导投资者，以完善的配套设施吸引投资者。

劣势二：市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育需要一定的时间。

劣势三：本项目商业体量相对较大，资金方面存在一定压力。

3、项目机会点分析

机会一：时机好。在市场化开发和经营的现有物流园区基础上，有足够的空间做物流园区升级换代的模式，并形成一个行业标杆。

机会二：政府支持。从总体上看，本项目具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。机会三：市场刚性需求的产物。蒲城现在尚无一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的综合物流园区，不仅影响了居民正常的采购需求，周边农户的经济发展，还影响了城镇的规范化发展。本项目位于高速出口，是蒲城的东大门，未来农业经济、人流、商品流、信息流的主要集散地，可带动相关产业和基础设施的发展，利于产业结构的优化和提升。机会四：本项目是一个功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务辐射范围广、管理手段先进、可适应现代流通业发展要求的大型综合性物流园区，消费者的日常起居、买卖经营、餐饮住宿、商务办公各方面，均能在此得到满足，优质服务、人性化管理、立体宣传都将使本项目超越普通物流园区，成为蒲城周边乃至陕西省综合物流园区的一个里程碑。4、项目威胁点分析

项目目前最直接的竞争对手是渭南市的关中大红市场威胁，它规划占地1200亩，总建面160万平米，总投资50亿元。目前一期已经开发，但因为多种因素，目前的开发处于半停滞状态，项目进展缓慢。关中大红市场若成功运营后对我们项目将是最大的威胁。

二、项目形象定位打造西北大型农副产品冷链物流园关键字“原生态果蔬物流园区”、“互联网+农产品”、“冷链物流”“农产品O2O交易模式”“采购批发冷藏仓储物流一体化”三、项目推广定位：

在推广上将本项目定为民生工程，突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。整体推广工作以线上推广（网络、微信公众号、App）为主，以线下推广（营销中心、户外广告牌、宣传单页、报纸、宣传片等）辅助。

1．政企共建、财富盛市

此为主线，以增强市场的信心。

2．财富新聚点

突出本项目的前景优势，是未来城市发展的重心，商业财富的新聚点。

3．本项目是政府在城市发展中规划，由企业兴建的民生配套工程。《蒲城县商贸服务业发展规划》（2011-2020年）绘制了本县商贸服务业十年发展蓝图。以“城内大超市、城郊大市场、城外大物流、社区便利店”的布局为重点，本项目就是其中一个实践点。4.高、大、全

高：规划上的高起点，设计上的高品质；大：规模大、面积大；全：品种齐全，全能商业；

四、项目客户定位

本案目标客户群体为：未来主要的客户群以蒲城农户商户为主，其次辐射周边县城：富平、大荔、澄县、白水、渭南等地，边缘辐射到延安、铜川以及陕甘宁新疆西北等地。1、

自营性客户

（1）县城原有商户为拓展经营规模而购买者；

（2）省外大型果蔬经销商、代办商；如：港澳台水果等进口水果经销商；（3）有资金欲从事商业经营的客户（餐饮、住宿、快递）；

（4）在外打工现回家经商者。2、投资性客户：

（1）原有商户利用手中盈余资金进行投资；

（2）政府企事业单位公务员进行资产保值升值投资；（3）县城内企业老板、个体户老板投资；（4）周边县市城乡农户进城投资者；（5）外地长期经营农副产品的大经销商投资；（6）在外工作人员回乡投资者。

五、项目核心卖点1、响应国家三农政策促进农业高速发展项目的开发符合国家“十三五规划”在农业方面所提出的政策，吻合“农业供给侧改革”中提出的改革农产品价格形成机制，加强农产品流通设施和市场建设。同时获得了蒲城县当地政府的全力支持。坐拥农业产业基础填补市场交易空白陕西属于农业大省，关中有又有果蔬大区之称，蒲城拥有百万亩的水果蔬菜产业基地，周边县市拥有千万亩绿色健康无公害农产品，如此庞大的农产品基地需求一个大型农副产品物流园区。规模庞大设计领先打造西北标杆市场本项目占地300亩地，规模在整个西北区域的现有建成农副产品市场为最大，引入最先进的规划理念，按照可持续发展思路进行统一布局，旨在打造成为整个西北最具标杆的农副产品物流园区。功能齐全业态丰富引进金融保险配套集采购、交易、批发、冷藏、仓储、物流6大功能为一体的创新型农副产品物流园区。匹配金融系统服务、电子交易服务、优化保险服务，检验检测服务，提高产业链流通安全效率和效益。全程物流配套服务线上线下同步交易交易双方下单后由专业人员跟踪物流配套服务，线上线下协同完成交易全过程，通过线上大数据分析，打通上下游产业链信息，扩大流通范围，简化运输流程，节约社会资源，增加农民收入。冷链物流实时监控引领行业发展趋势创建西北地区最大的冷链仓储，集中冷藏冷冻跨季节水果，满足市场的长期需求。启用冷链物流实时监控，减少农产品仓储、运输流通环节中的损耗，提高消费者的食品质量，争先担当行业发展领头羊。六、项目建设工程进度表项目工期2016年8至12月2017年2月至2018年2月2018年3月至2018年6月2018年8月项目前期工作土建工程装饰工程验收交付使用第三章：项目销售策略

一、项目销售的基本思路

1、

项目销售推出顺序的安排：通过对项目的细致分析，综合多方面学习的经验，认为本项目采取“商铺——摊位”的销售模式对本项目最为有利：（1）可快速回笼资金；（2）制造事件（开盘）营销，为本案进行市场宣传；（3）通过分析现场反馈的信息，进一步地对本案的商业定位进行论证。（4）积累更多的商业客户，同时招商可在一定程度上为商铺的销售进行铺垫。（5）对本项目招商的促进。

2、项目的销售原则：为保证本项目的销售工作的有序进行，在本项目的销售安排上主要遵循分段行销

（“造势——蓄势——泄势”）的基本原则。造势：在项目正式对外接待前进行的市场宣传，制造社会舆论效应，最大限度地提高市场关注度。充分地激发起购买群体对本项目的兴趣，为下一环节的顺利提供良好的前提条件。蓄势：项目开盘前期安排一定的销售蓄势期，进行造势。但销售引导期不可过长，在短期内，运用各种宣传手段，迅速储积客户，为下个时段的开盘销售垫定基础。发势：在前两期良好运作的前提保证下，此时本项目已是满月之弓，蓄势待发。在此时进行开盘活动，则项目旺销已是必然之事。

3、商铺的销售安排：通过对本项目诸多销售方式的排演，商铺一次性推出显然更有利于本案更好地抓住每一个客户；但因体量较大，容易使客户在选择上失去方向。故而在销控上对客户进行引导，使本案的销售工作能按合理的比例进行。同时根据市场实际销售的松紧控制，制造出供不应求的市场现象。

4、现场销售工作的要求：A、在本项目的实践操作中，要着重深掘关系客户营销，形成客户相互介绍和团购的发生。B、注重现场营销人员的培训、演练、实行“ONE

BY

ONE”策略，提高现场成交率。C、周围乡镇人口是一支重要的购买主力，要转变销售惯性思路，变“坐销”为“行销”。

二、项目销售排期

：本项目销售期分为准备期、强销期、扫尾期等三个时期。

（一）准备期

1、工作任务：造势及策略拟定2、工作重点：综合物流园区建筑方案调整建议完成

、景观规划调整建议及方案完成、

行销策略拟定及完成、研判市场情报、拟定促销计划、推动产品的造势活动、作业流程、组织及管理人员定案、价格策略拟定、销售说辞拟定、销售人员召集与训练。3、宣传推广：吸引社会大众与目标客户对本案予以关注和对开发商品牌的认知和信任。（二）强销期1、目标任务：

按照销售目标进行组织实施认筹活动、开盘活动、通过一系列策略完成销售任务和回款计划。2、工作重点：

采取多重策略、集中人力物力热销商业，回笼资金。（三）扫尾期1、工作任务：采取一定的促销手法将尾盘尽快销售去化，尽快回笼资金，签订买卖合同。2、工作重点：销售回款，签订买卖合同和业主公约。第四章：

盈利模式

一、商业地产盈利模式本项目赢利模式有五种：

A、只售不租，

出售产权，快速回笼资金。

B、只租不售，

产权掌握在开发商手里，可以抵押贷款，还可以待增值后出售，同时每年可收取物业的租金收益。

C、电商平台收益，

通过线上电商平台收取运营服务费。

D、物流合作收益

：通过与第三方物流合作收取服务费。E、物业管理费，自有物业公司每年收取管理费。

二、项目价格策略（一）各阶段执行价格走势即定方针1）执行价格各阶段的执行价格将在认购阶段之后提供2）执行价格走势即定方针在项目全程销售中，价格因素是至关重要的，在项目的初期（认购阶段）我们设立一个比较均衡，同时也是比较高端的价位目的是在于最大限度地考验市场的认可程度和消费接受能力，如果在一阶段所设定的价格能够得到市场的认可，且反应热烈，那么在今后的价格制定中将呈上升趋势，其上升空间保持在三个百分点范围内；如果市场反映呈相反状态，那么在执行价格的走势上将下浮三个百分点。（二）各阶段价格让利优惠控制原则1）在项目销售的各个阶段中如有大型SP促销活动原则上让利按照促销方案执行；2）如果在阶段内没有任何促销活动，让利优惠幅度按照客户的付款方式进行优惠：按揭贷款：97折；分期付款：96折；一次性付款：95折；3）亲友一起购买（10套以内）：除享受付款方式的优惠之外，额外再享受99连环折；大型团体购买（20套以上）：除享受付款方式的优惠之外，额外再享受97连环折三、项目基础建筑内容1．土地征用300亩，总建面39万平米。2．平整场地，做围墙和集排水沟。3．场地硬化和道路铺设，五通一平的基础建设；4．综合办公大楼：占地长100米，宽25米，占地面积2500平米，采用全框架混凝土结构，共建设十层，总建面25000平米，其中一二层为农产品电子商务交易平台，三层为业务开票室、业务洽谈室、财务结算中心，四、五、六层为农产品质量检测中心、行政办公室、电脑监控室、会议室等。七至十层为办公区。5．水果干果交易区:占地面积11000平米，采用全钢架结构，单层层高7米，总建面11600平米。6．蔬菜交易区:占地面积9000平米，采用全钢架结构，单层层高7米，总建面9000平米。7．冷库交易区:占地面积16000平米，采用全框架与钢结构混合结构，单层层高7米，总建面16000平米。8.冷冻库：占地面积5000平米，建面5000平米。9.加工区:占地面积3000平米，框架建筑，建筑两层，建筑面积6000平米。10.仓库:占地面积10000平米，全框架混凝土结构，建筑一层，库内净高6米，总建面10000平米。11.停车场:占地面积3000平米。12.商铺:占地面积50000平米，框架结构，建筑二、三层，建筑面积平米。13.农资交易市场:占地40亩，面积26000平米，建设2层，建筑面积37200平米。全框架混凝土结构。14.酒店公寓：占地3000平米，总建面40000平米，全框架混凝土结构，玻璃幕墙，20层高，单层高度3.8米。四、项目盈利测算

征地面积：300亩，占地面积约平方米建筑成本：总计划投资5亿元征地费用：50万/亩，共计1.5亿元房屋造价估算：2.5亿元钢结构屋面：900万场地硬化：1000万冷库建造：800万总成本估算约：5亿元项目盈利模式测算：①：临街商铺一次性销售收益区域商铺位置商铺楼层（层）商铺间数（间）面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售额（万）农副产品区外街商铺1-275020000600012000农资农机区1-2400760060004560小计115027600600016560农副产品区内街商铺1-25201040050005200农资农机区1-25401080050005400小计106021200500010600酒店式公寓-3000030009000办公区-1000025002500合计221088800--38660对外可销售面积8.8万平米，总销售额约4亿元。预计销售去化率70%来估算，销售回款额2.8亿。产权销售收益：2.8--4亿元②：出租型物业的持续性年租金收益区域租赁商铺位置商铺（层）面积（㎡）租金单价（元/月）租金年收益（万）农副产品区交易大厅1200001002400冷藏、冷冻1160001202304仓储11000020240加工区2600040288农资农机区综合办公楼61500020360酒店31000030360合计————77000——5952非售物业面积约7.7万平米，按照目前市场平均租金来计算，年租金收益约：6000万。租金收益约：6000万/年（注：管理费、卫生费等市场运营费用未做计算；钢构综合铺面可灵活出租或者出售，部分区域无盈利预算，按照市场经营需求确定。停车场、综合服务区等区域，用来招商第三方服务合作伙伴，为后期市场运营做充足准备。）③：电商平台的服务收益“田上新农”电商流水盈利模式分析序号项目金额（万）收益率占比（%）金额（万）1每天流水500天收益率0.0120.062每月流水15000月收益率0.034.53每年流水年收益率0.40400备注：1、大唐秦东市场大约1000多商户，假设有一半商户开通网上交易，每天流水约5000元，则市场总共每年流水约10亿；2、大唐秦东物流园通过电商平台，每年可实现营收约400万元。电商平台收益约400万/年④：与第三方物流配送合作收益第三方冷链物流合作收益序号项目仓储比率配送比率其他比率物流费率管理比率合计1低温食品0.62%2.46%0.63%3.71%1.46%5.17%2农产品0.62%3.12%0.68%4.42%1.52%5.94%3生鲜0.58%2.98%0.72%4.28%1.65%5.93%备注：1、大唐秦东预计年交易量为30万吨，交易金额突破10亿；2、冷链物流费用按最低值取5.17%计算，预计项目年物流费用收入约为1.55亿；3、大唐秦东物流可实现毛利1.55亿*20%=0.31亿，净利预计5%是0.0775亿。即实现年保守775万净利。物流合作收益约780万/年⑤：物业管理公司收益大唐秦东物流园将进驻1000多家商户，必须要实行统一管理，统一招商，统一运营，则后期如果成立自己的物业管理公司，则根据可经营建筑面积约10万平米，物业管理费按照1.5元/月/平米来收取，每月可收入15万元。物业管理费收入180万/年预计首年收益：3.5亿元以后每年收益：8000万元缴付建议：

A、租金缴一年用一年，合同期一年一签，租金逐年递增15%。

B、租金缴三年用三年，合同期五年，三年内无递增，三年后逐年递增10%。

C、租金缴五年用五年，合同期五年，无递增。五、市场整体招商宣传方案

1、媒体宣传：通过与蒲城政府的合作，在电视台、报纸上进行陕西省最大的综合市场--蒲城县农副产品物流交易中心专题介绍报道。

2、画册宣传：把制作好的招商宣传单，组织工作人员在当地人流量比较大的地方散发。

3、移动宣传：通过与政府、公交公司合作，在公交车身、公交站牌贴上招商信息广告。

4、广告宣传：制作一块大的室外喷绘招商信息广告，悬挂在办公室外墙。

5、活动宣传：举行新闻发布会或有关绿色食品的展销会，活动邀请一些知名的媒体、电视台进行全程报道。6、线上宣传：通过微信平台互动，运用促销手段吸纳消费者加微。短信、电话拜访，将收集到的各个省内外大型果蔬经销商、代销商名单，逐一突破7、通过招商说明会，向目标投资者推介本案商铺。

六、销售中开发商所需配合事项为了让项目在销售的全过程中顺利的按照即定方案展开工作，开发商可以在工作上给予项目销售部最大的支持和配合，以求尽快尽早实现销售目标。时期配合事项完成时间预热准备期四证、土地使用年限、项目效果图、户型图、园林景观规划方案、交房日期、交房标准、装修标准、物业管理费用2016年12月前（开工后即可开始预热）认购期结构整改建议确定、正式认购促销方案定稿、正式认购执行价格确定、《商品房认购协议》确定2017年6月前正式认购阶段财务人员、保安人员配比，现场花卉、椅子提供《商品房定购协议》确定、元旦促销方案确定、强销期执行价格确定2017年8月前强销期国庆期间促销方案确定、《商品房买卖合同》样本提供、银行按揭程序的申办、房监所测绘办理、商品房预售许可证办理2017年10月前持续期持续期促销策略和执行价格策略2018年2月前清盘期清盘期促销策略和执行价格策略2018年5月前综上分析，大唐秦东蔬菜瓜果物流园发展前景良好，对经营户及商铺投资人均具有强大的吸引力，对于开发商而言，基于全面合理的规划、优质的团队、产权销售+返租的运营方式，将在短短半年内，迅速回收资金，达成经济效益与社会效益双丰收。第五章：关于陕西农业电子商务中心近年来,全球信息化和网络化的蓬勃发展给社会各领域带来前所未有的冲击,计算机和远程通讯技术的应用使虚拟联盟、网上银行、远程购物和无纸贸易等成为现实,并正在商业网领域引发一场高科技全新革命，陕西省农贸流通业的发展必须顺应信息化浪潮的发展趋势,尽快构建起覆盖全省、辐射西北、连接全国、沟通世界的电子信息平台,提高农业信息化，在陕西东部地区率先实现农业现代化。在实际工作中要注意以下几方面的工作:一是加快农业产业信息化建设,实现资源共享,建立健全农业智能体系;二是加强信息流通基础设施建设,由政府出面支持建立和充实计算机数据库和网上交易平台,尤其是要着力培育一批行业门户网站;三是逐步完善信息时代的法律法规建设,保障商贸信息化运行的正常秩序。目前项目市场信息系统属于空白，需要新建。其主要工作一是利用网络做好与各地蔬菜瓜果批发市场的信息采集、加工、整理、交流及与会员的沟通，及时、准确掌握国家及各地的蔬菜瓜果政策、蔬菜瓜果动态、蔬菜瓜果价格；二是对国内外蔬菜瓜果市场的供求变化情况进行动态跟踪监测，在及时掌握蔬菜瓜果生产、消费、需求、价格及市场的基础上，积极进行蔬菜瓜果信息研究，准确预测走势，为上级与企业实时提供高质量的信息产品。三是蔬菜瓜果市场网络系统实现了对全省各地主要品种蔬菜瓜果市场行情的实时掌握，能较好地掌握市场的供求和价格总体走势。农副产品物流交易信息中心将以蔬菜瓜果批发市场为骨干，构建以网络交易为主，以其它交易为补充，形成集信息采集、加工、汇总、存储、反馈、上报、查询，市场分析与预测、电子结算、电子商务、网上竞价交易、订购、物流管理、等多功能为一体的全方位的蔬菜瓜果信息中心。1、主要任务：加强三个中心建设1.1信息中心：完善三个系统，即信息采集与发布系统、价格监测系统、分析预测系统。1.2交易中心：建设蔬菜瓜果网上交易系统，拟开发包括网上协商交易和网上竞价交易两种方式的网上交易系统。1.3检验检测中心：开发建设具有包括用户管理、储蔬菜瓜果库存管理、检验检测结果发布和统计分析查询等功能的仓储蔬菜瓜果管理系统。2、网络主要功能2.1、网络信息收集功能2.2、信息采集发布系统2.3、网络用户认证系统2.4、基于WEB的邮件系统2.5、市场内资料检索系统2.6、网上交易系统2.7、仓储蔬菜瓜果管理系统2.8、电子结算系统2.9、网上竞价交易业务管理系统为了实现网络扩建目标，必需增加对网络的投入。由于信息量大，在系统硬件方面，需使用中档服务器和多硬盘设备，以保证信息传递的高效性、安全性和可靠性；在软件方面，为了能够更好地解决信息中心对上和对下的联系，要建成一套完整的、符合现阶段我国蔬菜瓜果贸易流程的管理系统。第六章：关于全国物流园区概况全国农产品批发市场约4300家，其中产地市场1500家左右，销地市场2500家左右。总体上看，大中城市作为农产品的集中消费地区，其销地批发市场的发展比较充分，设施条件较好；而农村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场发展不足。陕西作为全国的农业大省，蒲城更是陕西最大的果品生产基地，是全国果品生产百强县之一，是国家农业部命名的全国酥梨之乡及瓜菜大县。农贸发展还有巨大空间。以上饼状图是按照省份实名统计的具备一定规模的751家果菜批发市场，进行了区域数量划分，从图中我们可以得到几个启示：1、农产品批发市场的建设速度和发展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的农产品批发市场中，70%分布在东部地区，中、西部地区仅分别占20%和10%左右。本项目的完成进一步完善本省农业设施建设，科学规范的管理运营，对蒲城乃至整个陕西省的农贸发展都有重要意义，相信在物流园区的发展上会成为重要里程碑。2、学习标杆，少走弯路。广东果蔬批发市场数量占比排名全国第一，是销地市场的代表，与经济发展及人口密集度有直接关系。山东果蔬市场占比全国第二，寿光蔬菜产业发展更是让全国有目共睹，可以说是产地市场的典型代表。扬长补短，汲取广东、山东市场的先进经验，进行资源互补，合作与发展共济。（全国果菜批发市场数量最高的前10个省：广东、山东、江苏、湖南、河南、山西、安徽、四川、青海、甘肃。广东作为销地市场的代表，具备天然的地理运输优势。诞生了全国第一大的布吉农产品市场，其总公司深圳农产品批发市场旗下近40个农产品批发市场分布在全国各地，具有先进的管理运营经验；全国第二大的广东江南果蔬批发市场，也是全国最大的进口水果批发市场）。山东作为产地市场的代表，山东省青岛市城阳蔬菜水产品批发市场是目前全国第三大市场，寿光山东红富士，水产品批发更是优势品类，充分发挥本土资源优势，推动当地农贸经济大省的发展，值得学习借鉴。）3、本项目空间巨大。市场数量占比最低的城市：西藏、宁夏、陕西。陕西同样也是农业大省，人口大省，铁路、公路交通便利，无论作为产地市场还是销地市场，随着本项目的完成，强有力的交通集散枢纽，配合先进的管理运营，做好输出引进，本区域农贸经济发展更上一层。注：农产品批发市场分为产地市场与销地市场两大类，是由农产品的产销特点和长途运销的需要决定的。农产品产销的特点是分散生产、分散消费，同时随着农业生产的区域化和社会发展的城市化，农产品的生产地和消费地又越来越集中。这种双重分散、双重集中的产销格局要求农产品流通必须采用由分散到集中、再由集中到分散的流程，即采用以批发市场为核心的流通模式。而农产品产、销异地的特点，决定了解决农产品位移的长途运销在流通中的主体地位。为了不断降低长途运输的成本，减少中间环节，缩短流通时间，在可能的情况下，一般都要求由产地成批量地直运目的地。因此，除了本地产销之外，农产品的“集散”过程必须分别由产、销两地分别进行，也就是说，产地市场和销地市场都不可或缺，同等重要。产地市场与销地市场的区别主要表现在几个方面：一是功能不同。从表面上看，无论是产地市场还是销地市场都是进行农产品批量交易的场所，都是批发市场，但实际上这两种交易是完全不同的。产地市场是供当地农民与收购商交易的场所，它的主