《房地产项目管理》-第十一章　房地产项目后期管理

第一节房地产项目竣工验收一、房地产项目竣工验收的作用房地产项目竣工验收的主要作用表现下以下几方面:(１)全面考核建设成果,确保项目按设计要求的各项技术经济指标正常使用。全面考核建设成果,检查设计、工程质量是否符合国家权威管理部门的技术规范、技术标准要求,确保建设项目按要求的各项技术经济指标正常使用。可以督促承包商自觉地按照合同规定的义务,认真做好项目质量、进度控制,按期交工。同时,配合投资者做好项目的资料移交、归档。并总结经验教训,不断提高管理水平。(２)为提高建设项目的经济效益和管理水平提供重要依据。通过竣工验收,检验建设项目决策、设计、设备制造和管理水平,以及总结建设经验、房地产项目建设经验,为提高建设项目的经济效益和管理水平提供重要的依据。下一页返回第一节房地产项目竣工验收(３)房地产项目转入投产使用的必要环节。房地产项目的特殊性使得一般使用者很难全面、精准地识别、判断其质量、安全等是否符合国家技术标准等,竣工验收以第三方权威机构的身份为所有者、使用者提供了保障。正因为项目竣工验收极为重要,所以,国家对其有严格的管理。有关法律规定:已具备竣工验收条件的工程,三个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的,取消企业和主管部门(或地方)的基建试车收入分成,由银行监督全部上缴财政。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目,房屋登记部门不予受理。房地产开发企业在延续、核定开发资质等级时,以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收二、房地产项目竣工验收的依据(１)上级主管部门对该项目批准的各种文件。(２)可行性研究报告。(３)施工图设计文件及设计变更洽商记录。(４)国家颁布的各种标准和现行的施工验收规范。(５)工程承包合同文件;技术设备说明书。(６)建筑安装工程统一规定及主管部门关于工程竣工的规定。另外,从国外引进的新技术和成套设备的项目,以及中外合资建设项目,要按照签订的合同和进口国提供的设计文件等进行验收;利用世界银行等国际金融机构贷款的建设项目,应按世界银行规定,按时编制«项目完成报告»。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收三、房地产项目竣工验收的内容根据国务院相关法规规定:房地产项目竣工综合验收适用于建设用地规模在２万m２以上的新建住宅小区及组团。但是,大部分地域在制订地方性规范时,大多规定所有的房地产开发项目均需要竣工综合验收。竣工综合验收包括以下内容:(１)开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设。(２)开发项目是否按照审批确定的规划开发建设。(３)基础设施和配套公用设施是否按照规划建设,并达到使用条件。(４)单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准,质量验收手续是否完备。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(５)住宅产业化技术要求是否落实。(６)前期物业管理是否落实。(７)拆迁补偿安置方案是否落实。(８)工程技术档案和施工管理资料是否完整。(９)法律、法规等规定需要验收的其他事项。四、房地产开发项目单位工程验收与单项工程验收单位工程是具有独立的设计文件,具备独立施工条件并能形成独立使用功能,但竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工程,是构成单项工程的组成部分。如房地产项目地基工程、给水工程等。一个独立发挥功能或效益的设施称为单项工程。如房地产项目的一座写字楼也是一个可以独立发挥效益(或功能)的设施。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收五、房地产开发项目竣工综合验收的程序(一)竣工准备阶段项目工程量完成后,项目管理者应建立竣工收尾小组,编制项目竣工收尾计划并限期完成。项目经理和技术负责人应对竣工收尾计划执行情况进行检查,重要部位要做好检查记录。实行分包的项目,分包人应按质量验收标准的规定检验工程质量,并将验收结论及资料交承包人汇总。房地产项目验收准备工作流程如图１１-１所示。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收竣工准备阶段主要工作有以下几项:(１)单位工程完工后,施工单位对工程进行质量检查,确认符合设计文件及合同要求后,填写«工程竣工验收申请表»,并经项目经理和施工单位负责人签字。(２)监理单位收到«工程竣工验收申请表»后,应全面审查施工单位的验收资料,整理监理资料,对工程进行质量评估,提交«工程质量评估报告»,该报告应经总监及监理单位负责人审核、签字。(３)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查,并提出书面«质量检查报告»,该报告应经项目负责人及单位负责人审核、签字。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(４)监理单位邀请建设、勘察、设计、施工等单位对工程质量进行初步检查验收。各方对存在问题提出整改意见,施工单位整改完成后填写整改报告,监理单位整改情况。初验合格后,由施工单位向建设单位提交«工程验收报告»。(５)建设单位对竣工验收条件、初验情况及竣工验收资料核查合格后,填写«竣工项目审查表»,该表格应经建设单位负责人审核、签字。建设单位向质监站收文窗口提交竣工验收资料,送达“竣工验收联系函”;质监站收文窗口核对竣工资料完整性后,确定竣工验收时间,发出“竣工验收联系函复函”。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(二)房地产项目开发企业提出项目综合验收申请(１)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及各个单位工程设计文件(图纸)等。(２)工程承发包合同。(３)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件。(４)竣工资料(图纸)和技术档案资料。(５)建设行政主管部门规定的其他文件资料。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(三)成立综合验收小组政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内,由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组组成。(四)综合验收小组验收工作并提出验收意见综合验收小组审阅有关验收资料,听取开发建设部门汇报情况,进行现场检查,对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价。综合验收监督人员到工地现场对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,如发现有违反规定程序、执行标准或评定结果不准确的,应要求有关单位改正或停止验收。对未达到国家验收标准合格要求的质量问题,签发监督文书。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(五)综合验收报告审查及合格后备案政府建设行政主管部门综合验收报告审查合格后,开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续,并按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。房地产开发项目竣工综合验收备案申报材料主要有:房地产开发项目竣工综合验收备案申请表;开发企业营业执照;开发企业资质证书,以房地产开发项目竣工验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据;国有土地使用权证书;房地产项目开发经营权证明(签订土地出让合同后就进行办理,无此证不能卖房及转让);建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;商品房预售许可证或现售备案证明;上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收开发项目«建筑工程规划核实证»,取得建设工程规划许可证的建设工程进行规划核实,建设单位委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量,形成竣工规划测量成果(其中,临时建设工程、简易建设工程和城镇居民私房、农村住宅以及已办理房产证的建设工程无须规划核实);开发项目排水许可证明;开发项目供水设施、供热工程、燃气工程等市政公用基础设施的验收合格证明;开发项目供设施验收合格证明;公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实证明。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收六、竣工后的服务竣工后的服务即承包人在施工项目竣工验收后对使用状况和质量问题向用户访问了解,并按照有关规定及“工程质量保修书”的约定,在保修期内对发生的质量问题进行修理,并承担相应经济责任的过程。回访保修有利于项目经理重视项目管理,减少修理任务;有利于承包人听取用户意见,履行回访保修承诺,改进工程质量;有利于改进服务,增强用户对承包人的信任感。承包人编写用户服务卡、使用说明书、维修服务事项等资料赠给用户,既方便了用户使用和维护,又树立了为用户服务的良好企业形象。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(一)回访１.回访计划回访计划内容包括:主管回访保修业务的部门;回访保修的执行单位;回访的对象(发包人或使用人)及其工程名称;回访时间安排和主要内容;回访工程的保修期限。２.回访方式(１)例行回访。电话询问、会议座谈、半年或一年的回访。(２)季节性回访。夏季重点回访屋面及防水工程和空调工程、墙面防水,冬季重点回访采暖工程。(３)技术性回访。对施工过程中采用的新材料、新技术、新工艺、新设备工程,回访使用效果或技术状态。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(４)特殊工程专访。回访执行单位在每次回访结束后应填写回访记录;在全部回访后,应编写“回访服务报告”。主管部门应依据回访记录对回访服务的实施效果进行验证。(二)保修１.工程质量保修书工程质量保修书就是发包人、承包人根据«建筑法»«建设工程质量管理条例»和«房屋建筑工程质量保修办法»,经协商一致,对某竣工工程签订的工程质量保修书。工程质量保修书具体约定保修范围及内容、保修期、保修责任、保修费用等。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收２.保修经济责任保修经济责任应按下列方式处理:(１)由于承包人未按照国家标准、规范和设计要求施工造成的质量缺陷,应由承包人负责修理并承担经济责任。(２)由于设计人造成的质量缺陷,应由设计人承担经济责任。当由承包人修理时,费用数额应按合同约定,不足部分应由发包人补偿。(３)由于发包人供应的材料、构配件或设备不合格造成的质量缺陷,应由发包人自行承担经济责任。(４)由于发包人指定的分包人造成的质量缺陷,应由发包人自行承担经济责任。上一页下一页返回第一节房地产项目竣工验收(５)由于使用人未经许可自行改建造成的质量缺陷,应由使用人自行承担经济责任。(６)由于地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏或非施工原因造成的事故,承包人不承担经济责任。(７)当使用人需要责任以外的修理维护服务时,承包人应提供相应的服务,并在双方协议中明确服务的内容和质量要求,费用由使用人支付。上一页返回第二节房地产项目前期物业管理一、物业管理前期介入的必要性(一)适应现代房地产开发的发展要求我国的房地产开发经过多年的发展,从以抓建设为主的生产导向阶段,到以抓促销为主的销售导向阶段,已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段,开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略,对物业管理公司的要求也相应发生了变化,不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上,还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业建设的设计合理和质量良好,使得开发出的物业能够最贴近住户需求,成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入,也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。下一页返回第二节房地产项目前期物业管理目前,消费者的物业管理意识已经有了很大的提高,据专家评估,物业管理因素可以占到楼宇价格的２０％~３０％。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入,将会极大地促进物业的销售。可见,物业管理前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大的作用。(二)扩充物业管理的外延和内涵传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸,物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能,使其保值增值。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用,物业管理可以从物业的使用管理角度,为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。即通过前期介入,扩充物业管理的内涵和外延,真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求,也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻,最终使业主受益。(三)提升物业管理的专业形象,有利于物管工作的开展物业管理通过前期介入,在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中,可以充分展示自身的专业素质。物业管理企业可以从物业使用管理的角度、业主的角度、降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出合理化建议,从而完善物业的设计建设,减少以后物业管理中的问题和矛盾。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理(四)为物业管理后期管理打下良好基础物业管理企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可以提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。而没有前期介入,接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决,对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重的影响。另一方面,在前期介入中,经过一段时之间的磨合,便于理顺同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。同时,物业管理企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法,从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量,有利于业主,也有利于施工单位。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理二、物业前期介入的工作内容(一)参与物业规划设计从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、方便、安全的先天制约条件。由于种种原因,设计往往滞后于科学技术的发展和人们生活水平的提高。同时,设计人员往往从设计角度考虑较多,对物业管理方面考虑较少。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理(二)施工中的质量监理在工程施工这个关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控,造成物业质量不尽如人意,严重影响了业主的生活质量,物业管理企业提前介入后,避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题,及早解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。(三)设备安装及内装修阶段设备安装及内装修阶段主要包括检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;提出遗漏工程项目的建议。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理(四)物业验收、接管、用户入住阶段１.资料交接在办理物业承接验收手续时,房地产开发企业应当向物业服务企业移交下列资料:(１)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。(２)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。(３)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(４)物业管理所必需的其他资料。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理２.物业接管验收物业接管验收简称承接查验,是指物业服务企业承接物业时,对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备等进行的承接查验,以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的查验。资料的承接查验包括物业相关资料、综合竣工查验资料、查验设施设备资料、物业共用部位、共用设施设备等。３.物业服务物业服务按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理(１)常规性的公共服务。常规性的公共服务主要有:①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;②房屋设备、设施的管理;③环境卫生的管理;④绿化管理;⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;⑥车辆道路管理;⑦公众代办性质的服务。(２)针对性的专项服务。针对性的专项服务主要有:①日常生活类;②商业服务类;③文化、教育、卫生、体育类;④金融服务类;⑤经纪代理中介服务;⑥社会福利类。(３)委托性的特约服务。第一大类物业管理是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和租用人的要求,确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理４.用户入伙服务用户入伙服务包括预约业主入伙、业主办理入伙手续(迎候、交费、验明业主身份)、验收与交接钥匙、办理托管钥匙手续(如业主之单元须进行翻修工程,则入伙经办人须建议业主将钥匙托管)等环节。三、前期物业的选择(一)前期物业企业的选择住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。上一页下一页返回第二节房地产项目前期物业管理(二)前期物业服务标准的选择前期物业服务标准应当根据房地产项目定位、服务质量定位等选择适宜的服务标准。如上海圣安德鲁斯庄园定位于高端物业为主,容积率仅为０.３,属于纯独栋别墅项目,建造经营了多个大体量的商业项目为高端商务人士服务,建立了CEO俱乐部。因此,上海圣安德鲁斯庄园选择了专属化、私属化高端别墅的物业服务。上一页返回第三节房地产项目后评价一、房地产项目后评价的意义确定项目预期目标是否达到,主要效益指标是否实现;查找项目成败的原因,总结经验教训,及时有效反馈信息,提高未来新项目的管理水平。为项目投入运营中出现的问题提出改进意见和建议,达到提高投资效益的目的。后评价具有透明性和公开性,能客观、公正地评价项目活动成绩和失误的主客观原因,比较公正、客观地确定项目决策者、管理者和建设者的工作业绩和存在的问题,从而进一步提高他们的责任心和工作水平。房地产项目所需资金量大,投资回收周期较长,通过对房地产项目投资的后评价,可以把评估预测的结果与实际发生的结果进行对比,找出差距,判明原因,总结经验教训,适时改进管理方法,力争在以后的项目管理中把失误减少到最低程度,获得投资的最佳效益。下一页返回第三节房地产项目后评价二、房地产项目后评价的基本内容房地产项目后评价的基本内容包括:项目目标评价、项目实施过程评价、项目经济效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。(一)房地产项目目标评价１.房地产项目目标评价的内容(１)分析房地产项目实施中或实施后是否达到在项目前评估中预定的目标,达到预定目标的程度,与预定目标产生偏离的主观和客观原因。(２)在房地产项目实施或运行中,有哪些变化,应采取哪些措施和对策,以保证达到或接近达到预定的目标和目的。(３)必要时对房地产项目的目标和目的进行分析和评价,确定其合理性、明确性和可操作性,提出调整或修改目标和目的的意见和建议。项目目标达到程度分析见表１１-１。上一页下一页返回第三节房地产项目后评价２.房地产项目目标评价的分析方法房地产项目目标评价常用的分析方法包括目标树法、层次分析法和逻辑框架法等。项目后评价的逻辑框架见表１１-２。３.房地产项目目标适应性分析项目目标适应性是指项目原定目标是否正确,是否符合全局和宏观利益,是否得到政府政策的支持,是否符合项目的性质,是否符合项目当地的条件等。(二)房地产项目实施过程评价项目实施过程直接关系到项目的品质、项目的销售及企业的品牌形象等。对项目实施过程进行评价,可以有效总结项目实施经验,找出不足并为后续项目提供借鉴。上一页下一页返回第三节房地产项目后评价项目实施过程评价是指在项目开工以后到项目竣工验收之前任何一个时点所进行的评价。项目实施过程评价一般要对项目的立项、准备和评估,项目内容和建设规模,工程进度和实施情况,配套措施和服务条件,受益者范围及其反映,项目的管理和机制,财务执行情况等方面进行分析、评价。项目实施过程分析见表１１-３。(三)房地产项目经济效益评价获得项目的最大经济效益,是项目实施的一个重要目标,良好的经济效益将对企业产生巨大的品牌效应并对公司员工产生巨大的激励作用。上一页下一页返回第三节房地产项目后评价(四)房地产项目影响评价项目影响评价主要为竞争力和品牌价值评价。竞争力分析评价主要是成本分析(单方造价降低率、销售费费率、管理费费率等)和销售态势分析,目的是把项目营运放在项目当地市场中进行考核和评价。品牌价值评价主要是指对项目运营中打造的团队协作精神及提升企业品牌美誉度进行客观评价。房地产进入某些城市,项目可能盈利很少,但从整体战略来看,项目的运营可能锻炼和造就了一批人才,打造了一个优秀的团队和占领了一个市场,提升了品牌的知名度、美誉度和影响力。上一页下一页返回第三节房地产项目后评价(五)房地产项目持续性评价项目的持续性是指在项目的资金投入全部完成之后,项目的既定目标是否还能继续,项目是否可以持续地发展下去,项目业主是否可能依靠自己的力量独立继续实现既定目标,项目是否具有可重复性,即是否可在将来以同样的方式建设同类项目。如大连万达集团的万达广场项目,一般都包括购物中心、娱乐中心和城市公寓,可重复性优良。可在各地投资兴建,并且往往都成为当地的地标性建筑。三、房地产项目后评价的方法(一)统计预测法统计预测法是以统计学原理和预测学原理为基础,对项目已经发生的事实进行总结和对项目未来发展前景作出预测的项目后评价方法。上一页下一页返回第三节房地产项目后评价(二)对比分析法对比分析法是把客观事物加以比较,以达到认识事物的本质和规律并作出正确的评价。对比分析法通常是把两个相互联系的指标数据进行比较,从数量上展示和说明研究对象规模的大小,水平的高低,速度的快慢,以及各种关系是否协调。(三)逻辑框架法逻辑框架法(LFA)是由美国国际开发署１９７０年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。逻辑框架法从确定待解决的核心问题入手,向上逐级展开,得到其影响及后果,向下逐层推演找出其引起的原因,得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换,即将问题树描述的