《房地产项目管理》-第六章　 房地产项目采购与

第一节房地产项目采购管理一、房地产项目采购概述(一)定义采购是从系统外部获得货物、土建工程和服务的完整的采办过程。货物采购是指购买项目建设所消耗的投入物(如机械、设备以及材料等)及与之相关的服务。土建工程采购是通过招标或其他商定的方式选择工程承包单位及其相关的服务。咨询服务采购需要聘请咨询公司或咨询专家。下一页返回第一节房地产项目采购管理(二)在项目执行中的重要性采购工作是项目执行中的关键环节,并构成项目执行的物质基础和主要内容。规范的项目采购要兼顾经济条件和有效性,可以有效降低项目成本,促进项目的顺利实施和按期完成。项目采购必须体现设计和计划的要求,如果采购的产品不符合设计的预定要求,将会直接影响项目质量,甚至导致项目失败。竞争性招标采购有规定的程序,体现公平、公正原则,即给符合条件的承包商提供均等的机会,这不仅符合市场经济运行原则,而且也会进一步提高项目的实施质量;公平竞争又会促使报价降低,因而,对项目的费用控制极为有利。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(三)相关法律规定«中华人民共和国招标投标法»(以下简称«招标投标法»)对必须招标采购的项目范围作出了明确规定:在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标的项目有:大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;使用国际组织或国外政府贷款、援助资金的项目。«招标投标法»第４条规定:任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零,或者以其他方式规避招标。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理二、房地产项目采购的规划(一)项目采购规划的准备项目采购是一项复杂的工作。它不仅遵循一定的采购程序,更重要的是项目组织及其采购代理人在实施采购前,必须清楚所需采购的货物或服务的各种类门、性能规格、质量要求、数量等,必须了解并熟悉国内和国外市场的价格和供求情况、所购货物或服务的供求来源、外汇市场情况、国际贸易支付办法、保险、损失赔偿惯例等国内、国际贸易知识和商务方面的报道和知识,稍有不慎,就可能导致采购工作的拖延、采购预算超支、不能采购到满意的或适用的货物或服务,从而造成项目的损失,影响项目的顺利完成。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(二)项目采购规划的内容项目采购规划是从采购者(买者)的角度来进行的。项目采购规划的过程就是识别项目的哪些需要可以通过从项目组织外部采购产品和设备来得到满足。采购规划一般要对下列事项之一作出决策:通过一家总承包商采购所有或大部分所需要的货物和服务;或向多家承包而采购大部分的货物和服务;或采购小部分所用的货物和服务;或不采购货物和设备。(三)项目采购规划的依据１.范围说明范围说明确认项目的界限,提供了在采购规划过程中必须考虑的项目要求和策略的重要资料。随着项目的进展,范围说明书可能需要修改或细化,以反映这些界限的所有变化。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理２.产品说明产品项目(项目最终成果)的说明是提供有关在采购计划过程中要考虑的所有技术问题或注意事项的重要材料。３.采购活动所需的资源项目实施组织若没有正式的订货单位,则项目管理班子需提供资源和专业知识支持项目的各种采购活动。４.市场状况采购计划过程必须考虑市场有何种产品可以购买、从何处购买,以及采购的条款和条件等。５.项目其他计划结果项目其他计划结果(如项目成本初步预算、质量管理计划、工期计划等)可供采购规划使用,则采购规划必须加以考虑。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(四)项目采购规划的技术和工具１.自制或外购分析自制或外购分析是一种通用的管理技术,是项目采购规划过程的一部分,用来确定某项具体产品或服务是由项目团队自行生产还是采购。在进行自制或外购决策过程中,应考虑项目预算的任何制约因素。如果决定购买,则应继续作出购买或租赁决策。此项分析包括直接费用与间接费用。２.短期租赁和长期租赁分析根据项目对某租赁品预计使用时间、租金价格水平,来分析短期租赁和长期租赁的成本平衡点。３.专家判断项目采购往往需要专家的技术判断,也可依据专家采购判断制订或修改评标标准。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(五)采购规划的结果１.采购管理计划采购管理计划包括:应该使用何种类型的合同;项目施工组织是否需要采购部门;项目管理组织在采购中可以采取哪些行动;是否需要标准的采购文件等。２.工程说明工程说明详细说明采购项目,以便潜在的承包商确定他们是否能够提供采购项目所要求的货物或服务。工程说明应尽可能清晰、完整、简洁,其中包括对所有要求的附属服务的说明。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理三、房地产项目采购的原则根据«招标投标法»第５条规定:“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。(一)公开原则施工项目招标首先要考虑以公开招标的方式进行,其方式就体现出公开原则,如信息公开,在国家指定的报刊、信息网络或其他媒体上发布招标公告;开标程序、评标办法以及中标结果等都予以公开。公开招标是贯彻公开原则的最好方式,所以施工项目采购强调采用公开招标的方式。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(二)公平原则公平原则要求招标人和评标委员会在招标投标活动中,严格按照规定的条件和程序办事,平等地对待每一投标竞争者,不得对不同的投标者采用不同的标准。招标人不得以任何方式限制或排斥本地区、本系统以外的投标人参加投标。(三)公正原则在招标投标活动中,招标人或招标代理机构人员以及评标委员会成员,其行为应当公正,对所有的投标竞争者都应平等对待,不能有特殊倾向,特别是在评标时,评标标准应当严格一致,评标委员会的成员应按法律规定组成。专家人选应在国家建立的评标专家库中随机抽取确定,对投标人有利害关系的人不得进入评标委员会,以确保评标的公正。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(四)诚实信用原则在建设工程项目采购活动中,要求采购当事人各方都要遵守诚实信用的原则,不能提供虚假情况或实施欺骗行为,要讲诚实守信用;否则带来经济上或法律上的不良后果由行为人承担。四、房地产项目采购的方式(一)根据竞争的程度划分根据竞争的程度可以分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理１.公开招标招标人需向不特定的法人或者其他组织(有的科研项目的招标还公开招标可包括个人)发出邀请;招标人应当通过为全社会所熟悉的公共媒体公布其招标项目、拟采购的具体设备或工程内容等信息,向不特定的人提出邀请。任何认为自己符合招标人要求的法人或其他组织、个人都有权向招标人索取招标文件并届时投标。采用公开招标的,招标人不得以任何借口拒绝向符合条件的投标人出售招标文件,依法必须进行招标的项目,招标人不得以地区或者部门不同等借口违法限制任何潜在投标人参加投标。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理２.邀请招标符合下列情形之一的,经项目审批部门批准,可以采用邀请招标,属于省重点项目的,应经省政府批准:因技术复杂或者特殊要求,只有少数潜在投标人可供选择的;受自然地域环境限制的;涉及国家安全、国家秘密的;采用公开招标的费用占项目总投资的比例过大的;法律、法规、规章规定不宜公开招标的。邀请招标应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。(二)根据采购地域范围划分根据采购地域范围可划分为国内招标和国际招标。国内招标是指在采购国范围内,得到招标信息或收到投标邀请书的国内合格的投标人均可以向招标人购买招标文件和进行投标。国际招标是指在国际相适应的领域范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求,邀请众多投标人参加投标,并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理五、房地产项目招标采购的程序按照招标人和投标人的参与程度,可将招标过程粗略划分成招标准备阶段、招标投标阶段和决标成交阶段。下面以公开招标为主,说明各阶段及其主要工作。(一)招标准备阶段招标准备阶段的工作由招标人单独完成,投标人不参与。其主要工作包括以下内容。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理１.选择招标方式选择招标方式即根据工程特点和招标人的管理能力确定发包范围;依据工程建设总工期计划确定项目建设过程中的招标次数和每次招标的工作内容;按照每次招标前准备工作的完成情况,选择合同的计价方式;依据工程项目的特点、招标前准备工作的完成情况、合同类型等因素的影响程度,最终确定招标方式。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理２.办理招标备案招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。招标备案文件应说明招标工作范围、招标方式、计划工期、对投标人的资质要求、招标项目的前期准备工作的完成情况、自行招标还是委托代理招标等内容。获得认可后才可以开展招标工作。建设单位办理招标应具备的条件有:建设单位是法人或依法成立的其他组织;有与招标工程相适应的经济、技术管理人员;有组织编制招标文件的能力;有审查投标单位资质的能力;有组织开标、评标、定标的能力。如不具备相关人员和开标、评标、定标能力,须委托具有相应资质招标代理机构进行招标事宜,建设单价与中介机构签订委托代理招标协议,并报招标管理机构备案。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理３.编制招标有关文件招标准备阶段应编制好招标过程中可能涉及的有关文件,以保证招标活动的正常进行。这些文件大致包括招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书,以及资格预审和评标的方法。(二)招标投标阶段招标投标阶段是从发布招标广告开始,到投标截止日期为止的时间。其主要工作包括以下内容。１.发布招标广告发布招标广告或招标邀请让潜在投标人获得招标信息,以便进行项目筛选,确定是否参与竞争。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理２.资格预审对潜在投标人进行资格审查,主要考察该企业总体能力是否具备完成招标工作所要求的条件。公开招标时设置资格预审程序,一是保证参与投标的法人或组织在资质和能力等方面能够满足完成招标工作的要求;二是通过评审优选出综合实力较强的一批申请投标人,再邀请他们参加投标竞争,以减小评标的工作量。３.发售招标文件招标文件通常分为投标须知、合同条件、技术规范、图纸和技术资料、工程量清单几大部分内容。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理４.现场考察招标人在投标须知规定的时间组织投标人自费进行现场考察。设置此程序的目的,一方面让投标人了解工程项目的现场情况、自然条件、施工条件以及周围环境条件,以便于编制投标书;另一方面也是要求投标人通过自己的实地考察确定投标的原则和策略,避免合同履行过程中投标人以不了解现场情况为理由推卸应承担的合同责任。５.解答投标人的质疑招标人对任何一位投标人所提问题的回答,必须发送给每一位投标人保证招标的公开和公平,但不必说明问题的来源。回答函件作为招标文件的组成部分,如果书面解答的问题与招标文件中的规定不一致,以函件的解答为准。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理(三)决标成交阶段从开标日到签订合同这一期间称为决标成交阶段,是对各投标书进行评审比较,最终确定中标人的过程。决标成交阶段的主要工作内容如下。１.开标在投标须知规定的时间和地点由招标人主持开标会议,所有投标人均应参加,并邀请项目建设有关部门代表出席。开标时,由投标人或其推选的代表检验投标文件的密封情况。确认无误后,工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。所有在投标致函中提出的附加条件、补充声明、优惠条件、替代方案等均应宣读,如果有标底也应公布。上一页下一页返回第一节房地产项目采购管理２.评标评标是对各投标书优劣的比较,以便最终确定中标人,由评标委员会负责评标工作。大型工程项目的评标通常分成初评和详评两个阶段进行。３.评标报告评标报告是评标委员会经过对各投标书评审后向招标人提出的结论性报告,作为定标的主要依据。评标报告应包括评标情况说明;对各个合格投标书的评价;推荐合格的中标候选人等内容。４.定标确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人应该根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人,也可以授权评标委员会直接确定中标人。上一页返回第二节房地产项目合同管理一、房地产项目合同的内容与分类(一)房地产项目合同的内容房地产项目合同是房地产项目在实施过程中房地产项目组织和参与项目的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。房地产项目生命周期的不同阶段,有不同的项目活动、涉及不同的参与者。因此,房地产项目合同具有明显的阶段性特征(表６-１)。下一页返回第二节房地产项目合同管理(二)房地产项目合同的分类房地产项目合同从不同角度可做不同分类。１.按合同计价方式分类(１)总价合同。总价合同要求投标人按照招标文件的要求,对建设工程报一个总价,合同执行后,工程款的结算以总价作为依据,工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。(２)单价合同。单价合同是指整个合同期间执行同一合同单价,而工程量则按实际完成数量进行计算的合同。(３)成本加酬金合同。成本加酬金合同是发包人向承包人支付工程项目的实际成本,并按照事先约定的某一种方式支付一定酬金的合同。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理２.按施工内容分类(１)土木工程施工合同。(２)设备安装施工合同。(３)管道线路敷设施工合同。(４)装饰装修及房屋修缮施工合同等。二、房地产项目合同的主要作用(１)明确建设单位和施工单位在项目施工中各自的权利和义务。施工合同一经合法地订立,即具有法律效力。它是发包人和承包人在履行合同时的行为依据和准则。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理(２)有利于规范项目的管理。项目管理主要是对投资成本、质量和进度进行控制,而对项目管理的主要依据就是合同。(３)有利于建筑市场的培育和发展。在市场经济条件下,合同是维系建筑市场运转的主要因素。因此,首先推行合同制,加强合同观念,培育和发展建筑市场,是培育和发展市场经济的需要。(４)合同是工程监理的依据。建设单位经委托监理单位对发包工程实行监理,则监理单位对工程进行监理的主要依据就是合同。因此,施工合同也是推行监理制度的需要。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理三、房地产项目合同的管理过程房地产项目合同管理是指对合同的订立、履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等进行管理。从广义上讲,合同管理包括政府对合同的监督管理和当事人对合同的管理。本章节主要是从房地产项目开发者的角度论述合同管理。鉴于房地产项目合同管理广泛而复杂的内涵,房地产项目合同管理需要建立管理组织机构,由专门的合同管理人员,按照合同工作程序规范合同管理,实施严格、有效的合同监督和控制。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理房地产项目合同管理过程主要包括以下几个方面。(一)合同总体策划要慎重研究确定影响整个工程、整个合同实施的根本性、方向性重大问题,确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题,以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。(二)合同评审合同评审在签订合同前进行,其目的是全面和正确理解招标文件和合同条件,为了制订合同实施计划、投标报价、合同谈判和签订提供依据。由于是合同的形成阶段,对合同的整个生命周期有根本性的影响,主要通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查,明确合同签订前应注意的问题。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理(三)合同签订和制订实施计划合同签订和制订实施计划包括如下内容:(１)工作方式的选择。(２)合同签订和执行战略。(３)确定施工方案、承包人必须按实际情况为全面完成招标文件所规定的义务,并考虑合同条件,编制工程预算;承包人应按照招标文件的要求正确填写投标书,并准备相应的投标文件,在投标截止日期前送达发包人。(４)在合同实施计划中应注意合同体系的协调。(５)建立合同实施的保证体系,以保证合同实施过程中的一切日常事务性工作有秩序地进行,使工程项目的全部合同事件处于控制中,保证合同目标的实现。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理(四)合同实施控制合同实施控制主要包括以下几个方面。１.合同交底在合同实施前,合同谈判人员对项目管理人员和有关人员进行合同交底。２.合同实施监督承包人监督项目经理部、分包人严格执行合同,并做好各分包人的协调和管理工作。同时也应督促发包人执行其合同责任,以保证工程顺利进行。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理３.合同跟踪和诊断承包人应全面收集并分析合同实施的信息与工程资料,将合同实施情况与合同分析资料进行对比分析,找出其中的偏离,承包人对合同履行情况作出诊断。合同诊断包括:合同执行差异的原因分析、合同差异责任分析、合同实施趋向预测。及时通报合同实施情况及问题,提出合同实施方面的意见、建议甚至警告。４.合同变更管理合同变更管理包括变更谈判、变更的处理程序,落实变更的措施,修改变更相关的资料,检查变更措施的落实情况。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理５.索赔管理索赔工作包括内容:在合同的签订、工程实施过程中注意预测索赔机会。在合同实施中寻找和发现索赔机会。对由于干扰事件引起的损失,应按照合同所规定的程序及时向对方(发包人或分包人等)提出索赔要求。(五)合同后评价合同终止后应及时进行合同后评价,总结项目合同签订和执行过程中的利弊得失、经验教训,作为改进以后项目合同管理工作的借鉴。对分析的情况应进行总结,提出分析报告。合同后评估主要包括如下内容:(１)合同签订情况评价。(２)合同执行情况评价。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理(３)合同管理工作评价。(４)对本项目有重大影响的合同条款的评价。(５)其他。四、房地产项目合同管理的组织合同管理任务必须由一定的组织机构和人员来完成。要提高合同管理水平,必须使合同管理工作专门化和专业化,在房地产项目组织中应设立专门的机构和人员负责合同管理工作。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理对于一般的项目,可设合同管理员,合同管理员在项目经理领导下进行施工现场的合同管理工作。对一些特大型的,合同关系复杂、风险大、争执多的房地产企业及其房地产开发项目,其合同管理组织及职能如下。(一)合同管理委员会公司设立合同管理委员会,履行以下管理职责:(１)负责领导、协调公司和各项目部重大合同的订立、履行及管理工作。(２)指导公司合同管理制度建设。(３)决定合同管理奖惩事宜。(４)协调解决合同管理中的其他重大问题。上一页下一页返回第二节房地产项目合同管理(二)公司控制部公司控制部是公司合同归口管理部门,履行以下管理职责:(１)负责建立健全公司合同管理制度,指导、协调各项目部合同管理制度的建设工作。(２)监督检查各项目部合同管理工作是否符合法律法规和公司管理制度。(３)参与重大合同的评审、招标、投标、商务谈判和签约活动。(４)监督检查合同履行情况。(５)负责合同备案、台账、汇总统计,管理公司合同会签单等单据。(６)组织合同业务人