工程运作手册

工程运作手册目录TOC\o"1-2"\h\z\u1 工程部组织机构和岗位设置 11.1 工程部组织机构图 12 工程部职责范围 22.1 工程部职责 22.2 管理范围 23 岗位职责 33.1 工程部经理职责 33.2 工程部主管职责 33.3 强弱电主管职责 43.4 暖通给排水综合维修主管职责 53.5 强电专业岗位职责 53.6 弱电专业岗位职责 63.7 暖通/给排水专业技工岗位职责 63.8 电工值班运行岗位职责 73.9 综合维修工岗位职责 73.10 电梯技工岗位职责 84 工程各专业管理制度 94.1 强电专业管理制度 94.2 弱电专业管理制度 94.3 给排水专业管理制度 104.4 电梯系统管理制度 104.5 综合维修管理制度 114.6 配电室交接班制度 114.7 空水综合专业交接班制度 124.8 （配）电室电气设备巡视制度 134.9 空水运行巡视制度 144.10 电梯巡检制度 144.11 工程部档案管理制度 154.12 工具管理制度 154.13 机房管理制度 164.14 钥匙管理规定 174.15 安全管理职责 174.16 能源统计管理制度 184.17 设备设施标识的管理规定 194.18 安全用具的保管及使用规定 194.19 工程值班制度 204.20 电动工具安全操作制度 204.21 清理化粪池的管理办法 234.22 电气焊安全操作制度 244.23 楼宇修缮制度 254.24 临时用电管理规定 254.25 防雷避雷管理办法 264.26 泵房运行管理制度 264.27 热力站运行管理制度 274.28 电梯安全管理规定 274.29 电梯机房管理规定 274.30 弱电机房安全管理制度 284.31 危险品管理制度 284.32 综合组中修项目、综合组大修项目 294.33 综合维修专业工作制度 294.34 综合维修操作间管理制度 305 工程各系统规程/程序 315.1 给排水设备运行管理规程 315.2 水设备（潜水泵）操作程序 315.3 二次供水管理规程 325.4 配电设备运行管理规程 335.5 电梯设备运行管理规程 366 事故处理办法及相应预防措施 406.1 配电室紧急停电处理 406.2 电梯故障困人救援法 417 绩效考核管理制度 437.1 总则 437.2 考核的目的 437.3 绩效考核的原则 437.4 考核的对象 437.5 考核的时间 437.6 绩效考核评分办法 437.7 考核结果的具体规定 447.8 特殊奖励 448 工程巡视类相关表格 458.1 《电气专业照明巡视记录表》 458.2 《强电竖井巡视表》 468.3 《暖通日常巡视表》 478.4 《工程部污水坑巡视表》 488.5 《生活水泵巡视记录表》 498.6 《风机巡视检查表》 508.7 《巡视签到表》 518.8 《弱电专业巡视表》 528.9 《电梯状况巡视检查表》 538.10 《综合巡视记录表》 548.11 《避雷装置巡视记录表》 559 工程值班运行类相关表格 569.1 《高压配电室值班记录表》 569.2 《低压配电室值班记录表》 589.3 《配电室值班日志》 599.4 《暖通值班日志》 609.5 《电梯工值班日志》 6110 工程能源统计相关表格 6210.1 《月电表记录报表》 6210.2 《月水表记录报表》 6310.3 《月份水电能源单》 6411 工程维护保养类相关表格 6511.1 《月电气设备计划检修表》 6511.2 《低压电器设备/线路绝缘/电阻测试记录表》 6611.3 《机电设备维修记录》 6711.4 《水泵设备检修表》 6811.5 《水泵周期检修记录》 6911.6 《生活水箱清洗消毒记录表》 7011.7 《化粪池/隔油池清掏记录》 7111.8 《电梯保养检查记录表》 7211.9 《电梯设备检修表》 7312工程管理类相关表格 7412.1 《变配电工作表》 7412.2 《倒闸操作表》 7512.3 《配电室工具物品借用登记表》 7612.4 《停、送电申请表》 7712.5 《工程部临时用电申请表》 7812.6 《消防、喷淋系统停、送水申请表》 7912.7 《水质化验日报表》 8012.8 《电梯安全设施工具清单》 8112.9 《机房外来人员进出登记表》 8212.10 《工程部文件档案借阅登记表》 8312.11 《工程部借用钥匙登记表》 8412.12 《工程部个人工具登记表》 8512.13 《工程部电动工具检查表》 8612.14 《工程部故障登记表》 8712.15 《工程部标识清单》 8812.16 《工程部公用工具登记表》 8912.17 《事故报告（工程部）》 9012.18 《工程部员工绩效考核表》 91工程运作手册工程部组织机构和岗位设置工程部组织机构图工程部工程经理1强弱电主管综合主管11配电运行4人强电维修3人弱电维修1人给排水维修1人综合维修2人空调运行3人共17人（根据项目实际需要调整）工程部职责范围工程部职责负责制定[好望海岸]内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。负责新接管[好望海岸]的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核对工作。负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施。负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审。负责[好望海岸]内的工程改造、设备更新、施工方案及预算的编制及报送有关部门评审。负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核。负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防等）的管理、运行、维修等。配合客服中心及管家做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。负责完成客服中心及管家派发的维修工单。管理范围负责强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。负责[好望海岸]电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。负责[好望海岸]空调通风系统的运行管理，设备维修保养和故障。负责[好望海岸]给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。负责[好望海岸]各系统设备的完善及改造，设备更弃以及小项增改工程施工。确保工程所有设备的正常运转，维修保养好[好望海岸]的硬件。岗位职责工程部经理职责岗位直属上级：项目总经理岗位直属下级：工程主管、工程文员审核和指导部门整体工作。与当地有关部门政府机构接洽，以确保[好望海岸]符合有关政府的条例和各项规定。招募、培训、安排、评估、监管工程部员工的工作。制定节能环保措施并安排实施。拟定年度工程预算及工程计划。完善、指导和评估服务工作安排，使物业工程部的工作符合业主的要求，并达到最佳满意程度。完善维修、变更和设备改造需求的特殊要求，筹划、协助和完善工程各系统设备。及时组织工程工作人员处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，避免设备故障的事情发生。致力于系统岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的维修服务质量协助及指导下属员工，定期进行岗前/职位培训，方案提交项目总经理审核。审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要系统设备运行情况及能耗变化。安排及跟进工程设备安装及接收工作。制定[好望海岸]工程装修及改造方案，报项目总经理批准后实施。配合物业管理处各部门完成年度消防演习。完成项目总经理安排的其他工作。工程部主管职责岗位直属上级：工程部经理岗位直属下级：工程主管、工程技工工程部主管在工程部经理领导下，负责[好望海岸]工程设备的正常运转、维修，组织管理，并对工程部经理负责。组织各专业主管参加[好望海岸]楼宇设备移交、验收、接管及入住前工程检验工作。掌握[好望海岸]各楼宇机电设备、设施性能及运行情况，组织各专业技术人员制定维修保养计划和设施检查完成情况。负责对本部门发生的重大事故进行组织调查分析处理工作。配合办理有关工程机电方面招标合同审定工作。负责处理业务范围内发生问题和客人对工程维修方面投诉。负责协调处理工程对外项目，负责处理好工程周边市政环境以及各项目相关工作。负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。协助制定工程费用支出预算、能源费、各种材料以及设备外保合同等费用支出，并有效控制各项费用。能分析判断和处理工程机电维修项目疑难问题，合理组织技术改进工作。完成工程部经理交办的其他工作。强弱电主管职责岗位直属上级：工程经理岗位直属下级：强弱电及电梯技工熟悉和遵守有关强弱电专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区的强弱电系统；在工程部主管的领导下，对强电、弱电设备的运行、维护进行管理。协助工程部主管并负责对接管的新项目机电设备进行接管验收，协调机电各专业人员对接管的新项目机电设备进行接管验收。合理调配本专业技术人员，对本专业员工严格管理。制定园区本专业设备设施的定期检修及保养计划，并安排本专业技术人员完成。负责制定设备设施材料的备品、备件采购计划。对设备设施的事故进行调查、分析、处理，并提出合理改进意见。负责下属员工的日常管理、考核，安全教育的培训及技术管理和指导；参与制定设备设施的应急处理方案，并对员工进行培训。在工程部经理直接领导下，积极配合完成工程部经理交办的其他工程任务。暖通给排水综合维修主管职责岗位直属上级：工程经理岗位直属下级：暖通给排水技工、综合维修技工熟悉和遵守有关给、排水及暖通及装修专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；在工程部主管的领导下，对暖通、给排水等设备、管网的运行、维护进行管理。负责[好望海岸]的暖通给排水系统的接管验收，协调暖通给排水专业人员对接管的设备进行验收。制定暖通给排水管网、阀门、水池的定期检查清洗计划，并监督落实。制定各暖通给排水仪表的检查记录表格。负责[好望海岸]精装修房的日常返修工作及工程部二次装修的手续办理工作。负责制定暖通给排水设备及装修材料的备品、备件月采购计划。负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；制定给排水系统设备的应急处理方案，并对员工进行培训。在工程部经理直接领导及技术指导下，积极配合完成工程部经理交办的其他任务。强电专业岗位职责岗位直属上级：强弱电主管服从专业主管安排的一切日常工作，努力提高专业工作技能。负责完成上级安排的维修和保养任务。负责处理紧急突发性事故和设备故障。负责完成工程部规定巡视、检查并做好详细记录。严格执行公司及工程部制定的各项规章制度。认真完成日常的维修工单及设备保养工单的各项内容。负责保管好、使用好维修用工具。负责打扫维修现场的清洁卫生和环境卫生。积极配合管家的日常工程维修工作。弱电专业岗位职责岗位直属上级：强弱电主管负责消防报警及联动系统/消防广播系统的维修保养及日常巡视。负责保安监控系统的维修保养及日常巡视。负责IC卡系统的维修保养及日常巡视。负责车管系统的维修保养及日常巡视。负责可视对讲系统的维修保养及日常巡视。负责处理日常维修单。积极配合管家的日常工程维修工作。暖通/给排水专业技工岗位职责岗位直属上级：暖通给排水综合主管在主管的领导下，加强园区给排水暖通和消防水设备的管理，保障系统正常运行。严格遵守物业公司制定的劳动纪律及各项规章制度和操作规程。按照部门的工作计划在主管的安排下负责对小区内雨水、供水、污水主管网/道的疏通和清理；完成本职的维修保养工作，保证设备完好运转。负责每周一次对管辖所设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；定期巡检所辖区域设施运转状态，发现问题及时维修，并认真填维修记录，把维修情况反馈部门领导。协助部门做好本专业备品备件的月工作计划，并做好月材料消耗的统计。负责[好望海岸]突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理，完成领导交办的其它工作。熟悉并掌握所管辖范围内供暖、供热给排水系统及设备的详细运行情况，定期检查管道、设备，避免跑、冒、滴、漏等情况的发生。做好应急抢修工作、接到紧急报修后迅速奔赴现场及时进行抢修，重大泄漏应在主管和专业主管技术的指导下进行；故障排除后将事故发生的原因、损失的程度、处理措施、填写详细记录；上报公司领导。积极配合管家的日常工程维修工作。电工值班运行岗位职责岗位直属上级：强弱电主管负责配电室设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。观察各分路用电负荷的变化，按时填写《配电室值班记录表》。根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，记录有功功率因数是否维持在正常水平。每天填写交接班记录于《交接班记录本》上。检查配电室消防设备情况并保持完好状态。巡查设备运行情况，并填写巡查表。严格按照设备的操作规程操作运行。定期做好设备的维护保养工作。发现设备故障及时排除，重大问题及时向领导汇报。做好配电室的环境卫生工作。积极配合管理的日常维修工作。综合维修工岗位职责（土、木、瓦、油）岗位直属上级：暖通给排水综合主管维修工必须熟练掌握瓦、木、油及五金安装维修技能。每日按时到岗，更换工服，清点工具，做好工作前相关准备工作。处理各类装修、维修的工作，必须细致，符合有关规范，不得偷工减料。认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等，必须立即处理、保持[好望海岸]公共区长久如新。日常维修进入房间后，要把对讲机调到最小音量，以免影响客人。维修人员进入客户单元维修时，必须在获得同意后方可进入。着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水；不得以任何方式获取报酬、小费及物品；不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时，必须征得主人同意。工作时，应铺上垫布或塑料布，完工后要把垃圾清理干净，保持工作现场整洁（要做到活完、料净、场地清）。积极配合管家的日常维修工作。电梯技工岗位职责认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。严格按照操作规章制度进行操作运行。严禁在机房内吸烟、打闹、做好防火工作。机房重地严禁无关人员进入。做好值班日记及工作日报表。做好电梯的巡查工作。每班重点检查项目：检查电梯电动机的声音是否正常。检查电梯温度是否过高，润滑油是否足够。检查控制电梯的电压、电流是否正常，元器件接点是否牢固，有无过热现象。检查通电设备是否正常。检查电梯门装置是否运行正常。检查电梯乘坐舒适感是否良好。制定电梯保养计划，并按计划做好月度、季度、年度三级保养。积极配合管家的日常维修工作。工程各专业管理制度强电专业管理制度配电室属工程部重要机房，由电气主管负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务。配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线并具备可模拟操作功能，配电室设备编号标注应齐全正确。配电室应定期进行电气设备的预防性试验和保护装置的年度效验，工程专业人员并应认真作好记录。在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工作业，配电室应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表。贯彻执行有关电力法规，依法建立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证[好望海岸]生活用电及确保[好望海岸]电气设备在良好状态下运行配电室运行人员严格按操作规程进行日常操作，当设备出现重大故障时要分析故障并按紧急预案果断采取措施，并及时上报主管领导。配电室值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复。弱电专业管理制度对火灾自动报警系统要按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障要及时处理，保证消防报警系统设备正常工作。弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。如业主的可视对讲或磁卡出现问题要尽快解决问题，对于弱电设备的操作使用要耐心的进行说明，使客人达到满意。对中控室的监控设备每日进行巡视，出现问题及时处理解决。工程部弱电专业技工要每日对中控室设备进行巡视，并记录于弱电设备巡视表。电专业负责人要定其检查弱电设备的运行情况，并定期与保卫部门了解安防设备的使用情况，发现设备存在隐患及时处理解决。给排水专业管理制度认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规，遵守社会公德。爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高。每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作。严格按照操作规章制度，进行操作运行。本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，做好相应紧急处理措施，并及时向领导汇报及做好事故报告。认真做好交接班工作，认真填写交接班记录。严禁在机房内吸烟、打闹，做好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火。注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌。积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。电梯系统管理制度电梯专业技工要树立安全第一的思想，电梯属于高空作业，工作中务必要全神贯注、小心稳重。电梯钥匙应由工程电梯专业人负责，不得转借或遗失。电梯运行中严禁开启外门，如检修或救人需开启时，须由电梯维修人员或受过专业培训的人员使用专用钥匙开启，门开启时要站稳身体，不得前倾。值班人员应熟悉电梯的工作原理，如电梯出现“关人”故障时，掌握及时将客人救出的电梯操作规程及技巧。电梯专业值班人员每天应做好运行记录。每日对客梯、货梯进行巡视，并做好巡视记录。电梯长期不使用，应将机房总电源断开。维护电梯时，应在首层入口处放置“维修保养进行中“的指示牌。工作前要检查所使用工具是否安全、合格。工作完毕完要清点工具，整理现场。机房内电梯编号应与运行中的电梯编号一致。机房应有良好的通风设备和足够的照明，运行中温度不得超过40℃。机房、井道必须保证没有雨、雪侵入的可能。井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。在易燃物较多场所工作时要注意防火。在公共井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行中，严禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。电梯机房内要保持整洁，非工作人员谢绝入内。综合维修管理制度[好望海岸]综合维修技工（瓦、木、油）对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整涂料、精心使用材料，保证工作维修质量。以维修工作中要保持工作现场的清洁环境，认真执行[好望海岸]《综合维修岗位职责》。综合维修技工要爱护电动工具，经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能。工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质。油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀。按时完成《工程维修单》的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程部值班台。严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净配电室交接班制度配电室运行值班全体人员必须严格交接班制度，物业工程部将按本制度考核值班人员执行情况。接班人员：接班人员提前10分钟作好班前各项准备工作，着装到岗进行交接工作；严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人喝酒或神志不清，有权拒绝其交接工作并上报上级主管领导，工程部将对其按公司规定进行处罚；接班人员应及时检查主要电气设备运行情况。如：变压器及高低压开关，各种仪表是否运行正常等；检查绝缘工具、表计是否齐全，是否完好无损；按要求详细认真询问上班运行情况及负荷情况；检查室内外卫生是否合格；经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚地填写在交接班记录上，签上接班人姓名和接班时间；交班人员：交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服；要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损情况；当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按工程部专业要求可以处理而未处理的不能下岗；交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位；在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向主管领导负责汇报。在处理故障过程中，经领导同意后方可下班；接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责；交班前应搞好室内卫生，卫生不合格不得下班；本专业交接记录妥善保存，不得毁坏丢失；物业管理处工程部进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。空、水综合专业交接班制度交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，交班人当班出现的问题应与搪接班人交接清楚，而且写出处理结果及遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成遗留工作。接班人应提前10分钟到岗，以便有充足的时间进行接班；如接班人员未能到岗，值班人员必须坚守岗位，并向有主管领导汇报。接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作。交班人员必须在交班前做好值班室及机房卫生。值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成主管领导交给的工作任务。（配）电室电气设备巡视制度巡视正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查。雷雨天气需要巡视室外高压设备时应穿绝缘靴，并不应接近避雷器、避雷针及其接地装置（对避雷针应保持5米以上的距离）。任何情况下，巡视人员距高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止超过遮拦巡视。35KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故。巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处8米以外，一方面派人看守，一方面迅速进行处理。发现设备有问题应随时做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全工作制度。检查检查010、020主进柜部件和开关是否正常，检查带电显示是否正常。运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象。观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象。检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点镙丝是否压实，有无因过载变色。检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（不影响营业的情况下）进行停电灰尘。支持表格《配电室值班记录表》《配电室值班日志》空、水运行巡视制度每班负责巡视一遍所有风机房并认真做好记录。各巡视人员每次进入风机房时必须在机房巡视记录上写清时间、姓名、设备情况必须锁好机房门并关灯。各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时清理。各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知主管组织人员解决，同时作好记录告知专业主管。如本专业设备出现故障，应立即进行维修，同时做好记录。运行人员每日应定时巡视机房内水泵及水箱。按时更换新风机、排风机过滤网及轴承加油工作，换下的过滤网集中清洗。以上制度必须严格执行，专业主管将不定时进行抽查，如发现违章行为将按公司制度处理。按时巡视各机房设备（空调机、排风机等），认真记录各有关数据。机房巡视主要内容：皮带、风机轴承、电机底座、是否畅通等。机房内照明是否完好，机房内相关电器设备是否完好，否则通知有关部门修理。排风设备运行是否正常，有无异常噪音。如发现事故隐患应及时做好记录，并汇报主管。树立“宾客至上、质量第一”的思想，经常主动询问服务台，供冷情况，及时做好调整工作，保证冷气供应。做好本人责任区机房内环境卫生，爱护和保养机房内设备。电梯巡检制度严格执行电梯安全操作规程，密切监视各控制机械，各配电系统工作状态，以及电梯轿厢的运行动态，发现隐患、故障应采取措施并配合专业维修人员及时排除。随时注意电梯各种设备有无异常声响、异味和照明通风，预选按钮等部位的状态并填写到运行记录中。实行24小时值班，随时巡视电梯各处设备运行情况，坚守岗位，注意电梯呼叫电话，通过摄像机和电梯运行状态显示屏监视电梯及轿厢内的情况，若轿厢内有人被困住要通过电话或通知值班经理与客人解释，安慰稳定客人情绪，并按操作规程采取解救措施。巡视检查包括电梯电动机的声响是否正常；电机温度是否过高；控制电梯的电压及运行参数是否正常，大功率的电器是否有烧坏变色，导线是否有松动过热记录；检查轿厢运行是否平稳，停靠是否处在平层，门开闭是否灵活。支持表格《电梯状况巡视检查表》工程部档案管理制度各专业主管负责对本专业的设备设施建立技术档案。各专业对所管辖的主要设备设施，要建立一机一档，内容要具体详细，便于查阅。工程设备的一机一档包括，电梯设备、变配电设备、空调设备、给排水设备、热力设备、消防设备等主要设备。对于更新的设备或新增的设备要及时建档，保证档案的完整有效。借阅设备档案需经工程部经理或经理授权的专业负责人批准，并须在72小时内归还。非本企业单位与个人，原则上严禁借阅工程设备档案。工具管理制度集中管理的工具由工程部各专业主管负责管理。集中管理的工具为小型机械、精密仪器及个人不宜管理的各种工具，并由负责人填写。借用工具时借用者必须填写《工程部公用工具借用登记表》。登记要清楚，归还时销账入库。借用者应掌握工具的基本性能和操作要领。借用人对借用工具要精心保管、精心使用，如因使用不当或保管不善，造成损坏、丢失，应由借用者负责赔偿。借用的工具不得转借他人，归还时需擦干净。材料工具管理员应每月对工具进行清点、核对。个人管理的工具要填写《工程部个人管理工具登记表》。个人管理的工具必须精心使用，妥善保管，如有丢失或使用不当造成损坏应由个人赔偿。配置由工程部经理审批，统一安排。梯子、电动工具由材料工具管理员做好登记和编号。支持表格《工程部公用工具借用登记表》《工程部个人管理工具登记表》机房管理制度机房分别由各专业负责巡视检查与管理。所有机房、设备竖井均应设专人负责。不准乱堆杂物，保持通道的畅通。保持整洁，各设备表面应干净无杂物。每年要对高处及死角进行一次全面清扫。重要机房：配电室在运行期间应设专人值班。一般机房：电梯机房、水泵房、楼层设备机房应每班安排巡视。无人值守机房：管道井、风机房、电气间等应每月至少巡视一次。巡视后要在现场填写《巡视签到表》。严禁在机房内用餐、聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得做与工作无关的事。严禁携带易燃易爆物品进入机房，严禁在机房内吸烟。未经批准不得在机房内进行动火类作业。机房的电话为值班专业电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。机房的设备由值班人员负责运行操作、维护保养及巡视工作，无关人员严禁进入。外来人员进入机房须填写《机房外来人员登记表》。发现异常现象要及时处理和报告，并做好记录。支持表格：《巡视签到表》《机房外来人员登记表》钥匙管理规定各专业主管负责本专业的钥匙管理，对钥匙的数量、用途及去向要清楚，并对本专业的钥匙进行登记填写本专业的《工程部钥匙台帐》。工程部文员负责管理工程部所有的机房、办公用房钥匙的管理，负责填写《工程部钥匙台帐》。各专业常用钥匙要填写《工程部领用钥匙登记表》交工程部存档。在特殊情况时需动用备用钥匙要经工程经理批准，并需填写《钥匙领用申请表》，用毕立即归还。员工在工作中对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，并在交接班时清点钥匙数量。工程部设备机房属重点部位，本部门其它专业借用钥匙要经专业主管批准，并填写《工程部借用钥匙登记表》。员工不许私自将钥匙转借他人。4.14.5各机房门锁不能随便更换，如门锁损坏需更换或补配钥匙时，要经过部门经理同意，到安保部办理相应手续后才能更换或配备，并把备用钥匙交办公室一把。钥匙一旦丢失，应立即向部门报告，不允许丢失后不汇报，私自补配钥匙。支持表格：《工程部借用钥匙登记表》安全管理职责安全生产贯穿于作业的全过程，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持谁主管谁负责、谁审批谁负责的原则工程部经理是本部门的安全生产负责人，负责组织本部门的安全生产检查，落实对重大事故隐患的整改。各主管是本专业的安全责任人，负责监督检查本专业安全职责履行和各项安全生产规章制度的执行情况，及时纠正安全生产中的失职和违章行为，解决检查中提出的不安全问题。各专业主管做好本专业安全教育，定期和不定期地组织其学习安全操作规程，开展安全教育活动，接受安全管理部门或其他有关人员的安全监督检查。安全生产管理在操作电器设备时湿手不要接触电器开关，以防触电。一定要在确保安全的情况下完成各种操作。在压力容器、蒸汽管线、热水管路上高温作业时，必须是二人操作，一人操作一人监护。必须穿长袖工服或防烫服，并穿戴好手套等劳动保护用品，防止高温烫伤，确保人身安全。在进行高空作业时，要一人操作一人监护，操作前要检查所用的工具是否安全完好，在确保安全的情况下，严格按照操作规程进行操作，操作时工具要拿好或放在安全、牢固的地方，以防落下伤人。另外维修场地较滑时，采取必要措施，防止滑倒摔伤、磕伤。使用梯子工作前必须检查梯子防滑靴是否齐全，无破损、开裂，是否牢固可靠，连接螺栓无松动现。使用人字梯进行高空作业前应检查定位销是否可靠，梯子与地面的夹角控制在60º-70º之间，不能过大或过小，每架人字梯必须增加安全绳，以防止摔人。用梯子作业时要有专人扶梯子，严禁在无人扶梯子的情况下独立作业。电工用梯子作业前应检查梯子腿与地面绝缘良好防止漏电伤人。当作业地点距地面2米以上时要戴好安全带及安全冒，作业时对工具及维修材料要有效的管理。严禁随意乱放作业用品，防止物品坠落伤人。作业面下严禁站人及行人走过，要设有明显标识，要将作业面封闭，防止坠物伤人。快装脚手架使用前必须将升降车支稳达到水平，支撑点要落实。工作时带好安全帽及安全带并有专人监护。操作人要通过专业培训后方可进行操作。经常检查作业用工具保持其安全、有效、洁净，有问题及时解决或报专业解决，保障作业工具的有效性。强电专业每年对工程部电动工具进行检查，填写《电动工具检查记录》，各专业发现电动工具有问题，要立即进行维修。能源统计管理制度机电专业填写《水表记录》、强电/电梯专业填写《电表记录》。查抄数据要求数字准确，字迹清晰、无误。工程部各专业每月28日前完成能源统计工作。相关专业将当月计量数报工程部部办公室，由文员负责统计管理。办公室汇总核准后于30日前上报部门经理及公司财务部。支持表格：《水表记录》《电表记录》《热力站能源统计表》设备设施标识的管理规定各专业负责对所属设备建立标识。设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌及机组号，并要和配电柜柜面上的标志牌相互对应。设备机房内所有管路上要有标识，标明管路供、回路的走向。配电柜内要标明上级、本级、下级的开关号、设备的名称。照明配电箱内要标明本箱内的上级、本级、下级的开关号、设备名称。标识出现自然损坏相关专业应及时维修或更换。各专业负责对管辖的标识维护及管理，并填写《标识清单》，对有新增的设备要及时填写《标识清单》。工程部文员负责对标识的统一管理，建立工程部的《标识清单》。支持表格《标识清单》安全用具的保管及使用规定为了保障安全用具的可靠性。妥善保管的方式如下：安全用具应存放在干燥，通风处所。绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。所有安全用具不准代替其它工具使用。使用安全用具时，应进行详细检查，应检查是否经实验合格，实验期有效和符合安全用具的要求。高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。工程值班制度值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况。密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现问题和处理隐患。发现设备故障及时处理，当班人员无法处理时，应及时上报。填写《故障登记表》。合理安排好值班人员就餐。重要机房不得离人，所有运行值班机房都应有人值班在岗。因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意，原则上主管与主管、技工与技工对调。值班时要执行设备管理制度。做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。巡视要做好签到并注明时间，电话报岗要做好记录。各专业加班人员视同值班员应遵守以上内容，所有加班人员要填写本专业工作日志。支持表格《电梯工值班日志》《配电室值班日志》《故障登记表》电动工具安全操作制度电动工具使用制度电动工具不可在潮湿的地方作业，工作场所需保持充分的亮度，严禁在存放油漆、涂料、汽油、煤气、胶粘剂以及其它易燃易爆的地方使用电动工具。谨防触电事故，应注意避免身体同地面、管道、设备等接触。工作时工服穿戴要合适，不要让松散的衣角等卷入转动部分，屋外作业时最好戴橡胶手套，穿防滑胶鞋。不要拿电线提起电动工具，电线需与热源隔开，并避免与锐利的边缘接触。作业以安全第一为原则，工件要用夹具或台钳卡紧，这样做比用手按压更为可靠。电动工具应存放到干燥而妥当处保管，电动工具应定期检查，如发现损伤应即修复。为了保证设备的完整性，电动工具的盖罩和螺钉类不可拆除。除非电线插头已从电源插座拆下，绝不可接触转动部分或附件。应以低于铭牌上的额定输入功率进行作业，否则电动机将过载而影响工作精度，并降低效率。砂轮机安全操作制度按砂轮机铭牌规定的电压使用。砂轮机在使用前，外壳必须可靠接地。不要在有易燃易爆气体的场合使用。严禁拆除安全防护罩使用砂轮机。请勿将砂轮机置于室外使用。请勿在雨淋和水溅的场合使用。请勿让非操作人员靠近运转的砂轮机。砂轮机的旋转方向应与转向指示牌一致。在使用砂轮机时应戴防尘眼镜或使用配套防尘镜。请勿将工件与砂轮猛撞，以免砂轮破碎飞击伤人。使用完毕和意外停电时，应将开关置于“关”的位置避免意外起动造成伤害。台钻的安全操作制度使用台钻前必须阅读使用说明书，熟悉台钻结构，各手柄的功用、传动和润滑系统。在开动台钻前，应检查工作台是否夹紧以及主轴套筒的升降移动机电器设备的情况是否正常。操作台钻时严禁戴手套操作。在调整工作台的位置时，须先松开夹紧手柄，然后转动手柄移动工作台至所需要的位置后，再将手柄夹紧。如台钻在工作中发生故障及有不正常的响声时，应立即关停电动机并检查原因。工作完毕后，应清除台钻上的铁屑和尘污，并在未涂漆的表面涂上防锈油以防锈蚀。电动圆锯安全操作制度必须让安全装置保持定位，并按规定顺序工作，不可绑住下方保护器不用。锯片要保持清洁锐利，使用锐利的锯片可减少故障与回弹到最小限度。工作时，手必须离开锯断区，不可触摸锯片，当锯片正在转动时，不可将工件插进去，锯片尚在转动时，也不可伸手拿切断的加工件。大块板工件必须加以支持稳定，锯解大块板材时，必须用垫木支持稳定以减少夹住锯片或发生回弹的危险，当切割操作需要将圆锯支持在加工件上时，应将工具支撑在较大的一边工件上而锯下较小的一边。纵锯木料时必须使用纵锯导板或直边挡板。当圆锯突然减速时，即会发生回弹向操作的人反冲回来，当锯片被工件夹住或突然减速时，应立即放松开关，锯片还在转动时不可从工件上移开圆锯，决不可将手或手指放在工具后面，因为如果发生反弹时，圆锯易回弹到手上而可能会造成严重伤害事故。必须选正确的锯片，不可使用锯片孔不合规定的锯片，也不能使用不合规定外的套环和镙栓。操作圆锯时，应使导线远离锯断区并加以固定，使其不至于在操作时被工件缠住。将圆锯底板的较宽一边放在被坚固支撑着的那部分工件上，而不是锯断后会掉下的部分上。决不可用老虎钳反夹圆锯，因这种操作方法非常危险并可能会引起严重伤害事故。锯完木料需要放下圆锯时，必须确定下方保护器是否完全盖上，锯片是否完全停止。曲线锯安全操作制度为了确保操作安全，必须详读操作说明书，并且严格依照说明书作业。每次开机前均应检查电源线及插头，如有任何损坏，应由合格的专业人员维修，插入电源前，要确保本机已关上。本机不可弄湿，而且不得在潮湿环境内操作。割切材料时会产生大量锯屑，作业时应带上防护眼镜。请用工具把工件夹紧。锯切时，切勿把手掌或手指放在锯片前。作业时要确保立足稳固。不要锯切含有石棉的工件，锯切其他含纤维材料时，需戴上防护口罩。本机的电源线一定要放在机身后面，远离锯片。开动本机后，才可移向工件。整块底板的表面必须均匀地抵着工件。对本机进行任何工作前，应切断电源把插头从电源插座拔出。电动自攻螺丝刀安全操作制度为保证安全，在使用前空转1分钟，检查共传动部分是否正常。常期搁置不用的自攻螺丝刀在使用前必须量绕组与外壳间的绝缘电阻，电阻不应小于50兆欧，否则必须进行干燥处理。使用和移动自攻螺丝刀必须握住手柄不能拉着软线搬动，以防软线损坏造成人身及设备事故。电钻安全操作制度安装钻头或螺丝刀时，先把它完全插入钻头卡盘，然后用卡盘搬手拧钻头卡盘。请勿戴容易被卷进的材料，如棉、毛、布、线等制成的手套。应确认电钻完全停止后，再将电钻放在地板上。使用时，请用双手握紧电钻。在往墙上、地板或天花板内钻孔时，要事先充分了解其中是否埋有电线或其它管道。在高处操作时请注意下方情况，增设标识及围档防止坠落物产生意外。电池式电钻安全操作制度在使用电池式充电钻之前，先阅读全部说明书和使用注意事项。不要将充电器暴露在雨雪中。为了减少电源插头或导线损坏的危险，如需要停止充电器工作时，应拔下插头而不应直拉电线。确认导线都固定好，以防其被踩踏、牵扯或其它容易造成的损害。不要使用损坏的导线或插头进行操作。如果充电器受到强烈冲击、失手落下或其它任何形式的损伤，应将其送至有资格的人员进行检修。在进行任何保养或清扫之前，必须断开电源。支持表格《电动工具(季)周期检查表》清理化粪池的管理办法化粪池、隔油池的日常管理由机电专业负责。专业主管根据化粪池实际使用情况，制定由分包方清淘的工作计划。机电专业负责对清淘化粪池分包方的监督管理，督促分包方严格执行合同条款。清理的时间安排在晚上20:30分以后于次日清晨5:00钟前必须结束。清掏时，要保护好周围的环境和设施。每年最后一次清淘，要彻底清理到池底。对分包方的监督过程要填写《服务质量检查表》。机电专业要定期巡视化粪池，发现问题及时处理。支持表格：《化粪池清掏表》电气焊安全操作制度工作前必须穿戴好各种工作所需要的防护用品，围上挡板使人体及眼睛免受强光影响，并打开通风设备，保证良好通风，在高空作业时应系好安全带。工作前必须检查清理焊接点周围的杂物和易燃物，保持工作面整洁，工作现场配备足够数量的灭火器，并配备专人看火。工作前必须检查焊接设备的各部位是否漏电，漏气、阀门压力表等安全装置是否灵敏可靠。乙炔、氧气等设备必须检查各部位安全装置，使用时不得碰击、振动和强光下暴晒。使用后各种气瓶必须保持留有1-2个大气压。在煤气、乙炔、氧气管和贮存过易燃物品的金属容器焊接时，必须清洗（用肥皂水或水清洗），并用蒸气和压缩空气吹净，容器所有通气口打开与大气相通，否则严禁焊接。工作前应检查电焊机和金属台有无牢固的接地装置，电焊机外壳必须有单独合乎规格的接地线，接地线不得接在建筑物和各种金属管上。清除周围易燃物品。电极夹钳的手柄外绝缘必须良好，否则应立即修理，如确实不能使用，应立即更换。电焊导线不能从乙炔氧气管道附近通过或放在同一沟内。焊接大件及加温厚重零件时，须配备搬运人员，焊接时应摆放稳固，以防倒塌或坠落伤人。在金属容器内进行焊接时，至少应该在容器外面设一人监护。工作完毕后，检查焊接地点有无火星遗留，并清理电焊机卫生，要安全文明生产，做到工完料净现场清。焊接中发生回火时，应立即关闭乙炔和氧气阀门，应先关乙炔后关氧气，并立即检查，查找回火原因。氧气瓶、氧气管道、减压器及一切氧气附件严禁有油脂沾污，严禁使用带有油污的工具开启或调整氧气瓶阀门。在氧气瓶上减压时，人应站在侧面，装好后检查减压器上的调节螺栓是否松开，在打开氧气瓶阀门时应慢慢进行，然后慢慢拧紧减压器调节螺栓，达到焊接时所需要的压力为止。氧气瓶离开焊接地点距离不得少于5米，氧气瓶必须竖置存放牢固，以免碰倒爆炸伤人。氧气瓶严禁在强日光下暴晒，震动和其它热源附近贮存，氧气瓶存放室温不得超过39度。乙炔、氧气管道每年应清洗试压一次，压力表每6个月核对一次。动火前必须开动火证，焊工做到执证上岗。楼宇修缮制度工程部负责房屋修缮管理工作，督促有关技术、施工管理规定的实施，对修缮工程质量、修缮工程定额使用情况进行监督管理根据楼宇使用情况，工程部综合专业制定楼宇各项修缮计划，并报上级领导审核批准。对于小修工程应在每年的预算中体现，并根据预算制定出小修工程时间表。如有中修以上的维修工程应首先报业主及上级领导审核，方可作出工程维修计划。对于中修以上的房屋修缮工程，须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续；未办理质量监督手续的，不得施工。中修以上的房屋修缮工程，施工单位应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。中修以上的房屋修缮工程竣工后，应请由房地产行政主管部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。工程部机电专业负责楼宇的日常维护和保养工作。临时用电管理规定工程部根据临时用电需求，检查并确认所用负荷性质、设备容量、保护方式及参数、用电设备。工程部经理批准，确定计量方式，及最高用电容量限额及保护方式。由强电主管安排勘察现场、接线及送电工作。经专业技术人员检查，符合用电安全要求后，方可送电，确认电表读数做好相关记录.使用功率较大的用电设备应由自动空气开关/漏电开关控制。如由指定配电箱引出施工照明电源，照明线路应悬挂敷设，使用护套软线，照明灯具应使用安全灯具，严禁使用碘钨灯照明。所有用电设备电源引线应使用橡皮护套绝缘软线，使用时防止线路绝缘损坏。临时用电单位应设专人巡视工作现场，保证安全用电，同时注意防止电气火灾。如违反上述规定，必要时停电限期整顿，符合用电规范时方可恢复送电。支持表格：《临时用电审批表》防雷避雷管理办法认真执行《北京市避雷装置安全检测规定》。设定专门负责人，落实加强防雷避雷管理工作。每年雨季前向北京市避雷装置安全检测中心申请对各楼宇组织进行检测。对检测结果由专门负责人跟踪整改情况，于每年6月15日前完成整改，保证避雷设施的完好及各种设备的防雷安全。《避雷装置安全检测证》交由中心档案室保存。每年在雨季期间进行一次全面巡检，检查避雷装置、设施的完好情况，并填写《避雷装置巡检记录》。本办法由工程部强电专业具体落实。如发生人员雷击事故，首先要进行相关的触电急救，事故严重时要立即按应急防护手册“人员伤亡紧急预案”处理。支持表格《避雷装置巡检记录》泵房运行管理制度水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。由专业负责管理。水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由专业人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。水泵房内机电设备由水专业人员负责，无关人员不得进入水泵房。消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵的选择自动位置，操作标志都应简单明确。保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器定期检查擦洗。消防泵每三个月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。水泵房卫生每周打扫一次，设备每月清洁一次。操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全带，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。支持表格《水泵周期检修记录》热力站运行管理制度每班人员应履行自己的责任与岗位义务，保证水源正常供给。认真巡视设备，作好设备定期的维护、保养工作。严格按照操作规程进行设备操作运行。爱岗敬业，加强相互间的技术交流，努力提高专业技能，团结协作共同提高。认真作好交接班工作，发现问题应及时解决。机房重地严禁无关人员进入，保持热力站的环境整洁卫生。电梯安全管理规定电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。工程部之电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时有关人员处理。工程部经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。工程部经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。工程部电梯工负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。[好望海岸]统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。经劳动局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。电梯机房管理规定每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。保证机房照明良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40c°。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门内窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。弱电机房安全管理制度弱电机房指消防中控机房、弱电竖井。认真执行国家消防法规，严格遵守物业的消防制度。机房内严禁吸烟，严禁动用明火。机房内严禁会客，无关人员严禁入内，室内要保持良好通风。机房内设备要保持清洁，各种设备附近不准放可燃、易爆物品。本专业人员要熟悉机房内消防器性能、使用方法及器材位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部并保护好现场，协助查清起火原因。本专业人员应爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。因工作需要进入本机房的其他部门人员必须有部门负责人或本专业负责人签字认可。危险品管理制度化学类（硫酸）管理处应设危险品专用仓库（箱柜）。仓库（柜）由专人保管，并采用双人双锁保险和办理领用登记手续。购买危险品应在保安部备案并由专人采购、验收入库。油类（易燃物品）限量购买、存放，诸如汽油、柴油等易燃物品。对存放易燃物品仓库、箱、柜应保证遮光、干燥、通风和排风，且安设阻燃防爆开关和防爆灯。存放易燃物品仓库、箱、柜处应有明显“禁烟标志”和“闲人莫入”标志。管理处分管负责人应经常对硫酸、汽油等危险品有易燃物品存入、使用进行监督、检查。要求危险品、易燃物品领用采取用多少、领多少，工作场地不得过量存放。危险品和易燃物品应专项专用，不得挪为它用或擅自转送他人。危险品和易燃物品管理受保安部监督、检查、指导。严禁易燃易爆物品进入[好望海岸]楼宇内。综合组中修项目、综合组大修项目综合组中修项目走梯局部粉刷楼梯间防火门修复、局部粉刷公共卫生间修复公共区域天花、墙面局部修补、粉刷地下车库、天花、墙面局部修补、粉刷综合组大修项目地面防水修补墙、地面石材修补外墙玻璃修补卫生间墙面、地面瓷砖修补走梯粉刷电梯间防火门修复、粉刷各层公共卫生间隔断调整公共区域天花、墙面粉刷地下车库、天花、墙面粉刷综合维修专业工作制度巡查内容：[好望海岸]所有装饰、装修工程（主要包括：玻璃幕墙、墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）。巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室、餐厅配套设备设施等。巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报主管派工。如发现其他专业问题时及时上报主管协调其他专业解决。每周做巡查记录及完成情况汇总上报主管。每月必须对整个[好望海岸]做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报工程经理。综合维修操作间管理制度木工操作间木工房内要有灭火器材。木工房内接设临时电源线时，当时用完当时收。电动工具等设备保持干燥、清洁。电动工具等设备附近不准放可燃易爆物品等。碎料刨花、锯沫等易燃物品要随时清扫，禁止在室内堆放。不得过量存放木料或其它易燃易爆物品。木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。木工房内要保持清洁卫生，设备物品摆放整齐。非本专业人员严禁使用木工电动设备。使用电锯必须两人以上。油工操作间油工料房内要有灭火器材。油工房内严禁接设监时电源线。料房内严禁吸烟或动用明火。非本专业人员严禁入内。必须注意内部清洁，物品摆放整齐。不准将废油、废稀料倒入地沟内。油工料房要有排风措施。工程各系统规程/程序给排水设备运行管理规程目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。适用范围给排水设备、设施的操作。术语指专用设备固有的特性和作用功能。职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。给水设备操作规程检查水箱水位、电源开关、水阀位置。开启进水阀，关闭泄水阀。开启控制柜电源、观察变频器显示是否正常。观察水泵是否正常启动。(水泵开启运转)。观察压力表是否正常，压力表低压不能低于0.4MP,高压不能高压0.8MP。如观察压力表超压，应及时按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。水设备（潜水泵）操作程序手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动”按钮水泵运转按”停止“按钮水泵停止运转自动运行潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。二次供水管理规程目的保证[好望海岸]二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。适用范围自来二次叠压供水装置的管理。职责维修运行员负责二次叠压供水设备的维修工作，值班人员负责运行的检查工作。给排水、电气主管负责制定年度维修计划安排，并监督实施。工程部经理负责审核和批准年度维修计划和停水通知发布。二次供水工作程序要求二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。运行维修工负责二次叠压设备的管理工作，要求每个稳流罐须结构、外观完整，水泵配电柜等设备运行正常。二次供水设备运行工作程序认真学习国家和市、区卫生行政职能部门对二次供水的法规和要求，切实做好二次供水的卫生管理工作。做到高、低水箱（池）周围10米内、无工业、生活污染，确保水质卫生。二次供水设施设专人管理，管理人员做到每年一次体检和参加卫生知识培训，合格持证上岗。积极、主动配合区卫生监督职能部门、加强对本单位二次供水设施的管理，并接受监督检查。负责监控、清洁及日常运行巡视。水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，严禁非值班人员操作各种开关、按钮。消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志简单易懂，正确无误。水泵、仪表、阀门控制开关应定期检查，发现问题及时通知工程部机电维修组进行维修、更换，确保控制性能良好。每天填写运行记录并存档。每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人员进行认真的现场交接，交接内容事项：公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问题，由接班人员负责。及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人与交班人员共同解决处理。询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。发出停水通知在不影响业主和满足完成的时间段进行工作。记录和报告维修员负责记录设备维修的全过程。由给排水主管审核，工程部经理签字后交文员原件存档，给排水主管留副件保存备查配电设备运行管理规程目的确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。适用范围我方接管区域变、配电设备的管理。职责配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。强电主管负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督和外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。工程部经理负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系及上述工作检查及停电检修前发布通知。配电室运行工作程序变配电室值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写《配电室值班记录表》。根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人员进行认真的现场交接，交接内容事项：每天填写运行记录并存档。询问设备运行中有无故障，出现故障的处理经过及目前需注意的问题。公用工具、钥匙须当面点清，接班后发现工具损坏、丢失钥匙不齐等问题，由接班人员负责。及时转达供电局停电通知或上级指令，不得延误耽搁。故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人与交班人员共同解决处理。配电室卫生每天清洁一次，相关设施保持干净、整齐。支持表格《配电室值班记录表》停电管理工作程序设备进行检修时需要停电，事前由强电运行主管编写停电报告，经工程部经理审核批准后，交由管理处领导进行复审.停电程序批准后转发下文两份，强电负责人一份作为实施指令，另一份由工程值班台负责组织其它专业配合执行指令工作。工程部值班在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知工程值班台，由工程值班台通知物业人员已恢复供电。倒闸操作工作规程（根据现场情况制定）倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行，倒闸操作应执行操作票制度，监护制度的规定。倒闸操作应由两人进行。一人操作，一人监护。重要的或复杂的倒闸操作，值班人员操作时，现场应有值班负责人监护。倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。操作时，应先核对设备名称、编号，并检查断路起器设备或隔离开关的原始状态与操作票所写的是否相符。操作中，应认真监护、复诵。每操作完一步即应有监护人在操作项目前划“√”。操作中发生疑问时，必须向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作。不准擅自更改操作票。在封闭式配电装置进行操作时，对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确，发现位置指示有错误或有怀疑时，应立即停止操作，查明原因，排除故障后方可继续操作。操作电气设备的人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴并根据操作任务采取相应的安全措施。停电操作应按先断断路器，后断隔离开关，先断负荷侧断路器，后断电源侧隔离开关的顺序进行；送电操作的顺序与此相反；严禁带负荷拉、合隔离开关。用手动机构分、合断路器设备及隔离开关、使用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。下列操作项目应填入操作票内：应分、合的断路器和隔离开关；断路器小车的拉出、推入；检查断路器和隔离开关的分、合位置，带电显示装置指示；验电；装设、拆除临时接地线；检查接地显示是否拆除；检查负荷分配；安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。在发生人身触电事故或电气火灾时，可不经许可先行断开有关电源，再报告有关上级和供电部门。特别重要部门应根据本单位具体情况制定现场细则。下列各项操作可以不用填写操作票：事故处理；分、合断路器的单一操作；拉开接地刀闸或拆除全所仅用的一组接地线。但各项操作应记入值班记录内。事故处理后应在值班记录中记录处理的详细过程。支持表格《变配电工作票》《倒闸操作票》电梯设备运行管理规程电梯安全操作规程电梯行驶前的检查与准备工作：开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。开启轿内照明。每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。电梯行驶中应注意事项：轿厢内的载重量应不超过额定载重量。乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置他物。当电梯使用发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；运行速度显著变化时；层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；行驶方向与选定方向相反时；内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时；发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；安全钳误动作时；接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在顶层，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。电梯定期保养规程职责电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯保养记录》，交工程部保管。工程部电梯工负责跟踪检查，并填写《电梯定期保养检验报告及记录》。内容机房：先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。电动机、曳引机、曳引轮的检查及油质油量的检查。齿轮箱、油量、油质的检查。限速器及开关的检查、清扫、活动部位注油。制动器的行程、动作、灵活性，制动闸瓦磨耗的检查及活动部位注油。电动机冷却风扇注油。各回路绝缘电阻测量（半年一次）。机身及井道：保养时从最高层向下保养（用检修速度）。轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、限位开关等）内外门开闭动作及门脚胶检查。内外门检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头钢丝绳、路轨检查清扫。内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。各种撞动开关、刀、接点检查。超重开关清扫、抹油。行车情况检查（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层等）。各指示灯检查及灯泡更换。各油杯油量检查补充，张紧轮加油。井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。电梯维修保养规程职责电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。工程部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。内容电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各挚板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。电梯维修保养注意事项：非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。支持表格《电梯保养检查记录表》《电梯设备检修表》事故处理办法及相应预防措施配电室紧急停电处理目的采取有效安全步骤，迅速解决停电故障。适用范围变配电室设备操作职责值班员负责停电故障的排除和设备操作。强电运行主管负责组织安排故障处理，故障原因调查和情况的报告。跳闸故障处理工作程序判断故障发生是35KV系统还是380V系统，检查报警显示。立即报告工程部发生停电故障。对35KV供电系统故障应检查，查找出开关动作原因。将该开关退出运行，挂上故障标示牌。采取其他供电方式，尽快恢复供电，缩短停电时间。对380V二次侧系统故障显示处理时，如未发现异常，可直接试合闸一次（若能合上无异常情况，则加强对该开关的巡视）。若试合闸仍合不上时，禁止二次合闸，挂上故障标志牌待查故障原因。按照“倒闸操作票”顺序操作，退出该路供电，改为另一路供电方式投入运行，缩短停电时间。运行中的35KV电源突然停电的处理程序立即通知工程部办公室。按倒闸操作票顺序转换供电方式的操作。操作完毕，恢复供电后，通知工程办公室。询问供电部门停电的原因，并通知供电监查科记录。对断电原因及处理措施详细记录于《交接班记录本》。处理故障的安全要求值班员在发生停电故障时，要沉着、果断、遵守“安全操作规程”。两人配合，一人操作，一人监护。带好必要防护用具、绝缘用具。在保障安全的前提下，先恢复供电，再检查故障的原因。夜间发生故障或故障原因短时间查不明时，应转交白班，请有关专业人员参加进行检修工作。对停电发生时间、故障现象、影响区域或处理过程详细记录在《交接班记录本》上，做为检修参考。处理完毕后马上填写《事故报告》上交。电梯故障困人救援法凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组，并由[好望海岸]工程部电梯专业维修人员根据不同情况依下列步骤，先行释放被困乘客。轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门检查）。关闭电源（在机房配电柜内）。用专开外门钥匙开启外门（钥匙由电梯维修员工随身携带总钥匙在工程部钥匙柜内）。用人力开启轿厢门。协助乘客离开轿厢。重新将外门关闭。外门关闭后，“暂停服务”标示必须放置在故障电梯外。通知电梯公司派人员详细检查。轿厢停于远离电梯门口位置时：应先将轿厢移动至临近电梯门口，然后照上述1项之步骤救出乘客。移动轿厢方法如下：利用电话或其它方式，通知轿厢内乘客，保持镇定，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出厢处，以免发生危险。同时，如轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或完全开启。进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。拆除主马达轴端盖，安上旋柄座及旋柄。二救援人员各把持住旋柄之一端，另一救援人员，手持抱闸扳手，轻轻松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动。为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作（一松一放），使轿厢逐步移动，直至接近电梯门口为止（根据楼层控制器上的楼数指示）。操作时，尚应注意：如轿厢停于最上层电梯门口以上之位置或最下层电梯门口以下位置时，不可