近期部分城市房价快速上涨的原因及调控建议

近期部分城市房价快速上涨的原因及调

控建议

“房住不炒，，一直是最近几年房地产政策的指导思想，尽管2020年遭遇突

发疫情的冲击，该指导思想也没有变化。2020年我国不仅没有出台刺激房地产

市场的专门政策，反而出台了强化房地产开发企业财务杠杆约束的“三道红

线”，2020年底金融监管部门又出台了针对商业银行房地产金融集中管理的规

定。如何正确看待当前的房价上涨成为社会舆论关注的焦点。

部分城市房价上流加速

前4月，一线城市新房、二手房销售价格均持续上涨。4月份的北京、深

圳、广州、上海二手住宅销售价格同比分别上涨10.1%,12.9舟、12.9%、

9.3%0

部分二线城市的房价呈现加速上涨态势。4月份，重庆、武汉、昆明新房

价格环比上涨1.4乐1.0%、1.0%;徐州、重庆、杭州二手房价格环比上涨

1.4%、1.3%、1.0%,领涨全国。

从最近一年多的房价上涨态势看，呈现一定的规律性，长三角经济圈和大

湾区成为房价上涨的重点区域，东北和华北的房为基本稳定，有些城市房价还

出现了一定程度的下跣。核心城市的房价上涨幅度大于三、四线城市，四个一

线城市房价涨幅明显，与2020年之前的两年房价表现正好相反，在2017年至

2020年的三年间，三、四线城市的房价上涨领先于一线城市。

近期部分城市房价上涨的原因分析

从历史经验看，每一轮房价上涨都是很多因素综合作用的结果，根据笔者

的观察，本轮房价上涨的主要因素有以下几点：

货币宽松刺激楼市价格

为了应对新冠肺炎疫情，2021年全球主要国家的货币政策和财政政策都十

分宽松，我国虽然没有实施量化宽松政策，但总为融资环境要比2019年宽松，

2020年信贷余额增加了20万亿元，社会融资总额近30万亿元，增速比过云几

年明显加快。在经济增速明显减速的背景下，信贷的扩张无疑对楼市及其他费

产价格都有刺激作用。

小微企业贷款与房地产按揭贷款出现利率倒挂

为了应对疫情，2020年初中国人民银行出台了一系列为中小企业纾困的政

策，小微企业的贷款可以享受低利率优惠，最低年利率只有3.85%,比住房按

揭贷款的最低利率要低。

对于商业银行来说，小微企业的贷款风险远远高于按揭贷款风险，因此，

正常情况下，对小微企川的贷款利率应该远远高于按揭贷款利率。当政策导向

让小微企业的贷款利率低于按揭贷款，商业银行就会选择向那些有不动产抵押

的小微企业发放贷款。于是，市场就产生了专门从事套利交易中介机构，它们

为炒房者提供过桥资金，购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款，偿还全

部过桥资金。通过简单的操作投资者就可以利用小微企业的优惠利率实现炒房

的目的。

小微企业的优惠贷款进入楼市，刺激了部分城市房价上涨。金融监管部门

在商业银行的贷款检查过程中发行了不少类似的案例，并对相关的商业银行进

行了处罚。从被处罚的案例看，主要集中在深圳、广州、上海、杭州、北京等

城市，而这些城市正是房价上涨的主要热点城市C

高净值人群回流刺激中心城市的住宅需求

由于疫情的影响，海外留学的高端人才大规膜回流，当前回流的主要是在

海外求学的本科及以上学历的人才，疫情在海外蔓延改变了这些人群的学习或

工作计划，中断继续深造，或改变就业计划。中国的疫情得到较好的控制，回

国成为首选。

目前在欧美留学的群体中还有一部分是中小学生，这些学生相当部分已经

回国，但因为中外学习内容的差异，他们暂时难以回流国内参加国内普通学

校，只能进入国际学校或重点中学的国际班。留学海外的中小学生回流成为刺

激中心城市学区房的重要因素。

海外留学系高净值家庭所为，其中有不少家庭有海外就业与置业的计划，

这些人群回流带动了一定数量的资金回流，改变了部分家庭资产配置。这些高

端人才主要流向一线城市。

2020年上海市出台了吸引高端人才的优惠政策，吸引了相当部分的海外回

流人才落户，这也是上海成为近期房价上涨幅度较大的主要原因之一。2020年

9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评

分办法》正式发布，吸引世界一流大学建设高校毕业生落户。2020年11月以

来，上海连续发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》《留学

回国人员申办卜一海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户

口办法》。2020年12月开始实施《关于优化本方居住证转办常住户口政策的

通知》，优化“居转户”，再次放宽落户门槛。

上海市出台政策吸引海外留学生是顺应时代潮流之举，但无疑，此举在短

期内成为房价上涨的一个诱因。

股票市场繁荣刺激楼市需求

股市对楼市的影响主要通过新股发行这个途径。当前的上市公司以民营控

股为主，每家公司完成新股发行与上市都会造就一批高净值家庭，从股市里套

现的资金成为推动房价上涨的不可忽视力量。

2019年6月开始，上海科创板市场开始运行并实施注册制，新股发行加

速。2019年共有200家公司完成新股发行与上市，2020年累计400余家公司完

成了新股发行上市。籽股上市之后，原始股东的财富实现大幅度增值，新股发

行上市之后有半年至一年的解禁期，解禁期满之后原始股东就可以在股市套

现。2019年在科创板上市的公司股东在2020年y半年开始进入套现时间，这

个时间与部分城市房价出现上涨的时间是吻合的。

从完成新股上市的公司注册地看，这些公司主要集中在北京、上海、广

州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，这些城市恰好也是房价上涨的热

点城市。其中合肥市尤其值得关注，该城市的国内生产总值刚刚突破1万亿

元，从经济体量看合肥与杭州、南京、成都有较大的差距，但2019年以来注册

地在合肥的企业实现首次公开募股(InitialPublicOffering,简称IPO)的

数量与这些城市相当，位于全国城市的前列.从合肥的市场反馈信息看，此轮

房价上涨始于2020年10月，与科创板第一批股票解禁时间高度吻合。

新房限价导致套利行为导致房地产市场虚假繁荣

对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力，以期实现平抑住房

市场的价格波动。客观地说，在我国的房价形成机制中，土地价格起主导作

用，而土地价格主要也地方政府控制，对新房价格实施限制可以有效阻止土地

价格上涨对房价的传导。因此，在房价快速上涨之初出台限价政策可以在短期

内起到平抑市场的目的，2017年之后的房地产市场的平稳运行在一定程度上得

益于“限价、限购、限贷”政策。

但限价政策实施一段时间之后其副作用已经开始显现，如果继续实施限价

政策，不仅难以起到平抑住房价格波动的作用，反而可能助推房价的上涨，增

加房地产市场的波动。因为新房限价，导致有些城市的新房价格大幅度低于二

手房价格，引发了短期的套利资本进入，出现所谓的“日光盘”(新楼盘发售

首日即售罄）现象，对商品住房的价格限制不仅没有能够让真正需要购置住房

的老百姓收益，反而让投机资本得到套利机会。更重要的是，“日光盘”的出

现会刺激当地楼市的价格上涨，不利于市场的健康运行。

例如：2020年12月初，深圳某楼盘实施限价销售，开盘价格定在13万/

平方米，而周边价格在17万左右/平方米，比周边楼盘低20%左右，引发了上

万人抢购，还出现了产谓“代持”“众筹打新”的行为。

从利益分配的视隹看，政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入

阶层的购房压力，但结果却是让投机资本获益，中低收入阶层成为最终买单

者。有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者

行列，有些城市已经开始继续类似的操作，但效果如何还需要观察。

关于遏制房价上洸的政策建议

从2020年下半年以来，热点城市已经出台了不少政策来遏制房地产投机，

但效果并不理想，以深圳为例，2020年7月出台了一揽子政策打压房价，但自

年底开始市场再次出现异动。笔者认为房价是诸多因素的综合反映，房地产调

控需要多方协调。

宏观政策要尽快回归常态化。从上述分析可见，导致房价上涨的主要原因

是金融环境宽松，因此，要解决房价上涨问题应该从货币与财政政策入手。在

疫情得到良好控制情况下，我国的货币与财政政策应该回归中性，尤其在美国

再次推出财政刺激政策的背景下，中国必须采取一定的措施阻止美国宽松政策

的溢出效应。

纠正小微企业的贷款利率与按揭贷款利率的倒挂现象。对小微企业的扶持

应该尽量采取财政手段，可以对需要帮扶的小微企业进行财政贴息或对其经营

行为直接财政补贴。如果用金融政策来实现财政职能，就会导致套利行为，如

果小微企业的贷款利率与按揭贷款利率倒挂问题一直存在，就一定会出现有人

用小微企业的贷款进行炒房，即使采取严厉的措施打击套利行为，效果也非常

有限。

按照国土资源部门出台的“两集中”办法出台土地供应计划，尤其是房价

上涨幅度较大、库存消化周期不足10个月的