张五常房产的经济学分析

张五常房产的经济学分析有关房产的经济学分析张五常张五常新浪博客山雨欲来风满楼（2010.06.15）中国的经济发展无疑是到了多事之秋。最近听到或读到的消息不是那么好。环绕着劳动市场与楼房政策的话题，言论太多，北京的处理看来有点乱。今早一位朋友传来一篇台湾传媒之作，没有说明出处，关于富士康的大话题，据说目前在台湾吵得热闹。我还没有足够的资料分析这件事，但感受上郭老板的激烈反应对中国今后的工业发展会有深远的影响——山雨欲来也。三连跳，他把富士康的最低工资提升百分之一百二十，仿效着一九一四年美国汽车大王福特发明的绝技。以下象棋作比喻，这是走一着「沉底穴」，北京的朋友要抢先把车平五（一笑）。这里要分析的是内地房地产的问题，又是山雨欲来风满楼。言论太多：什么物业税、资产增值税等复杂话题无日无之。深圳的楼价应声下跌：该市四月楼价急升，五月成交量急降，六月开头十天楼价下降了约百分之二十。跌得急，相当一般性——不限于某些「边际」之区。几天前读报，说北京的楼价「下跌」是假跌，想来这篇专栏发表时会弄假成真。上海的朋友说楼价还没有跌，只是成交甚少，卖盘有增加。若如是，上海也难逃一跌。深圳下降了百分之二十，报道说还会再下降百分之二十。这类推测是看风水，历来不可靠。问题是，如果楼价上升了百分之一百，下降百分之五十是打回原价。如果深圳的楼价再下降百分之二十强，就打回两年前不少人叫救命之价，地区政府纷纷说要抢救楼市的。二十多年来，这样的楼市过山车在神州大地没有宁静过，继续下去，总有一次会出轨闯祸！我要在这里向北京的朋友解释资产价值与经济增长的关系，不深的，但逻辑与概念要拿得准才能掌握。今天的后起之秀一般没有学过。让我分点说吧。一、资产的价值是财富。财富与资本相同。费雪的正确方程式说，财富是收入以市场利息率折现的所得。这里说的收入不是短暂的，而是长线或永久性的收入。是预期的收入，预期有变，或利率有变，财富会跟着变。很明显，可以影响收入预期的因素多得很，而今天内地的利率不是市场利率，是央行不断地左右着的。无从预测的因素那么多，加上有通胀或通缩的可能，上述的收入与财富关系的简单方程式有难以处理的变化，但我们不要见这些变化近于无从掌握就轻视这方程式。此「式」也，怎样蹂躏也是个重要的看经济增长的角度，概念上没有错，问题是要怎样用、怎样处理变化。这要讲用者的看家本领了。财富是收入以利率折现，利率不变，收入上升财富上升。倒转过来也对：财富上升会导致收入上升。例如外资在中国下注，使地价上升，跟着外资什么也不管，只要地价升后不跌，中国人民的收入早晚会上升。这是因为财富的增加会促使市场运用财富来增加中国本土的国民收入。二、无论是收入决定财富还是财富决定收入，一个国家的财富当然是愈高愈妙。房地产之价是国家财富的一部分，是重要的一部分。那么房地产之价是愈高愈妙吗？非也！因为土地使用有需求弹性系数的问题，政府约束某些用途的土地供应可使地价的总值提升，即是使房地产的总财富提升，但国家整体的财富却可能因而下降了。这里涉及的是重要话题，同学们要细心跟进。资源或资产有多种，房地产是其中之一，重要的。人力资源（包括脑子的知识）也是资产，可能更重要，虽然没有奴隶市场人力资源只能以工资收入在市场交易。概念上，我们还可以用人力的收入以利率折现而作为国家的一项重要的财富看。三、以理论解释作示范，我们不妨假设一个经济只有两项资产：房地产与人力（包括知识）资产。这样看，一个国家争取这两项资产合并的财富当然是愈高愈妙了。两项其中之一愈高不一定愈妙，二者加起来的财富总和愈高则愈妙。后者是社会收入总和的极大化的一个必需条件。四、上期文章我指出，房地产是财富累积的仓库，人力（体力与脑子的知识）也是财富累积的仓库。我也指出，土地资产的有效率使用，要点是算进了有关的社会成本后，在同区内不同用途的土地应该地价相同。然而，因为上文提到的需求弹性系数的左右，这样的地价相同不一定会达到最高的总地价。倒转过来是说，假设国家只有土地与人力两项资产，总地价最高（土地的财富最高）不一定协助国家整体的总财富最高。五、这就带来本文要说的一个重点。像中国那样庞大的国家，房地产的财富总值最高肯定不是整个国家的所有财富的总值最高的均衡点。事实上，到了某一点——今天近于这一点——房地产的财富总值增加会削减人力资产的财富总值；倒转过来也对，人力资产的财富总值因为政府的左右而增加，会削减房地产的财富总值。这是经济学中的边际生产定律的一个重要含意，而简化到尽头，要获得国家财富总值的极大化，土地不同的使用，算进社会成本后，同区的地价要相同。六、继续推理，在目前的中国，要协助劳力或人力资源的收入的提升，政府增加土地的供应而使不同用途之价拉近或相同，从而使房产之价下降，是最可取的办法。推出任何税项——不管是物业税还是资产增值税——而使房地产之价下降，是劣着，因为土地使用的真实成本没有下降，帮不到劳力资源的收入，也害了房地产的发展。七、西方的经验，物业税与资产增值税是政府有财政困难时才使用的。西方的物业税一般用于有关地区的指定项目——例如教育——的用场。今天中国没有财政困难，税项可以不抽不要抽。半年来我跑过的大城市有重庆、成都、哈尔滨、沈阳、大连等——还有其他的——其发展的速度与势头令人震惊。我可以肯定，如果十年前中国推出今天吵得热闹的物业税与资产增值税，这些奇迹城市不会有今天大家见到的奇迹。八、大叫收入不均是哗众取宠的政治游戏。目前中国农民的收入增长实在快。两年多前因为新劳动法的引进，有一段时期增长不对头，但神州风水有灵，农民的高速增长又再继续。我也认为那些大呼楼价太高的众君子主要是眼红。不能否认，炒楼可以赚大钱，虽然亏大本的也无数。无可置疑，房地产之价大上大落可以导致财富不均，但这主要是政府的土地政策及金融政策促成的。找赚到钱的来出气，以这项那项税来作侠盗罗宾汉，肯定会损害经济整体的发展。适当地增加楼房的土地供应也会使楼价下降，但这不仅合乎经济原则，对工人的工资提升会有大助。很抱歉，上述的分析不够详尽。这几天我老是想着富士康的问题。郭老板仿效美国昔日的汽车大王福特的绝技，对中国的工业发展会有深远的影响——北京处理不当会闯大祸。郭老板是凭着富士康的租值，加上苹果计算机及其他大客户的租值的协助，在神州大地表演一手。在中国的外资会首当其冲地受到影响，其他的接单工业怎样应对是不浅的学问。福特一九一四年推出的每天最低工资五美元，比当时的市场工资高很多，后来不仅害了自己，九十六年后的今天，美国的经济还是受到那提升了多次的最低工资之困。如果没有最低工资，他们今天不会频频施压要人民币升值。有谁听过顾客频频要求甚至施压要光顾的商店加价呢？是发神经的世界，北京的朋友不要跟着发起神经来。泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策（2011.03.01）去年某媒体问中国的楼市有没有泡沫，我说不知道。他们翻出来的大字标题是：张五常说楼市没有泡沫。是某些人的一厢情愿吧。不知为不知。最近北京推出的打击楼价政策，吵得厉害，要求我分析的四方君子无数。知之为知之，我把自己知道的说说吧。经过好几个月的盘算，最近北京推出打压楼价的政策是严厉的，此前我没有听过这种打法，人类历史可能没有出现过。北京本市的最严厉，上海次之。重庆已推出，详情我没有跟进；其他楼价上升得快的城市会接着推出，严厉程度各各不同。征收物业税之外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外来的限一间。住宅之外的楼宇不管。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。手头上资料不足，无从肯定，一个猜测是楼市的中介公司容易纷纷关门，建筑工人容易纷纷失业。从经济原则的角度看，北京推出的政策是违反了市场引导土地使用的规律。另一方面，下文申述，我明白北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。少林寺叛徒的看法我可能是地球上唯一的出自两间自由市场少林寺的叛徒！是的，我认为市价可以误导（见正在大修的《经济解释》卷三的第一章——《市价的本质》）。市价指导资源的有效使用，老生常谈，一般对，但可以错。这里要说的是另一个不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。我在《经济解释》卷二《收入与成本》第四章提出的仓库理论重要，该书还有几天面市，这里顺便卖一下广告（一笑）。中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。楼市泡沫及贫富分化是两个大难题，是我要分析的重点。这里要指出的，是如果这两大难题不存在——完全不存在——北京不可能有理由打压楼市。楼价上升是反映着财富累积的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆大欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。假设楼市没有泡沫是假设楼价没有过高。经济学的困难是很难判断楼价是否过高。这是因为楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。目前一般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分之二强，商业及工业楼宇约百分之五、六。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。日本与美国的不幸经验经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。市场之价可以暴升暴跌，称之为「泡沫」可以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的可以解释，可以推断，他们早就发了达。我敢打赌，经济学的泡沫大师们一般是输多赢少。这里先谈两个很可能是北京的朋友恐惧的例子。恐惧，因为这些例子示范着的，是楼市暴跌不仅拖跨经济整体，而且复苏不易。其一是日本，二十四年前楼市暴跌后，到今天经济整体没有真的复苏过来。其二是三年前的美国，其实较早，虽然时日不是那么久，楼市暴跌后复苏的困难是明显的。先谈日本吧。日本的楼市一九八六年底开始暴跌，之后四分一个世纪没有真的上升过。去年六月我向一位跟进日本楼市的朋友问价，得到的数据是去年日本楼价与中国的刚好打平。这是以美元算。四分之一个世纪，其间有通胀，可见当年日本的楼价是高得多么惊人。当年一位日本朋友告诉我，在东京，平民老百姓睡的床，不是双层的那种，而是像抽屉，层层迭迭，要拉开来，钻进去，像把信入封似的。那是经济雄极一时的日本，其人均收入冠天下，值得炎黄子孙羡慕吗？日本楼市悲剧的起因，是当年严禁农产品进口，使农产品之价飞到天上去。一九七五年在东京，我见到高档次的番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商业高厦之旁的小空地竟然用作农植，不可谓不奇。禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。本地的楼价与工资皆高，促使日资到外地下注或设厂。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。这可以看为泡沫。美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。楼市暴跌是财富暴跌，依照费雪与弗里德曼的消费理论，市民的消费永远跟着财富的升降走。支持这理论的证据多得很。这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。昔日国民党的经验可教。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。中国的经验上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，有更为极端的例子，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱镕基大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。这样导致的楼价跌幅不能说是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次楼价暴跌的效果，主要是把财富再分配，经济增长持续强劲的理由我在《中国的经济制度》一书内解释过了。问题是，上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。记得三年前，当内地的楼价从低位上升了约四倍多时，北京推出打楼政策，打了大半年终于打死，楼价下降了约四分之一，大家又嚷着要救楼。最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。中国放宽银根的市场反应大约迟六个月，有了通胀预期调校回头需要一年时间，比西方的快一点，这是二十多年前弗里德曼和我研讨后得到的共识。这次北京重锤出击的楼价上升，显然起自央行把银根放得太急、太宽，加上举世经济不利，外资跑到中国来下注。我不懂政治，国际政治更不懂。多年来我认为多让外资进来是好事，因为可引进知识。我也认为外资够多对国防有助，协助节省军备费用：有谁乐意轰炸可能是自己人的房子呢？至于银根放宽得太大太久，是央行的错失，因为这错失找楼市出气是不容易自圆其说的。我早就说过货币政策不容易用得适当，早就建议中国要改革货币制度，也多次指出人民币要转用哪种锚。以货币政策调控经济的学问，古往今来没有谁比得上弗里德曼，他谢世前两年知道在地球一体化的转变下，他的币量理论出现了问题，而他唯一认可的联储主席格林斯潘，还是不幸地中了计。回头说这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。若如是，则见笑天下矣！牛群直觉引起的泡沫这次北京推出打压楼市的政策之前，我不担心中国会出现上文提到的跟借贷膨胀有关的泡沫，因为央行紧收银根已有好几个月，楼市的走势看不到有泡沫的先兆。我担心的楼市泡沫是牛群直觉促成的那种。机会不高，但存在。牛群直觉促成的市场泡沫与货币无关：市民盲目地闯，见人买就买，一窝蜂地买，跟着是一窝蜂的沽出。这种群起现象属牛群直觉（herdinstinct）的行为，高举自由市场的弗里德曼当年也同意市场可以有这样的泡沫。历史上，牛群直觉促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香，有导致牛顿输身家的南海股市泡沫，而上世纪七十年代，有中国的君子兰，也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后，暴跌至一百二十！这些发神经的例子跟货币政策没有明显的关系，而对经济整体没有严重的不良影响。好些历史书说荷兰的郁金香危机严重地损害了当时荷兰的经济，但五十多年前我的一位老师WarrenScoville作过深入详尽的考查，结论是郁金香球茎发神经地大升大跌是事实，但经济危机没有出现过。没有借贷膨胀而出现的泡沫，永远是经济整体的局部，为祸不大。跟货币无关的市场泡沫的经济理论，起自一八七九年马歇尔出版的那本今天少人知道的小书（ThePureTheoryofForeignTradeandthePureTheoryofDomesticValue）。这本书提出「不稳定均衡」（unstableequilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是从物理学借过来的玩意。我不同意这种均衡理念，因为经济学的均衡不是真有其事，在真实世界无从观察。这是科学方法上的话题，我在《科学说需求》一书内手起刀落，解释过了。牛群泡沫源自讯息不足我认为像牛群直觉那种盲目地一窝蜂地走而导致的市场泡沫现象可以出现。尤其是股市，我认识太多的股民根本不知股票何物，更勿论什么市盈率、资产净值之类的学问了。见人买就买，见人赚钱就以为有钱可赚，而跟着一窝蜂地沽出可能促成泡沫现象的出现。楼市不会像股市那么容易地促成一窝蜂的行为，因为一间房子是什么不可能不知道。昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么，一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。我因此认为，如果楼市出现牛群的一窝蜂，可能出现泡沫，货币政策不论，主要是起于房地产市场的讯息不足。这样，要防止楼市出现牛群泡沫，北京要做的是规定地方政府或法定机构按时提供如下三项资料：（一）每个地区——大区与小区——的楼房空置率是多少，要准确可靠的，每三个月公布一次。（二）每个地区的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。（三）每个地区的楼房新供应数量是多少，也是半年公布一次。这数量分为三部分：甲、建成但还没有卖出的楼房数量；乙、正在兴建或计划兴建的楼房数量；丙、地区政府计划推出的新地盘，可建楼房多少。这些数字要有地区的总楼房面积作比较，也要有交通、市场、学校等设施的忠实介绍。这里顺便一提，中国好些地产商喜欢「造价」，即是出术提供不尽不实之价，引客入局。这些属灰色瞒骗，北京要考虑怎样处理。我认为只要上述的讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。篇幅所限，我要到下期才分析怎样处理因为楼市而出现的财富不均现象。是大难题，我没有妙方也要说说。误解贫富分化的人是太多了。因为北京推出的楼市政策带来的效应可能变动得多而快，我要指出本文写于二○一一年二月二十至二十二日。贫富分化与土地政策（2011.03.08）每个人天生下来的智商不同，健康不同，际遇不同，运情不同——收入或财富也跟着不同。某程度的贫富分化无可避免。过于极端的分化不容易被社会接受。另一方面，理论与历史的经验说，采用任何政策去推行财富或收入平均化，对经济运作的活力或多或少有不良影响，因为这些政策会削弱对社会产出有重要贡献的成员的积极行为。瑞典模式中国无缘像瑞典那样的国家，税项多而重，福利、补贴等高得惊人，是一个贫富分化不大而还算得上是富裕的国家。但瑞典的人均土地面积比中国高出无数倍，知识资产早就达到了一个高层面，中国是无从效法的。瑞典老百姓的居所一般比中国老百姓的舒适很多。他们建造房子的费用飞到天上去，同样水平的房子之价不比中国相宜。在饮食那方面，我不认为他们的老百姓比中国的老百姓优胜多少。他们大胜中国的是人民的生活远为写意，用不着像炎黄子孙那样到处跑。陶渊明的生活不会在人均农地一亩左右出现。贫富平均化的社会成本高，炎黄子孙昔日的经验是他们付不起。歧视土地的传统贫富分化过甚社会不容易接受，而这分化最难接受的是源自土地或楼房的价格变动带来的那种。源自土地或楼房分配的贫富分化带来的印象，是既非天赋之能，也非勤劳所得。买下了房子，其价无端端地上升了几倍，不是不劳而获吗？其实往往要靠先用功，赚点钱，也要讲眼力，虽然幸运的因素存在。很少人会记得，上世纪八十年代的香港与九十年代的中国，投资于房地产输身家的人无数。奇怪，社会不可怜这些人。这里还有一个古典经济学派的误导：这学派认为租金或地价怎样变动土地的供应量也不变，所以在抽税的话题上土地要特别处理。这就带到后来对我们的孙中山先生有很大影响的十九世纪美国经济学者亨利‧佐治的《进步与贫穷》那本书。该书提出单一税制，即是只抽土地或房地产的税。佐治是个了不起的宣传家，作为经济学者他不及格。谋生计也不及格：他信奉买地必定发达，但晚年自己是个穷光蛋，葬身之地也要朋友帮忙。孙中山先生的经济思想主要来自《进步与贫穷》，对炎黄子孙或多或少有点影响吧。出售土地是中国发展的资金来源我不要在这里谈思想、讲理论。我要指出的是中国经济改革有今天的成就，主要原因是在县际竞争这个史无前例的制度下，土地的使用搞出了精彩的变化（见拙作《中国的经济制度》）。要是北京早就推出最近的楼房政策，中国今天会怎样不好说——一位朋友劝我不要说！不仅土地的使用得宜大幅地提升了生产效率，政府出售土地是经改需要的资金的主要来源。记得五年前在上海，一位来自加州的经济学者问：「中国发展得那么快，资金从何而来呀？」我打趣地回应：「九十年代初期不少外资到中国投资于房地产，九十年代后期房地产之价暴跌，这些资金转到中国人的手上。」他拍案叫绝。我说的有说笑成分，但笑话中有真理。早些时，记不起是一九八六年底还是一九八七年初，深圳的干部朋友邀请我到那里倾谈，因为他们读到我一九八六年六月二十五日发表的《出售土地一举三得》。大家坐下来，我开门见山地说：「不拍卖土地，让懂得建造楼房的外商赚点钱，你们不可能有足够的资金把城市建设起来。靠北京输血不可能足够。」深圳一九八七年十二月一日拍卖土地，今天是一千四百万人口的国际大都会了。没有卖地的钱，今天在世界地图上不会找到深圳。香港的不利先兆也要提及的是那次深圳会谈后，我对香港财政司彭励治说：「深圳的年轻干部虽然学问不足，但非常了不起，香港的公务员输了一筹。他们的薪酬不到你们的十分之一，有朝一日香港会很麻烦。」彭老的回应，是他快要退休，将来的事他管不着。中国的青年学得快，一九九六年底我推断香港会有十年以上不景。我可没有想到二○○三年内地会推出自由行，也没有想到昔日港人称为表叔的会把香港的楼价炒到天上去。基本上我还是对：撇开楼价赚钱，香港人的实质收入十多年来没有上升过。从动态看分化可以乐观先谈一下今天内地的收入分配才回头说房地产政策。读者要骂就骂吧：我认为内地的贫富分化的发展不仅不是那么差，而且有值得庆幸之处。我认为整个问题要从动态的角度看——静止的分化基本上无关宏旨。从动态看，老人家最开心的，是这十年中国农民劳动力的收入大约上升了七倍。这是每年的复息增长率约百分之二十三！减除通胀约百分之二十的实质复息增长年率，打个八折也是人类历史奇迹，何况中国的农民那么多，人均农地那么小！起自朱镕基还在掌管经济的二○○○年，到温家宝时期加速了。上述的农工收入增长是我个人从几个地点获得的一手资料，不是农户的一般收入增长，老弱残兵没有算进去，只算工作年龄的农工收入。流动人口多，这些年工作年龄的农民四个有三个转到工、商业去，政府的统计因而不容易算得准。有些朋友胡涂得很，老是从户籍人口看农民人数。算进老弱残兵，我提供的数据当然还要打个折扣。但农民还有农植的收入，这十年中国农地的租值上升了两倍多。再另一方面，农民的住与食比城市的居民相宜。三年前我推断，十年后中国农民的实质生活水平会追上城市的中层人士。今天看，如果最近几年的农民收入增长能继续，再六年可以追上。没有断层与分化收窄上述的农民生活的急速改进带来了另一个让我们乐观地看贫富分化的理由。这是不管这分化有多严重，中国没有出现断层——即是贫与富之间没有出现一片空白。贫富的分化出现了断层是很头痛的事。昔日国民党时期有断层，今天的墨西哥有断层，香港还没有，但我看是朝着断层的方向走。有些国家，种族问题会带来另一种断层：某些种族聚居的地方生活很不好过。中国是一个没有种族歧视的国家，帮一把。先敬罗衣后敬人的文化是有的，但举世皆然也。我的推论，是只要中国农民的收入增长率高于城市中层人士的，会带来两个必然的效果。其一是贫富的分化怎样极端也不会出现断层，而断层不出现贫富的分化有机会改进。其二是只要上述的增长率继续，贫富分化的差距早晚会收窄。我当然知道很多中国农民的生活还是很苦，只是认为从重要的「动态」那方面看我们有乐观的一面。动态持续愈久愈妙维护农民劳力收入的增长率非常重要。想想吧，如果今后五年农民劳力的收入增长能保持过往十年的复息率，五年之后，以今天的物价算，一个农工的每月收入会达到人民币四千。这会把工业的低档次技工推到月入五千多。当然不容易，也没有理论说可以或不可以。事后孔明，我们知道这些年农民劳力收入的高速增长是由县际竞争下的土地灵活使用带动的。泡沫不论，我想不出理由要推出打压楼市的政策来左右上述的发展。是的，在贫富分化这个重要话题上，北京的朋友要从动态的角度看。经济发展成熟了的先进之邦怎样看是另一回事，但中国要从动态看还有一段日子吧。只要上述的增长率能继续，这段日子愈久愈妙。公积效小廉租为祸回头说协助下层人士的楼房政策，可取的选择不多。目前内地推出的房屋公积金不会有什么作为，尤其是楼价上升他们无缘分享。我们不容易知道一些市民对楼价上升的投诉是因为他们没有自己拥有的房子，还是楼价上升他们得不到甜头。如果是后者，购买房地产的股票是一种办法，但像楼价一样，有风险。这方面，北京可以考虑推出一种楼房股票指数合约，为了避免影响股价要是外围的，像赌外围马那样，但要由有保障的法定机构执行。房屋公积金于是多了一种选择：购买这指数合约。有风险的，要多赚钱就要多面对风险。政府提供廉租房不要考虑。香港昔日推出廉租房是因为难民涌至，不给他们提供栖身之所对治安不利。这些廉租房后来搞到一团糟，给穷人定了「穷」位，虫蛇混杂，黑社会、贩毒等行为集中起来。经适房的处理方法政府提供廉价屋可以考虑。这种香港称为「居屋」内地称为「经适房」的提供及分配，在内地容易导致贪污行为。要是能处理贪污这一关，适当的做法可不是由政府兴建或让私营建筑商兴建然后限价出售。适当的做法是由政府拍卖土地给私营建筑商，指定要装修好及小单位的面积与变化，然后让私营建筑商在有竞争的市场以市价出售给条件过关的户口。廉价的优待，是政府利用卖地的所得，以近于楼面地价的钱补贴给条件过关的购买户。这样通过竞争的自由市场处理，政府只是少赚或不赚地价，建筑商有利可图，楼房的质量会跟自由市场的取舍相同，除了单位的面积较小其质量不会因为政府提供而下降。换言之，这样处理会杜绝偷工减料的行为。流动大军一条命脉细想之下，我不赞同政府提供上述的经适房，因为有一个难以解决的困难。目前中国的流动人口还是很多，不少城市一半以上的居民没有户籍。可靠的数字我没有，但刚过去不久的春运期间，三十八天内不计航空的交通客运量达二十八点五亿人次！这比总人口多一倍以上，是中国独有的现象了。在这种各走天涯的人口分布下，目前不许没有某市户籍的购买某市经适房，有欠公允，而如果凡购某市经适房的可获该市的户籍，流动者可能因为一点甜头而被「锁」住。流动人口会有下降的时候，但今天不应该用楼房政策来左右他们的选择。我认为流动人口对国家的经济发展是重要的，跟中国的经济制度配合得好。一个明显的例子，是三年多前北京推出新劳动法后，数以千万计的工作大军流动起来，迅速地减少了失业及工业区的治安恶化。要改善流动人口的生计北京总可以想出比提供经适房较佳的方法，不要以房为诱而把他们锁住。要把楼房政策的主导权力下放不打压楼市，不提供经适房，除了我在上期提出的避免楼市泡沫的方法之外，北京应该做什么呢？我认为最好的方法，是把楼房政策的主导权力下放到地区政府去，某些地区以市作主导，大部分让县作主导，除了提供大概的方针北京上头不要管。说过多次，中国的地区干部一般能干。房地产处理不当对他们的生计有肯定的坏影响。这次北京打压楼市是明显地损害了地区发展的利益：增值税之外，地区政府要靠卖地的收入来搞基建及其他开支。如果地区政府可选择，他们不会抽物业税。水出鱼、鱼饮水，抽物业税会使卖地的收入下降，加上处理物业税的手续麻烦，对地区的楼房发展比不上只卖地不抽税那么有效率。地区竞争不会搞高楼价这就带来一个重要的问题，一个内地的地区政府会不会像香港那样，搞高地价政策而损害了经济发展及增加贫富分化呢？经济本科一年级的理论说，如果土地及楼房的需求弹性系数低于一，政府为了争取卖地的最高收入会推出土地至该系数等于一而不再放出，过些时日等到需求有所增加再放。这种高地价政策对经济整体的发展是不幸的。但内地的地区跟香港有两处重要的不同：内地的县际竞争激烈，而地方政府一律重视工、商业的多元化发展。在这样的竞争局限下，只着重增加卖地的收入是自取灭亡。在《中国的经济制度》那小书内我分析得清楚：增值税的分成对地区政府重要，而争取这项税收要争取流动的人口给个面子。另一方面，在激烈的地区竞争下，楼价过高是败局。想想吧，一个县免费提供一幅大地给一家名牌工厂，怎可以那样傻，搞高住宅楼价来把该厂吓跑呢？虽然档次较低的工人可住工厂提供的宿舍，但职位较高或成家立室的，怎会不考虑住宅楼价？我不是说中国的地区竞争制度好得天衣无缝，也说过还有好些细节要改进。但老人家的理论说，北京放手让地区处理楼房，在竞争下必有奇效。给同学出个试题最后我要提出另一个有趣的观察。地方政府的收入主要靠两项。其一是增值税，全国划一为百分之十七，县政府分成占该税的四分之一，即产出增值的百分之四点二五。其二是卖地的收入，县的分成占百分之七十五，不同的地区可有变化。我要说的有趣观察，是要某区的楼价上升还是下降，单是调校这两个分成率会生效。保持县政府的总收入大致不变，提升县的增值税分成率而减低县的卖地分成率，楼价会下降；二者反过来楼价会上升。为什么呢？这会是香港中学高考的大好试题，不知内地同学的本领怎么样。中国的经济制度是个神奇的制度，很有点妙不可言。两年多前我发表的《中国的经济制度》写道：「北京显然没有充分地赏识他们自己做得对，做得漂亮，做得精彩。」看来今天北京的朋友还没有充分地赏识自己发明的制度，也显得我这个老人家的影响力是零了。试题一则与政策文章（2011.03.15）(2011-03-1507:57:47)转载最近发表了两篇评论中国楼房政策的文章，是写得比较用心的作品。要求我写神州楼价的读者多，但这些日子我的集中力是在学术那方面，没有时间分析政策问题。想到正要动笔的《经济解释》卷三——《受价与觅价》——的第一章《市价的本质》，评论哈耶克等前辈对市场的看法，要指出市价可以误导，决定加进一个关于「牛群直觉」的附录，因为市场「泡沫」这个话题不能不论，巧逢北京推出楼市政策，借题发挥，写了《泡沫的阐释》，再跟着写了《贫富分化与土地政策》。评论政策的文章历来读者多——这次两篇总点击逾百万。是吃力不讨好的玩意吧，但动笔时我的意识是要给同学们示范一下政策文章应该怎样写。不容易，有几点同学要注意。其一是笔者自己的切身利益要完全不考虑；其二是要毫无磨斧意识；其三是读者的漫骂要视若等闲。这三点，西方的学者比较容易处之泰然，可能是文化传统使然吧。还有两点比较困难，因为要讲学问上的功夫。其一是要着重于推理及解释；其二是有关的世事要知得足够。这两点，西方的学者大师也频频失误，见笑天下。评论政策的主要困难是这类文章不是什么研究报告，不是严谨的学术论著，只几天时间不容易写出什么学问来。然而，偏偏就是这类文章作者的社会责任最大。当然，从事学术的没有本领影响世界，真正的责任谈不上。但有三个问题。其一是给人利用：是某某教授说的呀！其二给人作为笑柄：那么蠢，算是什么教授了？最头痛是第三点：你的建议刚好是政府要采用的，其实与你无干，政府推出，闯了祸，读者于是入了你的账！功劳冇你分，闯祸入你账，政策文章一般写不过。我通常是为了一点关心下笔，但说过：任何人读任何其他人的文章，不可能完全不受影响。不怕你骂，只怕你不读——应该是专栏写手的座右铭。有时我刻意地跟同学们玩耍一下。在《贫富分化与土地政策》的结尾处我用试题的方式推出一个牵涉到广泛学问的论点，彷佛无轻重，其实我自己知道是一个有革命性的经济学思维。该试题是这样出的：「给同学出个试题最后我要提出另一个有趣的观察。地方政府的收入主要靠两项。其一是增值税，全国划一为百分之十七，县政府分成占该税的四分之一，即产