住房抵押借款合同范本

住房抵押借款合同范本1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层。

甲方法定代表人/负责人：张三。

甲方联系方式

甲方是一家依法注册成立的企业法人，主要经营范围为房地产开发、销售及物业管理。甲方通过合法途径取得了位于中国XX省XX市XX区XX路XX号（以下简称“标的物”）的房产所有权，并计划通过本次借款活动为该房产的购置或相关项目提供资金支持。标的物建筑面积约为XXXX平方米，用途为商业住宅，已按照国家相关规定完成竣工验收并取得房屋所有权证（证书编号：XXXXXXXX）。甲方作为标的物的所有权人，拟通过本次借款活动获得资金支持，用于支付购房款项或相关项目费用，并确保标的物的顺利购置或项目顺利推进。甲方承诺其提供的所有信息均真实、合法、有效，并具备完整的民事行为能力，能够独立承担合同项下的权利与义务。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX银行股份有限公司XX分行。

乙方地址：中国XX省XX市XX区XX路XX号XX银行大厦。

乙方法定代表人/负责人：李四。

乙方联系方式：0XX-87654321。

乙方是一家经中国银行业监督管理委员会批准设立的全国性商业银行，具备独立的法人资格，并持有有效的金融业务经营许可证（许可证编号：XXXXXXXX）。乙方的主要经营范围包括吸收公众存款、发放短期、中期和长期贷款、办理国内外结算、买卖外汇、从事银行卡业务、提供信用证服务及担保、代理收付款项及受托代办保险业务等。乙方基于对甲方资信状况及借款用途的审核，同意向甲方提供本次住房抵押借款，并依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，与甲方签订本合同。乙方的资金实力雄厚，风险控制体系完善，能够为甲方提供安全、高效的融资服务。乙方承诺在合同履行过程中严格遵守国家金融监管政策，确保借款资金的合法使用，并依法维护自身合法权益。

**合同简介**

本合同系甲方为购置或使用位于中国XX省XX市XX区XX路XX号（以下简称“标的物”）的房产，向乙方申请住房抵押借款而签订的协议。甲方通过合法途径取得了标的物的所有权或使用权，并拟以该标的物作为抵押物，向乙方申请一定金额的借款，用于支付购房款项或相关项目费用。乙方在审核甲方提供的资料及抵押物情况后，同意向甲方发放贷款，并依法设定抵押权以保障债权实现。双方基于平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议。本合同旨在明确双方的权利与义务，确保借款活动的顺利进行，并最终实现标的物的顺利购置或项目顺利推进。双方均确认已充分了解本合同的内容，并愿意受其约束。本合同的成功履行，将有助于甲方实现其房产购置或项目开发的目标，同时保障乙方的债权安全。双方均承诺将严格遵守合同约定，共同维护交易秩序，确保本合同目的的达成。

第一条合同目的与范围

本合同的主要目的是明确甲方为购置或使用标的物，向乙方申请住房抵押借款的具体事宜，并约定双方在借款发放、使用、偿还及抵押物管理等环节的权利与义务。合同范围涵盖借款金额、利率、期限、还款方式、担保方式、双方责任及违约处理等核心内容。具体包括：甲方依据本合同约定向乙方申请人民币XXXXX元整（大写：XXXXX元整）的住房抵押借款；乙方审核甲方申请资格及抵押物有效性后，按约定发放贷款；甲方承诺将借款专项用于标的物的购置或相关项目支出；甲方以标的物设定抵押权，乙方依法享有抵押权并负责抵押物管理；双方按合同约定履行还款义务，乙方有权监督借款使用情况及催收逾期款项；明确双方在合同履行过程中的权利、义务及违约责任，确保借款安全回收。本合同旨在通过合法合规的约定，保障双方的合法权益，促进借款活动的顺利进行。

第二条定义

本合同中下列词语具有以下含义：

（一）“标的物”系指位于中国XX省XX市XX区XX路XX号，建筑面积约为XXXX平方米的房产，所有权证号为XXXXXXXX；

（二）“借款”系指乙方根据本合同约定向甲方发放的用于购置或使用标的物的贷款本金；

（三）“抵押物”系指甲方用以设定抵押权的标的物，包括但不限于上述房产的全部权利；

（四）“抵押权”系指乙方依据本合同约定对甲方提供的抵押物享有的优先受偿权；

（五）“贷款期限”系指本合同约定的自贷款发放之日起至借款本金及利息、罚息、违约金等全部清偿之日止的期限；

（六）“还款方式”系指甲方偿还借款本息的具体方法，包括但不限于等额本息、等额本金等；

（七）“逾期”系指甲方未按照本合同约定的还款计划按时足额偿还借款本息的行为；

（八）“不可抗力”系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、洪水、战争等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力和义务**

（一）权力：

1.1甲方有权按照本合同约定申请借款，并要求乙方在审核通过后及时发放贷款；

1.2甲方有权在贷款发放后，按照合同约定的用途使用借款，并要求乙方对借款使用情况进行监督；

1.3甲方有权要求乙方提供与贷款相关的必要文件和信息，包括但不限于贷款合同、借据、还款计划表等；

1.4在合同约定的还款期限内，甲方有权选择合适的还款方式，并按照还款计划表足额偿还借款本息；

1.5在符合合同约定的条件下，甲方有权申请延期还款或提前还款，并要求乙方依法办理相关手续。

（二）义务：

1.1甲方应确保其提供的所有资料真实、合法、有效，并对抵押物的权属状况及是否存在查封、冻结等限制情形承担全部责任；

1.2甲方应按照本合同约定的用途使用借款，不得擅自改变借款用途，不得将借款用于非法活动；

1.3甲方应在收到贷款发放通知后，按照合同约定的还款计划表按时足额偿还借款本息，包括但不限于本金、利息、罚息、违约金等；

1.4甲方应配合乙方进行贷款发放后的相关手续办理，包括但不限于抵押登记、保险购买等；

1.5甲方应保证抵押物的完好无损，并在抵押期间保持抵押物的价值稳定，不得擅自处置抵押物；

1.6甲方应定期向乙方提供借款使用情况及还款能力的相关证明文件，包括但不限于财务报表、经营状况说明等；

1.7在发生可能影响甲方还款能力的情况时，甲方应及时通知乙方并采取有效措施保障还款，包括但不限于提供新的担保、增加还款资金来源等；

1.8甲方应遵守国家相关法律法规，不得从事任何违法违规活动，并在发生涉及甲方重大利益的事项时及时通知乙方。

**2.乙方的权力和义务**

（一）权力：

2.1乙方有权对甲方的申请资格、信用状况、还款能力及抵押物的合法性、有效性进行审查，并决定是否发放贷款及贷款金额、利率、期限等具体条件；

2.2乙方有权要求甲方提供与贷款相关的必要资料，并有权对甲方提供的资料进行核实和审查；

2.3乙方有权在贷款发放前，要求甲方办理抵押登记、保险购买等手续，并监督相关手续的完成情况；

2.4乙方有权对甲方的借款使用情况进行监督，并要求甲方提供借款使用情况的相关证明文件；

2.5乙方有权要求甲方按照本合同约定的还款计划表按时足额偿还借款本息，并在甲方发生逾期还款时，依法采取催收措施；

2.6乙方有权在甲方发生违约行为时，依法行使抵押权，包括但不限于查封、拍卖、变卖抵押物等，以保障自身债权安全；

2.7乙方有权要求甲方在合同约定的范围内提供反担保，以进一步保障自身债权实现；

2.8乙方有权根据国家金融监管政策及市场利率变化情况，调整贷款利率，但应提前通知甲方并依法办理相关手续。

（二）义务：

2.1乙方应在审核通过甲方申请后，按照本合同约定的金额、利率、期限等条件及时发放贷款，并确保贷款资金的安全、合规使用；

2.2乙方应按照本合同约定，对甲方的借款使用情况进行监督，并定期或不定期地检查甲方提供的借款使用情况的相关证明文件；

2.3乙方应在贷款发放后，依法为甲方办理抵押登记、保险购买等手续，并确保相关手续的合法有效；

2.4乙方应按照本合同约定的还款计划表，及时向甲方提供还款提醒及相关通知，并协助甲方办理还款手续；

2.5乙方应在甲方发生逾期还款时，依法采取催收措施，包括但不限于发送催收通知、电话催收、上门催收等，并有权根据合同约定收取逾期利息和违约金；

2.6乙方应在甲方发生违约行为时，依法行使抵押权，但应提前通知甲方并给予合理的宽限期，以便甲方采取措施纠正违约行为；

2.7乙方应妥善保管甲方提供的所有资料，并对涉及甲方的商业秘密承担保密义务；

2.8乙方应遵守国家相关法律法规，依法合规开展贷款业务，并积极配合有关部门的监管工作。

第四条价格与支付条件

4.1借款金额：乙方同意向甲方发放人民币（大写）XXXXX元整（小写：¥XXXXX.00）的住房抵押借款。

4.2借款利率：本合同项下的借款利率采用固定利率方式，利率为年利率X%（小数点后两位），自贷款发放之日起计算。利率调整：本合同约定利率自贷款发放之日起X年内固定不变，X年后，利率按照当时中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮X%（或约定为LPR+X%）的方式确定，调整周期为每年一次，于每年X月X日执行。利率调整前X日，乙方应将调整后的利率通知甲方，甲方确认后视为双方达成新的利率协议。

4.3借款期限：本合同项下的借款期限为X年，自贷款发放之日起计算，至借款本息全部清偿之日止。

4.4还款方式：甲方选择等额本息还款方式偿还借款本息，每月还款日为借款发放月对应日，首期还款日为YYYY年MM月DD日。每月还款金额=（贷款本金×月利率）+（贷款本金÷还款月数），其中月利率=年利率÷12。

4.5支付方式：甲方应通过银行转账方式将每月应还款项支付至乙方指定的收款账户。乙方指定的收款账户信息如下：

开户名称：XX银行股份有限公司XX分行

开户银行：XX银行股份有限公司XX分行

银行账号：XXXXXXXXXXXXXX

4.6提前还款：甲方有权提前还款，但应提前X天书面通知乙方。提前还款部分按实际剩余天数计算利息，利率按本合同约定利率执行。甲方提前还款不得低于剩余贷款本金的X%，且需支付提前还款违约金，违约金计算方式为提前还款本金×X%。

4.7滞纳金：若甲方未按还款计划足额偿还贷款本息，自逾期之日起，对逾期部分按每日万分之X计算滞纳金，直至还清为止。逾期超过X天的，乙方有权采取包括但不限于催收、罚款、解除合同、行使抵押权等措施。

4.8其他费用：除利息、滞纳金外，甲方还应承担与贷款相关的其他费用，包括但不限于抵押登记费、保险费、评估费、公证费等，上述费用由甲方承担，并应在乙方要求时及时支付。

4.9支付时间：甲方应按照还款计划表约定的日期及金额，按时足额将还款款项支付至乙方指定账户。乙方应在收到还款款项后X个工作日内确认到账，并通知甲方。

4.10贷款发放：乙方应在甲方满足本合同约定的所有条件，并完成相关手续后X日内，将贷款本金一次性或分批发放至甲方指定的收款账户。首期贷款发放前，甲方应提供不低于贷款金额X%的首付款证明，并完成抵押物的初步评估和登记手续。

第五条履行期限

5.1合同有效期：本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，至借款本息全部清偿之日终止。

5.2借款期限：本合同项下的借款期限为X年，自YYYY年MM月DD日（贷款发放日）起至YYYY年MM月DD日止。

5.3还款期限：甲方应按照本合同第四条约定的还款计划表，自YYYY年MM月DD日起开始还款，直至借款本息全部清偿。每月还款日为对应借款发放月的同一天，首期还款日为YYYY年MM月DD日。

5.4抵押权设立期限：自贷款发放之日起，乙方依法对甲方提供的抵押物设立抵押权，直至该抵押权因债权消灭、抵押物处置完毕或其他法定原因消灭之日止。

5.5手续办理期限：甲方应在收到乙方要求后，于X日内完成抵押登记、保险购买等手续的办理。乙方应在收到甲方办理完毕的相关证明文件后X日内，完成抵押权登记或保险手续的确认。

5.6通知送达期限：双方在本合同项下的任何通知、文件等均应按照本合同首页载明的地址或联系方式送达。如一方变更地址或联系方式，应在变更后X日内书面通知对方，否则视为送达有效。邮件送达以邮戳或快递记录为准，传真或电子邮件送达以发送成功为准。

5.7合同变更期限：对本合同的任何变更或补充，均需经双方协商一致，并签署书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。任何一方不得单方面变更本合同内容。

第六条违约责任

6.1甲方违约责任：

6.1.1提供虚假信息：若甲方在申请贷款过程中提供虚假、隐瞒或误导性信息，导致乙方作出错误判断并造成损失的，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于乙方直接经济损失、为实现债权而支付的律师费、诉讼费等。乙方有权解除合同，并立即收回已发放的贷款本息，对逾期部分按每日万分之X计算滞纳金。

6.1.2擅自改变借款用途：若甲方将借款用于本合同约定的用途之外，乙方有权要求甲方立即纠正，并有权解除合同，收回已发放的贷款本息。对违约期间产生的利息及罚息，由甲方承担。甲方还应支付相当于违约金额X%的违约金。

6.1.3逾期还款：若甲方未按本合同第四条约定的还款计划表按时足额偿还贷款本息，构成逾期。乙方有权自逾期之日起，对逾期本金及利息按每日万分之X计算滞纳金。逾期超过X天的，乙方有权采取以下一项或多项措施：

（1）发出催收通知，要求甲方在X日内补足逾期款项；

（2）在公开媒体上公告逾期信息；

（3）调整或提高贷款利率，包括将利率转换为惩罚性利率，如年利率X%；

（4）冻结甲方在其他乙方的存款账户；

（5）要求甲方提供新的担保或增加还款资金来源；

（6）解除合同，立即要求甲方偿还全部贷款本息及利息、罚息、违约金等；

（7）依法行使抵押权，包括但不限于查封、评估、拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。抵押物处置所得不足以清偿全部债务的，甲方仍需承担补充清偿责任。

6.1.4拖欠还款：若甲方连续X期或累计X期未能按时偿还贷款本息，乙方有权认定甲方严重违约，并立即解除合同，要求甲方偿还全部贷款本息及利息、罚息、违约金等。同时，乙方有权立即行使抵押权，无需再给予甲方任何宽限期。

6.1.5抵押物价值减损：若甲方在抵押期间，因故意或重大过失行为导致抵押物价值显著减少，足以危害乙方抵押权的，乙方有权要求甲方停止该行为，并在X日内恢复抵押物价值。若甲方未能恢复或提供其他等值担保的，乙方有权解除合同，并立即行使抵押权。

6.1.6擅自处置抵押物：若甲方在抵押期间擅自转让、出租、出借、再抵押或以其他方式处分抵押物的，该行为无效。甲方应承担由此给乙方造成的全部损失，并支付相当于处分价款X%的违约金。乙方有权要求甲方恢复抵押物或提供等值担保，并有权解除合同。

6.1.7甲方破产、解散或丧失履约能力：若甲方发生破产、解散、被吊销营业执照、被撤销或依法被宣告失踪、死亡等情形，导致其丧失履行合同的能力，乙方有权立即解除合同，并要求甲方在清算或遗产处理完毕后，偿还全部贷款本息及利息、罚息、违约金等。同时，乙方有权立即行使抵押权。

6.1.8其他违约：甲方违反本合同其他约定的，应承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿乙方损失等。具体违约金标准按照本合同相关条款执行。

6.2乙方违约责任：

6.2.1延期发放贷款：若乙方因自身原因未能按本合同约定的时间向甲方发放贷款，导致甲方损失的，乙方应承担相应的赔偿责任，包括但不限于资金占用利息等。延期发放贷款超过X天的，甲方有权解除合同，并要求乙方退还已收取的贷款申请费（如有）或支付相当于延期贷款金额X%的违约金。

6.2.2擅自变更贷款条件：若乙方在贷款发放前，擅自变更本合同约定的贷款金额、利率、期限等核心条件，导致甲方无法接受的，甲方有权解除合同，乙方不得要求甲方承担违约责任。若乙方未变更但实际发放贷款的条件与本合同约定不符，甲方有权要求乙方纠正，由此产生的损失由乙方承担。

6.2.3违反监管要求：若乙方因违反国家金融监管政策或法律法规，导致贷款发放或管理的，由此给甲方造成的损失，乙方应承担全部赔偿责任。

6.2.4催收不当：若乙方在催收过程中，采取暴力、威胁、恐吓或其他不当手段，侵害甲方合法权益的，甲方有权要求乙方停止侵害，赔偿损失，并支付相当于催收费用X倍的惩罚性赔偿金。

6.2.5保密义务违反：乙方应对甲方提供的商业秘密及个人信息承担保密义务，非因甲方过错或法律规定，不得向任何第三方泄露。违反保密义务的，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为甲方因泄露造成的直接经济损失，但最高不超过贷款金额的X%。若乙方泄露行为给甲方造成严重后果的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担更高额的赔偿责任。

6.2.6其他违约：乙方违反本合同其他约定的，应承担相应的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿甲方损失等。具体违约金标准按照本合同相关条款执行。

6.3违约金：本合同项下的所有违约金均应在违约行为发生时产生，并具有法律约束力。一方违约时，守约方除要求违约方承担违约金外，还有权要求其赔偿因此遭受的损失，除非违约金已足以弥补守约方的全部损失。若约定的违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权要求增加。

6.4损失赔偿：任何一方违约给对方造成损失的，违约方应赔偿由此给守约方造成的直接经济损失和合同履行预期利益损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等。赔偿范围应以实际发生或可预见的合理损失为限。

6.5合同解除：发生本合同第六条约定的严重违约情形时，守约方有权单方面解除合同。合同解除后，乙方应立即停止发放尚未发放的贷款，并按本合同约定或法律规定处理已发放贷款本息及抵押物。甲方应立即停止使用借款，并按合同约定或法律规定偿还所有贷款本息及费用。因合同解除给守约方造成的损失，违约方应予以赔偿。

第七条不可抗力

7.1定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、泥石流、火山爆发等自然灾害；战争、动乱、恐怖袭击等社会事件；政府行为，如法律法规的变更、政策的调整、征用、征收等；以及pandemics（传染病疫情）及其导致的封锁、隔离等措施。不可抗力事件应自其发生之日起持续一段时间，并对合同的履行造成实质性影响。

7.2通知义务：任何一方因不可抗力事件而无法履行或无法完全履行本合同项下义务时，应在不可抗力事件发生后X日内，以书面形式通知对方，说明不可抗力事件的发生、性质、影响以及预计持续的时间。通知应包含必要的证据支持。

7.3协商处理：收到对方关于不可抗力事件的通知后，双方应就合同履行问题进行友好协商，根据不可抗力事件的影响程度和持续时间，协商决定是否延期履行、部分履行或解除合同。

7.4责任免除：根据不可抗力事件的影响，受影响一方可部分或全部免除因不可抗力事件而未能履行或未能完全履行合同项下义务的责任。免除责任的期限应与不可抗力事件的影响期限一致，或根据实际情况协商确定。

7.5不可抗力证明：若一方主张因不可抗力而免责，应向对方提供不可抗力事件的证明文件，如政府公告、新闻报道、灾害评估报告等。在无法立即取得完整证明的情况下，应先提供初步证明，并在合理期限内补充完善。

7.6合同终止：若不可抗力事件持续X日以上，且导致合同目的无法实现，或双方经协商一致认为继续履行合同已无必要，则受影响一方有权单方面解除合同，并通知对方。合同解除后，双方应就合同履行情况及费用承担进行结算，互不承担违约责任。

7.7持续影响：即使不可抗力事件消除，受影响一方仍需履行其在本合同项下已产生的义务，并应通知对方是否需要采取进一步措施以恢复合同履行。

第八条争议解决

8.1争议类型：本合同项下的任何争议，包括但不限于合同的订立、效力、解释、履行、变更、解除、终止以及违约责任等，均应首先通过友好协商解决。双方应本着公平合理的原则，积极寻求双方均可接受的解决方案。

8.2协商不成：若双方在收到争议一方书面通知后X日内（以下简称“协商期”）未能就争议解决达成一致意见，任何一方均有权选择以下第X种方式解决争议：

（1）向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；

（2）向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；

（3）向标的物所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；

（4）提交XX仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。

8.3诉讼/仲裁选择：若选择诉讼方式，甲方或乙方应向本条8.2款约定的有管辖权的人民法院提起诉讼。若选择仲裁方式，应向XX仲裁委员会提交仲裁申请书及相关证据材料。仲裁地点为XX仲裁委员会所在地。双方均应遵守所选争议解决方式的程序规则。

8.4专属管辖：双方确认，选择诉讼方式时，上述约定仅为首选管辖法院，并不排除任何一方根据相关法律规定，向其认为有管辖权的法院提起诉讼的可能性。但一经选定诉讼法院并立案，双方应尊重法院的管辖权，不得再就同一争议向其他法院提起诉讼，除非获得受理法院的同意。

8.5证据提交：无论选择何种争议解决方式，双方均应自争议发生之日起或应争议解决机构要求之日起X日内，向对方提交书面证据材料，证明其主张的事实和理由。

8.6仲裁/诉讼费用：选择仲裁方式时，仲裁费用（包括仲裁费、律师费等）由败诉方承担；双方均有责任负担各自提交的书面材料和证据的复印、翻译等费用。选择诉讼方式时，诉讼费用（包括案件受理费、律师费等）由败诉方承担；双方均有责任负担各自提交的书面材料和证据的复印、翻译等费用。除非本合同另有约定或法院/仲裁机构另有裁决，否则预收的诉讼费/仲裁费需在判决/裁决生效后按责任比例进行承担。

8.7争议解决期间：在争议解决期间，除争议本身外，双方均应继续履行本合同中非争议部分的权利和义务，任何一方不得单方面中断或停止合同的履行，除非双方协商一致或争议解决机构裁定/裁决停止履行。此条款旨在促进合同目的的实现，避免因争议影响合同正常履行。

第九条其他条款

9.1通知：本合同项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、快递服务、传真或电子邮件等方式发送至本合同首页载明的地址或联系方式。任何一方变更地址或联系方式，应提前X日书面通知对方。以专人递送或快递服务发出的，签收日视为送达日；以挂号信发出的，寄出后X日视为送达日；以传真或电子邮件发出的，发送成功日视为送达日。任何一方未能按本合同约定地址发送通知，导致对方未能收到通知的，该方应及时采取补救措施通知对方新地址，并视为新地址为有效送达地址。

9.2合同变更：对本合同任何条款的修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。任何一方不得单方面修改或补充本合同。对合同条款的口头约定不具有法律约束力。

9.3合同解除：除本合同另有约定或法律规定外，任何一方单方面解除合同需提前X日书面通知对方，并承担相应的违约责任，除非其解除行为构成违约或符合法定解除条件。合同解除不影响守约方根据本合同约定或法律规定已产生的权利。

9.4合同生效：本合同自甲乙双方签字并盖章之日起生效。本合同的生效不影响任何一方根据本合同约定或法律规定行使先履行抗辩权或不安抗辩权。

9.5合同份数：本合同一式X份，甲方执X份，乙方执X份，用于办理抵押登记等手续的，另执X份，具有同等法律效力。

9.6法律适用：本合同的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。任何一方均应遵守中华人民共和