关于规范存量房交易服务平台网签工作的通知

关于规范存量房交易服务平台网签工作的通知X建交〔202X〕XX号

各区县住房和城乡建设（房产管理）局、各房地产经纪机构、各有关银行业金融机构、市房地产交易管理中心：一、总体要求规范存量房网签是遏制“一房多卖”、防范交易资金风险、压缩“阴阳合同”逃税空间的核心监管抓手，直接关系买卖双方合法权益与房地产交易市场秩序。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《XX市存量房交易管理若干规定》，针对近期网签运行中暴露的虚假网签占房、违规撤销合同、信息录入错漏、数据泄露等突出问题，对全市存量房交易服务平台（以下简称“网签平台”）网签全流程操作进行统一规范，通过明确权限、严格核验、透明流程、严肃追责，实现网签业务“全程可追溯、风险可防控、权益有保障”。各主体核心责任划分如下：•市房地产交易管理中心负责网签平台系统运维、规则制定、跨区县违规案件查处；•区县住建（房管）部门负责本辖区网签业务审核、日常监管、投诉处置；•房地产经纪机构对本机构经办网签的信息真实性、材料合规性承担主体责任；•银行业金融机构必须依据有效网签合同办理存量房按揭贷款审批、资金划转，不得为无有效网签的交易发放购房贷款。二、网签操作权限的准入与动态管理网签操作权限实行实名绑定、分级授权，严禁无资质人员、非授权账号登录操作，从入口端阻断违规操作风险。1.权限分类与准入条件■自行成交网签办理权限：仅限各区县交易中心窗口在编工作人员持有，权限范围为本辖区内个人自行成交的网签业务，严禁跨辖区受理网签申请。窗口人员上岗前必须完成网签操作流程、核验规范的专项培训，考核合格后由市交易中心统一开通权限。■经纪机构网签操作权限：必须由已在市住建委完成执业备案、持有有效《房地产经纪从业人员信息卡》、在所属机构连续缴纳社保满3个月的经纪人员持有。每个经纪机构可设置1名专职账号管理员，由机构法定代表人书面指定，管理员账号仅用于本机构经纪人员的权限开通、注销、信息更新，不得直接办理网签提交、变更、撤销业务。■部门协同查询权限：税务、金融、不动产登记部门的工作人员，因履行法定职责需要查询网签信息的，由所在单位统一提交申请，开通仅用于信息查询的专属账号，不得办理网签业务操作。2.权限动态管理要求■经纪人员离职、岗位调整的，所属机构必须在人员离岗当日通过管理员账号注销其网签操作权限，逾期未注销导致违规网签的，全部法律责任由机构承担。■各区县交易中心收到经纪机构提交的权限开通申请后，必须在2个工作日内完成材料核验（核验材料包括：从业人员执业信息卡、近3个月社保缴纳证明、劳动合同），不符合条件的一次性告知补正要求，不得超时限办理。■严禁转借、出租、买卖网签账号，严禁使用他人账号登录操作。一经发现，立即暂停所属机构全部网签权限3个月，违规操作人员纳入行业失信名单，3年内不得从事房地产经纪业务；造成交易当事人损失的，由所属机构承担全额赔偿责任。三、网签信息核验与提交操作规范网签信息是后续纳税、贷款审批、不动产登记的核心法定依据，信息错漏将直接导致交易流程阻滞、当事人权益受损，所有录入内容必须100%与实体证明材料一致，不得随意篡改。1.前置核验清单（录入前必须完成4类材料核验，材料复印件留存期限不少于5年）■房屋权属核验：通过网签平台与不动产登记系统的联网接口自动核验不动产权证书（房屋所有权证）的编号、登记权利人、共有情况、房屋坐落、建筑面积、抵押状态、查封状态。系统自动核验结果与纸质证书不一致的，必须先告知当事人到不动产登记部门完成信息更正后再办理网签，严禁手动修改系统自动抓取的权属信息——手动修改权属信息可能导致存在查封、抵押限制的房屋被违规网签，造成买方资金损失，一经发现立即注销操作人员网签权限。■交易主体核验：核对买卖双方有效身份证件（大陆居民提供居民身份证，外籍人员提供护照，港澳居民提供来往内地通行证，台湾居民提供来往大陆通行证）；共有房屋出售的，必须核验全部共有人签字的同意出售书面证明；委托办理的，必须核验经公证的明确包含“办理存量房网签”权限的授权委托书，无明确委托权限的不得办理。■经纪关系核验：经纪机构促成的交易，必须先完成房地产经纪服务合同网签备案，备案编号自动关联至交易网签单，未完成经纪合同备案的不得提交交易网签申请。■交易资金核验：交易资金必须优先通过存量房交易资金监管账户划转；若交易双方自愿选择不纳入资金监管，必须共同签署《自愿放弃交易资金监管确认书》，明确知晓“未纳入监管的资金发生损失由双方自行承担”的风险；严禁经纪机构诱导、胁迫交易双方放弃资金监管，严禁经纪机构代收代管交易资金（佣金除外）。风险演化路径：经纪机构代收房款→资金被挪用于其他投资、对外拆借→资金链断裂无法向卖方划转→买方钱房两空→引发群体性交易纠纷。■交易价格核验：网签申报价格不得低于税务部门公布的同地段同类型房屋交易计税参考价；确因房屋存在重大质量瑕疵、直系亲属间交易等特殊情况需低于参考价申报的，必须在网签备注栏上传相关证明材料扫描件，由区县交易中心在1个工作日内人工审核通过后方可提交。2.录入与确认流程■所有信息录入完成后，系统生成网签合同预览页，必须由交易双方当场逐一核对全部条款，通过实名认证后人脸核验完成电子签字，严禁经纪人员代交易双方签字、代设置网签查询密码。代签导致网签合同无效的，由代签人及所属机构承担全部交易损失。■网签提交后系统自动生成唯一网签合同编号，经办人员必须在10分钟内将网签合同电子版发送给交易双方留存，同时告知双方可凭网签编号、查询密码在政务服务网、自助终端实时查询办理进度。3.质量考核要求■各经纪机构每月网签信息录入错误率（指后续纳税、不动产登记环节因信息录入错误被退回的网签单占比）超过3%的，由所属区县交易中心约谈机构法定代表人；连续2个月错误率超过5%的，暂停机构网签权限1个月，组织所有网签操作人员重新培训考核合格后方可恢复权限。四、网签生效后的房源锁定规则网签合同提交生效后即产生房源锁定效力，是防范“一房多卖”的核心机制，锁定期限、解锁条件必须公开透明，严禁利用网签机制恶意占坑、垄断房源。1.锁定期限规则■网签生效后，系统自动锁定该房屋的所有交易权限，锁定期与网签合同有效期一致，最长不超过90天；90天内未完成纳税、不动产登记手续的，网签自动失效，房源自动解锁，交易双方需继续交易的必须重新办理网签。■网签锁定期间，任何机构和个人不得就同一房屋重复办理网签，不得办理同一房屋的其他经纪服务合同备案。2.恶意锁房行为认定与处置■以下行为直接认定为恶意锁房：①未取得卖方书面委托，擅自以虚拟买方信息办理网签占用房源；②网签约定价格与实际经纪服务合同约定价格差距超过20%且无正当理由（即“阴阳合同”）；③以“预留房源”为名向卖方或买方收取“锁房费”“房源保留费”等无合法依据的费用。风险演化路径：经纪机构虚拟网签锁定房源→卖方无法通过其他渠道正常交易→被迫接受机构抬高的佣金费率或低价收购要求→买方被迫支付虚高房价或额外费用→交易双方合法权益受损，市场交易秩序被扰乱。■恶意锁房行为处置：第一次违规的，对经纪机构按每笔1万元标准处以罚款（依据《房地产经纪管理办法》第三十七条），相关操作人员记信用扣分20分；第二次违规的，暂停机构网签权限6个月；累计3次及以上的，注销机构经纪备案，相关从业人员纳入行业失信名单，3年内不得在本市从事房地产经纪业务。五、网签变更与撤销的审核规范网签变更、撤销是最容易出现权力寻租、虚假交易的环节，必须严格审核条件、留存全流程证据，做到每一笔变更、撤销可追溯、可核查。1.允许变更的范围与流程■仅以下三类情形可申请网签信息变更（必须由交易双方共同提出申请）：①交易双方姓名/名称、证件号码录入错误，提供身份证件原件核验的；②房屋坐落地址因公安部门门牌调整发生变化，提供公安部门出具的门牌证明的；③贷款银行、贷款金额因银行审批要求调整，提供银行出具的正式审批调整证明的。■网签核心条款（交易双方主体、房屋基本信息、交易价格）不得通过变更流程修改，确需修改的必须先撤销原网签，再重新办理网签手续。■变更申请提交后，区县交易中心必须在1个工作日内完成材料核验，符合条件的予以变更，不符合条件的一次性告知原因。2.允许撤销的范围与流程■符合以下四类情形之一的，可申请撤销网签：①交易双方协商一致解除交易合同，提供双方签字的解除协议、身份证明原件；②买方或卖方未按合同约定履行义务，经法院或仲裁机构作出生效判决/裁决解除交易合同，提供生效法律文书；③网签操作人员失误导致信息错误且无法通过变更流程修正，提供操作人员情况说明、机构盖章证明、交易双方签字的确认书；④网签生效后房屋被有权机关查封、限制交易，导致合同无法履行，提供有权机关出具的限制交易文书。■办理流程：自行成交的网签，由交易双方共同到房屋所在地区县交易中心窗口提交材料，窗口人员当场核验，符合条件的1个工作日内完成撤销；经纪机构促成的网签，由机构在网签平台提交撤销申请，上传全部证明材料扫描件，交易双方通过平台完成人脸核验确认撤销意愿，区县交易中心在2个工作日内完成线上审核，审核通过的系统自动解锁房源。严禁在交易双方未共同确认的情况下单方申请撤销网签——单方伪造材料撤销网签导致“一房多卖”的，由申请方承担全部赔偿责任，涉嫌犯罪的移送司法机关。3.分级审核要求■触发以下情形的撤销申请，除线上材料审核外，必须由区县交易中心工作人员通过系统预留的买卖双方手机号进行电话双呼核实（通话全程录音，录音留存期限不少于5年），确认双方均有真实撤销意愿后方可审核通过：①单笔网签申报交易价格超过1000万元的；②网签生效后30天内申请撤销的；③同一房屋3个月内第二次申请撤销网签的。■建立撤销率动态监测机制：同一经纪机构单月网签撤销率（撤销量/总网签量）超过20%，或单月撤销网签超过10笔的，由市房地产交易管理中心启动专项核查，排查是否存在恶意锁房、虚假交易、阴阳合同等违规行为。六、网签数据安全与当事人权益保障网签平台存储了交易双方的身份信息、房产信息、交易资金信息等敏感数据，信息泄露将直接导致当事人遭遇精准电信诈骗、财产损失，所有接触网签数据的机构和人员必须严格履行数据安全责任。1.数据访问管控：网签平台所有操作日志永久留存，记录操作人、操作时间、操作内容、登录IP地址，任何机构和人员不得超权限查询、下载、导出与自身经办业务无关的网签数据。2.信息使用要求：经纪机构、银行、税务、不动产登记等部门因业务需要获取的网签信息，只能用于办理本次交易的贷款、纳税、登记手续，不得用于其他商业用途，不得向第三方出售、泄露交易当事人信息。风险演化路径：网签敏感信息泄露→不法分子获取买方资金支付节点、贷款金额等关键信息→冒充银行/税务/住建部门工作人员实施精准诈骗→买方遭受大额资金损失。3.当事人查询权利：交易双方可凭网签编号、查询密码，随时在网签平台、政务服务自助终端查询网签状态、办理进度，任何机构和个人不得拒绝向交易双方提供网签查询密码，不得隐瞒网签办理进度。4.违规处置：发现泄露网签信息的，对公职人员依法给予政务处分；对经纪机构暂停网签权限3个月，造成当事人损失的依法承担赔偿责任；涉嫌构成侵犯公民个人信息罪的，移送公安机关依法追究刑事责任。七、监督管理与责任追究网签全流程监管采取“系统自动预警+人工抽查+投诉核查”相结合的方式，对违规行为零容忍，确保各项规范要求落地不打折扣。1.系统自动预警：网签平台设置自动预警阈值，触发以下情形的系统自动锁定对应网签单，推送至所属区县交易中心开展核查：①同一操作人员单日办理网签超过5笔；②同一房屋3个月内撤销网签超过2次；③网签申报价格低于计税参考价30%且未上传证明材料；④非工作时间（当日22:00至次日6:00）提交的网签申请。2.日常抽查机制：市房地产交易管理中心每月按不低于10%的比例抽取当月生效的网签单，通过电话回访交易双方，核实是否存在代签、阴阳合同、恶意锁房、违规收费等问题，回访结果纳入经纪机构信用档案。3.投诉处置流程：交易当事人发现网签违规行为的，可通过12345政务服务热线、市住建委官方投诉渠道举报，受理部门必须在3个工作日内联系投诉人核实情况，10个工作日内办结并向投诉人反馈处理结果。4.信用联动惩戒：所有网签违规行为全部记入房地产经纪机构和从业人员信用档案，信用等级为C级、D级的机构，限制其网签业务权限，不得参与政府采购、保障性住房销售代理等政策性业务。银行业金融机构未依据有效网签合同发放存量房按揭贷款，导致交易资金风险的，由金融监管部门依法依规处理。5.系统故障应急：网签平台发生系统故障导致网签提交失败、信息错漏、无法办理变更撤销的，市交易中心技术保障组必须在4小时内响应修复，修复完成后2小时内通知相关机构和当事人，因系统故障导致当事人办理时限延误的，相关业务办理时限相应顺延，不纳入超期考核。八、实施衔接与工作保障本通知实施前已生效的存量网签单按“老人老办法”原则做好衔接，确保交易流程平稳过渡，不增加当事人办事负担。1.实施时间：本通知自202X年X月X日起正式施行。施行前已提交生效的网签单，仍按原规定办理变更、撤销手续，不适用本通知规定的90天自动失效规则。2.培训要求：各区县住建部门必须在本通知施行前，组织辖区内所有经纪机构的网签操作人员完成不少于4学时的专项培训，培训内容涵盖网签操作流程、材料核验要求、违规责任、数据安全规定，培训考核合格后方可继续保留网签操作权限。3.服务保障：市房地产交易管理中心设置网签业务咨询专线（电话：0XX-XXXXXXX），工作日9:00-17:30安排专人接听解答操作问题；同时在市住建委官网、官方政务公众号发布网签操作指南图文手册、短视频教程，方便交易当事人知晓流程、维护自身权益。XX市住房和城乡建设委员会

202X年X月X日附件1：存量房网签办理材料核验清单业务类型核验材料名称核验要求责任主体通用材料不动产权证书（房屋所有权证）系统自动核验权属状态，与纸质证书记载一致经办人员通用材料交易双方有效身份证件人证一致，证件在有效期内经办人员委托办理经公证的授权委托书委托权限明确包含网签办理事项经办人员共有房屋交易全部共有人同意出售的书面证明所有共有人签字确认，与权属登记共有信息一致经办人员经纪成交房地产经纪服务合同备案编号系统自动关联，无备案编号不得提交网签经纪机构资金监管交易资金监管协议/放弃监管确认书交易双方签字确认，无材料不得提交网签经办人员低价申报价格偏低的相关证明材料材料真实有效，经区县交易中心审核通过交易双方/机构附件2：存量房网签变更/撤销申请材料清单申请类型申请情形需提交材料办理时限信息变更身份信息录