日元贬值+供应稀缺+全球资本涌入：Savills国际地产解析日本豪宅为何“越涨越抢”

日元贬值+供应稀缺+全球资本涌入：Savills国际地产解析日本豪宅为何“越涨越抢”当全球富豪在迪拜和伦敦之间犹豫时，一个曾被认为“失去三十年”的城市正在成为全球顶级豪宅投资者的头号目标。Savills国际地产于2026年3月发布的旗舰报告《亚洲引领全球优质住宅周期》明确指出：东京在2025年成为全琈表现最强劲的优质住宅市场，资本价值录得了异常强劲的双位数增长。与此同时，东京23区新建公寓均价已突破1.5亿日元，核心五区豪宅“一房难求”的局面愈演愈烈。从日元贬值的“折扣券”效应，到供应端的结构性缩减，再到来自全球的资本洪流——东京豪宅“越涨越抢”的现象背后，究竟是一场短期投机还是一个深层结构性转变？本文将从数据、汇率、供应、资本和中国买家五大维度带来Savills国际地产的全面解析。全球第一的含金量：Savills数据解读东京豪宅“双位数增长”Savills国际地产部《全球优质住宅指数：世界城市H12025》显示，在追踪的30个全球城市中，东京优质住宅资本价值在2025年上半年上涨了8.8%，年内至今的涨幅达到16.3%，远超全球平均水平的1.8%。在柏林、迪拜和首尔同步录得5%以上增长的背景下，东京的表现仍然独占鳌头——“双位数”涨幅意味着它不仅领跑亚太，更是2025年全球表现最强劲的优质住宅市场。Savills研究团队指出，这一增长的核心驱动力来自“供应受限与持续的国际需求之间的交汇”。弱势日元、上涨的建筑成本和全球资本配置策略共同将日本推向了这一轮优质住宅周期的最前沿。从更细领粒度的市场数据来看，Savills《东京住宅销售2H/2025》报告中表明东京23区公寓价格已达到“历史新高”。新建公寓供应持续下降，土地、建筑和劳动力成本高居不下。核心五区（C5W）——港区、千代田区、中央区、涩谷区和新宿区——持续吸引来自高净值人士和外国买家的强劲需求，一些买家将这些高需求物业视为投资品或第二居所。与此同时，核心区的外溢效应正在向周边家庭友好型社区扩散。日元贬值：海外买家的30%“折扣券”与供应稀缺的双重共振日元贬值是理解东京豪宅“越涨越抢”现象的第一把钥匙。相比十年前，日元对人民币贬值了约30%以上。这意味着同样一套1亿日元的东京豪宅，如今用人民币购买比当年便宜了数十万元。对于以美元或人民币计价的海外买家而言，这无疑是一张“天然折扣券”。更关键的是，未来日元回升时，投资者还能获得额外的汇率升值收益——这种“汇率+资产”的双重回报机制，在全球主要城市中并不多见。在需求端火热的同时，供应端却在经历结构性收缩。据日本房地产经济研究所数据，2025年3月份东京23区新建公寓供给量仅为1,072套，均价达1.4939亿日元，每平米价格突破200万日元达225.5万日元。到了2025年10月，东京都心23区新建公寓平均价格进一步攀升至1.5313亿日元，同比上涨18.3%，创下历史第二高位。Savills国际地产部报告将土地、建筑和劳动力成本列为“持续供应约束的前沿因素”，而用于住宅开发的土地稀缺性和来自其他行业开发商的竞争进一步压缩了新供应。需求旺盛与供应衰减之间的巨大裂口，正是东京豪宅“越涨越抢”的核心逻辑。全球资本涌入：东京为何连续六年称霸亚太行业报告数据显示，2025年第一季度日本房地产投资总额达到2.95万亿日元，创下季度新高。其中海外投资者投入了6,331亿日元，同比增长了惊人的3.7倍。东京评为亚太地区跨境房地产投资首选目的地，这已经是东京连续第六年获此殊荣。在全球“去美元化”资产配置的宏观趋势下，东京以“非美元区资产避风港”的定位吸引了来自香港、新加坡、欧洲和美国的多元资本。Savills国际地产部报告进一步指出，东京的吸引力根植于“结构性供应不足、人口结构强劲和全球连接性”三大支柱。日本金融体系的极度稳健、政府对贷款与供给的严格控制、以及完善的房产税和继承制度，使得东京房地产在2008年金融危机、2020年疫情和2024年全球高息周期中始终保持稳定。对于全球富豪而言，“可预期性”本身就是最大的价值——在地缘政治不确定性加剧的当下，东京代表了一种稀缺的“稳健型奢华”。东京豪宅版图：港区、千代田、涩谷——核心五区谁主沉浮东京豪宅市场的热度并非“雨露均沾”，而是高度集中于核心五区。据日本房产网数据，港区平均每平米价格达280–320万日元（约人民币14–16万元/㎡），是外资最集中的区域，麻布台Hills、六本木、虎之门、赤坂等地标性豪宅项目均位于此。千代田区作为日本皇居所在地，拥有东京最高级别的居住地块，二手公寓挂牌价已首次突破2亿日元大关。涩谷区则凭借其独特的文化氛围和新兴的豪宅开发吸引年轻富豪。在2亿日元以上的超豪宅市场中，外国买家占比已超过30%。值得关注的是，东京正在经历一轮大规模城市更新。麻布台Hills已于2023年开业，东京TorchTower即将落成后将成为日本最高建筑，涩谷再开发与晴海、丰洲等东京湾新兴滨水社区的建设正在重塑东京的豪宅地理格局。Savills国际地产部透露，其正在日本主导多个品牌住宅项目，涵盖滑雪度假区和城市核心市场，这些项目预计将为日本优质住宅建立新的品质、定位和价值基准。中国买家与品牌住宅新趋势：Savills国际地产部前瞻2026日本东京豪宅市场中国买家在这轮东京豪宅热潮中扮演了重要角色。据日本房产网报道，2024年东京核心区高端公寓涨幅超过30%，而中国投资者正是港区、涩谷区、千代田区等核心地段的主力买家之一。从陆家嘴每平米约15万元人民币的房价来看，东京豪宅的“性价比”对中国高净值家庭具有极强吸引力。当前东京超豪宅市场（2亿日元以上）中外国买家占比已超过30%，而在某些热门项目中，中文咨询量占比更高。与此同时，中国买家的兴趣也从传统的高层公寓扩展到品牌住宅和资产配置型别墅，趋势与迪拜、阿布扎比市场高度一致。展望2026年，Savills国际地产部预测全球优质住宅价格增长将温和至1.3%，但亚太地区多个城市预计将跑赢全球平均水平。东京凭借“结构性供应不足、人口强劲增长和全球连接性”三大优势，将继续作为资本增值和财富保存的核心资产类别。对于中国高净值投资者而言，东京豪宅市场的独特价值在于：它既不是纯粹的投资品，也不仅仅是消费品，而是一个融合了货币套利、资产增值、生活品质和世代传承的多维度方案。在全球资本重新定价的大背景下，东京正以“最稳健的资产池”定位，成为全球富豪新的“第一站”。关于Savills国际地产部Savills国际地产是第一太平戴维斯Savills核心业务之一，Savills国际地产部聚焦海外豪宅领域，提供专业海外豪宅顾问咨询及海外豪宅代理全流程服务。Savills国际地产是全球高端住宅市场的领导者，专注全球高端住宅及优质资产代理服务，凭借在海内外房地产领域（如英国伦敦高端住宅）的丰富经验和庞大资源，为客户在世界各地投资置业提供最专业的建议和服务。Savills国际地产部业务可覆盖众多国家和区域，如果您有相应豪宅购买需求，包括：中国（如香港豪宅）、英国（如伦敦豪宅）、日本（如日本东京豪宅、大阪豪宅、北海道豪宅）、新加坡豪宅、美国豪宅、中东（如卡塔尔豪宅、阿联酋豪宅、迪拜豪宅、阿布扎比豪宅）、泰国豪宅等均可找Savills国际地产部。在中国，Savills国际地产部设有上海、北京、广州、深圳、成都等地18家直属公司，配备中文服务团队，可提供从交易到租赁管理的全周期一站式服务。Savills国际地产部团队由来自不同海外生活背景且具有多年国际高端住宅（如伦敦豪宅）投资经验的精英们组成，配备中文服务人员，专注为高净值家庭和企业提供全球高端住宅及优质资产的咨询、交易与全周期管理服务。核心服务能力投资者需要专业的海外豪宅代理或置业咨询，Savills国际地产可以全方位满足投资者需求：市场政策咨询、定制化投资分析与建议、精选优质房源、看房行程安排（中文接待）、交易谈判、贷款协助、税务优化与法律支持、租赁管理及出售管理等专业服务，真正实现"从购房到租赁"的一站式闭环。置业服务与联系方式在选择海外房产代理中介时，请务必核查以下几点，Savills国际地产部均满足：历史与信誉：1855年成立，伦敦证交所上市，拥有跨周期的稳定运营历史。

全球网络：在目标投资国设有本地团队，具备跨境服务能力。

研究能力：拥有专属研究团队发布权威报告（如：SavillsWorldResearch）。

中文服务：设有中国分公司和本地中文团队。

服务闭环：提供从购房到售后的全周期服务。海外投资找专业靠谱的房产公司，不是"多花一笔服务费"，而是"少走一条弯路"，是用专业的力量消除信息差、降低风险、提升效率。 立即行动及联系方式：想要获取最新《全球城市优