【《典型房企扩张规律分析案例》3000字】

第18页共22页典型房企扩张规律分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u2480典型房企扩张规律分析案例 1324501.1数据选取与来源 1299591.2企业拿地位置分析 1258481.2.1主城区拿地情况分析 1254321.2.2非主城区拿地情况分析 2272151.3拿地面积分析 3187131.4拿地总价分析 491801.5开发扩张共性分析 4306161.6开发扩张差异性分析 7作为本研究核心内容的起始，本章从拿地层面探讨房地产开发企业的扩张。本章首先对企业2010年-2021年拿地位置进行描述性分析，意在指出企业在扩张时对主城区和非主城区地块的选择倾向，随后分析企业2018-2021年拿地面积与拿地总价，意在指出企业的扩张规模。基于此，总结企业扩张的共性规律与差异性表现。1.1数据选取与来源（1）数据选取选取CRCI机构在2020年公布的《中国房地产企业品牌传播力TOP100》榜单中的前10名企业，分别是万科、融创、华润、绿城、碧桂园、恒大、张、龙湖、世茂、旭辉等10家房地产开发企业。（2）数据来源来源于中指研究院以及10家企业年报2016年-2021年年报1.2企业拿地位置分析1.2.1主城区拿地情况分析本研究基于2016-2021年我国企业在典型城市拿地的数据进行分析，汇总企业每年主城区拿地比重，并绘制成曲线图，如图3-1所示。通过企业在主城区各年拿地比重分析发现，融创、万科在主城区拿地均较多，碧桂园、中海、龙湖主城区拿地一般，华润、绿城、旭辉、世茂、恒大在主城区拿地较少。图3-SEQ图3-\*ARABIC1主城区拿地情况从图3-1中不难看出，万科2016-2021年在主城拿地较多，但整体呈现下降趋势，企业放缓拿地速度。融创2017年拿地较少，其余五年则拿地相对较多，其2018-2021年拿地呈现N型发展趋势，企业拿地速度较快。华润虽在六年内拿地趋势平缓，但拿地速度较为缓慢。绿城自2017年以后拿地呈现逐年下降趋势，企业放缓拿地速度。碧桂园2016-2019年拿地趋势呈N型发展趋势，2019年后开始下降，2020年与2021年较为平缓，企业拿地速度较为稳定。恒大虽在2020年拿地有所增加，但是其六年内拿地呈下降趋势，企业放缓拿地速度。中海虽在六年内拿地趋势呈现上下波动，其自2019年拿地呈现上升趋势，企业加快拿地速度。龙湖自2017年以后拿地呈现上升趋势，表明企业加快拿地速度。世茂在六年内拿地速度处于一个较低水平，拿地速度较慢。旭辉在六年内拿地趋势呈现上下波动，总的来说，其自2017年后整体拿地呈现下降趋势，企业拿地速度较为缓慢。1.2.2非主城区拿地情况分析汇总企业每年非主城区拿地比重，并绘制成曲线图，如图3-2所示。融创、万科、碧桂园、恒大在非主城区上拿地较多，华润、绿城、龙湖、中海拿地较为一般，世茂、旭辉则拿地较少。图3-SEQ图3-\*ARABIC2非主城区拿地情况从图3-2中不难看出，万科2016-2018年在非主城拿地较为平缓，自2019年后，其拿地呈现上升趋势，但较为缓慢，企业拿地积极性有所提高。融创2017-2019年拿地呈现上升趋势，且上升较快，企业加快拿地，自2019年后，其拿地呈现下降趋势，企业放缓拿地速度。华润2016-2018年拿地呈现逐年上升趋势，2018年-2020年拿地呈现下降趋势，2021年又有所上升，其六年内上升下降趋势均较为缓慢，企业拿地速度亦较为缓慢。碧桂园虽在六年内拿地趋势呈现上下波动，但整体趋势较为平缓，企业拿地速度较为稳定。恒大虽在2020年拿地有所增加，但是其六年内拿地呈下降趋势，企业放缓拿地速度。中海自2017年以后拿地呈现下降趋势，表明企业放缓拿地速度。龙湖2016-2018年拿地呈现上升趋势，且趋势较为平缓，企业拿地积极性有所提高，2019-2021年拿地亦呈现上升趋势，表明企业加快拿地速度。世茂在六年内拿地速度处于一个较低水平，拿地速度较慢。旭辉在六年内拿地趋势较为平缓，企业拿地速度较为缓慢。1.3拿地面积分析从企业2016至2021年拿地面积分析中，可以看出，融创、万科、恒大碧桂园、龙湖等企业拿地面积表现较为积极，华润、绿城、旭辉、世茂、中海等企业拿地面积表现较差。自2021年集中供地实施以来，融创、碧桂园等企业拿地热情依旧不减，龙湖拿地表现相对较为积极，万科、华润、绿城、中海、旭辉等企业，拿地热情有所下降，世茂、恒大拿地表现较差。如图3-3所示。图3-SEQ图3-\*ARABIC3拿地面积1.4拿地总价分析从2016-2021年拿地总价分析可以看出，中海、万科、融创等企业拿地总价较高，企业规模扩张较快。华润、碧桂园、龙湖等企业拿地总价一般，企业规模扩张中等。绿城、世茂、恒大、旭辉拿地总价较低，企业规模扩张较为缓慢。自2021年集中供地政策实施以来，融创拿地总价较高，华润、中海、龙湖等企业拿地总价较为一般，万科、绿城、碧桂园、旭辉等企业拿地总价相对较少，恒大、世茂则并没有拿地。相对于2020年来说，融创、华润、绿城、碧桂园拿地总价有所提高，龙湖、世茂等企业拿地总价略有下降，中海、恒大、万科、旭辉等企业拿地总价下降较快。如图3-4所示图3-SEQ图3-\*ARABIC4拿地总价1.5开发扩张共性分析本研究以品牌传播影响力前十的房地产开发企业为研究对象，分析企业整体在典型城市扩张过程中拿地的特征。汇总典型企业2016-2021年在典型城市拿地数据，并绘制成曲线图，如图3-5、3-6、3-7所示。图3-SEQ图3-\*ARABIC5主城区与非主城区拿地比重从所有企业2016-2021年在典型城市主城区与非主城区拿地比重来看，企业主城区拿地比重的差值控制在2.38%到9.19%之间，非主城区拿地比重的差值控制住2.2%到9.19%之间。总的来说城市在主城区与非主城区供地较为均衡。如图3-5所示。图3-SEQ图3-\*ARABIC6主城区拿地宗数图3-SEQ图3-\*ARABIC7非主城区拿地宗数从时间维度来看，2016年-2019年典型企业拿地呈现N型发展趋势。自2020年三道红线管理理念提出与2021年集中供地政策出台以来，房企资金受到管控，拿地规则转变，主城区与非主城区拿地自2020年开始逐年下降。如图3-6、图3-7所示。图3-SEQ图3-\*ARABIC8拿地总面积汇总典型企业2016-2021年在典型城市拿地数据，绘制曲线图，如图3-8所示。从时间维度看，2016年-2019年典型企业拿地呈现N型发展趋势。自2020年8月三道红线管理理念提出与2021年集中供地政策出台以来，房企拿地受到政策管控与自身风险限制，拿地总面积自2020年开始逐年下降，整体扩张速度下降。图3-SEQ图3-\*ARABIC9拿地总价汇总典型企业2016-2021年在典型城市拿地数据，绘制曲线图，如图3-9所示。从时间维度看，从时间维度来看，2016年-2019年典型企业拿地呈现N型发展趋势。2019年至2021年拿地总价先上升后下降，自2020年三道红线管理理念提出与2021年集中供地政策出台以来，房企资金受到管控，拿地规则转变，拿地总价下降。总结以上规律，发现房地产开发企业在2016年至2019年在拿地位置、拿地面积、拿地总价等方面规律一致，呈现N字趋势发展，而拿地位置与拿地面积的发展趋势则从2016年至2021年保持完全一致。自2020年8月三道红线管理理念提出与2021年集中供地政策实施以来，房地产开发企业资金受到管控，拿地规则转变。2021年房企拿地位置、拿地面积以及拿地总价均下降，房企扩张受政策影响，拿地较为谨慎。1.6开发扩张差异性分析在前文共性规律的基础上，进一步根据企业的拿地位置、拿地面积、拿地总价探究不同类型企业的差异性。（1）拿地位置差异万科、华润、中海、龙湖、旭辉等企业偏向于在主城区拿地，恒大、世茂、融创、绿城、碧桂园等企业则偏向于非主城区拿地。如图3-10所示。图3-SEQ图3-\*ARABIC10拿地位置偏好（2）拿地面积差异拿地面积增减总量为企业2016至2021年每相邻两年之间拿地面积增加量或减少量之和，汇总企业2016-2021年在典型城市拿地面积增减量，并绘制成柱状图，如图3-11所示。万科、恒大拿地面积减少量最多，中海、世茂拿地面积减少量较少。融创拿地面积增加量最多，其次是绿城，华润、碧桂园、龙湖、旭辉等起拿地面积增加量较少。图3-SEQ图3-\*ARABIC11拿地面积增减总量（3）拿地总价差异拿地总价增