租赁会计准则关键要点精讲课件

COVER租赁会计准则关键要点精讲识别·计量·豁免·税会2026年课程导览01变革缘起新旧准则认知基准02识别分拆租赁识别与合同拆分03计量核算使用权资产与租赁负债04豁免简化短期与低价值租赁05变更特殊后续计量与特殊交易06税会落地税会差异与实务行动CHAPTER变革缘起表外融资的终结，报表透明的新起点从双重模型到单一模型，重构租赁会计逻辑01新准则发布于2018年底财政部于

2018年12月7日

印发修订《企业会计准则第21号——租赁》通知文件编号

财会〔2018〕35号，《关于修订印发〈企业会计准则第21号——租赁〉的通知》2016年1月IFRS16发布国际会计准则理事会修订发布2018年12月7日CAS21修订发布财政部发布财会〔2018〕35号2019年1月1日境内外上市企业实施境内外同时上市及境外上市企业2021年1月1日其他企业实施其他执行企业会计准则的企业（含A股）文件印发2018年12月7日财政部发布

财会〔2018〕35号，修订《企业会计准则第21号——租赁》准则趋同全面趋同借鉴《国际财务报告准则第16号——租赁》，与

IFRS16

保持持续全面趋同核心目标规范租赁业务规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，提高会计信息质量旧准则为何必须修订修订的核心动因：让财务报表真实反映租赁的经济实质，终结表外融资。表外融资不入表经营租赁不入表，大量租赁业务游离表外，形成表外融资数据缺失不完整报表使用者难以获取承租人租赁资产与负债的完整数据难以比较不可比借款购置与租赁取得资产的财务状况难以横向比较指标虚增虚增不确认经营租赁资产，实质虚增资产周转率与资产报酬率双重模型变单一模型从「付租即费用」转向「资产权利与融资负债」双重视角对比维度旧准则新准则会计模型双重模型单一模型经营租赁不入表，租金费用化入表，确认资产与负债表外融资普遍存在基本消除旧准则区分

经营租赁

与

融资租赁，经营租赁不确认资产与负债；新准则统一确认

使用权资产和租赁负债，并分别计提

使用权资产折旧

与

租赁负债利息费用CHAPTER识别分拆先问是不是租赁，再问怎么入账已识别资产、控制权与单独租赁的三大判据02什么是租赁判断要素要点已识别资产资产被明确指定或隐性指定控制权主导资产使用并获取几乎全部经济利益对价让渡使用权以换取对价租赁定义：在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同核判断逻辑判断核心合同中一方是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利以换取对价评估时点在合同开始日评估合同是否为租赁或包含租赁，合同条款和条件未变化时无需重新评估已识别资产与实质性替换权识别租赁需先判定是否存在已识别资产已识别资产的两条判据明确指定合同明确指定的资产隐性指定资产可供客户使用时隐性指定的资产实质性替换权：排除已识别资产的关键例外实际能力供应方拥有替换的实际能力经济利益通过行使替换权获得经济利益难以确定难以确定的，视为没有实质性替换权边界说明资产某部分产能物理上不可区分的，不属于已识别资产，除非其代表资产的全部产能。控制权与主导使用的判据识别租赁需评估客户是否同时具备两种能力识别租赁需评估客户是否同时具备两种能力获取经济利益有权获得使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益评估应在约定的客户可使用资产的权利范围内考虑主导资产使用有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式或使用目的和方式在开始前已预先确定，客户有权自行或主导他人运营该资产或客户设计了该资产并预先确定了其使用目的和方式单独租赁与分拆原则合同分拆以单独租赁判定为前提单独租赁判定承租人可从单独使用该资产或与其他易得资源一起使用中获利该资产与合同中其他资产不存在高度依赖或高度关联场景对照场景是否单独租赁原因同时租推土机、卡车、长臂挖掘机三项单独租赁均可单独使用，无高度依赖设备必须依赖内嵌程序APP才能使用同一项租赁设备与APP高度关联分拆处理规则合同中含多项单独租赁的，应分拆并分别处理含租赁与非租赁部分的，应拆分并按各自准则处理非租赁部分与合同合并非租赁部分处理与合同合并条件非非租赁部分处理物业费应与租金按各自单独价格相对比例分摊合同对价简化处理承租人可选择将租赁与非租赁部分合并按租赁处理实务警示出租人常拆分租金与物业费规避房产税，多地已要求并入租金计税合合同合并条件一揽子与同一交易方相近时间订立的两份或多份含租赁合同，为同一总目标对价关联一份合同的对价取决于另一份合同同一租赁两份或多份合同构成同一项租赁CHAPTER计量核算现值折现定负债，四项成本定资产使用权资产与租赁负债的确认、计量与分录03使用权资产的初始计量使用权资产=租赁负债初始计量金额+预付租金（扣除租赁激励）+初始直接费用+复原成本现值式使用权资产初始计量公式使用权资产=租赁负债初始计量金额+预付租金（扣除租赁激励）+初始直接费用+复原成本现值项四项成本构成租赁负债未来租赁付款额按折现率折现的现值预付租金租赁期开始日前已支付的租金，扣除已享受的租赁激励（如免租期、补贴）直接费用为达成租赁发生的增量成本，如中介费、法律咨询费复原成本为拆卸、移除或恢复场地预计发生的成本现值五项成本案例计算背景数据月租金1万元租期5年预付3万元厂房租赁合同费用数据中介费0.5万元复原费1万元折现后0.8万元负债数据租赁负债现值50万元使用权资产初始成本计算租赁负债现值50万元加：预付租金3万元加：初始直接费用0.5万元加：复原成本现值0.8万元合计54.3万元简化分录借「使用权资产」贷「租赁负债——本金」贷「银行存款（其他花费）」租赁负债与折现率选择01租赁会计处理租赁负债计量与折现率选择租赁负债按租赁期开始日尚未支付的租赁付款额现值初始计量折现率选择优先级优先级折现率说明首选租赁内含利率使出租人租赁收款额现值与未担保余值现值之和，等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的利率次选增量借款利率承租人在类似经济环境下为获取类似资产、类似期间、类似抵押条件借入资金须支付的利率实务中大多数承租人使用增量借款利率，因租赁内含利率涉及出租人数据难以获取折现率选择的实务风险折现率越高，前期计入损益的费用越高01常见误区误区一误用平均借款利率本公司现有平均借款利率不能反映增量借款的资本成本，直接使用不准确。02常见误区误区二误用租赁期作借款期限租金分期偿还本金，与银行借款的「每年付息、到期还本」资金流分布差异大，不能直接以租赁期作为增量借款期限。03确定增量借款利率综合考量因素需综合考虑借款期间、借款额、租赁资产性质、承租人信用等级04实务提示实务提示多数承租人使用增量借款利率实际应用中，确定增量借款利率是承租人面临的共性难题。租赁付款额的构成未纳入折现：按销售额分成等可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益固定及实质固定付款额基础租金约定月租金、年租金，扣除租赁激励相关金额指数挂钩可变租金指数联动如与CPI联动的租金调整行权价格与终止罚款预估款项合理确定将行使购买选择权或终止租赁时需预估的款项担保余值预计支付款补足义务资产余值不足担保金额的补足义务后续计量与折旧规则减值提示减值测试按CAS8执行，使用权资产减值一经确认不得转回，并调整后续折旧金额。使用权资产采用成本模式后续计量，自租赁期开始日起计提折旧，通常采用直线法。折旧期取租赁期与租赁资产剩余使用寿命孰短；无法合理确定租赁期满取得所有权的同样适用孰短原则。租赁负债按固定周期性利率计算各期利息费用计入当期损益，按实际利率法分摊。支付租金简化分录：借「财务费用」（期初负债余额

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实际利率）借「租赁负债——本金」贷「银行存款」初始与后续分录示例每期支付租金时同步减少租赁负债本金并确认利息费用，二者同步进行不可偏废。始初始确认租入设备·含利率

6%借使用权资产26.73万元贷租赁负债——本金26.73万元01每期计息借财务费用实际利率法计算贷租赁负债——未确认融资费用利息资本化入负债02支付租金借租赁负债——本金冲减本金借财务费用剩余部分确认利息贷银行存款实际支付CHAPTER豁免简化小与短，可豁免；转租赁，不可免短期租赁与低价值资产租赁的简化处理边界04两类豁免的确认条件租赁豁免：短期与低价值双轨判定，划定租赁负债边界01豁免类别短期租赁不超过12个月，且无购买选择权租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁包含购买选择权的租赁，即使租期不超过12个月，也不属于短期租赁02豁免类别低价值资产租赁全新资产低于4万元，绝对金额判定单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁应用指南案例标准：全新状态下绝对价值低于4万元低价值标准是绝对金额，仅与全新状态下价值有关，不受承租人规模、性质影响豁免的简化处理方式1第一步选择不确认符合条件的承租人，可选择不确认使用权资产和租赁负债2第二步选定的计入将租赁付款额按直线法或其他系统合理方法计入相关资产成本或当期损益3第三步无需折现整个租期内无需折现计算，直接费用化即可案A公司租办公电脑3个月，月租2,000元借管理费用金额2,000元贷银行存款金额2,000元豁免边界与易错点转租赁例外若承租人已经或预期将资产转租赁，原租赁不得按低价值资产租赁选择简化处理短期租赁变化选择简化后若发生租赁变更致租赁期变化，应视同新租赁重新判断能否选择简化方法低价值≠不入固定资产低价值资产租赁的判断标准与固定资产确认条件相互独立，购入时符合确认条件的仍应确认为固定资产常见低价值资产举例平板电脑普通办公家具电话等小型资产CHAPTER变更特殊变更重计量，回租辨销售租赁变更、选择权重估与售后回租的处理05租赁负债的重新计量租赁负债需重新计量的三类情形选择权重估变化续租、购买或终止选择权评估结果发生变化评估结果变化担保余值变动预计应付金额发生变动，承租人采用的折现率不变金额变动指数或比率变动用于确定租赁付款额的指数或比率变动，使用修订后的折现率折现率修订重新计量租赁负债应相应调整使用权资产账面价值使用权资产账面价值已调减至零而租赁负债仍需进一步调减的，剩余金额计入当期损益租赁变更的处理→租赁变更原合同条款之外的租赁范围、对价或期限的变更作为单独租赁处理须同时满足两项01通过增加一项或多项租赁资产使用权而扩大租赁范围02增加的对价与范围扩大部分的单独价格按合同情况调整后的金额相当未作为单独租赁处理变更生效日分摊变更后合同对价，重新确定租赁期按变更后租赁付款额与修订后折现率计算的现值重新计量租赁负债租赁范围缩小或租赁期缩短的，相应调减使用权资产账面价值售后回租的两条路径售后回租需先判断资产转让是否构成销售，依据CAS14收入准则评估构成销售终止确认会计处理终止确认标的资产，确认资产处置损益，再确认使用权资产和租赁负债处置损益出售资产账面价值与转让价款差额确认处置损益使用权资产按原账面价值扣除未担保余值现值后的余额等计量不构成销售融资行为会计处理实质上为融资行为，不终止确认资产金融负债将转让价款确认为金融负债（长期应付款）后续计量按实际利率法计息，继续对资产计提折旧判断结果处理路径构成销售终止确认标的资产，确认资产处置损益，再确认使用权资产和租赁负债不构成销售实质上为融资行为，不终止确认资产VS出租人会计处理要点融资租赁应收融资租赁款按投资净额入账，未实现融资收益在租赁期内按实际利率法分摊计入租赁收入定期复核未担保余值经营租赁经营租赁资产继续在出租人资产负债表中确认，按资产性质分类列示经营租赁租金收入按直线法在租赁期内确认核心区别融资租赁转移了与所有权有关的几乎全部风险和报酬，经营租赁没有CHAPTER税会落地会计入表，税务认租，差异须调整税会差异识别、纳税申报与培训落地建议06税会差异的核心矛盾核心矛盾：会计「入表折旧+利息」，税务「认租据实扣除」，两者必须调整。调整核心会计入表，税务据实，两者须调整会计口径：入表计量3项确认使用权资产并计提折旧确认租赁负债利息费用计提的折旧和财务费用均不得税前扣除税务口径：据实扣除4项不认可「使用权资产」概念仅认可实际发生的租金支出据实税前扣除经营租赁：租金按租赁期限均匀扣除融资租赁：按规定提取折旧分期扣除纳税调整金额的计算纳税调整金额=使用权资产累计折旧+财务费用−租赁付款额纳税调整金额=使用权资产累计折旧+财务费用−租赁付款额确认使用权资产432.95万元年租金100万元租期5年折现率5%01当年计提折旧432.95万

÷5=86.59万元02当年确认财务费用432.95万

×5%=21.65万元项目金额（万元）会计折旧86.59财务费用21.65当年租金支出100纳税调整额8.24纳税申报的两处填报折旧与财务费用分处填报，切勿误填「其他」栏次分处填报方式2项使用权资产累计折旧