2026年物业管理师考试综合能力练习题及答案

2026年物业管理师考试综合能力练习题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《民法典》第282条，建设单位、物业服务企业或其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，应归属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主共有D.社区居委会答案：C解析：《民法典》明确规定，利用业主共有部分产生的收入属于业主共有，扣除合理成本后剩余部分由业主共同决定使用。2.某小区业主大会拟解聘现有物业公司，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上C.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上D.专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4以上答案：A解析：根据《物业管理条例》，解聘物业服务企业属于普通决议事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数同意。3.物业服务企业在电梯维保管理中，发现电梯钢丝绳磨损超过安全标准，正确的处理流程是（）。A.立即通知维保单位更换，无需告知业主B.向业主委员会报告后，由业委会决定是否更换C.立即停止使用电梯，通知维保单位更换并公示情况D.记录在案，待下次维保计划时处理答案：C解析：电梯属于特种设备，发现安全隐患需立即停用，通知专业维保单位处理，并向业主公示以保障知情权。4.某小区因暴雨导致地下车库积水，物业服务企业未及时启动应急预案，造成业主车辆被淹。业主起诉索赔时，法院认定物业公司（）。A.无责任，因属不可抗力B.部分责任，因已尽到通知义务C.全责，因未履行安全保障义务D.无责任，因业主未自行转移车辆答案：C解析：暴雨虽属自然因素，但物业公司需提前启动防汛预案（如关闭车库、设置挡水板等），未履行管理义务导致损失应承担责任。5.业主将住宅改为经营性棋牌室，未征求利害关系业主同意。根据《民法典》，利害关系业主可主张（）。A.要求恢复原状B.要求赔偿经营所得C.要求物业公司停水停电D.要求社区介入强制关闭答案：A解析：《民法典》第279条规定，住改商需经有利害关系的业主一致同意，否则利害关系人可请求排除妨害、恢复原状。6.物业服务成本中，不属于公共区域绿化养护费用的是（）。A.草坪修剪人工费B.绿化用水电费C.业主私家庭院苗木更换费D.病虫害防治药剂费答案：C解析：公共区域绿化养护费用仅涵盖小区公共绿地，业主私家庭院属于专有部分，费用由业主自行承担。7.业主大会筹备组由（）组成。A.街道办事处、建设单位、业主代表B.社区居委会、物业服务企业、业主代表C.房地产行政主管部门、建设单位、业主代表D.街道办事处、物业服务企业、业主代表答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》规定，筹备组由街道办事处（乡镇政府）、建设单位、业主代表组成，人数为单数。8.某物业公司将电梯广告经营权外包给第三方，未将收益明细公示。业主可通过（）途径维权。A.向市场监管部门投诉B.向业主委员会提出质询C.直接要求物业公司公开D.以上均正确答案：D解析：业主有权要求公开共有部分经营收益，可向业委会反映，或直接要求物业公司公示，也可向物业主管部门投诉。9.消防控制室值班人员需持有（）证书方可上岗。A.建（构）筑物消防员B.注册消防工程师C.消防设施操作员D.安全管理员答案：C解析：2020年起，消防控制室值班人员需取得中级及以上消防设施操作员职业资格证书。10.业主未按约定缴纳物业费，物业公司催缴的正确方式是（）。A.上门张贴欠费通知并拍照取证B.通过断水断电方式逼迫缴纳C.直接向法院申请支付令D.在业主群公开欠费名单答案：A解析：催缴应采用合法方式，如书面通知、上门告知等；断水断电、公开隐私均属侵权，支付令需符合法定条件。11.智慧物业平台中，用于监测电梯运行状态的物联网技术是（）。A.蓝牙定位B.传感器C.人脸识别D.5G通信答案：B解析：电梯传感器可实时采集运行数据（如速度、震动），预警故障，属于物联网感知层技术。12.物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交资料，新物业公司可（）。A.强行进入物业办公室搬离资料B.向物业主管部门申请行政强制C.向法院提起诉讼要求移交D.暂停公共服务逼迫移交答案：C解析：《物业管理条例》规定，拒不移交资料可由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，业主委员会可向法院起诉。13.某小区业主因房屋质量问题拒交物业费，法院判决应（）。A.支持拒交，因质量问题由开发商负责B.部分支持，按质量问题影响程度减免C.不支持，物业费与房屋质量属不同法律关系D.调解处理，由物业公司承担部分维修费用答案：C解析：房屋质量问题属业主与开发商的买卖合同纠纷，物业费属物业服务合同纠纷，二者不构成抗辩理由。14.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害业主可（）。A.向街道办事处申请撤销B.向法院请求撤销C.联合其他业主罢免业委会成员D.以上均正确答案：D解析：《民法典》规定，业主可请求法院撤销业委会决定；街道办事处可指导监督；业主也可通过业主大会罢免成员。15.物业服务企业在公共区域安装监控摄像头，需重点注意（）。A.覆盖所有业主入户门B.公示监控范围和用途C.存储期限不超过30天D.仅用于治安管理答案：B解析：安装监控需符合《个人信息保护法》，提前公示监控区域、用途，避免侵犯业主隐私（如正对卧室窗户）。16.某老旧小区未设公共维修资金，屋顶漏水需维修，费用应由（）承担。A.全体业主按专有面积比例分摊B.物业服务企业C.社区居委会D.建设单位（若未超过保修期）答案：D解析：若房屋仍在保修期（屋面防水5年），由开发商维修；超出保修期则由相关业主分摊。17.业主大会会议采用书面征求意见形式，需满足（）。A.征求意见表由物业服务企业发放B.业主签字后需在小区公示C.未反馈意见的业主视为同意D.有效票需达到业主总人数半数以上答案：B解析：书面征求意见需公示表决结果，未反馈意见的业主不得视为同意（需明确“默认反对”或“不计入”）。18.物业服务企业代收水电费，（）。A.可向业主收取手续费B.不得加价收取C.业主拒交物业费时可代收水电费D.需与供水供电单位签订委托协议答案：D解析：代收水电费需有委托协议，不得加价或收取手续费，业主拒交物业费不影响水电费缴纳。19.某小区发生高空抛物致人受伤，无法查明具体行为人，（）需承担补偿责任。A.可能加害的建筑物使用人B.物业服务企业C.社区居委会D.以上均正确答案：A解析：《民法典》第1254条规定，无法查明侵权人时，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，物业公司未履行安全保障义务的需承担相应责任。20.物业服务企业制定的《管理规约》需经（）通过。A.业主大会B.业主委员会C.物业服务企业D.街道办事处答案：A解析：《管理规约》是业主自我管理的约定，需经业主大会表决通过。21.电梯困人事件中，物业服务企业应在（）分钟内到达现场救援。A.5B.10C.15D.20答案：B解析：《电梯使用管理与维护保养规则》规定，接到困人报警后，维保人员应在30分钟内到达，物业值班人员应在10分钟内到场安抚。22.业主申请在自家阳台安装防盗网，物业公司（）。A.无权干涉，属业主专有部分B.可要求符合小区统一外观标准C.必须批准，否则构成侵权D.可收取装修管理费后批准答案：B解析：业主装修需遵守《管理规约》，物业公司可要求防盗网尺寸、颜色等符合小区统一规范。23.物业服务企业的首要责任是（）。A.实现利润最大化B.维护业主共有财产C.完成政府交办任务D.协调业主矛盾答案：B解析：物业服务的核心是对共有部分的管理和维护，保障业主财产安全。24.某小区因开发商遗留问题（如消防设施未验收）导致无法办理房产证，业主拒交物业费，法院应（）。A.支持拒交，因开发商责任影响业主权益B.不支持，物业费与房产证办理无直接关联C.调解由物业公司协助解决房产证问题D.判决物业公司减免部分物业费答案：B解析：房产证办理属开发商义务，与物业服务合同无关，业主不得以此拒交物业费。25.业主委员会任期届满前（）个月，应组织换届选举。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业委会任期届满前3个月应启动换届，未按时换届的由街道办事处组织。26.物业服务企业在疫情防控中，（）不属于应尽义务。A.对公共区域消毒B.登记外来人员信息C.限制业主出入小区D.配合社区开展核酸检测答案：C解析：限制业主出入需依据政府防疫政策，物业公司无权自行限制。27.某业主将房屋出租给群租客，物业公司应（）。A.要求租客与业主共同签署《管理规约》B.直接禁止群租行为C.向公安机关报告D.提高该户物业费标准答案：A解析：物业公司可要求租客遵守《管理规约》，群租若违反当地规定（如人均面积），应向相关部门报告。28.物业服务成本中，属于固定成本的是（）。A.保洁人员工资B.绿化用水费C.电梯维保费D.公共照明电费答案：A解析：固定成本指不随业务量变化的支出（如人员工资），变动成本随使用量变化（如水电费）。29.业主大会表决“利用公共区域建设充电桩”事项，需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上C.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上D.全体业主答案：A解析：利用共有部分进行改造属普通决议事项，需双过半同意。30.物业服务企业未将电梯年检报告公示，业主可（）。A.向市场监管部门投诉B.拒绝乘坐电梯C.要求物业公司承担电梯故障责任D.以上均正确答案：A解析：电梯年检报告属业主知情权范围，未公示可向特种设备安全监督部门投诉。二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.决定物业费调整方案E.维修资金的使用答案：ABCDE解析：《民法典》第278条规定，业主共同决定事项包括制定管理规约、选举业委会、选聘物业、调整物业费、使用维修资金等。32.物业服务企业的义务包括（）。A.定期公布服务费用收支情况B.对业主个人信息保密C.制止业主违规装修行为D.保障业主专有部分安全E.配合政府部门开展工作答案：ABCE解析：物业公司负责共有部分安全，专有部分由业主自行负责。33.消防管理中，物业服务企业的职责有（）。A.定期组织消防演练B.保持消防通道畅通C.维修消防设施D.对业主进行消防培训E.保管消防档案答案：ABCDE解析：物业需履行消防设施维护、通道管理、演练组织、培训宣传、档案管理等职责。34.业主拒交物业费的合法情形包括（）。A.物业公司未提供约定的保洁服务B.房屋质量问题导致无法入住C.物业公司擅自提高收费标准D.业主长期空置房屋E.物业公司将服务转包给第三方答案：ACE解析：物业公司未履约（A）、擅自涨价（C）、转包（E）属违约，业主可拒交；房屋质量（B）、空置（D）不构成合法理由。35.智慧物业的应用场景包括（）。A.智能门禁系统B.能耗监测平台C.业主APP报修D.无人机巡检公共区域E.机器人清洁楼道答案：ABCDE解析：智慧物业涵盖智能硬件（门禁、机器人）、数据平台（能耗监测）、线上服务（APP报修）等。36.物业服务合同终止的情形有（）。A.合同期限届满未续签B.业主大会决定解聘C.物业公司被吊销资质D.小区被征收拆迁E.业主委员会成员集体辞职答案：ABCD解析：业委会成员辞职不必然导致合同终止，可重新选举。37.下列属于业主共有部分的有（）。A.小区大门B.电梯井道C.地下车库（规划车位）D.公共绿化E.屋顶广告位答案：ABDE解析：规划车位若属开发商所有则不属共有部分，其他选项均为共有。38.处理业主投诉的原则包括（）。A.及时响应B.首问负责制C.偏袒弱势业主D.书面记录E.事后回访答案：ABDE解析：投诉处理需公平公正，不可偏袒任何一方。39.维修资金的使用范围包括（）。A.屋顶防水维修B.业主室内水管更换C.电梯整体更换D.公共区域路灯维修E.小区围墙加固答案：ACDE解析：专有部分（B）维修由业主自行承担，共有部分（A、C、D、E）使用维修资金。40.物业服务企业的权利包括（）。A.收取物业费B.制定管理规约C.制止违规行为D.使用共有部分收益E.要求业主配合管理答案：ACE解析：管理规约由业主大会制定（B错误），共有部分收益属业主共有（D错误）。41.下列属于物业管理法律关系主体的有（）。A.业主B.物业服务企业C.建设单位D.社区居委会E.房地产行政主管部门答案：ABCDE解析：法律关系主体包括自然人（业主）、法人（物业企业、建设单位）、非法人组织（居委会）、行政机关（主管部门）。42.业主委员会的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与物业公司签订合同C.监督物业服务企业履行合同D.决定维修资金使用方案E.公示业主大会决定答案：ABCE解析：维修资金使用需业主大会决定（D错误）。43.物业服务收费方式包括（）。A.包干制B.酬金制C.政府定价D.市场调节价E.成本加成制答案：AB解析：收费方式分包干制（物业自负盈亏）和酬金制（提取固定酬金），定价形式分政府指导价和市场调节价（C、D属定价形式）。44.公共秩序维护中，物业服务企业的义务有（）。A.安装监控设备B.24小时值班C.登记外来人员D.处理治安案件E.巡逻检查答案：ABCE解析：处理治安案件属公安机关职责（D错误）。45.业主大会会议的形式包括（）。A.集体讨论B.书面征求意见C.网络投票D.电话确认E.短信表决答案：ABC解析：《业主大会和业主委员会指导规则》规定，会议形式为集体讨论、书面征求意见，网络投票需经业主同意（部分地方允许）。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：某小区建于2018年，共有12栋高层住宅，3000户业主。2025年8月，业主发现小区公共区域多处路灯损坏、电梯按键失灵、绿化带杂草丛生，向物业公司反映后未得到及时处理。部分业主联合成立“业主维权小组”，在小区内张贴“物业公司不作为”的大字报，并组织50名业主围堵物业公司办公室，要求公开近3年公共收益明细并罢免物业项目经理。物业公司以“影响正常经营”为由报警，警方到场后劝离业主。问题：1.业主维权行为中存在哪些不当之处？依据是什么？（8分）2.业主若要合法罢免物业项目经理，应通过什么程序？（6分）3.物业公司未履行服务义务，业主可采取哪些合法措施？（6分）答案：1.不当之处：①张贴“物业公司不作为”大字报可能构成名誉侵权（《民法典》第1024条）；②围堵物业公司办公室属扰乱正常经营秩序（《治安管理处罚法》第23条）。2.罢免物业项目经理需通过业主大会：①业主委员会召集业主大会会议；②提出罢免议案；③经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意；④将决议书面通知物业公司。3.合法措施：①向业主委员会反映，要求监督物业公司整改；②向物业主管部门（房管局）投诉；③通过业主大会解聘现有物业公司；④向法院起诉要求物业公司履行合同并赔偿损失。案例二：2025年10月，某小区1栋302室业主李女士发现卫生间天花板渗水，怀疑是楼上402室业主王先生家漏水。李女士联系物业公司上门查看，物业工作人员确认渗水来自402室，但王先生以“房屋已过保修期，与己无关”为由拒绝维修。李女士因渗水导致墙面发霉、家具受损，要求王先生和物业公司赔偿。问题：1.王先生是否应承担赔偿责任？法律依据是什么？（7分）2.物业公司是否应承担责任？说明理由。（7分）3.李女士可通过哪些途径解决纠纷？（6分）答案：1.王先生应承担责任。根据《民法典》第288条，相邻