2026年物业管理师物业管理实务练习题及答案解析

2026年物业管理师物业管理实务练习题及答案解析一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某新建小区前期物业服务合同约定服务期限为5年，但业主委员会于第3年与新物业服务企业签订了服务合同。根据《物业管理条例》，原前期物业服务合同应（）。A.自动延续至5年期满B.自新合同生效时终止C.需经双方协商一致后终止D.由房地产行政主管部门裁定终止2.某小区电梯维保单位未按约定时间进行月度巡检，导致电梯突发故障困人。根据《物业服务合同》，该责任应由（）承担主要责任。A.建设单位B.物业服务企业C.电梯维保单位D.业主委员会3.业主王某因房屋外墙渗水未解决，连续2年拒交物业费。经核查，外墙渗水属公共部位维修范围，物业已提交维修申请但因审批流程延误未及时处理。根据《民法典》，王某拒交物业费的行为（）。A.合法，因物业未履行维修义务B.不合法，需全额缴纳C.部分合法，可减免对应期间费用D.需由业主委员会裁决4.某小区消防通道被业主私划车位占用，物业服务企业应首先采取的措施是（）。A.直接拆除车位设施B.张贴整改通知书并拍照取证C.向消防部门报告D.联合业主委员会召开协调会5.物业服务企业在制定《临时管理规约》时，不得包含（）内容。A.禁止高空抛物B.车辆停放管理规定C.业主需统一安装防盗网D.垃圾定时投放要求二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.下列属于物业服务企业应当履行的共用设施设备管理义务的有（）。A.业主户内空调外机维护B.小区路灯日常检修C.电梯年度安全检测D.单元门门禁系统升级E.业主自用太阳能热水器维修2.业主大会表决《物业服务合同》时，需满足（）条件方可通过。A.专有部分面积占比2/3以上的业主参与表决B.参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意C.全体业主专有部分面积过半数且全体业主人数过半数同意D.参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上同意E.专有部分面积占比1/2以上的业主参与表决3.物业服务企业处理业主投诉时，正确的流程包括（）。A.立即打断业主陈述以澄清问题B.记录投诉内容并确认业主诉求C.承诺24小时内给出解决方案D.处理完毕后回访确认满意度E.将投诉信息在业主群公开通报4.某小区拟开展“垃圾分类积分兑换”活动，物业服务企业需重点考虑（）。A.积分规则的公平性B.兑换奖品的实用性C.活动宣传的覆盖面D.督导员的排班安排E.业主隐私信息的保护5.下列关于装修管理的说法中，正确的有（）。A.业主装修前需向物业提交设计方案B.物业可收取装修垃圾清运费C.装修期间物业应每日巡查2次以上D.业主拆除承重墙需经物业书面同意E.装修保证金应在验收合格后30日内退还三、案例分析题（共5题，每题20分，共100分）（一）2026年3月15日上午9:30，某小区2号楼2单元电梯突发故障，业主张某（65岁）被困轿厢内。监控室值班人员于9:32接报，9:35物业维修员到达现场，发现电梯显示“故障”但无应急通话响应。维修员立即联系电梯维保单位（合同约定24小时应急响应时间30分钟），维保人员于10:05抵达，10:15将张某救出。张某因受惊吓出现头晕症状，被送往医院检查，产生医疗费800元。问题：1.分析本次电梯困人事件中物业服务企业的责任履行情况。（6分）2.指出应急处理过程中的违规或疏漏环节。（7分）3.张某主张由物业承担医疗费，是否合理？说明法律依据。（7分）（二）某小区入住率85%，物业费标准2.8元/㎡·月，收费率连续3年低于70%。经调研，业主拒交原因集中在：①公共区域绿化养护不到位（杂草丛生、灌木未修剪）；②单元门禁长期故障未修复；③地下车库照明不足存在安全隐患；④物业服务企业从未公开过物业费收支明细。问题：1.业主以“服务不达标”为由拒交物业费，是否符合法律规定？说明理由。（6分）2.针对业主提出的4项问题，物业服务企业应采取哪些整改措施？（8分）3.若部分业主仍拒交，物业可通过哪些合法途径追讨？（6分）（三）某小区计划在中秋节举办“邻里文化节”，预算1.5万元，需覆盖200户家庭。物业初步方案为：设置传统手作区（灯笼制作、月饼DIY）、文艺演出区（业主才艺表演）、游戏互动区（猜灯谜、套圈）。但面临以下问题：①业主参与意愿不明；②场地（小区中心广场）需协调临时占用；③预算有限，物料采购压力大。问题：1.如何通过前期调研提高业主参与度？（5分）2.场地占用需履行哪些手续？（5分）3.提出3项成本控制措施并说明理由。（10分）（四）某小区实行“垃圾分类四分类”管理（可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾），但混投率高达40%，主要问题：①垃圾桶标识模糊；②部分业主分不清厨余垃圾与其他垃圾；③督导员仅在早晚高峰（7:00-9:00、18:00-20:00）在岗，其他时间无监管。问题：1.分析混投率高的主要原因。（6分）2.提出2项短期改进措施（1个月内见效）。（7分）3.提出2项长期机制建设措施（6个月以上）。（7分）（五）业主李某装修时擅自拆除客厅与阳台之间的承重墙（经鉴定，该墙为承重结构），物业巡查员于2026年4月5日发现，立即制止并要求恢复。李某拒绝配合，称“房子是我的，我有权改造”，并继续施工。4月8日，相邻业主王某发现自家墙面出现裂缝，向物业投诉。问题：1.物业在装修管理中的法定义务有哪些？（5分）2.针对李某的违规行为，物业应采取哪些处理措施？（7分）3.王某的损失应由谁承担？说明法律依据。（8分）答案及解析一、单项选择题1.答案：B解析：根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2.答案：B解析：《物业服务合同》中，物业服务企业对共用设施设备负有管理责任，虽委托维保单位，但需对其服务质量负责。电梯困人属于管理失职，物业应承担主要责任（可向维保单位追责）。3.答案：C解析：《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒交物业费，但物业未履行维修义务的，业主可主张减免对应期间费用（外墙渗水属公共维修范围，物业未及时处理构成部分违约）。4.答案：B解析：消防通道被占用时，物业应首先履行告知义务（张贴整改通知并取证），若业主拒不改正，再向消防部门报告（《消防法》第二十八条）。5.答案：C解析：《临时管理规约》不得侵犯业主专有部分权利，“统一安装防盗网”属干涉业主对专有部分的合理使用，超出管理范围。二、多项选择题1.答案：BCD解析：共用设施设备指全体业主共有部分（路灯、电梯、门禁系统），业主户内设施（空调外机、太阳能热水器）由业主自行维护。2.答案：AB解析：《民法典》第二百七十八条规定，业主大会表决普通事项需“双2/3参与+双过半同意”（参与表决专有部分面积和人数均过半数）。3.答案：BD解析：投诉处理需耐心倾听（不打断）、记录诉求、合理承诺处理时限（非固定24小时）、回访确认；投诉信息涉及隐私，不得公开通报。4.答案：ABCDE解析：积分活动需确保规则公平（避免歧视）、奖品实用（提高参与意愿）、宣传到位（覆盖不同年龄业主）、督导员排班（保障活动执行）、保护隐私（避免积分信息泄露）。5.答案：ABCE解析：拆除承重墙属禁止行为（《住宅室内装饰装修管理办法》第五条），无需物业同意；其他选项符合装修管理规定（提交方案、收取清运费、每日巡查、退还保证金）。三、案例分析题（一）1.责任履行情况：物业履行了接报响应（3分钟内）、现场抵达（3分钟内）、联系维保单位的义务，但未在电梯内设置有效应急通话（导致无法与被困业主沟通），且未在维保单位超期到达时启动备用应急方案（如联系消防），存在管理疏漏。2.违规/疏漏环节：①电梯应急通话故障未及时维修（违反《电梯使用管理规则》）；②维保单位30分钟应急响应时间未达标（合同违约），物业未督促其加快到场；③未在困人后15分钟内启动消防救援（行业通常要求30分钟内解救）。3.合理。根据《民法典》第一千一百九十八条，物业服务企业未尽到安全保障义务（电梯应急设施故障、解救超时），导致业主人身损害，应承担侵权责任。（二）1.部分符合。根据《民法典》第九百四十二条，物业需按约定提供服务；若未履行（如绿化养护、门禁维修），业主可主张减免对应费用，但不得全部拒交（需区分服务不达标部分与达标部分）。2.整改措施：①绿化：制定养护计划（每周修剪、每月除草），公开进度；②门禁：3日内联系厂家维修，临时设置保安值守；③车库照明：5日内更换损坏灯具，增加备用照明；④收支明细：10日内通过公告栏、APP公示上年度收支情况。3.合法途径：①书面催缴（EMS送达）；②委托律师发送律师函；③向法院提起诉讼（需提供服务达标证据、催缴记录）；④申请支付令（适用于无争议欠费）。（三）1.前期调研：①发放电子问卷（覆盖业主群、APP），收集兴趣项目（如增加亲子游戏）；②召开业主代表座谈会（邀请不同年龄层业主），调整活动内容；③设置报名通道（预登记参与人数），避免资源浪费。2.场地手续：①向社区居委会报备活动时间、内容；②与业委会协商（若广场属业主共有）；③办理临时占用公共区域审批（部分城市需向街道办备案）；④设置安全警示标识（防止意外）。3.成本控制措施：①物料DIY：灯笼框架、灯谜卡片由业主志愿者手工制作（降低采购成本）；②商家赞助：联系超市、烘焙店提供月饼原料、奖品（置换广告位）；③场地复用：利用现有健身器材区布置游戏区（减少场地布置费用）。（四）1.主要原因：①硬件不足：垃圾桶标识模糊（业主无法准确分类）；②宣传不到位：未针对厨余垃圾（如大骨头是否属厨余）开展专项培训；③监管缺失：非高峰时段无督导员（业主存侥幸心理）。2.短期措施：①更换高清标识垃圾桶（3日内完成），在桶身标注常见垃圾示例（如鱼骨头→厨余、餐巾纸→其他）；②增加非高峰时段巡查（安排保洁员兼职督导，每2小时巡查1次），发现混投立即现场纠正。3.长期机制：①建立“垃圾分类积分系统”（扫码投垃圾换积分，兑换日用品），提高主动性；②联合社区开展“分类小课堂”（每月1次，邀请环保专家讲解），普及分类知识；③与市政部门对接，优化垃圾收运时间（避免垃圾滞留引发混投）。（五）1.法定义务：①装修前告知禁止行为（如拆改承重结构）；②签订《装修管理协议》；③日