酒店基础及管理 7

模块四酒店投资管理教学目标知识目标了解酒店投资的基本概念、类型及投资计算期的构成熟悉酒店投资额的构成（固定资产投资、无形资产投资、流动资产投资等）掌握项目现金流量的构成内容及计算方法熟悉项目投资的决策评价方法（非折现指标与折现指标）能力目标估算能力：

能够识别并估算酒店投资项目各阶段的现金流量计算能力：

能够熟练计算投资项目的现金净流量决策能力：

能够运用净现值、内含报酬率、回收期等评价指标进行项目投资决策分析，判断项目的可行性应用能力：

能结合具体案例，对不同投资方案进行比较和优选教学目标素养目标责任与担当：

理解投资管理不仅是财务行为，更是对社会、环境、未来负责的表现。树立长期价值投资理念，避免短期逐利行为。创新与适应：

培养适应市场变化的意识，认识到投资决策需要不断创新，寻找新的业务模式和投资机会地产酒店的“投资热”与“哑巴亏”地产酒店投资模式

地产开发商投资建设高星级酒店属于长期回报型投资，高端酒店还可以带动周边地价升值，因此受到房地产企业青睐。但不少开发商因对酒店行业认识不足而盲目投资，出现预算不足、超额投资、延期开业等投资失败问题。五星级酒店建设周期较长、单项目投资额巨大；项目需要高素质的业主代表（资产管理人员），目前这类专业人才十分短缺，还存在人员不到位、能力不足等问题，业主代表最好在拿地阶段就提前介入项目。开发商开展地产酒店投资主要存在三大误区：对酒店运营与品牌标准认识不清，建设装修难以通过品牌审核；忽视国际品牌严苛的建设用料标准，造成项目预算失控；缺少经验，在管理服务合同谈判当中处于被动。从“账房先生”到“首席聚焦官”为什么做其他生意赚钱的人，不一定能在酒店上赚钱？

一家五星级酒店投资4-5亿元，如何确保这笔钱能赚回来？

如果你是一家酒店的老板，你会从哪些角度分析一个投资项目是否可行？从“账房先生”到“首席聚焦官”酒店投资是一项长期回报的投资，必须进行科学的财务分析。本节课学习如何分析酒店投资项目的可行性。目录酒店投资概述酒店投资额的确定酒店投资的现金流量分析酒店投资决策评价指标分析01酒店投资概述投资概念与类型按对象01固定资产、无形资产、其他资产投资按性质先决性投资、后续性投资02投资概念：

为获取未来收益而发生的现金流出投资类型：01酒店投资概述投资概念与类型投资计算期：建设期（投入资金）生产经营期（产生收益）终结点（项目结束）资本投入方式：投资行为涉及两个或两个以上年度,或者虽然只涉及一个年度,但同时在该年的不同时间点发生2分次投入1投资行为集中一次发生在酒店计算期第一个年度的某一时间点一次投入VS02酒店投资额的确定酒店投资额的构成01固定资产包含建筑、设备购置安装、家具及土地补偿、管理等各项费用；相关指标有固定资产原值、折旧、固定资产净值、期末残余价值；折旧属于成本，不属于现金流出，残值属于现金流入02无形资产没有实物形态，可以长期带来收益，如商标、专利、专有技术等，价值分期摊销计入成本03递延资产主要是筹建期间发生的开办费、租入资产改良、装潢装修支出，按规定年限平均摊销，摊销计入成本04流动资产即流动资金，包含储备、生产、成品、结算、货币资金，可在一个经营周期内变现或者耗用05营业成本费用分为外购材料、燃料、动力、工资福利、折旧、摊销、利息、修理、其他费用九项，各项相加构成酒店总成本费用02酒店投资额的确定酒店投资额的构成杭州温泉酒店案例本酒店项目固定资产总投资49253.7万元，估算参考当地多项造价管理文件，整体由工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期借款利息四部分构成。酒店投资中，土地成本往往是大头，且是不可忽视的沉淀成本!03酒店投资的现金流量分析现金流量的概念与构成核心理念：

“现金为王”。在投资决策中，我们关注的是“现金”的进出，而不是“利润”。

现金流出量：建设投资建设期发生的固定资产投资无形资产与开办费投资包含土地购置或租赁费、土建、设备购置安装、人员培训费等支出垫支营运资金等于流动资产减去流动负债后的余额；垫支营运资金加上建设资金构成原始投资额，再加资本化利息即为项目投资总额付现成本项目运营期需要以现金支付的成本；公式：付现成本＝生产经营费用‑折旧费用，属于主要现金流出所得税企业缴纳的所得税，同样属于项目的现金流出量03酒店投资的现金流量分析现金流量的概念与构成现金流入量：营业现金收入项目建成投产后取得的营业收入，是现金流入最主要的部分收回的固定资产残值项目报废或者中途转让时，固定资产变价收入扣除清理费用之后的净额项目报废或者中途收回的营运资金项目终结期，回收前期所垫付的营运资金；运营期间营运资金循环垫支与收回不做现金流量处理，只在项目结束时作为一项现金流入03酒店投资的现金流量分析现金流量的概念与构成初始现金流量项目开始阶段发生的现金流量。主要包含固定资产投资流出、流动资产垫支流出、投资带来的机会成本、筹建培训等其他投资费用；更新改造项目还存在原有固定资产变卖的变价现金收入营业现金流量项目投产后寿命期内日常经营产生的现金流量，按年度计算。计算公式：营业现金流量＝营业收入‑付现成本‑所得税；也等于税后净利润＋折旧费终结现金流量项目报废或转让结束时发生的现金流量，主要包括固定资产残值或变价净收入、收回前期垫支的营运资金按时间划分的三阶段:03酒店投资的现金流量分析营业现金流量的计算两个核心公式：公式一：营业现金流量=营业收入-付现成本-所得税公式二：营业现金流量=税后净利润+折旧为什么折旧要加回来？因为折旧在算利润时扣除了，但它并没有真的付出现金，所以要加回03酒店投资的现金流量分析营业现金流量的计算【例4-3】A酒店准备购入一台设备以扩大生产能力,现有甲、乙两个方案可供选择。甲方案需投15000元,一年后建成投产。使用寿命为6年,采用直线法计提折旧,6年后设备无残值。6年中每年的销售收入为6000元,每年的付现成本为2500元。乙方案需投资18000元,一年后建成投产时需另外增加营运资金3000元。该方案的使用寿命也是6年,采用直线法计提折旧,6年后有残值3000元。6年中每年的销售收入为8500元,付现成本第一年为3000元,以后每年将增加维修费用300元。假设所得税税率为25%,试计算两个方案的现金流量。解:首先,计算两个方案每年的折旧额:甲方案每年的折旧额=156000=2500(元)乙方案每年的折旧额=180006-3000=2500(元)计算两个方案的营业现金流量(见表4-2),再结合初始现金流量和终结现金流量编制两个方案的全部现金流量(见表4-3)。03酒店投资的现金流量分析营业现金流量的计算【例4-3】计算两个方案的营业现金流量(见表4-2),再结合初始现金流量和终结现金流量编制两个方案的全部现金流量(见表4-3)。课堂小结投资三阶段：初始、营业、终结核心公式：营业现金流量=税后净利润+折旧复习一个投资项目的现金流量分哪三个阶段？营业现金流量的计算公式是什么？

我们已经算出了项目的现金流量（如例4-3的甲、乙方案），现在问题来了——怎么判断哪个方案更好？这就需要用“投资决策评价指标”04酒店投资决策评价指标分析非折现评价指标会计收益率法：

公式=年平均净收益÷原始投资额【例4-6】某酒店有三个投资方案,设折现率为10%,有关数据如表4-6所示,请比较三个投资方案的会计收益率。简单易懂，但没考虑时间价值和现金流动04酒店投资决策评价指标分析非折现评价指标静态投资回收期法：公式（相等年现金流）：

回收期=原始投资÷每年现金流入公式（不等年现金流）：

逐年累计，直到收回投资04酒店投资决策评价指标分析非折现评价指标静态投资回收期法：公式（相等年现金流）：

回收期=原始投资÷每年现金流入公式（不等年现金流）：

逐年累计，直到收回投资直观反映风险（回收越快风险越小），但忽略了回收期之后的收益，也没考虑时间价值【例4-8】承上面例题,A、B方案属于这种情况,A方案和B方案的回收期计算过程分别如表4-7、表4-8所示:04酒店投资决策评价指标分析折现评价指标净现值（NPV）定义：

未来现金流入现值-未来现金流出现值。

决策规则：NPV>0：项目可行（收益超过期望报酬）NPV=0：项目保本NPV<0：项目不可行04酒店投资决策评价指标分析折现评价指标04酒店投资决策评价指标分析其他折现指标简介净现值率（NPVR）：

公式=NPV÷原始投资现值

反映单位投资的获利能力（相对量指标）获利指数（PI）：

公式=现金流入现值÷现金流出现值

决策规则：PI>1可行04酒店投资决策评价指标分析其他折现指标简介内含报酬率（IRR）：

定义：

使NPV=0的折现率。

意义：

项目本身能达到的实际收益率。

决策规则：

IRR>资本成本（必要报酬率），项目可行。计算方法：

逐步测试法+内插法04酒店投资决策评价指标分析其他折现指标简介动态回收期：

考虑时间价值的回收期综合应用方案比选实战回顾例4-3的甲、乙方案：

我们已经有了两个方案的现金流量表（表4-4）。

假设折现率为10%，分组计算：甲方案的NPV乙方案的NPV甲方案的静态回收期乙方案的静态回收期综合应用方案比选实战小组讨论：哪个方案更好？为什么？如果你是酒店老板，你会选择哪个？考虑什么因素？素养升华地产酒店投资的启示回顾三大误区：对品牌标准认知不足→导致预算失控（现金流量估算不准）好大喜功选高端品牌→投资回收期过长合同谈判被动→隐含成本增加（降低NPV）责任与担当：

酒店投资动辄数亿，关系到企业生死、员工生计、周边社区发展。必须审慎决策，对利益相关者负责。

创新与适应：

市场在变，消费模式在变。投资决策不能“拍脑袋”，需要不断创新思维，寻找新的盈利模式（如精品酒店、主题