2026年民法典物权编专项模拟试题及答案

2026年民法典物权编专项模拟试题及答案1.2025年10月，甲将自己名下的一套住宅以280万元的价格出售给乙，双方签订了房屋买卖合同，乙支付了全部购房款后入住，但一直未办理不动产过户登记。2026年3月，甲又将该房屋以310万元的价格出售给不知情的丙，双方办理了过户登记手续。下列说法正确的是（）A.乙已经支付全部房款且入住，取得房屋所有权B.丙办理了过户登记，取得房屋所有权C.甲与丙签订的房屋买卖合同因损害乙的利益无效D.乙有权要求丙返还房屋，因为乙的权利成立在先答案：B。解析：《民法典》第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本题中，甲与乙未办理过户登记，乙仅享有债权请求权，未取得房屋所有权；甲作为登记的所有权人，将房屋出售给丙属于有权处分，双方签订的合同不存在法定无效情形，合法有效，丙完成过户登记后依法取得房屋所有权，乙无权要求丙返还，仅可向甲主张违约责任。2.甲、乙、丙三人按份共有一辆运营货车，份额分别为40%、35%、25%，三人未对共有物的处分作出约定。现三人因车辆处置产生分歧，下列处置行为符合法律规定的是（）A.甲提议将车辆抵押给银行获取贷款，乙同意、丙反对，抵押行为有效B.甲提议将车辆出售给丁，仅丙同意，出售行为有效C.乙欲将自己的份额转让给戊，需经过甲、丙一致同意D.丙因个人使用需要维修车辆，花费8000元，维修费只能由丙自行承担答案：A。解析：《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。本题中，抵押属于处分行为，甲、乙所持份额合计为75%，超过三分之二，抵押行为有效，A选项正确；出售车辆的处分行为仅甲、丙所持份额合计为65%，不足三分之二，出售行为无效，B选项错误；按份共有人转让自有份额无需其他共有人同意，仅其他共有人在同等条件下享有优先购买权，C选项错误；共有物的管理费用有约定按约定，无约定的按各自份额负担，D选项错误。3.甲为照顾年迈的母亲，2026年1月与乙签订房屋买卖合同，购买乙的一套一楼住宅，同时约定甲在该房屋上为母亲丙设立终身居住权，双方于2026年2月办理了房屋过户登记和居住权登记。下列说法正确的是（）A.丙的居住权自2026年1月房屋买卖合同生效时设立B.若丙去世，其子女有权继承该居住权C.甲若将该房屋出售给丁，丙有权继续在该房屋内居住D.丙有权将该房屋出租给他人获取收益，无需经过甲同意答案：C。解析：《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立，A选项错误；第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，本题中无特殊约定，因此丙的居住权不得继承，也无权擅自出租房屋，B、D选项错误；居住权具有物权的对世效力，房屋所有权转让不影响已合法登记的居住权的效力，因此丙有权继续居住，C选项正确。4.甲向乙借款50万元，将自己的一辆价值60万元的汽车抵押给乙，双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。后甲又向丙借款30万元，将该汽车质押给丙，丙实际占有了汽车。借款到期后，甲无力偿还乙、丙的债务，汽车拍卖所得价款为55万元。下列清偿顺序正确的是（）A.乙优先于丙受偿B.丙优先于乙受偿C.乙、丙按债权比例受偿D.由法院决定清偿顺序答案：B。解析：《民法典》第403条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。本题中，乙的动产抵押权未办理登记，不得对抗善意的质权人丙，质权以转移占有为法定公示要件，效力优先于未登记的抵押权，因此丙有权就拍卖价款优先受偿。5.甲村将一块集体所有的耕地发包给本村村民乙，承包期限为2026年至2056年，双方签订了土地承包经营权合同，但未办理登记。下列说法正确的是（）A.土地承包经营权自合同生效时设立B.因未办理登记，乙未取得土地承包经营权C.乙若将该土地承包经营权转让给同村村民丁，无需登记即发生效力D.承包期限届满后，乙无权申请继续承包答案：A。解析：《民法典》第333条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。因此A选项正确，B选项错误；第335条规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人，因此转让未经登记仅产生不得对抗善意第三人的效力，并非不发生物权变动效力，C选项错误；第332条第2款规定，承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包，D选项错误。6.下列属于《民法典》物权编规定的用益物权的有（）A.居住权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权答案：ABC。解析：《民法典》物权编规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权，以及海域使用权、探矿权、采矿权等特许用益物权，抵押权属于担保物权范畴，因此D选项不当选。7.2026年2月，甲将自己的商铺出租给乙经营便利店，租期3年，同年5月甲因资金周转需要将该商铺抵押给银行借款200万元，双方办理了抵押登记，2028年3月甲无力偿还借款，银行拟拍卖该商铺实现抵押权。下列说法正确的有（）A.银行的抵押权设立后，甲与乙的租赁合同自动失效B.若商铺拍卖后由丙购得，丙有权要求乙提前搬离C.若商铺拍卖后由丙购得，乙有权在剩余租期内继续使用商铺D.甲在抵押该商铺前，应当提前告知乙抵押事实答案：CD。解析：《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本题中租赁关系成立在先、抵押权设立在后，因此原租赁关系不受抵押权影响，商铺所有权转移后乙有权继续承租至租期届满，A、B选项错误，C选项正确；出租人出租财产后设定抵押的，应当履行对承租人的告知义务，避免承租人预期利益受损，D选项符合法律规定的出租人义务要求。8.下列情形中，权利人有权行使留置权的有（）A.甲将电脑送至乙的维修店维修，约定取电脑时支付维修费，甲取电脑时拒不支付维修费，乙有权留置该电脑B.甲欠乙货款5万元到期未还，乙得知甲将一批货物存放在丙的仓库，乙有权直接留置该批货物C.甲公司为乙公司运输一批货物，乙公司未按约定支付运费，甲公司有权留置该批货物D.甲借用乙的手机使用，期间甲为该手机更换了屏幕花费800元，乙要求返还手机时甲拒不支付换屏费用，甲有权留置该手机答案：AC。解析：《民法典》第447条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第448条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。A选项中乙合法占有甲的电脑，维修费请求权与电脑维修合同属于同一法律关系，有权行使留置权；B选项中乙未合法占有甲的货物，无权留置；C选项属于企业之间的商事留置，运费请求权与运输货物属于同一法律关系，甲公司有权留置；D选项中甲基于借用关系占有乙的手机，换屏是甲的自主行为，双方未就换屏费用承担达成约定，甲的债权并非基于合法的同一法律关系产生，无权留置。9.甲的宠物狗走失后被乙捡到，乙将其带回家中饲养，花费了饲料费300元，还为狗治疗皮肤病花费500元。一周后甲找到乙要求返还宠物狗。下列说法正确的有（）A.乙属于恶意占有，无权要求甲支付任何费用B.乙属于善意占有，有权要求甲支付800元的必要费用C.若乙在饲养期间故意殴打该狗致其残疾，甲有权要求乙承担赔偿责任D.若乙拒不返还该狗，甲有权行使返还原物请求权答案：BCD。解析：《民法典》第459条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第460条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本题中乙捡到走失的宠物狗，不知道也不应当知道自己是无权占有，属于善意占有，有权要求甲支付饲养、治疗产生的必要费用，A选项错误，B选项正确；占有人因故意或重大过失造成占有物损害的，应当承担赔偿责任，C选项正确；甲作为宠物狗的所有权人，有权向无权占有人乙主张返还原物请求权，D选项正确。10.甲、乙为邻居，甲家的排水管道需经过乙家的地下才能接入市政排水管网，双方就排水事项达成约定，甲一次性补偿乙2万元，乙允许甲的排水管道从其地下通过，期限为20年，双方办理了地役权登记。下列说法正确的有（）A.甲属于地役权人，乙属于供役地权利人B.若甲将自己的房屋转让给丙，丙有权继续享有该地役权C.若乙将自己的房屋转让给不知情的丁，丁有权拒绝甲的排水管道从其地下通过D.地役权的期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限答案：ABD。解析：地役权是为提升自身不动产的利用效益而使用他人不动产的用益物权，本题中甲的房屋为需役地，乙的房屋为供役地，甲为地役权人，乙为供役地权利人，A选项正确；《民法典》第380条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外，因此甲转让房屋所有权后，地役权随所有权一并转移给丙，丙有权继续享有，B选项正确；第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本题中地役权已经办理登记，具有对世效力，可以对抗善意的丁，丁无权拒绝排水管道通行，C选项错误；第377条规定，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限，D选项正确。11.2026年1月，甲在某市市区购买了一套建筑面积120㎡的商品住宅，全款支付后办理了不动产权证书，证书登记的所有权人为甲单独所有。2026年4月，甲与乙登记结婚，双方口头约定该房屋为夫妻共同财产，但未办理所有权变更登记。2026年7月，甲未经乙同意，将该房屋以320万元的价格出售给不知情的丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了首付款100万元后，双方到不动产登记机构申请办理过户登记，登记机构受理后尚未完成登记时，乙得知该情况，向登记机构提出异议登记，主张该房屋为夫妻共同财产，甲无权单独处分。根据上述材料，回答下列问题：（1）甲与乙的口头约定是否发生物权变动效力？为什么？（2）丙是否构成善意取得？为什么？（3）乙的异议登记有效期是多久？若乙在有效期内未起诉，异议登记的效力如何？（4）若异议登记不成立，登记机构完成过户登记后，丙取得房屋所有权的时间点是什么？答案：（1）不发生物权变动效力。根据《民法典》第209条、第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。夫妻双方约定一方婚前所有的不动产为共同所有的，属于不动产物权的变更，必须办理登记才能发生物权效力，仅口头约定不产生物权变动的效力，案涉房屋仍为甲的个人财产。（2）不构成善意取得。根据《民法典》第311条规定，善意取得的构成要件包括：受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本题中，案涉房屋的过户登记尚未完成，不符合善意取得的法定登记要件，因此丙尚未构成善意取得。（3）乙的异议登记有效期为异议登记之日起15日。根据《民法典》第220条第2款规定，登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（4）丙取得房屋所有权的时间点为登记机构将所有权转移事项记载于不动产登记簿之时。根据《民法典》第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。12.2026年3月，甲公司向乙银行借款800万元，借款期限1年，甲公司以自己名下的一宗建设用地使用权作为抵押，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记，抵押合同中未约定抵押期间新增建筑物的处置规则。2026年8月，甲公司在该宗建设用地上建成了一栋办公楼。2027年3月，甲公司无力偿还乙银行的到期借款，乙银行拟实现抵押权。经查，该宗建设用地使用权拍卖价款为500万元，办公楼拍卖价款为400万元。另查，甲公司2026年10月将该办公楼出租给丙公司使用，租期3年，丙公司一次性支付了全部租金。根据上述材料，回答下列问题：（1）乙银行的抵押权的效力是否及于新增的办公楼？为什么？（2）乙银行实现抵押权时，应当如何处置建设用地使用权和办公楼？（3）办公楼拍卖后，买受人丁公司是否有权要求丙公司搬离？为什么？（4）若拍卖所得价款合计900万元，乙银行有权优先受偿的金额是多少？剩余价款应当如何处置？答案：（1）乙银行的抵押权效力不及于新增的办公楼。根据《民法典》第417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案中办公楼是建设用地使用权抵押后新增的建筑物，不属于抵押财产范围，抵押权效力不及于该办公楼。（2）乙银行实现抵押权时