民法典房屋租赁合同效力考试题库含完整答案解析

民法典房屋租赁合同效力考试题库含完整答案解析【单项选择题】1.根据《民法典》规定，房屋租赁合同中约定的租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10年B.15年C.20年D.30年答案：C解析：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故本题选C。【单项选择题】2.甲将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给乙，双方签订租赁合同。关于该合同效力，下列说法正确的是（）。A.有效，因为双方意思表示真实B.可撤销C.无效，但一审法庭辩论终结前甲取得建设工程规划许可证的可认定有效D.效力待定，需规划部门追认答案：C解析：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故C正确。【单项选择题】3.甲将合法所有的房屋出租给乙，双方签订书面租赁合同但未办理租赁登记备案。该租赁合同效力如何？（）A.未生效B.无效C.有效，但不得对抗善意第三人D.有效，登记备案并非合同生效要件答案：D解析：《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。房屋租赁登记备案主要产生行政管理效果，并非合同生效要件。合同依法成立即发生效力，故D正确。【单项选择题】4.下列哪一项情形中，房屋租赁合同属于有效？（）A.无民事行为能力人作为出租人与承租人签订的租赁合同B.出租人与承租人恶意串通损害第三人利益的租赁合同C.出租人将合法所有的房屋出租给完全民事行为能力人，租期5年D.租赁合同中约定承租人从事赌博活动答案：C解析：A项无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，依据《民法典》第一百四十四条；B项恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，依据《民法典》第一百五十四条；D项违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的民事法律行为无效，约定赌博活动违法，依据《民法典》第一百五十三条；C项主体适格、意思表示真实、内容合法且租期未超过二十年，合法有效。【单项选择题】5.限制民事行为能力人王某（17周岁，无独立劳动收入）作为出租人，将其名下房屋出租给李某。该合同效力为（）。A.有效B.无效C.效力待定，经其法定代理人同意或追认后有效D.可撤销答案：C解析：《民法典》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。出租房屋不属于与其年龄、智力相适应的行为，故该合同效力待定，经法定代理人同意或追认后有效。【单项选择题】6.甲与乙签订房屋租赁合同，租期25年。关于该合同效力，下列说法正确的是（）。A.合同整体无效B.前20年有效，超过20年的部分无效C.合同有效，但届满需重新登记D.合同可撤销答案：B解析：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限超过二十年的，并非整个合同无效，仅超过二十年的期间部分不发生租赁期限效力，前二十年部分仍有效。【单项选择题】7.出租人甲与承租人乙签订的租赁合同中约定“租赁合同以办理登记备案为生效条件”。双方尚未办理登记备案，但乙已经入住并支付半年租金。该合同效力如何？（）A.无效B.未生效C.有效，因一方已履行主要义务且对方接受D.效力待定答案：C解析：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，视为该条件已经成就。乙入住并支付租金，甲接受，视为生效条件已成就，合同有效。【单项选择题】8.甲将其违法建筑的房屋出租给乙，租赁合同无效。乙实际使用房屋6个月，甲请求支付占有使用费。关于占有使用费，下列正确的是（）。A.因合同无效，甲无权请求任何费用B.甲可以参照合同约定的租金标准请求乙支付房屋占有使用费C.乙可无偿使用D.甲只能请求返还房屋，不能请求费用答案：B解析：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故B正确。【单项选择题】9.甲将房屋出租给乙，租赁期间甲出售该房屋给丙并办理过户。乙欲主张优先购买权，下列哪种情形法院不予支持？（）A.甲未在合理期限内通知乙B.甲将房屋出卖给其妹妹C.甲将房屋以低于市场价卖给丙D.甲在拍卖前五日通知乙但乙未参加拍卖答案：B解析：《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。甲将房屋出卖给妹妹属于出卖给近亲属，乙不得主张优先购买权。故B正确。【单项选择题】10.房屋租赁合同被确认无效后，经出租人同意对房屋进行装修且已形成附合。关于装饰装修物的处理，下列表述正确的是（）。A.出租人必须折价补偿给承租人B.承租人应无条件拆除并恢复原状C.出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，由双方按照合同无效的过错分担装饰装修现值损失D.装饰装修物一律归承租人所有答案：C解析：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，装饰装修现值损失由双方按照导致合同无效的过错分担。故C正确。【多项选择题】1.下列哪些情形会导致房屋租赁合同无效？（）A.出租人未取得建设工程规划许可证的房屋出租B.出租人未经批准搭建的临时建筑出租C.租赁期限为25年D.无民事行为能力人作为出租人签订租赁合同答案：ABD解析：A项依据最高人民法院城镇房屋租赁合同解释第二条，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得合法手续的除外；B项依据解释第三条，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑租赁合同无效；D项依据《民法典》第一百四十四条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。C项租赁期限超过二十年的，依据《民法典》第七百零五条仅超过部分无效，并非合同全部无效，故不选。【多项选择题】2.关于房屋租赁合同的形式与效力，下列表述正确的有（）。A.不定期租赁可以随时解除B.未采用书面形式且无法确定租期的租赁视为不定期租赁C.租赁期限超过六个月的应当采用书面形式，未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁D.未办理登记备案不影响租赁合同效力答案：ABCD解析：《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百零六条规定，未办理登记备案手续不影响合同效力。故A、B、C、D均正确。【多项选择题】3.甲将房屋出租给乙，租期5年。租赁期间，甲将房屋出售给丙并办理过户，但甲未通知乙。关于乙的权利，下列说法正确的有（）。A.乙可以请求确认甲与丙的买卖合同无效B.乙可以请求丙继续履行原租赁合同C.乙可以请求甲承担赔偿责任D.乙可以主张以同等条件优先购买而撤销过户登记答案：BC解析：《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。乙可请求受让人丙继续履行原租赁合同，B正确。第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。故C正确，A、D错误。【多项选择题】4.甲承租乙的房屋后，未经乙同意将房屋转租给丙。关于该转租行为，下列说法正确的有（）。A.乙可以解除与甲的租赁合同B.乙知道或者应当知道丙使用房屋后，在六个月内未提出异议的，视为同意转租C.甲与丙的转租合同因甲无转租权而无效D.若丙使用不当造成房屋毁损，甲应当承担赔偿责任答案：ABD解析：《民法典》第七百一十六条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。甲与丙的转租合同基于债权意思表示在甲、丙之间一般有效，不因甲无转租权而当然无效，故C错误。【多项选择题】5.房屋租赁合同中，出租人隐瞒房屋已因债务到期而被法院查封的事实，承租人因此陷入错误认识而签约。该合同效力属于（）。A.有效B.可撤销C.无效D.承租人可请求撤销答案：BD解析：《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。出租人隐瞒房屋被查封的重要事实构成欺诈，该合同属于可撤销合同，撤销前有效，撤销后自始无效。故B、D正确。【多项选择题】6.关于房屋租赁合同无效后的处理，下列说法正确的有（）。A.合同无效后，因该合同取得的财产应当返还B.承租人可以请求出租人赔偿因合同无效造成的损失，但应按过错分担C.出租人可以参照约定租金请求支付房屋占有使用费D.经出租人同意装修但未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，但造成房屋毁损的应恢复原状答案：ABCD解析：《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院城镇房屋租赁合同解释第五条规定，合同无效可参照租金标准支付占有使用费。解释第八条、第九条规定，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的应恢复原状。故A、B、C、D均正确。【多项选择题】7.下列关于租赁期限届满后承租人优先承租权的说法正确的有（）。A.租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利B.若出租人拒绝续租，承租人可请求强制缔结合同C.同等条件包括租金、支付方式等主要交易条件D.优先承租权只能由双方当事人在原租赁合同中约定产生答案：AC解析：《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该权利为法定权利，不以合同约定为必要。同等条件包括租金标准、支付方式、租赁期间等主要交易条件。承租人的优先承租权受侵害时，可以主张相应赔偿或优先缔约保护，但并非绝对强制缔约权，故B不准确，D错误。【多项选择题】8.甲为房屋所有权人，与乙签订房屋租赁合同并交付使用。租赁合同未办理登记备案。后甲将房屋出售给丙并办理过户。关于租赁合同效力与丙的权利，下列说法正确的有（）。A.甲与乙的租赁合同有效B.丙取得房屋后，原租赁合同对丙继续有效C.乙可以以未登记备案为由主张租赁合同无效D.丙可以以未登记备案为由解除租赁合同答案：AB解析：《民法典》第七百零六条规定，未办理登记备案手续不影响租赁合同效力。第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。丙作为受让人应承受原租赁合同的权利义务。故A、B正确，C、D错误。【填空题】1.根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过________年，超过部分无效。答案：二十解析：《民法典》第七百零五条明确租赁期限不得超过二十年。【填空题】2.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般________。答案：应予支持解析：最高人民法院城镇房屋租赁合同解释第五条规定，合同无效后，占有使用费可参照约定租金标准请求支付，法院一般应予支持。【填空题】3.出租人就未取得________或者未按照其规定建设的房屋订立的租赁合同无效。答案：建设工程规划许可证解析：最高人民法院城镇房屋租赁合同解释第二条规定的无效情形。【填空题】4.租赁期限六个月以上的，应当采用________形式。当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为________。答案：书面；不定期租赁解析：《民法典》第七百零七条规定。【填空题】5.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在________个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。答案：六解析：《民法典》第七百一十八条规定六个月异议期。【填空题】6.出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担________，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力________。答案：赔偿责任；不受影响解析：《民法典》第七百二十八条规定。【填空题】7.无民事行为能力人实施的民事法律行为________。答案：无效解析：《民法典》第一百四十四条规定。【填空题】8.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以________。答案：撤销解析：《民法典》第一百四十八条规定。【填空题】9.租赁期限届满，房屋承租人享有以________条件优先承租的权利。答案：同等解析：《民法典》第七百三十四条规定。【填空题】10.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，出租人将房屋出卖给________的除外。答案：近亲属解析：《民法典》第七百二十六条规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。【简答题】1.简述房屋租赁合同无效的法定情形。答案：房屋租赁合同无效的法定情形主要包括：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的除外；（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的有效；（3）无民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效；（4）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的房屋租赁合同无效；（5）违反法律、行政法规的强制性规定或者违背公序良俗的房屋租赁合同无效；（6）租赁期限超过二十年部分无效。部分无效不影响其他部分效力。【简答题】2.简述“买卖不破租赁”规则在房屋租赁中的适用条件。答案：《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其适用条件包括：存在合法有效的房屋租赁合同；承租人已经实际占有使用租赁房屋；租赁期间内房屋所有权因买卖、赠与、互易、继承等原因发生变动；该租赁合同仍在存续期间。适用效果是受让人承继原出租人的地位，原租赁合同对新的所有权人继续有效，承租人有权继续按照原合同条件使用房屋。【简答题】3.简述房屋租赁合同转租的效力规则。答案：《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人；未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。转租合同在承租人与次承租人之间一般有效，但受原租赁合同制约；原租赁合同被解除后，转租合同无法继续履行，次承租人可向承租人主张违约责任。【简答题】4.简述房屋租赁合同无效后装饰装修物的处理规则。答案：根据最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释的规定，房屋租赁合同无效时，对经出租人同意的装饰装修物分情形处理：未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，装饰装修现值损失由双方按照导致合同无效的过错分担。未经出租人同意的装饰装修费用，由承租人自行负担，出租人可请求恢复原状或者赔偿损失。【简答题】5.简述承租人优先购买权的行使条件及限制。答案：《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同等条件指购买价格、付款方式、付款期限等主要交易条件相同。限制主要有：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权；出租人委托拍卖的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。出租人妨害优先购买权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任，但不能请求确认出租人与第三人的买卖合同无效。【应用题（计算类）】1.甲将未取得建设工程规划许可证的自建房屋出租给乙，约定租期3年，月租金3000元。乙向甲支付一年租金36000元及押金3000元。乙经甲同意装修花费20000元，装修已形成附合。乙入住6个月后，该房屋因违法建设被依法拆除。乙起诉请求确认合同无效，返还剩余6个月租金18000元、押金3000元，并赔偿装修损失20000元。甲反诉请求乙支付6个月房屋占有使用费。请分析合同效力，并计算各方最终应支付或返还的金额（假设装修损失双方各承担50%）。答案与分析：甲未取得建设工程规划许可证出租自建房屋，依据最高人民法院城镇房屋租赁合同解释第二条，租赁合同无效；且案中未出现一审法庭辩论终结前取得合法手续的情形，合同自始无效。合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，甲因合同取得的财产应返还。乙已支付一年租金36000元，仅实际使用6个月，剩余6个月租金18000元应返还；押金3000元也应返还。甲反诉请求6个月占有使用费，依据城镇房屋租赁合同解释第五条可参照约定月租金3000元请求，金额为18000元，与应返还乙的剩余租金18000元相抵销。装修损失已形成附合，因甲同意装修且双方对合同无效均有过错，按各50%分担，甲应赔偿乙装修损失10000元，乙自行承担10000元。最终甲应返还乙押金3000元并赔偿装修损失10000元，合计13000元；剩余租金与占有使用费相互抵销，不再另行支付。【应用题（分析类）】2.甲将其拥有产权的商铺出租给乙，租期10年。租赁第3年，甲将该商铺出售给丙，未通知乙，并办理过户登记。丙取得不动产权证书后要求乙搬离。乙起诉提出三项请求：一是确认甲与丙的买卖合同无效；二是请求确认甲侵害其优先购买权并要求赔偿；三是继续按原租赁合同使用商铺。请分别评价乙的三项请求能否成立。答案与分析：第一项请求不成立。《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。甲与丙的买卖合同不因侵害优先购买权而无效。第二项请求成立。甲在出售商铺前未在合理期限内通知乙，妨害了乙的优先购买权，乙有权请求甲承担赔偿责任。第三项请求成立。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。乙继续按原租赁合同使用商铺，丙作为新的所有权人应承受原租赁合同的权利义务，无权要求乙搬离。【应用题（分析类）】3.甲公司承租乙公司所有的一栋办公楼，租期8年。合同约定“未经乙公司书面同意，甲公司不得转租”。甲公司为缓解资金压力，将其中两层转租给丙公司使用，租期3年。丙公司不知道甲未获乙公司同意。乙公司发现转租后立即通知甲公司解除租赁合同，并要求丙公司腾退。甲公司诉请确