房地产 -2026年1-9月中国房地产企业业绩分析报告

2026年1-9月中国房地产企业业绩分析报告 导读典型房企1-9月累计实现销售权益金额16100.3亿前言：2026年9月，房地产政策延续适度宽松基调，重心转向细则落地。中央LPR连续16个月不变，MLF净投放2000亿元；推房屋赋码、“好房子”经验，明确“1234”新模式。财政部等自10月1日起对首套商贷贴息1个百分点、最长5年。地方出台78条，宽松68条；京沪广落地“828新政”，强化预售监管、现房销售；公积金向装修物业、代际互助、多子女、异地互认倾从数据来看，今年九月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，结束7、8两月连续环比回落，前9月累计成交面积约10391万平方米，累计同比下跌11销售规模：典型房企单月权益销售额1843.9亿元2026年9月，典型房企实现单月销售权益金额1843.9亿元，环比增长15.7%；2026年1-9月累计实现销售权益金额16100.3亿元，同比下降11.2企业表现：龙头房企业绩分化，央企持续强势增长从企业权益销售额的分布来看，2026年1-9月销售规模超过100亿元的企业共有32家，50-100亿的企业有41家，30-50亿的企业有27家。房企销售权益榜前20中16家为央国企，央国企在头部阵营中的主导43政策环境：中央转向细则落地，京沪广率先落地“828新政”，公积金配套集中兑现中央层面，住建部印发“好房子”建设第二批经验做法，发布《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，推动房屋全生命周期数字化管理；9月20日LPR连续16个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，MLF净投放2000亿元，流动性保持充裕；国新办发布会明确房地产发展新模式“1234”框架，项目公司制、主办银行制、现房销售制成为基础性制度重点；自然资源部明确存量为主阶段逻辑，土地财政向“时空经济”转型。月末，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，覆盖建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下住房，实施期暂定1年，资金总规模不设上地方层面，9月出台调控政策78条，宽松性68条占绝对主导。北京、上海、广州先后发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，明确新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并对在途项目分类施策。公积金条例9月20日正式施行后，各地配套落地密集，重点从“提额”转向装修、物业费提取、代际互助、多子女家庭倾斜和异地互认；珠海、绵阳、雅安、武汉、长沙望城等地通过购房补贴、房票安置、“以旧换新”市场成交：新房成交环比止跌微增，二手房环比降幅收窄新房成交：环比止跌微增、同比降幅扩大至20.1%，前9月累计同比降11.1%2026年9月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1020万平方米，环比增长2.4%，结束7、8两月连续环比回落，但回升幅度有限；同比下降20.1%，降幅较上月扩大9.5pcts，成交绝对规模仍处历史同期低位，“金九”成色明显不足。前9月累计成交面积约10391万平方米，累计同比下跌11.1%，降幅较前8月扩大1.1pcts。9月成交的环比企稳主要依靠二三四线放量支撑，一线城市反而降温；月末购房贷款贴息新政落地与9月供应集中放量，为“银十”及四季度提供了政策与货量双重支撑，但需求信心修复尚从各能级城市表现看，一线城市9月成交约162万平方米，环比下降5.1%、同比下降8.1%，前9月累计成交1577万平方米，累计同比下降3.0%，累计降幅仍为各环比增长35.3%、同比增长19.5%，是9月一线城市中唯一同环比双增的城市，上海成交36万平方米、环比下降27.0%、同比下降25.8%，降幅为一线城市最大，广州、深圳环比亦现回落。二线城市9月成交约616万平方米，环比增长3.9%，同比下降24.8%，前9月累计成交6228万平方米，累计同天津以57万平方米居二线首位，环比增长7.7%、同比增长15.4%，武汉成交55万平方米、环比增长26.5%，沈阳环比增幅达53.7%、西安增长20.4%，而成都（环比下降7.6%、同比下降42.4%）、重庆（同比下降27.0%）、杭州（同比下降41.4%）、长沙（同比下降58.0%）仍处深度调整区间。三四线城市9月成交约242万平方米，环比增长4.1%、同比下降13.9%，前9月累计成交2586万平方米，累计同比下降6.0%，环比由降转增但规模仍低；惠州（同比+7.7%）、汕头（同比+22.0%）、中山（同比+17.7%）、淄博（同比+7.4%）等保持正增长。整体来看，9月新房成交“环比企稳、同比承压、结构二手房成交：环比降幅收窄至2.2%、同比增速回落至3.1%2026年9月，全国重点20城二手房成交面积约1411万平方米，环比下降2.2%，自4月以来连续第五个月环比回落，但降幅较上月大幅收窄6.3pcts，成交量级基本走平；同比增长3.1%，保持正增长但增速较上月收窄5.1pcts。前9月累计成交面积约13906万平方米，同比增长6.5%，增与新房同比近两成下跌相比，二手房凭借价格调整到位、即买即住的确定性优势，持续承接刚需与改善需求，“一二手分化、存量主导”的格局进一步固化。9月二手成交规模约为新房的1.4倍，存量市场对需求从各能级城市表现看，一线城市9月二手房成交约445万平方米，环比增长4.3%、同比增长6.3%，前9月累计成交4066万平方米，累计同比增长5.7%。二三线城市9月成交约966万平方米，环比下降4.9%、同比增长1.7%，前9月累计成交9840万平方米，累计同比增长6.8%，增速仍领先一线；成都、天津等头土地市场：9月土拍供应放量、成交结构分化，上海、北京领衔核心城市稳健成交2026年9月，土地市场呈现“供应放量、成交分化”的运行特征，成交端量增价减，溢价率延续温和回落，但核心城市稀缺优质地块仍出现超高溢价成交。重点50城土地供应建面2889.06万平方米，环比大幅增长130.0%，三季度末地方政府集中推地、加快供地计划执行的意图明显；成交建面1180.91万平方米，环比回升23.4%，同比下降41.6%，土地成交在8月企稳后再度回升；成交金额981.05亿元，环比下降8.5%，同比下降21.1%；成交楼板价约8308元/平方米，环比下降25.9%，同比上升35.1%，量增价减反映成交结构明显向低单价城市和远郊地块倾斜。供地结构上，三四线城市为放量主力，镇江、南通、常州、徐州、扬州等城市集中供地，二线城市中成都、苏州、武汉供应规模居前。市场热度方面，本月平均溢价率8.89%，较8月回落0.73个百分点，同比上升5.39个百分点，超高溢价地块再现，深圳单宗地块溢价率达125.46%、成都高新区地块达94.24%；零溢价（底价）成交城市占比50.0%，与8月持平，底价成交仍主要集中于三四线城市及远郊地块。上海以224.63亿元成交总价居首、北京以109.95亿元次之，两者合计占重点50城成交总价的34.1%，深圳则在单价榜与溢价率榜双双登顶，房企出价结构由“普涨”转展望后市，近期中央多部委联合发布的一揽子新政将对土地市场产生深远影响。销售端推行现房销售、预售封顶及资金全额监管，将有效降低购房者交付顾虑，修复市场信心，中长期利好新房去化，进而增强房企拿地意愿；信贷端个贷期限延至40年、“交房再还贷”等举措直接降低购房门槛和月供压力，有望激活需求端，为土地市场提供需求支撑；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，有助于缓解房企尤其是头部国央企的资金压力，提升其在一二线核心