房地产总结与展望-2026年三季度中国房地产总结与展望政策篇

总结与展望2026年三季度中国房地产总结与展望政策篇总体特征：2026年三季度，房地产政策延续上半年“稳字当头、制度定型”的总基调，但重心从“定调”转向“奠基与落地”，季度内基本完成了房地产发展新模式核心制度框架的搭建，季末更以居民一是定位升格。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架，政策视角从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的主动布局；首次将住房纳入大宗耐用消费品体系并置于首位，行二是制度奠基。8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等部委集中发布销售、信贷、融资一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度重构房地产开发、融资、销售全链条规则；国务院修订的《住房公积金管理条例》于9月20日起正式施行，灵活就业可缴、装修与物业费可提、全国互信互认成为现实；住房城乡建设部印发《房屋建筑赋码到套三是框架定调。9月18日国新办发布会系统提出房地产发展新模式“1234”框架，并以“二手房交易四是成本直补。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，需求端支持首次由金融端让利扩展至财政端直地方特征：地方层面，三季度累计出台涉房政策约200条（宽松性169条、中性16条、紧缩性15条），公积金优化、购房补贴、“好房子”建设、城市更新构成四大主线。一线城市示范效应显著：北京8月将非京籍五环内购房社保由2年调减至1年，并于9月24日率先落地“828新政”本地化实施细则，成为全国首个出台销售制度改革落地方案的城市；上海外环外二套商贷首付降至15%并推出2亿元“以旧换新”补贴，并于9月28日发布销售制度改革落地细则。普通二核心判断：总体看，三季度是房地产发展新模式“制度奠基”的关键季度，季末落地的居民购房贷款贴息则标志着需求端支持从“降利率”转向财政直补，财政与金融协同发力的政策格局初步成形。但当前居民部门加杠杆意愿仍偏弱，个人住房贷款余额同比仍在下降，市场实质性修复仍需等待居民收入预期与全国性政策总览2026年三季度，中央房地产政策以“制度先行、供需双向调节、结构性资金托底”为核心，加速搭从政策节奏看，三季度中央层面呈现出清晰的“定调—奠基—落地”演进过程：7月下旬以中共中央政治局会议将稳楼市纳入“安全屏障”、住房城乡建设部宣告存信贷、融资“三箭齐发”完成制度奠基；9月18日住房城乡建设部9月20日公积金条例施行，政策逐渐走向落地；9月29日财政部、央行、金融监管总局联合推出居民购房7月30日中央政治局会议：稳楼市纳入“安全屏障”框架7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势、部署下半年经济工作，提出“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。与4月中共中央政治局会议将房地产置于“有效防范化解重点领域风险”段落不同，本次将“稳定房地产市场”移至“切实筑牢安全屏障”框架之下，政策视角从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的国务院批复《扩大消费“十五五”规划》：住房跻身大宗消费首位7月13日，国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》。作为国内首份以“扩大消费”为主题的五年专项规划，其在“推动商品消费扩容升级”部分明确“促家居家电统一纳入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。规划提出更好满足住房消费需求、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场，并首次在国家战略层面实施房屋品质提升工程、建设“好房子”、稳步推进城中村及危旧房改造、支持居民自主更新。房地产促消费逻辑告别单纯依靠新房交易拉动，转向“存量运营＋品质提升＋服8月28日制度奠基：销售、信贷、融资“三箭齐发”8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等多部门集中发布一图1“828新政”构建房地产发展新模式核心制度框架销售制度：住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金实行专户管理、按工程节点拨付；新出让土地及未取得工程规划许可的项目“优先”现房销售，推行“交房即交证”；房企违约不能按期交房的，购房人有权解除合同并退还资金。销售端与信贷端形成闭信贷管理：人民银行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》及系列贷款管理办法，确立房地产开发贷款“主办银行制”，一个项目对应一家主办银行，项目全部资金纳入封闭账户管理，开发贷从“看主体信用”彻底转向“看项目信用”；个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并明确新建住房贷款须在竣工备案后发放，实现“能拿房、再还贷”；优）；资本支持：证监会支持上市房企通过定向增发、发行公司债、并购资产等方式再融资，允许存量公司存量时代确认与“1234”框架定调7月22日，住房和城乡建设部发布数据，上半年二手房交易占比达50.4%，正式宣告房地产市场进入存量时代，行业发展思路从增量开发转向存量提质。9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部明确当前市场出现“两个转变”——供求关系发生重大变化、房地产进入存量时代（今年前8个月二手房交易占比已达52%）；并系统概括房地“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点；“2”是完善保障和主办银行制和现房销售制三项制度为重点改革完善基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动图2住房城乡建设部定调房地产发展新模式“1234”框架公积金制度突破与落地：从“提额”到“扩面提效”7月31日，国务院常务会议审议通过《住房公积金管理条例》修订草案；8月18日，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》发布，共20条，自2026年9月20日起施行。核心突破包括：拓宽提取范围，新增装修自住住房、支付自住住房物业费提取，并取消租房提取的收入门槛限制；扩大制度覆盖面，明确个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿缴存；提升管理服务效能，推动缴存记录全国互信互认、异地贷款便捷办理；强化风险防控，将欺诈提9月1日，住房和城乡建设部办公厅印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》，系统总结上海、福建、山东青岛等地经验，分九大类别（完善标准体系、提升设计水平、加强好材料推广应用、保障建设品质、提升运维服务、强化科技赋能、推动既有住房更新改造、完善“好房子”建设从起步探索向系统推进跃升。9月4日，住房城乡建设部印发《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，在18位房屋建筑统一代码基础上增加10位（单元码、楼层码、房号码、属性码），形成28位“房屋码”，将新建与既有房屋统一纳入精准到套（户）的数字化管理，为交易、物业、安全等全链《求是》杂志年内四提房地产7月1日，《求是》杂志刊发《充分挖掘和释放投资潜力》，明确通过城市更新、住房体系建设释放房地产领域有效投资需求，摒弃粗放式商品房开发模式，走城市内涵式更新发展路径。年内《求是》已四次上半年需求侧形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”组合拳；进入三季度，需求侧增量主要落公积金：公积金制度红利集中释放。随着《住房公积金管理条例》修订正式施行，各地改革重点从单纯上调贷款额度，转向提取场景大规模扩容（装修、物业费、房租取消门槛）、代际互助、多子女家庭定向倾斜、异地互认互贷实操落地。装修与物业费提取成为全国多地集中落地的新增业务。少数城市同步强信贷成本：利率保持历史低位水平。截至2026年9月，LPR已连续16个月保3.0%、5年期以上LPR维持3.5%，处于历史低位。但1—8月金融数据统计显示，住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款增加188亿元；居民“去杠杆”延续，低利率未能有效激发加杠杆意愿。低利率环境未能转化为加杠杆行为，表明单纯依靠降息促需求的空间已十分有限，需求侧财政贴息：需求端首次引入财政直补。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起施行、实施期暂定1年。支持对象为使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭（新房与二手房均可，不含存量贷款置换），所购住房须同时满足建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下两个条件；贴息标准为年化1个百分点，期限最长5年，实行“应贴尽贴”，财政贴息资金足额保障、执行中资金总规模不由财政直接对冲居民利息支出，既是对“住房纳入大宗耐用消费品”战略定位的财政配套落地，也意味着供给侧政策三季度供给侧政策可概括为“增量管理”与“销售端：规则重构。封顶预售、优先现房与交房即交证，从销售侧倒逼开发端降杠杆，推动行业由融资端：项目化。主办银行制与项目资金封闭管理，将融资从“看主体”转向“看项目”，配合证监会再融资、REITs、CMBS等工具打通存量资产盘活通道，开发贷长期依赖的“主体信用”模式走向终产品端：“好房子”建设。第二批经验做法推广，标准体系（1+N）、设计水平、绿色建材、智慧运城市更新：各地“十五五”城市更新专项规划密集落地（四川、上海、吉林、青海、云南、湖南等），北京街区控规改革将“好房子”拓展至“好街区”，武汉、江西、佛山、湖南、河南等地推进危旧住房自主更新“原拆原建”，政策重心从“去库存”导存量盘活：存量房收储与用途转换。国资平台收购存量商品房用作保障性住房、安置房规模扩大；云南出台存量建设用地盘活指导意见，建立增存配比机制，允许存量建设用地用途转换为保障性住房时可不补缴土地出让价款；多地推进“商改住”、低效用地再开货币信贷：结构性货币政策工具降息与精准滴灌。货币端对房地产的支持更多体现为结构性工具定向发力。央行持续运用抵押补充贷款（PSL）、保障性住房再贷款、城市更新专项再贷款、租赁住房贷款等工具，精准支持刚性和改善性需求、城市更新与存量盘活。9月央行三季度例会将“跨周期调节”调整为“加大逆周期调节力度”，并明确“保持流动性充裕”；LPR连续16个月不变，总量宽松难现，结构性工具成为主要发力方向。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合推出居民购房贷款贴息，财政与金融的协同从供给端延伸至居民端，由财政直接补贴居民住房贷款利息，流动性：资金面整体平稳。7—9月资金利率围绕政策利率波动，税期与月末阶段性收敛，央行通过公开市场操作与买断式回购平滑跨季、跨节流动性。房地产信贷资源持续向实体经济与存量盘活倾斜，新表12026年三季度中央层面重要房地产政策梳理地方政策盘点与特征克而瑞研究中心监测统计，2026年三季度地方累计出台涉房政策约200条。其中宽松性169条（占比约84.4%），中性16条，紧缩性15条。政策主要聚焦提振住房需求、优化供给、畅通交易路径；中性政策集中于住房保障规范；紧缩政策集中于预售资金监管、维修资金管理与市场秩序规范。整体延续“因城施政策数量与调性分布从季度节奏看，三季度地方累计发布房地产调控政策200条，为2025年以来高点。在中央加速构建房从月度节奏看，7月出台65条（宽松53条、中性6条、紧缩6条），为制度定调后的地方跟进初期；8月出台56条（宽松47条、中性6条、紧缩3条），重心转向承接中央制度奠基；9月出台79条（宽松69条、中性4条、紧缩6条迎来公积金条例施行后的配套落地图52025年1月-2026年9月地方房地产政策数量及调性变化地方政策核心方向图62026年1—9月地方宽松性政策主要发三季度地方政策集中在三大发力赛道，工具围绕居一是公积金优化。公积金优化是三季度地方最高频调整举措，改革从“贷款额度上调”向“提取场景扩容＋代际互助＋全国互认”深化。济宁、包头、内蒙古、威海、福州、西安等多地上调最高额度；长沙、合肥、南京等缩短缴存时限、放开异地贷款；洛阳、哈尔滨、西安等地新增装修、物业费、车位、契税提取，大连提出二套房公积金贷款贴息等。经过多轮上调，多数城市额度已处相对高位，增量创新更多二是行政管控松绑。北京、上海8—9月集中优化限购、信贷、补贴，释放较强信号；房票安置、带押过户、“商改住”、自主更新、购房补贴等工具在更多城市铺开。其中，购房补贴呈现“梯度化、精准化”特征，按面积分档、家庭类、人才类、新市民、返乡群体分层设计，汕尾、晋江、吐鲁番、珠海等地在覆盖人群与叠加规则上进一步细化；“以旧换新”成为普惠性补贴主流，上海、西安、绵阳、长沙望三是“好房子”与城市更新。广州发布《好房子评价标准（试行）》（四大维度、69条控制项、219条量化细则，获评项目公积金上浮30%、容积率奖励）；佛山、辽宁、山东、合肥、陕西等地密集出台标准、导则与行动方案，“好房子”从倡导转为量化门槛；城市更新进入“十五五”规划密集落地与项目城市能级分层调控逻辑各地政策出台节奏、发布频次随城市能级呈现明显分层特征，与上半年“一线管‘热’、二线一线城市“管热+示范”：北京、上海重磅新政集中五环内非户籍）为主，体现“精准激活改善、防止过热”取向；北是全国首个正式发布“828”新政本地化细则的城市，上海、广核心强二线“促活”：以南京、杭州、成都、武汉、西安等为代表，政策持续迭代，公积金全国互普通二线及三四线“托底+转向供给端”：发文频次最高，各类补贴、房票、存量盘活工具更新频繁；但需求端工具边际效果钝化后，更多城市被迫转向供给端干预——暂停供地、国资收储存量房、强力表22026年三季度各能级城市房地产调控核心目标及主要政策工具重点城市政策优化路径8月，北京大幅松绑限购，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保年限由2年调整为1年，并取消父母赠与子女住房的资格核验。9月24日，北京市住房城乡建设委等4部门联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为“828新政”后全国首个出台落地政策的城市，明确六方面措施：新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并以2026年8月28日为节点对存量在途项目分类施策（给予一定过渡上海于8月将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；推出“以旧换新”购房贷款补贴（单套最高5万元、总规模2亿元），推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。9月28日，上海正式发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，明确新取得土地项目主体结构封顶方可申请预售、预售资金全额全过程监管、新出让土地优先现房销售、推行主办银行制，并对在途项目分类施策；其中现房销售定金不超过总房价款3%，预售项目个人广州发布《广州市好房子评价标准（试行）》，采用安全、舒适、绿色、智慧四大维度分项打分加综合星级定级，合计69条控制项、219条量化评分细则，获评项目可享受公积金贷款额度上浮30%、容积率奖励等正向激励，并率先将“好房子”要求纳入土地出让条件；广州开发区、黄埔区发放人才房票（全日制本科或高级技师10万元、硕士或副高15万元、博士或正高25万元、博士后30万元）。9月30日，广州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，通过封顶预售、全额预售资金监管、分类处置在途项目、推行现房销售及主办银行制等举措，全面收紧商品住房销售管理，防范交付风其他重点城市成都优化刚需和刚改住房供地，鼓励区（市）县发放购房补贴，支持“拆旧建好”；西安安排5000万元专项补贴支持“卖旧买新”（单套最高2万元合肥出台“好房2027年后新出让土地原则上按“好房子”建设）；武汉放宽公积金还商贷提取频次、对新城区给予1%购房补助（总额1亿元）；珠海构建“补贴+房票+公积金+生活服务”四位一体安居体系；绵阳发放首套、表32026年三季度重点城市重点房地产政策汇总三季度政策总结与后市展望总结：房地产发展新模式核心制度框架基本确立2026年三季度，房地产政策在“稳字当头、制度定型”的总基调下，完成了一场静水流深的范式转换。如果说上半年重在“定方向”，那么三季度则是“定规则”，整体呈现“一条主线、三次跃升”，季度内基本搭建起房地产发展新模式的核心制度框架。季末出台的居民购房贷款贴息，则为核心制度框架装定位升格：从“防风险”到“筑屏障”。7月30日中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架，政策视角由被动应对风险转向主动布局安全；同期国务院批复《扩大消费“十五制度奠基：销售、信贷、融资“三箭齐发”。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等多部门集中发布一揽子新政，以“项目公司制、主办银行制、现房销售制”三项基础性制度重构开发、融资、销售全链条规则；《住房公积金管理框架定调：存量时代确认与“1234”框架。上半年二手房交易占比已达50.4%，9月18日国新办发布会系统提出房地产发展新模式“1234”框架，并正式确认市场进入存量时代，行业发展思路由增量开发定性判断：这是房地产发展新模式从“应急式纠偏”迈向“制度性定型”的关键一季，房地产发展新模式核心制度框架基本确立，需求端亦首次启用财政贴息工具。但政策效力仍受基本面约束，居民部门加杠杆意愿偏弱，个人住房贷款余额同比继续下降，住户贷款年内呈净减少态势；新房与二手房成交延续结构性分化。短期政策仅能催生结构性、局部性行情，市场全面修复仍有赖于居民收入预期与房价预期的企变局研判：新旧动能转换下的三重张力制度框架落地的同时，行业已站在“增量开发”向“存量运营”切换的时代节点。透过本季政策，可矛盾一：供给端制度重构与需求端疲软的“时差”。现房销售、主办银行制、项目公司制抬高了开发端的资金占用与合规门槛，短期内可能加剧部分房企的流动性压力，与“止跌回稳”的短期诉求之间存在矛盾二：新规的“信用倾斜”效应。项目公司制、主办银项目干净的央国企与白名单房企，民企及中小房企的融资可得性或进矛盾三：增量刺激工具逐渐见顶与存量盘活未起的“空档”。降首付、提公积金额度、购房补贴等边际拉动持续递减，季末推出的居民购房贷款贴息虽开辟了“财政直补”的新路径，但覆盖对象限定为首套、建筑面积120平方米及以下、总价150万元及以下的住房，受益面与实际力度仍待观察；而城市更新、国资收储、REITs／CMBS等存量工具仍处于投入与培育期，短期难以完全对冲增量需求的下滑，政后市展望：四季度重心聚焦“落地执行”一是制度执行细则落地。主办银行制、现房销售制在地方层面的操作细则与过渡衔接规则（尤其对已二是城市更新接棒稳投资。15个中央财政支持示范城市进入资金拨付与样板项目启动阶段，2570亿元中央资金（970亿元中央预算内投资＋1600亿元超长期特别国债）的拨付节奏，以及产权、规划冲突的三是住房大宗消费财政配套。9月29日财政部、央行、金融监管总局联合发文实