2026年不动产登记代理人考试《不动产权力理论与方法》真题卷及答案

2026年不动产登记代理人考试《不动产权力理论与方法》真题卷及答案一、单项选择题（共40题，每题1分，共40分。每题备选答案中，只有一个最符合题意。）1.下列不属于不动产权利特征的是（）。A.排他性B.支配性C.相对性D.法定性答案C2.根据《民法典》，下列权利中属于用益物权的是（）。A.抵押权B.留置权C.土地承包经营权D.质权答案C3.不动产登记机构的职责不包括（）。A.查验申请材料B.实地查看C.对权利归属进行实质审查D.进行权属争议调解答案D4.下列关于国有土地使用权的取得方式，表述正确的是（）。A.一律通过出让取得B.一律通过划拨取得C.可以通过出让或划拨等方式取得D.只能通过租赁取得答案C5.土地承包经营权的期限，耕地一般为（）。A.30年B.50年C.70年D.无期限答案A6.下列关于不动产登记簿的表述，错误的是（）。A.登记簿由登记机构管理B.登记簿可以采用电子介质C.登记簿权利人有权查阅D.登记簿的内容不能公开查询答案D7.关于宅基地使用权的说法，正确的是（）。A.可以单独转让B.可以抵押C.无偿取得，无期限D.可以由城镇居民申请取得答案C8.下列属于不动产所有权的权能的是（）。A.占有、使用、收益和处分B.占有、使用和处分C.占有、收益和处分D.使用、收益和处分答案A9.查封登记的效力主要是（）。A.禁止权利人处分不动产B.产生物权变动效力C.替换原有登记D.赋予权利人优先受偿权答案A10.地役权人需通行邻地，该权利属于（）。A.所有权B.担保物权C.用益物权D.相邻权答案C解析地役权是为自己不动产便利而利用他人不动产的用益物权。相邻权是法定权利，不是独立的物权。11.下列哪种情形下，不动产抵押权不得设立？（）A.建设用地使用权抵押B.正在建造的建筑物抵押C.耕地使用权抵押D.房屋抵押答案C解析根据《民法典》，耕地使用权原则上不得抵押，但法律另有规定的除外。12.不动产登记机构受理申请后，应当在（）个工作日内办结登记手续。A.10B.15C.30D.60答案C13.下列关于更正登记的表述，正确的是（）。A.权利人认为登记错误即可单方申请B.利害关系人申请更正需权利人书面同意C.登记机构发现错误可以直接更正D.更正登记完成后原登记不再有效答案B14.预告登记的适用范围不包括（）。A.预购商品房B.预购商品房抵押C.存量房买卖D.以预购商品房设立抵押答案C15.下列属于不动产权利消灭原因的是（）。A.权利合并B.权利混同C.权利分离D.权利变更答案B16.关于共有不动产的登记，下列说法正确的是（）。A.共有不动产必须由全体共有人共同申请B.按份共有人转让份额无需其他共有人同意C.共同共有人处分不动产需全体同意D.按份共有人处分不动产需三分之二同意答案C17.下列关于异议登记的表述，正确的是（）。A.异议登记后15日内必须起诉，否则失效B.异议登记后30日内必须起诉，否则失效C.异议登记后1年内必须起诉，否则失效D.异议登记不影响登记簿的记载答案A18.土地所有权的权属界线一般通过（）确定。A.土地证B.地籍调查C.买卖合同D.法院判决答案B19.关于国有农用地使用权的说法，错误的是（）。A.可以用于种植B.可以用于养殖C.可以用于非农建设D.可以流转答案C20.不动产登记的根本目的是（）。A.保护交易安全B.增加财政收入C.进行土地管理D.替代不动产证答案A21.关于地役权的设立，下列表述正确的是（）。A.地役权必须通过合同设立B.地役权可以依习惯设立C.地役权可因法院判决设立D.地役权可因法律规定设立答案A22.建设用地使用权期间届满，住宅建设用地使用权（）。A.自动续期B.申请续期C.收回补偿D.由国家收回答案A23.不动产登记簿记载的事项与不动产证书不一致时，以（）为准。A.不动产证书B.登记簿C.原始档案D.当事人约定答案B24.下列属于集体土地所有权行使主体的是（）。A.国家B.省级政府C.村集体经济组织D.村民个人答案C25.关于异议登记，下列说法错误的是（）。A.异议登记后申请人需在15日内起诉B.异议登记期间可以办理转移登记C.异议登记不当造成权利人损害的，应当赔偿D.异议登记由利害关系人申请答案B26.关于不动产权利变动的公示方式，我国主要采用（）。A.占有B.登记C.公证D.交付答案B27.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自（）时生效。A.登记B.合同成立C.合同生效D.交付标的物答案B28.下列权利中，属于法定担保物权的是（）。A.抵押权B.质权C.留置权D.地役权答案C29.关于不动产登记代理人的说法，正确的是（）。A.可以从事不动产登记申请代理B.可以从事不动产权利调查C.必须取得不动产登记代理人资格D.以上都是答案D30.不动产权利因被依法征收而消灭的，应当办理（）。A.注销登记B.转移登记C.查封登记D.异议登记答案A31.关于土地承包经营权的流转，下列做法合法的是（）。A.改变土地用途B.转让给本集体经济组织成员C.无期限流转D.未经发包方同意答案B32.不动产登记机构不予登记的情形不包括（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的材料不齐全D.登记簿已有查封登记的答案D33.下列哪种情形属于不动产权利变更？（）A.房屋被拆除B.权利人姓名变更C.土地被洪水冲毁D.房屋被没收答案B34.关于共同共有不动产的管理，下列说法正确的是（）。A.共有人可随时分割B.共有人转让份额无需其他共有人同意C.重大修缮需全体共有人同意D.日常管理需过半数同意答案C35.关于最高额抵押，下列说法正确的是（）。A.抵押权人不能转让债权B.最高额抵押不能变更C.最高额抵押是担保一定期间内连续发生的债权D.最高额抵押不设最高限额答案C36.宅基地使用权人（）。A.可以在宅基地上建造住宅B.可以将宅基地出租给城镇居民C.可以将宅基地用于商业开发D.可以随意扩大宅基地面积答案A37.不动产登记簿的电子数据应当（）。A.长期保存B.定期销毁C.随时更新D.仅供内部使用答案A38.关于权利抵押权，下列说法正确的是（）。A.土地所有权可以抵押B.耕地使用权可以抵押C.建设用地使用权可以抵押D.宅基地使用权可以抵押答案C39.不动产登记机构办理查封登记的依据是（）。A.当事人的申请B.人民法院的协助执行通知书C.行政机关的决定D.不动产登记代理人的申请答案B40.不动产权利制度的核心原则是（）。A.物权法定原则B.公平原则C.等价有偿原则D.诚实信用原则答案A二、多项选择题（共15题，每题2分，共30分。每题备选答案中，有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选每个选项得0.5分。）41.下列属于不动产用益物权的有（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权E.抵押权答案ABCD42.下列关于不动产登记簿的表述，正确的有（）。A.是物权归属和内容的根据B.由登记机构管理C.权利人、利害关系人可以查阅D.可以电子介质E.登记簿遗失后可以补建答案ABCDE43.下列属于不动产所有权取得方式的有（）。A.合法建造B.买卖C.继承D.征收E.接受赠与答案ABCE44.关于不动产登记中的连带责任，下列说法正确的有（）。A.共有不动产处分时，共同共有人承担连带责任B.按份共有人转让份额时，其他共有人承担连带责任C.不动产登记错误导致他人损害的，登记机构与申请人承担连带责任D.不动产登记代理人因过错导致损失，应承担连带责任E.以上都不对答案AC45.下列关于不动产物权变动的表述，正确的有（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力B.未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外C.土地承包经营权的设立不以登记为要件D.地役权的设立不以登记为要件E.国家所有的自然资源所有权可以不登记答案ABCDE46.下列属于可以设定抵押权的财产有（）。A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.土地所有权D.学校教学楼E.宅基地使用权答案AB47.关于异议登记，下列说法正确的有（）。A.利害关系人可以申请B.登记机构受理后应书面通知权利人C.申请人应在15日内起诉D.异议登记失效后，原登记效力恢复E.异议登记期间可以办理转移登记答案ABC48.下列关于土地承包经营权的说法，正确的有（）。A.依承包合同取得B.期限为30年C.经登记方可对抗第三人D.可以依法流转E.可用于非农建设答案ACD49.关于不动产登记中的地籍调查，正确的是（）。A.主要确定权属界址B.是登记的前置程序C.可以由权利人自行完成D.调查结果需公示E.调查费用由申请人承担答案ABDE50.下列有关共有不动产的叙述，正确的有（）。A.共有包括按份共有和共同共有B.共同共有人有重大修缮需全体同意C.按份共有人转让份额无需其他共有人同意D.共有不动产登记应当全体共有人共同申请E.共有关系结束后应当办理转移登记答案ABCD解析E错误，共有关系结束应办理注销登记或分割登记，不是转移登记。51.关于地役权的特征，表述正确的有（）。A.通常是有偿的B.期限由当事人约定C.从属于需役地D.具有排他性E.不得抵押答案BC52.不动产登记机构可以实地查看的情形有（）。A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押C.不动产灭失注销D.不动产转移E.因不动产登记发生争议答案ABC53.关于优先购买权，下列说法正确的有（）。A.共有人转让份额，其他共有人有优先购买权B.承租人转让租赁房屋，承租人有优先购买权C.股东转让股权，其他股东有优先购买权D.抵押权人拍卖抵押物，债务人可以优先购买E.优先购买权可以放弃答案ABCE54.下列属于不动产登记类型的有（）。A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.更正登记答案ABCDE55.关于不动产代理登记，下列说法正确的有（）。A.代理人必须取得不动产登记代理人资格B.代理机构应当与委托人签订书面委托合同C.代理人可以代理申请登记D.代理人可以从事不动产权利调查E.代理费用由委托人承担答案ABCDE三、判断题（共20题，每题0.5分，共10分。判断下列各题正误，正确的涂“A”，错误的涂“B”。）56.土地所有权可以抵押。（）答案B57.宅基地使用权为农村集体经济组织成员享有。（）答案A58.预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）答案A59.不动产登记代理人可以同时代理双方进行同一不动产登记。（）答案B60.国有建设用地使用权可以通过租赁方式取得。（）答案A61.异议登记后，申请人应当在15日内提起民事诉讼，否则异议登记失效。（）答案A62.登记机构认为登记存在错误时，可以自行更正登记。（）答案B63.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自登记时发生效力。（）答案B64.按份共有人处分其不动产份额，无需其他共有人同意。（）答案A65.土地承包经营权的设立不以登记为要件。（）答案A66.地役权的设立必须通过书面合同。（）答案A67.正在建造的建筑物不能抵押。（）答案B68.抵押权人在债务履行期届满前不得与抵押人约定债务人不履行时抵押财产归债权人所有。（）答案A69.不动产登记簿采用电子介质的，可以不设纸质备份。（）答案B70.查封登记后，任何处分行为都不发生物权效力。（）答案A71.根据“房地一体”原则，土地使用权转让时，地上建筑物所有权随之转让。（）答案A72.集体所有的土地可以设立抵押权。（）答案B73.登记机构在受理登记申请后，应当进行公告。（）答案B74.不动产登记代理人的代理行为后果由委托人承担。（）答案A75.不动产权利因继承取得的，未经登记不得处分该物权。（）答案A四、综合分析题（共10小题，每题2分，共20分。每个案例下设若干小题，每题只有一个或多个正确选项，错选不得分，少选每个选项得0.5分。请将所选答案填涂在答题卡上。）案例一甲村集体经济组织将一块集体建设用地通过出让方式转让给乙公司用于工业建设，双方签订合同并办理了建设用地使用权登记。乙公司在该土地上建造了厂房。后因经营不善，乙公司将该建设用地使用权与厂房一并抵押给丙银行。丙银行依法办理了抵押登记。三年后，乙公司无力偿还贷款，丙银行申请法院拍卖该不动产。拍卖前，甲村提出该土地属于集体所有，土地所有权不得抵押，请求法院撤销拍卖。根据上述情况，回答下列问题：76.下列关于集体建设用地使用权出让的说法，正确的有（）。A.集体经营性建设用地可以出让B.集体建设用地使用权的出让无需审批C.出让后的集体建设用地使用权可以抵押D.出让后的集体建设用地使用权的用途不能改变E.集体建设用地使用权的出让价格不得低于基准地价答案：AC解析：根据新《土地管理法》，集体经营性建设用地可以出让、出租，但须经集体决议并报批；出让后的用途应符合规划，可以按合同约定使用，并非不能改变；价格没有法定下限。故A、C正确。77.乙公司在取得建设用地使用权后，在土地上建造厂房，该厂房的原始所有权归（）。A.甲村B.乙公司C.丙银行D.国家E.建设施工方答案：B解析：合法建造的建筑物的所有权属于建造人，即乙公司。78.乙公司将建设用地使用权和厂房一并抵押给丙银行，该抵押行为是否有效？（）A.有效，建设用地使用权和厂房可以分别抵押B.无效，集体土地上不能设立抵押权C.有效，依据“房地一体”原则，可以一并抵押D.无效，抵押时应分别抵押E.部分有效，只有建设用地使用权有效答案：C解析：集体经营性建设用地使用权可以抵押，且依据房地一体原则，地上建筑物随之抵押，行为有效。79.甲村提出土地所有权不得抵押而请求撤销拍卖，法院应如何处理？（）A.支持甲村请求，撤销拍卖B.不支持，因为抵押的是使用权，非所有权C.部分支持，仅撤销厂房的拍卖D.驳回，因甲村已丧失对土地的处分权E.裁定中止拍卖，等待审查答案：B解析：抵押的是建设用地使用权，不是所有权，且使用权抵押合法，故法院不支持甲村请求。80.如果丙银行在抵押权实现前，乙公司将厂房转让给丁公司并办理了转移登记，丙银行的权利如何保护？（）A.抵押权失效，因厂房已转让B.抵押权继续有效，丙银行可追及C.丙银行只能向乙公司索赔D.丙银行需重新办理抵押登记E.丁公司可善意取得无抵押权的不动产答案：B解析：抵押权具有追及效力，抵押期间抵押财产转让不影响抵押权的存续。丙银行仍可对厂房行使抵押权。案例二张某继承其父母的农村房屋一套，房屋占地为宅基地。张某已进城落户，将房屋出租给李某居住。后张某打算将该房屋出售给同村的王某，双方签订买卖合同。在办理转移登记时，登记机构发现该宅基地上的房屋没有初始登记，要求先办理宅基地使用权和房屋所有权的首次登记。张某提供了宅基地使用证和房屋继承证明，但无法提供合法建造证明。登记机构认为该房屋建造手续不全，不予办理首次登记。根据上述情况，回答下列问题：81.张某继承取得的房屋所有权，是否必须办理登记才能对抗第三人？（）A.必须登记B.不用登记，继承取得事实生效C.登记仅是对抗要