【《某房地产项目运用比较法估价分析案例》3300字】

某房地产项目运用比较法估价分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u22354某房地产项目运用比较法估价分析案例 19611.1比较法估价概述 1327381.2选取可比实例 1195531.3建立比较基准 452951.4比较因素的系数修正 784651.5计算土地价格 91.1比较法估价概述运用比较法估算土地价格需要搜集并选取三个与本项目地块的用途、估价时点和区位相近的地块作为比较，对三个地块进行因素修正，从而计算本项目地块的价格。图5-1比较法估价过程1.2选取可比实例都会星宸项目地块位于徐州市泉山区，泉山区房地产市场成熟，项目周边区域交易地块较多，通过结合本项目地块的土地基本情况，挑选了三块出让年限70年的城镇住宅土地，即原华东机械厂D地块、海洋馆北地块和徐运新河东D地块。（1）原华东机械厂D地块：编号2020-15号。地块位于泉山区，矿山路东，矿山东路西。图5-2原华东机械厂D地块土地形状图该土地形状为上图红色区域所示分为一大一小两个地块，像一个矩形剥离了一个角，形状还算规则。（2）海洋馆北地块：编号2020-46号。地块位于鼓楼区，平山路东，龟山北路西。图5-3海洋馆北地块土地形状图该土地形状为上图红色区域所示，边界几乎无曲线，形状较规则。（3）徐运新河东D地块：地块编号2020-4号。地块位于鼓楼区，徐运新河东、沈孟大道南。图5-4徐运新河东D地块土地形状图下表统计了三块比较实例土地的基本信息情况。表5-1比较实例信息表比较内容原华东机械厂D地块海洋馆北地块徐运新河东D地块土地面积110882.3㎡104890.6㎡91083.4㎡容积率2.21.72.3建筑密度21%31.2%22.1%绿地率34%26.7%33.7%交易方式挂牌交易挂牌交易挂牌交易溢价率144%正常135%交易日期2020年8月2020年11月2020年6月成交价格17931元/㎡12660元/㎡13647元/㎡选取的三个地块离本项目地块距离都在8公里范围内，如下图所示（A为原华东机械厂D地块，B为海洋馆北地块，C为徐运新河东D地块）。图5-5可比实例与本项目地块位置图图中可比实例A和可比实例B离本项目地块较近，均在4.6公里内，可比实例C离本项目地块最远，有8公里的距离。1.3建立比较基准选取的三块土地和都会星宸地块的土地用途，交易方式，使用年限，开发程度都相同，所以应该从以下几个方面建立比较基准。（1）交通情况比较实例A：地块周边交通便利。公交有13路，17路，37路，52路等；地铁1号线离本地块只有六百多米，矿山东路穿地块而过。图5-6比较实例A位置交通图比较实例B：公交有37路，21路，6路，86路等，地铁2号线距地块4公里，1号线距地块5公里，交通情况较便利。图5-7比较实例B位置交通图比较实例C：公交有201路，57路，105路，48路等，地铁2号线距地块只有500米，地铁一号线距地块4.5公里，交通较便利。图5-8比较实例C位置交通图（2）环境状况环境状况可以通过地块绿地率来确定。（3）距商圈距离由三个地块的区位图可以大致算出其距商圈的距离。（4）配套设施比较实例A：周边教育设施有徐州市第二十二中学，少华街小学，大学科技园等；医疗设施有康复堂骨病医院，徐州矿总医院，儿童医院等；购物设施有百好超市，金鹰购物中心，阳光超市等；生态公园有华夏生态公园，古黄河公园，西苑民安园等。比较实例B：教育设施有美尔幼儿园，徐州市九里中学等；医疗设施有江苏省人民医院，徐矿总医院，陈庄医院等；购物设施有上海华联购物中心，万福街商业广场，荣盛商业广场等；景观有楚园，徐州龟山文化园，徐州植物园等。比较实例C：教育设施有滨河幼儿园，江苏省实验小学，徐州市第二中学等；医疗设施有徐州医科大学附属医院，徐州市中心医院等；购物设施有君盛广场，喜临门超市等；景观有滨河花园琵琶花园等。将本项目地块与三个比较地块的比较基准相对比并分析后作下表。表5-2比较基准表内容待估项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况正常溢价率高正常溢价率高交易日期2021年3月2020年8月2020年11月2020年6月成交价格待估17931元/平方米12660元/平方米13647元/平方米土地等级五级二级五级四级土地面积170958平方米110882.3平方米104890.6平方米91083.4平方米土地形状规则一般较规则规则容积率2.42.21.72.3交通条件较便利便利较便利较便利环境状况较好好较好好距商圈距离5公里1公里4公里1公里配套设施较好好一般较好1.4比较因素的系数修正（1）交易情况修正都会星宸地块是正常交易，以此为100分，比较实例A溢价率高，且略高与比较实例C，比较实例B正常交易，即A取104分，B100分，C103分。（2）交易日期修正徐州市自然资源规划局官网中查询得到2020年徐州四个季度居住用地的价格环比增长率。2020年前受半年疫情影响，前半年的环比增长率不可参照，下半年复工复产，地价总体变化幅度大致相同，据此估算出2021年第一季度的价格环比增长率。（估价时点为2021年3月）表5-3环比增长率表季度2020年一季度2020年二季度2020年三季度2020年四季度2021年一季度环比增长率1.2%0.65%0.72%0.48%0.6%选取的可比实例的交易时间都在2020年的6月往上，所以取2020年的6月为地价指数100，作地价指数表。表5-4地价指数表日期2020.62020.72020.82020.92020.112020.122021.3指数100100.24100.48100.72101.04101.20101.80以上表数据计算得交易日期修正系数：比较实例A=101.80/100.48=1.013，比较实例B=101.80/101.04=1.008，比较实例C=101.80/100=1.018。（3）土地等级修正都会星宸项目土地等级为五级，取100分，可比实例等级每级分值为2分，比较实例A土地等级比本项目地块高3级，取106分，可比实例B等级也为五级，取100分，可比实例C等级比本项目高一级，取102分。（4）土地面积修正土地面积每4000㎡算一级，一级相差2分，都会星宸项目地块面积定为100分，经计算可比实例A、可比实例B和可比实例C的面积都比本项目地块面积小2级，因此都取96分。（5）土地形状修正在此将土地形状分为三个等级，即规则，较规则，一般，每级别相差2分。都会星宸地块规则，取100分，比较实例A的土地形状一般，比项目地块低2级，取96分，比较实例B比项目地块低一级，取98分，比较实例C与项目地块的土地形状一样是规则的，取100分。（6）容积率修正以项目地块的容积率2.4为100，0.2为一级，一级相差2分。比较实例A容积率比本项目地块低一级，取98，比较实例B容积率比本项目地块低3级，取94，比较实例C容积率比本项目地块低一级，取98。（7）交通条件修正将交通条件分为两个等级，即便利和较便利，每个等级相差两分。都会星宸地块的交通较便利，分值取100分，比较实例A比本项目地块高一级，取102分，比较实例B和比较实例C与都会星宸项目地块一样都评为较便利，各取100分。（8）环境状况修正将环境状况分为两个等级，即好和较好，每个级别相差两分。项目地块环境状况较好，取100分，比较实例A环境状况好，比都会星宸项目高一级，取102分，比较实例B和比较实例C的环境状况都为较好，与都会星宸项目地块一样取100分。（9）距商圈距离修正每2公里分为一个等级，一个等级相差2分。都会星宸项目地块距商圈距离为5公里，取100分，比较实例A比本项目地块高2级，取104分，比较实例B比本项目地块高一级，取102分，比较实例C比本项目地块高两级，取104分。（10）配套设施修正将配套设施分为三个等级，即好、较好和一般。每级相差2分。都会星宸项目地块配套设施较好，取100分，比较实例A配套设施等级比都会星宸项目地块高一级，取102分，比较实例B比项目地块低一级，取98分，比较实例C配套设施较好，与都会星宸项目地块同一等级，取100分。统计作下表。表5-5比较因素条件指数表影响因素待估土地可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100104100103交易日期系数1.0131.0081.018成交价格待估179311266013647土地等级100106100102土地面积100969696土地形状1009698100容积率100989498交通条件100102100100环境状况100102100102距商圈距离100104102104配套设施100102981001.5计算土地价格（1）修正可比实例价格表5-6因素比较修正系数表影响因素可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100/104100/100100/103交易日期系数1.0131.0081.018成交价格179311266013647土地等级100/106100/100100/102土地面积100/96100/96100/96土地形状100/96100/98100/100容积率100/98100/94100/98交通条件100/102100/100100/100环境状况100/102100/100100/102距商圈距离100/104100/102100/104配套设施100/102100/98100/100比较价值165301443613250可比实例A修正价格为16530元/㎡可比实例B修正价格为14436元/㎡可比实例C修正价格为13250元/㎡（2）权重计算土地价格对三个可比实例进行权重分析，分别对可比实例与都会星宸项目的距离，成交时间差和其修正价格合理信三