2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识押题练习试题及答案

2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识押题练习试题及答案一、单项选择题（每题1分，共40分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据现行规定，下列属于国有建设用地使用权出让方式的是（）。A.划拨B.出让C.出租D.作价出资答案B2.我国不动产登记机构实行（）。A.分级登记制B.属地登记制C.统一登记制D.分散登记制答案C3.房地产业属于（）产业。A.第一B.第二C.第三D.新兴答案C4.房屋征收补偿中，被征收房屋的价值由（）评估确定。A.政府定价B.具有相应资质的房地产估价机构C.征收部门自行估算D.双方当事人协商答案B5.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.三个月B.六个月C.一年D.两年答案C6.在城市规划区内，进行临时建设的，应当经（）批准。A.国土资源主管部门B.城乡规划主管部门C.住房城乡建设主管部门D.发展改革部门答案B7.下列税种中，属于财产税的是（）。A.增值税B.印花税C.契税D.房产税答案D8.房地产估价机构资质等级分为（）。A.甲级、乙级、丙级B.一级、二级、三级C.A级、B级、C级D.一类、二类、三类答案B9.根据《城市房地产管理法》，下列房地产中不得转让的是（）。A.依法登记领取权属证书的房地产B.商品房预售合同备案的房地产C.权属有争议的房地产D.通过出让方式取得土地使用权的房地产答案C10.住房公积金的本质属性是（）。A.福利性B.工资性C.义务性D.互助性答案B11.房屋征收中，停产停业损失补偿应根据房屋被征收前的（）等因素确定。A.建筑面积B.区位C.效益、停产停业期限D.土地剩余年限答案C12.房地产抵押时，抵押双方应当签订书面抵押合同，并到（）办理抵押登记。A.公证机关B.不动产登记机构C.房地产管理部门D.建设行政主管部门答案B13.下列用地中，可以通过划拨方式取得国有建设用地使用权的是（）。A.商品住宅用地B.娱乐设施用地C.城市基础设施用地D.工业用地答案C14.根据《商品房屋租赁管理办法》，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间（）出租供人员居住。A.可以B.不得C.经批准可以D.视情况可以答案B15.房地产估价行业管理实行（）制度。A.考试认定B.资格注册C.诚信评价D.执业资格答案B16.物业管理区域内，业主大会的会议形式分为（）。A.集体讨论和书面征求意见B.现场和网络C.全体业主会议和业主代表会议D.定期会议和临时会议答案A17.城市规划确定的江、河、湖等水体及岸线应当（）。A.可以填埋开发B.划定保护区，严格控制建设C.允许建设水上项目D.无需特殊管理答案B18.房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起（）日内开始销售。A.5B.7C.10D.15答案C19.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的价款C.件D.不动产的种类答案C20.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。A.10B.20C.30D.60答案C21.房屋征收补偿方案应当在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于（）日。A.10B.15C.30D.45答案C22.建筑区划内的道路，属于（）所有。A.政府B.房地产开发企业C.业主共有D.物业服务企业答案C23.与房地产相关的信用工具不包括（）。A.银行本票B.银行汇票C.商业汇票D.国债答案D24.我国土地用途管制制度中，农用地转为建设用地的审批机关是（）。A.乡级人民政府B.县级人民政府C.有批准权限的人民政府D.省级人民政府答案C25.房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，并（）申请人提交材料的时间。A.延长B.中止C.顺延D.不计入答案B26.以出让方式取得土地使用权的房地产转让后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（）的同意。A.出让人B.城乡规划主管部门C.出让人和城乡规划主管部门D.上级人民政府答案C27.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。A.15B.30C.60D.90答案B28.建设工程开工前，建设单位应当向（）申请领取施工许可证。A.城市人民政府B.工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门C.城乡规划主管部门D.发展改革部门答案B29.在经济分析中，衡量项目清偿能力的主要指标不包括（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.内部收益率答案D30.房地产测绘中，房产面积的测算分为（）。A.套内面积和分摊面积B.产权面积和使用面积C.建筑面积和套内建筑面积D.房屋建筑面积和用地面积答案C31.下列行为中，不属于土地违法行为的是（）。A.非法占用土地B.非法转让土地C.非法批地D.逾期不缴纳土地出让金答案D32.房地产抵押合同自（）之日起生效。A.签订B.抵押登记C.公证D.主管部门批准答案B33.耕地占用税的计税依据是（）。A.耕地面积B.耕地质量C.被占用耕地的面积D.实际占用的耕地面积答案D34.房屋征收决定关系到公共利益，应当由（）作出。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.省级人民政府D.国务院答案B35.房地产市场分析中，分析市场供给时通常考虑的因素不包括（）。A.新开工面积B.竣工面积C.人口增长率D.空置量答案C36.根据《物权法》，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取（）形式订立相应的合同。A.口头B.书面C.公示D.公证答案B37.房地产税收中，土地增值税实行（）税率。A.比例B.全额累进C.超额累进D.超率累进答案D38.使用其他单位的房地产估价机构资质证书从事房地产估价活动的，对估价机构处以（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.1万元以上5万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下答案A39.住房公积金缴存比例最低不低于（）。A.3%B.5%C.8%D.12%答案B40.关于房地产中介服务机构，下列表述正确的是（）。A.房地产估价机构必须采用合伙制B.房地产经纪机构可以设立分支机构C.房地产咨询机构需要注册资本50万元以上D.所有中介服务机构均须取得营业执照后30日内备案答案B二、多项选择题（每题2分，共30分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的得2分，选对但未选全的每个正确选项得0.5分，有错选的不得分）1.下列情形中，应当办理不动产转移登记的有（）。A.房屋买卖B.房屋继承C.房屋赠与D.房屋租赁E.房屋用途变化答案A,B,C解析转移登记针对不动产物权转移；租赁不涉及物权转移，用途变化属于变更登记。2.房地产开发项目竣工验收后，房地产开发企业应当（）。A.向建设主管部门备案B.组织质量检查C.及时交付买受人D.办理竣工结算E.办理房屋所有权初始登记答案A,E解析竣工验收后应备案，并申请初始登记以便买受人办证。3.房屋征收中，对被征收人的补偿包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.停产停业损失的补偿D.房屋装修的折旧补偿E.征收人的精神损失补偿答案A,B,C解析根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条。4.下列建设工程必须实行监理的有（）。A.国家重点建设工程B.大型公用事业工程C.商品住宅小区工程D.利用国际组织贷款的工程E.农民自建低层住宅答案A,B,C,D解析农民自建低层住宅不需强制监理。5.房地产估价机构分立后，分立后的机构（）。A.可以承继原机构资质B.应当重新申请资质等级C.可以使用原机构名称D.资质等级自动降级E.承接原机构业务无需告知当事人答案B,C解析分立应重新核定资质；机构可以协商名称承继，但需告知相关当事人。6.下列费用中，属于房地产开发项目开发成本的有（）。A.土地出让金B.勘察设计费C.基础设施建设费D.销售代理费E.建筑安装工程费答案A,B,C,E解析销售代理费属于期间费用（销售费用），不属于开发成本。7.业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会会议中止其委员资格（）。A.不再是本物业管理区域内业主B.以书面形式提出辞职C.拒不履行业主义务D.因疾病无法履行职责E.无故缺席业主委员会会议连续三次以上答案B,D,E解析A项属自然终止；C项属业主大会决定资格终止。8.关于房地产抵押估价，下列说法正确的有（）。A.房地产抵押估价原则上由商业银行自行完成B.抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定C.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的工程款D.房地产抵押估价报告应当包括变现能力分析E.抵押估价时点为设定抵押权之日答案C,D,E解析抵押估价应由具有资质的房地产估价机构完成，当事人可协商但一般需评估；法定优先受偿款包括划拨应缴纳的土地出让金等。9.土地使用者可以通过（）方式取得国有土地使用权。A.划拨B.出让C.租赁D.转让E.赠与答案A,B,C,D解析土地初始取得方式为划拨、出让、租赁；转让、赠与是权属转移后的方式，不是初始取得。10.房地产估价师不得有下列行为（）。A.同时在两个或两个以上房地产估价机构执业B.以个人名义承揽房地产估价业务C.签署虚假估价报告D.允许他人以自己名义从事估价业务E.以自己的名义指导助理人员答案A,B,C,D解析指导助理人员是正常执业行为。11.城市房屋拆迁（现为房屋征收）中，被征收人可以选择（）补偿方式。A.货币补偿B.产权调换C.货币补偿与产权调换相结合D.宅基地安置E.异地迁建答案A,B,C解析房屋征收补偿方式主要包括货币补偿、产权调换及二者结合。12.商品房预售应当符合的条件有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.已经办理预售登记备案答案A,B,C,D解析E项是预售许可证取得后的行为，不是预售条件。13.在房地产测量中，计算建筑面积时应包括（）。A.封闭阳台B.无盖架空走廊C.独立烟囱D.房屋天面上的花园E.地下室（层高2.20m以上）答案A,E解析封闭阳台算全面积；无盖架空走廊、独立烟囱、天面花园不计算建筑面积；地下室层高≥2.20m计算面积。14.下列关于契税的表述中，正确的有（）。A.契税属于财产转移税B.契税由买方缴纳C.契税的税率采用幅度比例税率D.房屋交换不缴纳契税E.土地使用权赠与属于契税征税范围答案A,B,C,E解析房屋交换价格相等时免征契税，否则由多付者缴纳。15.城市规划的基本组成部分包括（）。A.城镇体系规划B.城市总体规划C.城市详细规划D.乡规划E.村庄规划答案A,B,C解析城镇体系规划、城市总体规划、详细规划是城市规划的三个层次。乡规划和村庄规划属于城乡规划体系，但不是城市基本组成部分。三、判断题（每题1分，共10分。正确的写“正确”，错误的写“错误”）1.业主委员会是业主大会的执行机构。答案正确2.所有建设用地都必须通过出让方式取得。答案错误3.房屋租赁合同必须采用书面形式。答案正确4.房地产估价机构资质证书的有效期为3年。答案正确5.在建工程抵押的，其抵押权效力不及于建设用地使用权。答案错误6.被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。答案正确7.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。答案正确8.土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。答案正确9.不动产登记簿由不动产登记机构统一管理，任何单位和个人不得擅自毁损或修改。答案正确10.房地产估价人员可以以个人名义接受委托并收费。答案错误四、综合分析题（共4题，每题5小题，每小题1分，共20分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，错选不得分，少选每个正确答案得0.25分）（一）甲房地产开发商通过公开出让取得一宗住宅用地，土地面积10000m²，规划容积率为2.0。公司开发建设商品住宅，于2025年5月取得商品房预售许可证。部分住宅已预售，但工程进度未达预期。2026年1月，甲公司因资金问题拟将该在建工程抵押给银行贷款。1.甲公司取得该宗土地的方式属于（）。A.划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让答案B,C,E2.该项目的规划允许建筑面积为（）m²。A.10000B.20000C.5000D.25000E.30000答案B3.甲公司预售商品房应当具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期E.取得房屋所有权证书答案A,B,C,D4.关于该在建工程抵押，下列说法正确的有（）。A.抵押当事人应当签订书面抵押合同B.该在建工程抵押可以不办理登记，合同即生效C.抵押后该在建工程不得继续建设的，需经抵押权人同意D.抵押权设立后，已预售房屋的买受人权益优先于抵押权E.在建工程抵押的抵押率一般不超过在建工程价值的70%答案A,C,D,E解析不动产抵押应当办理登记方才生效；已预售且已支付购房款的商品房买受人物权期待权优先于抵押权；抵押率由银行根据风险评估确定，有上限。5.若甲公司到期不能还贷，银行行使抵押权时，可以通过（）方式处置该在建工程。A.协议折价B.拍卖C.变卖D.直接抵偿债务归银行所有E.由法院强制过户答案A,B,C解析抵押权实现通常采用协议折价、拍卖、变卖。直接归银行所有属流押，法律禁止。（二）王某有一套住宅建筑面积120m²，位于某市城区，已持有不动产权证书。2026年3月，王某将该住宅出售给李某，双方约定成交价格为200万元。该市契税税率为3%，个人所得税按财产转让所得计征，增值税等涉及按规定减免。王某购入时价格为80万元，持有年限为8年。6.王某转让该住宅，下列税费中应由王某（卖方）承担的有（）。A.契税B.个人所得税C.土地增值税D.城市维护建设税E.增值税答案B,E解析契税由买方缴纳；个人转让住房暂免征收土地增值税；增值税及相关附加由卖方承担，城建税附征。7.若符合增值税免征条件，则王某应缴纳个人所得税税额约为（）万元。A.0B.4C.10D.24E.40答案D解析财产转让所得为售价减原值及相关税费，按20%税率。假定无其他费用，则应纳个税=(200-80)×20%=24万元。8.李某购买该住宅，应缴纳的契税为（）万元。A.0B.3C.6D.9E.12答案C解析契税=成交价×税率=200×3%=6万元。9.王某与李某办理不动产转移登记，需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.买卖双方身份证明C.不动产权属证书D.买卖合同E.完税凭证答案A,B,C,D,E10.若该住宅属于王某家庭唯一住房（不足5年），且销售价低于指导价，则对个人所得税计算可能产生的影响是（）。A.免征个人所得税B.按差价的1%核定征收C.按销售价的1%核定征收D.按销售价的3%核定征收E.按差额的20%征收，但可扣除购房成本答案B,C解析个人转让自用5年以上家庭唯一住房免征个税；5年以内可差额征税或核定征收，如价格偏低税务机关可能核定征收，常见按销售价1%~3%核定。（三）某房地产开发项目位于城市建成区边缘，总用地面积5公顷，其中代征城市道路用地0.5公顷，代征绿地0.3公顷，其余为可建设用地。规划容积率1.8，建筑密度32%，住宅户型面积均为90~120m²。11.该项目的可建设用地面（即净用地面积）为（）公顷。A.5.0B.4.5C.4.2D.4.0E.3.8答案C解析可建设用地=总用地-代征道路-代征绿地=5.0-0.5-0.3=4.2公顷。12.该项目的规划总建筑面积约为（）m²。A.72000B.75600C.90000D.84000E.96000答案B解析总建筑面积=净用地面积×容积率=42000m²×1.8=75600m²。13.该项目的建筑基底总面积约为（）m²。A.6720B.13440C.15120D.16000E.25200答案B解析建筑基底总面积=净用地面积×建筑密度=42000×32%=13440m²。14.项目开发过程中，应该委托监理的范围包括（）。A.土建工程B.装修工程C.市政配套工程D.园林绿化工程E.电梯安装工程答案A,B,C,D,E解析房地产开发项目