金秋9月营销思路住宅专题培训课件

第1部分—住宅竞品分析与总结解放路人民路文明路滑台路滑兴路环北路滑州路道城路本案博大一号院建业壹号城邦科森星河湾宏达梦想城长江路新泰龙城主要竞品分布图东方丽景调研1—东方丽景广告语空中花园、庭院花园、双主卧、美的中央空调、铃木电梯、港式精装地址滑县新区滑台路中段物业类型住宅、商业建筑面积20.9万㎡销售情况1期售完入住，2期少量房源，3期期房销售中面积区间118㎡-142㎡三房价格区间3100元/平米调研1—东方丽景项目规划1300套，共34栋楼，27层电梯花园洋房，7栋小高层销售政策优惠：政府补贴100元/㎡，一次性优惠一个点其他优惠；必须购买地下室600-800元/㎡；其他情况每日来访3-8批，月销量达20套二期22#、23#，32#、33#、34#、35#在售，三期期房销售中；价格3100-3400元/㎡（1-6层价格一样，7层送阁楼，价格高100元/㎡）调研2—新泰龙城广告语科技筑家智慧豪宅地址道城路与滑台路交汇处物业类型住宅、商业建筑面积23万㎡销售情况一期11栋小高层已售罄，二期3栋，排号中1万抵2万面积区间118㎡-142㎡三房价格区间3200元/平米调研2—新泰龙城项目规划占地23万㎡，4万㎡商业，19万㎡住宅一期11栋小高层已售罄，二期3栋，排号中1万抵2万销售政策优惠：政府补贴100元/㎡，一次性优惠3%，按揭和分期优惠1%，按时签约优惠1%8月份购房送上海迪士尼2人双飞5日游（可抵放款5000元）老带新：新客户在原优惠基础上再额外优惠2000元，老客户给予1000元的现金奖励其他情况每日来访2-5批，月销量达10套活动推广：8月12日“东南亚水果节”，本月购房“上海迪士尼双飞5日游”调研3—博大壹号院广告语传承欧洲古典精髓御制皇家宫廷园林地址滑州大道滑台大云寺文化园南物业类型住宅、商业建筑面积23万㎡销售情况一期10月份交房，二期准现房销售；面积区间95—164㎡价格区间3100元/㎡调研3—博大壹号院项目规划占地150亩，总体量23万㎡，17F+26F销售政策9#楼王，优惠后3350元/㎡本月13#、推出小团购活动，二期清盘特惠价2900元/㎡其他情况剩余房源130多套，每日来访8-10批，月销量达25套，预计年底去化完，三期600套房源；一期10月份交房，会所、主景观区水系、园林已完工；活动推广：8月9日“七夕巧克力DIY”调研4—建业壹号城邦广告语滑园所在，就是城市的方向地址滑州大道明福寺向东路北300物业类型住宅、商业建筑面积47万㎡销售情况项目属于即开即卖，9号楼西单元排号中面积区间115㎡-160㎡三房价格区间3300-3400元/㎡调研4—建业壹号城邦项目规划占地288亩，总体量47万㎡，8层多层（售罄）；18层、26层、33层（3栋），共3032户；销售政策准现房9号楼，今年9月底交房；现正火爆排号中，交2000直接决定选房顺序，8月27日开盘；其他情况8月20日前排号即送8月份小岳岳、周传雄、潘美辰群星演唱会门票2张！调研5—科森星河湾广告语新飞集团大塔东的新加坡风情地址滑州大道明福寺向东路南300物业类型住宅、商业建筑面积15万㎡销售情况一期现房销售；二期在售期房面积区间108-182㎡三房价格区间2800-3100元/㎡调研5—科森星河湾项目规划占地123亩，15万㎡，14栋多层、12栋小高、2栋高层；销售政策复式赠送露台，购买120平米以下每平方优惠100元+家电大礼包（冰箱、电视、洗衣机）购买120平米以上直接总房款优惠20000元其他情况活动推广：8月9日“七夕相亲大会”，7月份开始的周周乐抽奖“青岛日照2日游”第五批于8月20号出发即将入世项目宏达梦想城广告语宏达15年·80万平米人居梦想地址滑州大道明福寺向东路南300物业类型城市综合体建筑面积80万㎡销售情况前期咨询中面积区间120㎡-150㎡180㎡-260㎡别墅价格区间2800-3100元/㎡即将入世项目宏达梦想城——实景图片项目规划2.0低密，最宽70米楼间距，精装入户大堂、新风系统。采用新古典主义建筑风格、配置156亩罗马帝国台地式景观、10万平方的商业中心。总结销量方面通过市场调研总结，旺季淡季销量大同小异，市场较好楼盘有金秋华城、博大一号院、东方丽景，以上楼盘月成交量比较突出，年均月销量在15-35套不等；其中新泰龙城月销10套以下。总结价格方面价位高的项目以地段优越，配套完善，成熟居住区为主，地段劣势项目价格基本稳定。主城区楼盘价格存在较小上涨空间，目前竞品在售项目均价2800-3300元/㎡，目前滑县房地产市场投放大、需求量低迷，各楼盘无涨价动机。总结策略方面各个楼盘的优惠措施基本没有太大变化，赠送港澳游、送中央空调、低首付、家电大礼包等优惠策略，其它均是以正常的一次性2-3个点，按揭1个点的优惠方式进行促销。总结推广方面滑县本土楼盘的营销推广水平一般，大多是推广自己的地段、周边配套，没有深层次突出；县域媒体资源中公众传媒匮乏，在营销推广渠道上有电视飞播、角标、户外大牌、公交车体、微信平台、墙体广告、单页、拓客等第2部分—8月份客户梳理来访客户分析：途径外销路过回访朋介老带新约客广告其它成交/套2916423063410分析：本月截止于8.23日前共计来访248组，其中路过占比36.7%，约客占比25%，朋介占比16.9%。8月份来访主要依托路过、约客、老带新客户，在9月份尽最大可能挖掘老客户资源。其次对于约访客户送礼品等。路过也不能忽视，这也是我们接下来宣传和来访最有效的途径。客户梳理成交客户分析：分析：本月截止于8.23日前共计成交40套，其中朋介占比32%，外销占比25%，老带新占比17%，客户转化率达到16%。在8月份，对于朋友介绍占比较重，由此口碑营销尤为重要；路过也是有效的重点渠道占比15%，在金九银十到来之际，销量会有进一步提升。客户梳理途径外销路过回访朋介老带新约客广告其它成交/套1062137002第3部分—9月份营销思路活动方式中秋节——“金秋定制”来就送活动内容：至此黄金九月，一年一度的中秋佳节即将到来。为迎合节日气氛和项目温暖关怀，特在金秋华城举行“金秋定制”主题，来访随时送，定房更贵重；活动时间：9月10号-9月14号（送完为止）；活动优惠：额外优惠1个点（9月10号凭教师资格证1个点优惠）；活动礼品：来访客户赠送价值68元月饼礼盒一份；定房客户赠送价值128元精品月饼礼盒一份；数量：来访客户300盒，定房客户50盒；活动支持：易拉宝2个、微信推送支持；推广方式微信吸粉方案——功能介绍企业品牌推广通过页面刊登活动信息和项目官方二维码，添加项目关注，可随时收到项目反馈的活动和最新动态信息。而且可以结合二维码，进行“微信扫优惠”促销互动。项目形象提升结合产品和目标客群属性，通过话题等输出项目价值。精准营销、圈层营销用户主动添加，成为项目的关注者，更精准的用户定位。好友圈、转发等形式影响周围的人。客户运营、数据监测利用官微的后台用户管理系统对用户进行分类：意向客户、成交客户、多次成交客户；区域内客户、外区域客户……优惠、活动信息推送运用微信公众平台的“群发”功能，实现信息推送。推广方式微信吸粉方案——时间规划周一到周五周六周日节假日根据节假日情况策划内容。早上10点前后、晚上5点前后早上9点前后、晚上5点前后，或晚上8点-9点为有效增加微信粉丝，不间断的切换微信推广主题更换，结合项目信息，更多的使客户了解项目；由目前的400个粉丝完成增加至20000粉丝的任务量，实现项目曝光率，从而促进来电、来访、成交客户关注度及项目传播力。推广方式微信吸粉方案——推广建议从自我做起，成立专门的微信群聊，将公司人员聚集，把现有客户拉至群内，每天以红包雨的形式定时，定点的发放，增加微信公众号传播力；通知：从明天开始金秋华城项目组（9月1号-9月15号），每天上午11点，和下午20点发红包100元+50份；本群新规虽然不强制转发广告，抢到红包的群友请尽量转发广告，不转发广告的请尽量不要抢红包，尽量把机会让给别人；推广方式微信吸粉方案——售楼部可在售楼部及其附近放置印有微信公众号二维码的易拉宝等宣传品，进销售部扫描二维码，即可获赠物品，将进售楼部的顾客发展成项目粉丝。推广方式微信吸粉方案——老客户已购买项目的老业主，通过微信活动引导他们关注微信公众帐号，并分享至朋友圈，增加公众帐号曝光率，吸引新粉丝,发展新业主。找到目标人群聚集的圈子，通过这些平台的社交账号进行推广。论坛微博贴吧推广方式微信吸粉方案——公司员工及宣传物料向身边的朋友多推荐本公司项目微信公众帐号，在DM单、名片、邮件签名等地方添加微信二维码，自动扫描加粉公司员工开通微信，分享公众帐号内容及活动信息，引导员工朋友圈关注公众帐号。活动结合微信，引导粉丝关注公众帐号，将线下用户转移到微信上，进一步引导用户分享活动到微信朋友圈、提醒朋友看等功能，吸引新粉丝关注。微信吸粉方案——线下活动热闹区域设置展点推广方式推广方式1）、常规趣味性、服务性互动看图游戏竞猜游戏心情音乐笑话推送等目的：内容丰富，提升趣味性，增强用户粘