2026年不动产登记代理人考试真题回顾与模拟练习题及答案

2026年不动产登记代理人考试真题回顾与模拟练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。下列哪项物权不经登记即可生效？A.房屋所有权转让B.建设用地使用权设立C.土地承包经营权互换D.抵押权设立答案C2.不动产登记机构受理登记申请后，应当对相关事项进行查验。下列哪项不属于查验内容？A.申请人、委托代理人身份证明材料B.不动产权属来源证明材料C.不动产的自然状况信息D.申请人的纳税记录答案D3.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续？A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日答案D（注：法律规定一般为30个工作日，法律另有规定的除外）4.下列哪种情形下，不动产登记机构应当不予登记？A.申请人提交的材料齐全且符合法定形式B.申请登记的不动产属于违法建筑C.申请人与登记的不动产存在利害关系D.登记申请已超过诉讼时效答案B5.不动产登记簿由谁负责管理？A.不动产登记机构B.自然资源主管部门C.县级以上人民政府D.不动产所在地的乡镇政府答案A6.关于房屋所有权首次登记，下列表述正确的是？A.申请人必须是房屋建设单位B.需要提交建设工程规划许可证C.无需实地查看D.登记机构应当在受理后10日内办结答案B7.根据《不动产登记暂行条例》，不动产物权变动自何时生效？A.合同签订之日B.价款支付之日C.记载于不动产登记簿之日D.核发不动产权证书之日答案C8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列哪项条件？A.按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金B.已经完成开发投资总额的20%以上C.房屋已建设完工D.无须取得土地使用权证书答案A9.下列哪项属于不动产登记簿应当记载的内容？A.不动产的市场评估价格B.不动产的抵押登记情况C.不动产的物业管理信息D.不动产的承租人情况答案B10.关于预告登记，下列表述错误的是？A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭超过三个月未申请登记的，预告登记失效C.预告登记适用于房屋买卖、抵押等情形D.预告登记可以单独申请，无须提交买卖合同答案D11.下列哪项权利可以申请不动产登记？A.租赁权B.抵押权C.地役权D.所有选项均可答案D（注意：租赁权属于债权，但《不动产登记暂行条例》规定租赁权可以登记备案，属于登记范畴）12.关于更正登记，下列表述正确的是？A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记B.申请更正登记必须提交法院裁定书C.登记机构发现登记错误后可以直接予以更正D.更正登记后原证书必须收回答案A13.继承、受遗赠取得不动产的，申请登记时应当提交下列哪项材料？A.继承权公证书或者生效法律文书B.被继承人的死亡证明C.全部继承人的身份证明D.不动产的权属证明答案A14.不动产登记机构实地查看时，下列哪项情形不属于应当查看的内容？A.房屋是否已实际建成B.房屋坐落是否与申请一致C.房屋内装饰装修情况D.是否存在违法建设答案C15.根据《民法典》，地役权自何时设立？A.地役权合同生效时B.登记时C.通行开始时D.供役地权利人同意时答案B（注意：地役权自登记时设立，但合同生效后即发生债权效力）16.以下关于异议登记的说法，正确的是？A.异议登记后，申请人必须在15日内起诉B.异议登记失效后，同一申请人可以再次申请异议登记C.申请异议登记无须利害关系人同意D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机构应承担赔偿责任答案A（注：15日内不起诉，异议登记失效）17.查封登记由哪个机构办理？A.人民法院B.不动产登记机构C.公安机关D.检察院答案B18.下列哪种情形，不动产登记机构应当撤销原登记？A.申请人以虚假材料骗取登记B.登记机构工作人员录入错误C.当事人协议解除买卖合同D.债务人已偿还贷款答案A19.关于不动产权证书，下列表述正确的是？A.不动产权证书是权利人享有该不动产物权的唯一证明B.不动产权证书与登记簿记载不一致时，以证书为准C.不动产权证书可以伪造、变造D.不动产权证书记载的事项应当与不动产登记簿一致答案D20.共有不动产申请登记时，下列哪项表述正确？A.共有人应当共同申请B.可以由部分共有人申请，但需提供其他共有人授权C.若为夫妻共有，可以由一方申请D.共有不动产无须明确共有方式答案A21.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.确认登记答案D（不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等）22.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权消灭的，物权自何时消灭？A.法律文书生效时B.登记机构办理注销登记时C.法律文书送达时D.当事人书面确认时答案A23.不动产登记机构在办理登记时，发现可能存在权属争议的，应当如何处理？A.中止登记B.驳回申请C.继续办理，待争议解决后再更正D.通知申请人自行解决答案A24.关于申请登记主体，下列表述正确的是？A.可以由当事人单方申请B.必须由当事人双方共同申请C.所有登记类型均需双方申请D.可以由代理人代为申请，但授权委托书应公证答案A（部分登记可以单方申请，如首次登记、更正登记等）25.下列哪种情形可以办理不动产抵押登记？A.土地所有权B.宅基地使用权C.学校、医院等公益设施D.建设用地使用权答案D26.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪项不属于登记机构应当公开的信息？A.登记簿的部分内容B.申请登记时需要提交的材料目录C.登记机构的收费标准D.申请人的个人详细住址答案D27.集体土地所有权登记申请人为？A.集体经济组织B.村民委员会C.乡（镇）人民政府D.县级自然资源主管部门答案A28.下列哪项登记类型需要实地查看？A.房屋所有权转移登记B.房屋所有权首次登记C.抵押权登记D.预告登记答案B29.关于不动产登记信息查询，下列表述正确的是？A.任何人都可以查询所有不动产登记信息B.只有权利人本人可以查询C.利害关系人可以申请查询相关登记信息D.查询须经登记机构批准答案C30.不动产登记机构对登记申请进行审查时，发现申请材料存在可以当场更正的错误的，应当如何处理？A.告知申请人当场更正B.直接退回申请C.告知申请人重新提交D.作出不予受理决定答案A二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.下列哪些权利属于不动产登记的范围？A.集体土地所有权B.房屋所有权C.抵押权D.地役权E.承包地租赁权答案A、B、C、D解析租赁权虽可备案，但并非所有租赁权都强制登记；根据《不动产登记暂行条例》，集体土地所有权、房屋所有权、抵押权、地役权均在登记范围内。2.申请不动产登记时，应当由当事人双方共同申请的情形包括？A.房屋买卖B.房屋赠与C.抵押权的设立D.继承取得房屋E.法院判决转移答案A、B、C解析继承和法院判决转移可以由单方申请。3.不动产登记机构履行职责时，不得有下列哪些行为？A.要求申请人提供超出法定范围的证明材料B.对申请登记的不动产进行实地查看C.擅自增加登记条件D.收取登记费用E.对申请材料进行审查答案A、C解析B、D、E均为登记机构正当职责；不得随意增加条件和要求额外材料。4.下列哪些情形下，不动产登记机构应当将申请登记事项记载于不动产登记簿？A.申请登记事项在登记簿上已有记载B.申请登记事项与登记簿记载的权属内容冲突C.申请登记事项符合法律法规规定D.申请人已按照规定缴纳登记费用E.申请人提交的材料齐全、符合法定形式答案C、D、E解析需同时满足条件方可记载。5.不动产登记错误造成他人损害的，赔偿责任承担主体可能是？A.申请人B.登记机构C.登记机构工作人员D.委托人E.利害关系人答案A、B解析根据《物权法》（现《民法典》）相关规定，登记错误造成损害的，由登记机构承担赔偿责任；若因申请人提供虚假材料造成，申请人也应承担责任。6.下列哪些属于不动产登记程序的环节？A.申请B.受理C.审核D.登簿E.发证答案A、B、C、D、E解析完整程序包括申请、受理、审核、登簿、发证等环节。7.关于共有不动产，下列表述正确的有？A.共有不动产登记应当由全体共有人共同申请B.共有不动产可以明确按份共有或共同共有C.共有方式变更属于变更登记D.共有份额转让属于转移登记E.共有不动产登记后，共有人不得擅自处分答案A、B、C、D解析E表述不够准确，共有人可依法处分其份额。8.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以办理预告登记？A.商品房预售B.在建工程抵押C.预购商品房抵押D.房屋所有权初始登记E.土地承包经营权转让答案A、B、C解析预告登记主要适用于预售商品房、在建工程抵押等情形。9.不动产登记机构在审核时，发现下列哪些情况应当作出不予登记的决定？A.申请登记的不动产不属于本机构管辖范围B.申请人未提交身份证明C.登记申请违反法律、行政法规规定D.申请登记事项存在尚未解决的权属争议E.申请登记材料不齐全但可在规定期限内补齐答案A、B、C、D解析E项，可以告知补正，并非直接不予登记。10.关于不动产权证书遗失补发，下列表述正确的有？A.权利人应当及时申请补发B.登记机构应当在门户网站或当地报刊上公告C.公告期满15日内无人提出异议的，予以补发D.补发的证书编号与原证书相同E.补发证书后，原证书自动作废答案A、B、E解析C应公告不少于15个工作日；D补发证书编号应与原证不同。三、判断题（每题1分，共10分）1.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。答案正确2.任何单位和个人不得擅自复制、翻拍、篡改不动产登记簿。答案正确3.因买卖、互换、赠与不动产申请登记的，应当由当事人双方共同申请。答案正确4.不动产登记机构可以要求申请人提供与其申请登记事项无关的证明材料。答案错误5.预告登记后，债权消灭超过三个月未申请登记的，预告登记失效。答案正确6.对不动产登记机构作出的不予登记决定，申请人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。答案正确7.查封期间，登记机构可以为被查封的不动产办理转移登记或抵押登记。答案错误8.宅基地使用权及地上房屋所有权登记，可以由户主一人申请。答案错误（依法应共同申请或按相关规定）9.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。答案正确10.外国人可以凭有效护照在中国境内购买不动产并申请登记。答案正确（但需符合相关规定，如外国人在华购房不得违反限制性规定）四、综合分析题（每题10分，共40分）1.阅读下列案例，回答问题。甲房地产开发公司通过出让方式取得一块国有土地使用权，并办理了国有建设用地使用权登记。甲公司在该地块上开发建设商品住宅小区，工程竣工后，甲公司向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。（1）甲公司申请首次登记时，应提交哪些主要的申请材料？（至少列出4项）（2）不动产登记机构在审核中，发现该小区存在部分房屋超出规划许可的面积，登记机构应当如何处理？答案：（1）应提交的主要材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书（国有土地使用证）；建设工程规划许可证；建筑工程竣工验收合格证明；房屋测绘报告；相关税费缴纳凭证等。（答出4项即可）（2）对于超出规划许可面积的部分，属于违法建设，登记机构应当不予登记该部分房屋，并告知申请人按照城乡规划法律法规处理后再行申请。解析：根据《不动产登记操作规范》，首次登记时需查验房屋是否与规划许可一致，存在违法建设的不予登记。2.阅读下列案例，回答问题。李某与王某签订房屋买卖合同，约定李某将其名下一套房屋出售给王某，总价200万元。合同签订后，王某支付了全部购房款，李某将房屋交付给王某使用，但双方未及时办理不动产转移登记。一年后，李某又将同一套房屋出售给张某，并办理了转移登记。王某得知后，主张该房屋已属于自己，要求张某返还。（1）王某与李某之间的买卖合同是否有效？（2）王某未办理登记，是否取得了该房屋的所有权？（3）张某善意取得该房屋需满足哪些条件？答案：（1）有效。根据《民法典》，合同有效与否不以登记为条件，只要符合合同生效要件，合同即为有效。（2）未取得所有权。根据《民法典》物权编，不动产物权变动以登记为准，王某未办理登记，房屋所有权尚未转移。（3）张某善意取得需满足：①受让人受让该不动产时是善意的（即不知道或不应知道李某已将房屋卖与王某）；②以合理的价格转让（张某支付合理对价）；③转让的不动产已经办理登记（已完成转移登记）。解析：本题涉及“一房二卖”及物权与债权的区分。3.阅读下列材料，分析回答。某农村集体经济组织拟将本村范围内的一处集体经营性建设用地出租给某企业用于建设农产品加工厂，租期为20年。双方拟签订出租合同并申请办理不动产登记。请问：（1）集体经营性建设用地入市需满足哪些前提条件？（2）该土地出租登记属于什么类型的登记？（3）登记机构在办理该登记时，应重点审核哪些内容？答案：（1）前提条件：①符合国土空间规划；②土地用途为工业、商业等经营性用途；③经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分