【《运用基准地价系数修正法的某房地产项目估价分析案例》2100字】

运用基准地价系数修正法的某房地产项目估价分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u9979运用基准地价系数修正法的某房地产项目估价分析案例 1155571.1基准地价系数修正法概述 1304271.2都会星宸项目地块介绍 1131601.3搜集基准地价资料并确定基准地价 2260521.4市场状况调整 3238961.5土地状况调整 3139661.6项目土地使用年期系数修正 6264411.7项目土地容积率系数修正 6275081.8计算都会星宸项目土地的价格 61.1基准地价系数修正法概述都会星宸项目地块的基准地价评估是通过选择项目地块所在地泉山区的住宅基准地价作为基础，对地价影响因素进行分析修正，最终估算土地价格的方法。计算方法为：土地价格=基准地价×（1±影响因素修正系数）×使用年期修正系数×市场状况调整系数×容积率修正系数计算公式：V=Vlb×（1±K）×Ky×Kt×Kv图7-1基准地价系数修正法估价步骤1.2都会星宸项目地块介绍表7-1都会星宸项目地块信息表地块名称桃花源武警支队西地块所属行政区徐州市泉山区地块位置徐商公路北，原武警支队西规划用途城镇住宅出让年限70年容积率2.4绿化率30%土地面积170958.31平方米1.3搜集基准地价资料并确定基准地价都会星宸项目地块位于徐州市泉山区。查询《徐州市区公示住宅用地区段地价成果图》得到了徐州市泉山区住宅用地基准地价区段图。图7-2基准地价区段图图7-3徐州市各区段基准地价图由上面两个图可以得知：徐州市市区共划分了41个住宅标定区域，设立了41个住宅标准宗地。项目位于徐州市泉山区Z70012区段。查询徐州市住宅用地级别基准地价得下表。表7-2徐州市住宅用地级别基准地价表土地等级设定容积率设定开发程度楼面基准地价地面基准地价一等2.5七通一平840021000二等2.3七通一平673915500三等2.2七通一平518211400四等2.2七通一平37278200五等2.1七通一平30956500六等2.0七通一平24004800从上表中可以看出，都会星宸项目地块属于五级土地，设定容积率为2.1，设定开发程度为“七通一平”，地面基准地价Vlb=6500元/㎡。1.4市场状况调整都会星宸项目地块设定的估价时期为2021年3月，查询《中国地价信息服务平台》的相关数据得徐州市2020年住宅用地的价格环比增长率。结合徐州市房地产市场现状，估算出2021年第一季度的环比增长率。表7-3住宅用地价格环比增长率表日期2020年一季度2020年二季度2020年三季度2020年四季度2021年一季度环比增长率1.2%0.65%0.72%0.48%0.6%取表5-4中的地价指数得，基准地价基准日为2021年1月，地价指数为101.40，估价时点2021年3月的地价指数为101.80，计算得市场状况调整系数Kt=101.80/101.40=1.004。1.5土地状况调整（1）确定影响因素并分析查询分析得2020年的徐州市住宅用地评定标准及系数修正范围。住宅用地的影响因素分为土地形状，利用程度，土地面积，绿地率，环境状况，距商圈距离，配套设施，交通条件和规划条件，对这些因素划分权重和修正范围。表7-4指标评定标准指标标准权重优较优一般较劣劣修正范围土地形状及可利用程度2.48矩形，规则，面积适中，利用率大近似矩形，较规则，利用率较大较不规则，面积较小或较大，利用率一般不规则，面积偏大或偏小，利用率较小很不规则，面积过大或过小，利用率小-1.05~1.05土地面积11.21[150000,50000]偏大或偏小（8000，20000]（3000,8000]≤3000-1.35~1.35绿地率8.24绿地率不少于50%绿地率30%~50%绿地率25%~30%绿地率小于25%少量或者无绿化配置-1.02~1.02环境状况23.14环境优美环境较优美环境一般，环境较差环境差-2.23~2.23距商圈距离11.35紧邻商圈邻近商圈紧邻区级商圈邻近区级商圈距商圈较远-1.35~1.35配套设施13.61齐全较齐全一般较少少-1.84~1.84交通条件18.45便捷较便捷一般较不便捷不便捷-2.03~2.03规划条件5.52规划好规划较好规划一般规划较差规划差-0.98~0.98据上表作影响因素修正表。表7-5影响因素修正表指标标准权重优较优一般较劣劣宗地形状及可利用程度2.481.050.5250-0.525-1.05土地面积11.211.350.6750-0.675-1.35绿地率8.241.020.510-0.51-1.02环境状况23.142.231.1150-1.115-2.23距商圈距离11.351.340.670-0.67-1.34配套设施13.611.840.920-0.92-1.84交通条件18.452.031.0150-1.015-2.03规划条件5.520.980.490-0.49-0.98（2）计算影响因素修正系数都会星宸项目地块位于泉山区徐商路以北，桃花源以南，原武警支队地块。其占地面积为11.09万平方米，周边交通设施齐全，距地铁一号线只有2.5公里，邻近杏子山和韩山地铁站，公交车可乘坐8路、77路、109路、803路等，周边共有16个公交站；项目地块周边商圈繁荣，有荣盛广场、淮海天地、金鹰商圈等；周边的医疗设施也很齐全，距离徐州矿山医院仅有2.5公里，并且邻近徐州市第五人民医院和第六人民医院等，周边共有8所医院；周边的教育设施也不缺，有知名的少华街小学，还有配套在内的桃花源高级中学等六所学校在建当中，附近共有22所学校，教育资源丰富；不仅如此，项目周边的环境优良，紧邻1300亩的桃花源湿地公园和公园天下。结合都会星宸项目地块的介绍，确定影响因素修正系数。表7-6影响因素修正系数表影响因素优劣程度权重修正幅度宗地形状及可利用程度较优2.480.525土地面积较优11.210.675绿地率较优8.240.51环境状况优23.142.23距商圈距离较优11.350.67配套设施优13.611.84交通条件优18.452.03规划条件优5.520.98修正系数1.44计算得土地价格影响因素修正系数K=1.44。1.6项目土地使用年期系数修正都会星宸项目土地的估价时点为2021年3月，所以使用年期系数不需要修正，即土地使用年期系数Ky=1。1.7项目土地容积率系数修正徐州市住宅用地级别基准地价表中得知五级土地的设定容积率为2.1，都会星宸项目土地的容积率为2.4，需要对此进行系数修正。以设定的容积率2.1为系数100，每0.1容积率打一分，都会星宸项目土地的容积率比设定的容积率大0.3分，故给都